瑞峰：万科碧桂园疯狂收地 溢价地块再现江湖

一、 整体概况：土地破冰供需两旺将延续    万科、碧桂园疯狂收地

全国土地：受全国多个城市供地计划“缩水”影响，2015年下半年的首月各线城市的土地供需量皆出现明显回落。数据显示：2015年7月，全国300个城市共推出土地2661宗，环比减少14%，同比减少26%；成交土地1591宗，环比减少24%，同比减少38%。市场分化愈演愈烈，一二线城市品牌房企聚集，高溢价地块频现，三线楼市持续冷淡，出让土地无人问津的现象成为土地市场的“新常态”。在政策的刺激下，房企对一二线城市的争夺越发激烈，但在土地供应连续缩减的情况下，对重点城市优质地块竞争将加剧，7月平均溢价率攀升，一线城市继续领涨。一方面大城市的土地稀缺，优质土地更是奇货可居，而目前房企对房地产整体行业依然维持乐观的判断，一二线城市稀缺的土地资源争夺战已经打响，不顾一切高价拿地，导致溢价率不断上涨；另一方面新增土地供应会越来越少，需求却并未减少，僧多粥少的趋势下土地价格会越来越贵，一线城市房价也会更加坚挺，中心区域“豪宅化”趋势也更加明显。

东莞土地：2015年7月全市共有15宗土地挂牌出让，合计面积约142.35万㎡，环比上涨29%，其中商住商服用地供应5宗，面积合计约25.09万㎡；商住商服成交方面，6宗商住商服用地成功交易，合计面积约约25.18万㎡，环比呈现倍数增长之势。

整体来讲，相比于上半年的“冰封”状态，7月份的土地市场回温趋势明显，主要体现在以下三个方面：

1、推地节奏加快，供地高潮将延续；在经历近一年的供地低迷后，7月终迎来了“土地出让盛宴”，推出多宗优质地块来盘活土地市场的热度。而根据东莞2015年的供地计划，今年上半年商住商服用地的出让占全年总计划供应的1成多，剩下的9成约400多万平的地块将在下半年纷至沓来，因此7月土地供应的加速只是开端，预计8-12月的土地供应量将持续高位。

2、优质地块引哄抢，溢价地块再现江湖；随着楼市的回暖，房企去货迅速同时也意味着库存的减少，拿地补仓成了急需。上半年“无地可拍”的僵局在7月有所打破，南城、清溪、麻涌、虎门等热门区域皆有优质地块入市，引起各大房企的竞价争抢，其中清溪青湖工业园地块和麻涌大步村地块分别以溢价69%和27%的价格成交。虽然溢价地块再登土地成交市场的舞台，但理性依然房企拿地重点，7月土地市场流拍和底价成交依然存在；如南城的地下空间地块和虎门的高楼面地价的优质地块皆以底价成交；而万江的中学用地和横沥的已流拍过一次的商住地也以流拍收场。

3、品牌房企包揽全场，万科、碧桂园疯狂收地；2015年7月成功出让的6宗地块中，除了2宗南城的地下空间用地被盛世御峰房地产拿下外，其余4宗商住用地皆被万科和碧桂园拿下。其中万科以高达4500元/㎡的楼面地价拿下虎门博涌社区两宗连体地块，将和6月拿下的相邻两宗地联合开发，打造12万多平的大社区，凸显其深耕虎门的决心；碧桂园溢价拿下麻涌商住地，高调宣布落子麻涌，进军水乡片区的决心；同时也看重在临深片区的战略发展，于同月高溢价69%拿下清溪地块，楼面地价高达3035元/㎡，催生区域“新高价地”，而旗下即将入市的碧桂园翡翠湾也是世博拿下的当时的“高价地”项目；碧桂园集团不惜重金布局临深片区，彰显对其片区楼市的看好。

4、撤镇设市政策倾斜，虎门成地块出让大户；得益于撤镇设市的利好，虎门镇在今年上半年毫无疑问成为楼市最为热门的区域之一；城市的升级将改变城市土地利用的改变，在政策的支撑下虎门三旧改造进程加快，整合出来的土地资源也加大，虎门镇成为了名副其实的“地主”，今年1-7月虎门挂牌出让5宗约15.46万㎡的商住地，协议出让4宗约20.29万㎡的商住地。

后市展望：从今年的土地供地计划来看，8-12月东莞土地市场供应高位运行将成定局，工矿仓储用地依然是重头，约占5成，主要集中在凤岗、常平、麻涌、塘厦等区域，以市重点项目和“三旧”项目为主；而商住商服用地出让比例有所上涨约占3成，约有32个镇区有地块出让，其中虎门、松山湖、南城、生态园等热门区域推地量巨大。松山湖自2014年打破了不再出让商住的规定后，今年下半年预计将有67万平的商住商服用地出让；而土地资源日益稀缺的南城区，也将有40多万平商住商服用地出让，雅园、西平、袁屋边、周溪、白马、胜和社区皆有地块出让。

8月的土地市场将延续7月的火热行情，将有13宗地块出让，出让面积约56.44万㎡，其中商住用地有7宗，主要集中在大石龙片区、临深片区和水乡片区。其中大石龙片区3宗约12万平的地块出让，借助轻轨带来的升值效应，地块有望成交；而临深片区中的清溪和樟木头地块也有望借助片区楼市升温的契机成功嫁出。

二、挂牌交易明细：万科地产再获虎门博涌连体地   碧桂园溢价拿麻涌、清溪地块

7月份，6宗商住商服用地成功嫁出，其中万科地产再次以底价拿下虎门博涌的两宗商住地，预计其将会和上月刚拿下的两宗地联合开发，组成约12.44万㎡的大社区，或将和一路之隔的万达广场合作构建虎门乃至于东莞最为繁华的商圈。

碧桂园拿地则没有那么顺利，虽然成功在众多的竞争者口中抢下了两宗商住地，但代价分别是以溢价27%拿下麻涌大步村13.13万㎡的巨无霸商住用地和溢价69%斩获清溪清湖工业园商住地。碧桂园高调进驻麻涌，将其做为进军水乡片区的首站，看重其承接广州外溢需求的优势，截止目前，麻涌镇已经聚集了建工、富盈、信鸿、钜隆等品牌房企，后市楼市竞争激烈程度将加大。此外，碧桂园在清溪已有项目且即将入市，但依旧以高出起始价11000万元的26925万元拿清溪清湖工业园商住地，楼面地价高达3035元/㎡，成为清溪镇的新高价地地块。

而两宗约1.5万㎡的南城宏七路东侧两地下空间用地，被邦联实业旗下的盛世御峰房地产以底价3496万元的总价收入囊中。据悉，此2宗地块空间用地属于南城总部基地项目的地下用地，地块用途为地下商业和地下停车场，周边均是成熟的生活小区，居住人员密集，盛世御峰房地产拿下两地块和南城总部基地统一开发，正好能够很好地空间解决小车停放的难题，同时也完善城市功能，改善人居品质，健全市政设施。

7月的土地市场虽然有所回温，“饿”了近一年的房企们并未饥不择食，理性拿地依然是重点，流拍地也依然存在。两宗地块流拍。一宗是位于万江水蛇涌社区的科教用地，占地面积高达31318.36平方米，最终无人出价，遭遇流拍的命运；另一宗是位于横沥镇半仙村曾经流拍过的地块，虽然地处镇区中心区域，但是因区域楼市发展水平较低、需求不足等原因，房企并不看好，因此即使该地块降价2千万推出依然难改变其流拍命运。近年来，横沥因楼市需求不旺，在土地出让方面显得很缺乏吸引力，其频繁挂牌大宗地块上市，但是成交率较低。

三 、协议出让明细： 4宗三旧改造用地协议出让   虎门出让是大头

7月东莞协议出让市场出让的4宗地块都是普通商住用地，均属于三旧改造的原权利人自行改造变更土地用途。其中，有3宗地位于虎门，面积合计约170117.8㎡；第4宗位于莞城旗峰路，面积约8200.3㎡的商住地，成交价约1435万元，地价1750元/㎡，以协议出让方式供地给东莞市莞香物业租赁有限公司。

四、 待拍地块: 大石龙片区3宗商住地待拍    望牛墩时隔两年再推商住地

8月将有7宗商住用地进入待拍环节，茶山、石排、望牛墩、樟木头、清溪和中堂各有地块待拍。其中位于茶山镇横江村的一宗商住地面积约1.4万㎡，此处地理位置优越，多次成功拍出土地；石排水贝村8月待拍2宗商住商服地，面积合计约为10.53万㎡，起始价分别为22476万元和12271万元，起始楼面地价分别为1600元/㎡和1500元/㎡。

望牛墩自2013年起没有出让过土地，此次赤滘村出让商住商服用地面积约为3.33万㎡，起始价为9900万元，起始楼面地价为1350元/㎡；清溪清湖工业园的一块商住地刚刚被碧桂园高溢价拿下，8月份再次出让一宗约为1.52万㎡的商住地，在下半年房企积极入市的情况下，清湖工业园出让的上一宗地块被激烈竞价抢夺，毫无疑问，此宗地也备受房企青睐。

而樟木头南城新区地块出让面积约为2.78万㎡，起始价11476万元，起始楼面地价2060元/㎡；中堂鹤田地块出让面积约为0.23万㎡，起始价638万元，起始楼面地价1112元/㎡。