东莞水乡楼市升温 有楼盘广州客超七成

　　近日，关于水乡片区的新闻，引发市场关注。7月21日，东莞环保局通报水乡的最新环境整治情况， 东莞已发放6.87亿元，奖励造纸企业退出水乡，目前已有51家纸厂关停。政府花重金来整治，这让不少市民看到了水乡片区未来发展的潜力。

　　同样看到水乡片区发展潜力的，还有众多开发商。7月21日这天上午，麻涌大步村一宗占地面积13万平方米的巨无霸商住商服地块在东莞国土资源交易网上进行拍卖。该地块引得3家公司争抢，历经10轮的竞夺，最终被某房企以41935万元拿下，溢价率27.33%。品牌房企的进驻，提升了市场对麻涌甚至是水乡片区的关注。

　　业内人士认为，主城区供地极少，刚需户型将长期处于缺货状态，而周边镇街供应土地加大，特别是水乡片区，发展前景良好，这使得一些刚需购房者会向周边的镇街购房，并带动周边镇街楼市的发展。不过也有观点认为，水乡片区楼市不平衡，目前的发展还受到“中心缺失、配套和规划较为落后”等不利因素影响。

　　现状 片区内楼市发展不平衡

　　水乡片区地处东莞西北部，东江从其内部经过，水网密布，陆上交通不便，经济水平一直位居东莞中下游，房地产发展较为落后。

　　记者发现，片区内房地产发展也极不平衡，部分镇街楼市发展较为成熟，也有部分镇街房地产项目较为落后，开发项目数量屈指可数。在水乡片区中，沙田楼市算是最为热闹的。目前在售的有近十个项目，如礼顿·金御海湾、汇景御蓝海岸、东港华府等。

　　沙田不少项目今年上半年的成交量有明显的起色。礼顿·金御海湾项目相关负责人表示，“最近几个月我们的成交有明显的起色，其中有不少是来自深圳的投资客。

　　天为地产总经理李宝柱认为，“近期沙田楼盘成交量的回升，除了大市的利好，沿海高速的开通、南沙自贸区的规划利好，也是深圳客户选择投资沙田的主因。”

　　不过，在水乡片区，也有不少区域的地产开发较为落后，如望牛墩、中堂、高埗、洪梅等镇街仅有零星的项目在售，且供应量不大。如洪梅，过往几年的供应量和成交量几乎为零，今年中熙香缇公馆一个楼盘的成交便占据了整个洪梅市的份额。

　　记者在上周末踩盘的时候了解到，某个位于水乡片区，主打东江江景的在售项目，现场销售已连续三个星期没有“开单”。刚从该项目离职的营销高管表示，“项目卖不动，‘鸭梨山大’。”除了该项目自身定价过高等因素，水乡片区购买力有限，也成了不少水乡片区楼盘去货难的主因。

　　特征 水乡楼盘辐射主城区刚需客

　　由于本地客源消化力不足，水乡片楼盘以主城区稀缺的水资源做文章，主力向主城区客户尤其是土地资源稀缺的南城、东城推广。

　　记者走访市场了解到，水乡片区在售的万江北大御城、道滘金地城南艺境、新世纪君汇半岛、沿海丽水佳园、高埗江与城等项目，其客户主要来源于主城区。事实上，水乡片区楼市发展较为落后，房价也一直较为亲民，与主城区动辄过万的单价相比，无疑是楼市的价值洼地。

　　以道滘楼市为例，之前受限于交通的限制，道滘楼市一直不温不火，房价也长期处于低位。但随着东莞大道延长线及水乡大道的开通，交通便捷了不少，道滘房价和销量也逐步上涨。目前在东莞延长线周边的几个道滘楼盘，洋房价格也从此前“5”字头卖到了“7”字头。即使如此，道滘的房价依然比城区洋房均价低2500-4000元/平方米，随着交通配套的完善、水乡规划利好的实施，道滘楼盘以价格优势也吸引了许多主城区购房者。

　　个案 部分水乡盘广州客超7成

　　上述碧桂园摘得地块占地面积约13万㎡，建筑面积达27万㎡，这也是今年以来东莞出让面积最大的单块土地。

　　当前麻涌洋房均价6500元/㎡。与本次出让地块同样位于大步村的钜隆碧水湾已在2013年开盘，目前均价约6700元/㎡。此外，大步村还有建工集团在2013年拿下的8万㎡商住地，目前尚未开发。

　　由于地价成本较为低廉，近年吸引了不少本土开发商进驻，如南峰、宝盈、富盈、新世纪、建工集团等。临近广州新塘，麻涌楼盘以价格优势吸引了部分广州购房者。

　　目前，麻涌的经济发展在东莞32个镇街中尚处中下游。其房地产发展亦相对比较滞后，至今，全镇在售项目屈指可数。据瑞峰置业资料显示，今年上半年麻涌成交的住宅仅469套，均价6493元/㎡。不过，京东阿里巴巴的强势进驻、莞惠及佛莞城轨起始站确立，“乡村游”示范项目大力打造，让麻涌的发展有了更多的利好因素。当前麻涌政府正在着力改善“商业与工业结构，大力发展产业经济，充分利用自身资源，完善港口配套设施，加大招商引资力度，促进当地工业经济发展。”麻涌某在售楼盘售楼员徐先生告诉记者，“我们楼盘广州客的比例也在变多，目前有7成是广州客，很多客户是来自黄埔的。”

　　趋势 多房企布局水乡片区

　　水乡片区靠近广州，楼市发展潜力不小，已在近两年得到了越来越多房企的认可。自从水乡片区规划建设提上日程，水乡片区楼市已经悄然升温。

　　近年，水乡片区楼市成为东莞楼市的一个关注热点，广州购房者日渐进入让开发商对水乡片区楼市充满信心，去年，随着东莞大道延长线的开通，开发商更是看好城区购房者，以价格洼地和景观资源优势吸引城区购房者入市。

　　有业内人士表示，随着轻轨建设进程发展，越来越多的广州购房者受低房价的吸引而进入东莞市场，同时，开发商也因此对水乡片区楼市信心增强，越来越多的开发商在水乡片区圈地布局。

　　据了解，目前，水乡片区已聚集了众多品牌房企，如本土品牌开发商光大、富盈、新世纪、汇景等，外来品牌开发商佛山钜隆、金地、保利、佳兆业等。记者了解到，近日，恒大地产深圳公司“曲线”进入了沙田，收购了沙田某大型三旧改造项目，恒大地产将在沙田进行一个大型综合项目的开发。

　　析因 政策和交通双推片区开发提速

　　水乡片区，被寄予东莞转型升级跨越式发展的厚望，未来与广州高端产业对接，成为东莞经济新的增长点。该规划还将中堂、道滘、望牛墩、麻涌、洪梅列入东莞水乡地区统筹发展重点区域。

　　天为地产总经理李宝柱认为，从目前供地计划来看，主城区供地极少，刚需户型将长期处于缺货状态，而周边镇街供应土地加大，特别是水乡片区，发展前景良好，这使得一些刚需购房者会向周边的镇街购房，并带动周边镇街楼市的发展，表现得比较明显的是道滘。

　　同时，水乡片区地处东莞和广州的黄金走廊地带，随着交通的改善，将进一步促进两市的融合。目前有多条轨道交通穿过该区，包括市内轻轨、莞惠轻轨和穗莞深轻轨，并且将会在望洪枢纽站附近预留不少于10平方公里土地建设新城。高速公路方面，广深沿江高速已通车。

　　届时水乡片区到达广州、东莞市中心距离将迅速接近，部分与主城区相连的镇也将在城市扩容中率先获益，融入中心主城区。业内人士认为，随着水乡一体化实施和交通继续改善，该片区的房地产市场也将升温，楼盘品质和价格都将进入全面提升的阶段。

　　此外，由于主城区土地稀缺，新增供应减少，刚性需求被压抑，而水乡片区崛起，在价值洼地的吸引下，许多主城区购买力外溢水乡片区，其中与主城区紧密相连的道滘楼市率先受益。随着水乡片区的进一步开发建设，水乡片区楼市发展潜力进一步升级。

　　水乡片区部分楼盘推荐

　　水乡片区

　　楼市开发“危”“机”并存

　　业内人士认为，随着水乡片区规划一体化的发展，片区楼市升值指日可待。不过，水乡楼市的发展还是要面对“水乡片区经济水平落后、市政配套不足”等问题。

　　“道滘等拥有交通优势的镇街会吸引不少城区置业者，但是其他水乡镇对于主城区的吸引还是不大，毕竟有一定的空间距离和心理距离”，光大地产天骄片区负责人库尔班江如此分析，他还以高埗光大江与城来举例，该项目的客户还是以万江和高埗本地客户为主，“毕竟它还是属于一个镇街的楼盘”。

　　虽然，地处近城区，教育资源缺是不少镇街楼盘的弱项，开发商们自然是想方设法来打通教育资源这一短板。金地城南艺境相关负责人告诉记者，为了吸引更多置业者前来，目前公司正在洽谈与城区优质学校的合作事宜，希望能解决部分业主子女的读书问题。

　　“最近，东莞实业投资控股集团也有跟我们在沟通麻涌商住用地开发的事项，不过我们暂时不考虑。”中信地产副总经理杨懿如此解释中信暂时不进驻水乡片区开发的原因，“一是地块用地性质较为复杂，手续比较麻烦;其次，水乡片区对广州客的吸引力还是十分有限的。”其坦言，中信地产目前更青睐临深区域的项目开发，“下半年塘厦和松朗交界处会有中信地产的新项目。”

　　知多D

　　《广东东莞水乡特色发展经济区发展总体规划(2013-2030年)》显示，本次规划范围总面积510平方公里，覆盖中堂、望牛墩、麻涌、道滘、洪梅、石龙、石碣、高埗、万江街道、沙田以及虎门港10个镇街和1个港区行政辖区范围。