中原：供应不足制约土地成交规模 东莞后市土地走势仍然看多

8月央行再次宣布降息降准，这是年内第4次降息。5年以上贷款利率下滑至5.15%，为历年来新低。央行降息降准，为市场释放流动性和降低企业融资成本，货币环境渐向宽松，利于开发商融资。央行多次降息的背后是经济增长的疲弱乏力。当前外贸出口低迷不振，内需不足，8月底全球股市又出现集体动荡，反映全球经济面临着较为严峻的环境。

8月土地市场进入推地淡季，供应不足成为制约土地成交规模上行的主因。8月东莞土地市场表现十分平淡，商住地成交以小规模地块为主，底价成交成为市场主流。保利地产深耕临深片区的策略持续显现，本月拿下樟木头地块，进一步扩大版图。清溪也作为承接深圳客的主场区域之一，碧桂园翡翠湾创下了清溪的价格标杆，本月碧桂园再斩获清溪一宗商住地，继续看好清溪市场。

但当前经济增长疲弱，政府对土地财政的依赖增强，后市将会逐渐加快推地节奏，尤其是补充热门区域的优质地块上市，将会吸引多家房企参与竞拍。目前临深片区承接深圳客，继续成为市场开发的热土。水乡片区得到政府的多方支持，通过招商引资引进了京东、阿里巴巴等企业，为片区发展注入新的活力，水乡片区发展逐渐升温。后市随着土地供应的逐步放量，开发商拿地布局已蠢蠢欲动，市场交投有望活跃升温，“看多”后市的土地走势。

一、8月土地供需大幅回落，土地供应不足是主因。

8月关键数据一览：

月度总体叙述：

7月东莞土地市场迎来久违的拍卖热潮，但8月土地市场热度迅速降温，供应紧缺是主因。8月东莞土地市场供应15宗，占地面积合计68.45万㎡，环比减少53.73%，同比增加117.18%，其中商住地供应7宗，占地面积合计25.89万㎡，环比减少15.59%，同比增加242.13%。本月土地供应以小规模地块为主，供应面积大幅下滑。

成交方面，受到供应量下行以及缺乏热点区域的优质地块，市场成交热度降温。8月东莞土地成交11宗，占地面积合计45.91万㎡，环比减少76.58%，同比增加92.27%，建筑面积合计86.29万㎡，环比减少78.43%，同比增加84.07%，成交量急剧降温。8月土地成交金额5.16亿元，环比上月减少78.86%，同比减少7.1%。商住地成交5宗，占地面积9.26万㎡，环比减少60.89%，同比减少10.32%。商住地建筑面积20.01万㎡，环比减少63.4%，同比减少0.74%。本月商住地成交楼面地价1659元/㎡，环比下降40.11%，同比下降31.07%。

二、东莞土地市场

（一）、土地供应

1、8月土地市场也进入“推地淡季”，供应量迅速回落。

据东莞中原研究部监测数据显示，2015年8月东莞土地市场供应15宗，占地面积合计68.45万㎡，环比减少53.73%，同比增加117.18%，建筑面积合计146.26万㎡，环比减少48.74%，同比增加150.91%。其中商住地供应7宗，占地面积合计25.89万㎡，环比减少15.59%，同比增加242.13%；商业用地供应1宗，占地面积合计2.73万㎡；工业用地供应7宗，占地面积合计39.84万㎡，环比减少56.6%，同比增加188.02%。本月商住地和工业用地环比均出现大幅回落，本月工业和商住用地供应唱主角。石排水贝村供应一宗商业用地，地块金融保险性质用地，最终无人问津遭流拍。

7月和8月作为传统上的销售淡季，政府也顺势放缓推地节奏。继6月和7月土地供应量集中放量后，本月供应量顺势下探，一方面是政府推地节奏上的安排，8月土地供应量一般处于年内较为低位水平，另一方面大宗地块供应量减少，致使整体供应规模下滑。上月占地规模大的地块突出，本月占地规模的大宗地块供应减少使得整体供应量走低。

2、偏远镇区推地活跃，商住地供应量。

根据东莞中原研究部监测数据显示，2015年8月东莞商住地供应7宗，占地面积合计25.89万㎡，环比减少15.59%，同比增加242.13%；建筑面积合计56.63万㎡，环比减少24.42%，同比增加234.73%。今年8月东莞商住地供应宗数比上月增加，而供应面积出现大幅回落，主要是小规模地块盛行，如樟木头、清溪、中堂等镇区推的地块均在3万㎡占地规模以下。本月东莞土地供应全是偏远的二三类镇区地块，热点集中在水乡片区和临深片区。政府大力扶持水乡片区发展，片区热点日益升温。水乡片区的地块将逐渐受到市场追捧，一方面政府加大扶持，通过招商引资吸引企业进驻，也加大了配套设施的建设，利于房地产发展，另一方面水乡片区正在发展阶段，地价较为“低廉”，地价成本低。继碧桂园斩获麻涌一宗商住地后，水乡片区乘势追击加大供应量。

2015年8月东莞挂牌上市土地情况一览：

（二）、土地成交

1、8月土地成交金额“下降”，政府财政收入大幅下挫。

据东莞中原研究部监测数据显示， 8月土地成交金额5.16亿元，环比上月减少78.86%，同比减少7.1%。其中，商住地成交金额为3.32亿元，环比减少78.08%，同比减少31.58%，贡献了整体市场的64.37%。继7月土地成交金额创新高，本月土地成交金额大幅下降，一来土地供应紧缺致使成交量下行，成交金额随之下滑。二来，市场供应集中在二三类镇区，土地价值比不上热点区域的优质地块。

2、8月土地市场重回低位水平，供应不足是制约成交上行的主因。

据东莞中原研究部监测数据显示，2015年8月东莞土地成交11宗，占地面积合计45.91万㎡，环比减少76.58%，同比增加92.27%，建筑面积合计86.29万㎡，环比减少78.43%，同比增加84.07%，成交量急剧降温。分类型来看，商住地成交5宗，占地面积合计9.26万㎡，环比减少60.89%，同比减少10.32%；工业用地成交5宗，占地面积合计14.32万㎡，环比减少89.55%，同比增加45.72%；其它用地1宗，占地面积合计22.33万㎡。8月谢岗有一宗普通仓储用地占地规模达到22万㎡，商住地和工业用地成交环比大幅回落。

8月央行再次降息降准，主要是经济增长乏力。当前经济环境甚至比2008年还严峻，人民币波动性贬值，热钱外流，增加了市场的不确定性因素。8月土地供应量下调，只是阶段性的推地淡季。经济环境严峻，政府对土地财政的依赖增强，金九银十土地供应将会逐渐活跃。8月土地成交量下行，一方面是供应不足制约成交上行，尤其商住地供应量跟不上，开发商资金宽裕却无合适地块补仓。另一方面实体经济环境持续恶化，企业以现金为王，产业类型的土地需求减少。

3、8月小规模地块盛行，房企继续深耕熟悉区域。

根据东莞中原研究部监测数据显示，2015年8月东莞有5宗商住地挂牌入市，占地面积合计9.26万㎡，环比减少60.89%，同比减少10.32%，商住地建筑面积20.01万㎡，环比减少63.4%，同比减少0.74%。本月东莞商住地成交宗数比上月多1宗，但成交规模明显回落，主要是本月成交的地块以3万㎡以下的小规模地块为主。石排2宗地块流拍，其中1宗是占地7.8万㎡的商住地，起步楼面地价1600元/㎡。石排市场需求弱，难以吸引开发商布局。

8月东莞土地市场成交金额、成交面积均现大幅下探之势，主要是由于供应节奏变化所致，本月进入交易环节的地块不多，并且缺乏优质地块制造市场热点，小规模商住地成交盛行。尽管本月土地交易氛围趋于平淡，主要是土地供应量不足难以激发开发商拿地热情。目前房企资金宽裕，投资开发的信心高，拿地意愿强烈。

本月拿地的企业既有保利、碧桂园的一线品牌房企，也有顺海实业、同悦大酒店等本土企业、保利借助保利生态城在樟木头实现品牌落地，并且临深片区承接深圳客助推市场热点持续升温。近两年来保利在清溪、凤岗、樟木头等区域加大布局，深耕临深片区的策略显现，本月再拿下樟木头一宗2.78万㎡占地的商住地，扩大樟木头版图。碧桂园本月斩获清溪一宗1.52万㎡占地的商住地，楼面地价1818元/㎡，相比碧桂园翡翠湾创下清溪的价格标杆，洋房均价达到9000元/㎡，该地块的利润空间依然的颇为丰厚。借助深圳客的市场热度，碧桂园继续看好清溪市场。

4、偏远镇区商住地成交突出，楼面地价回到“1”字头。

据东莞中原研究部监测数据显示，2015年8月东莞商住地成交楼面地价1659元/㎡，环比下降40.11%，同比下降31.07%，创下年内新低的楼面地价，回到“1”字头。本月东莞商住地成交以非热点的二三类区域为主，起拍楼面地价低。

5、开发商“不追涨”拿地，底价成交成主流。

据东莞中原研究部监测数据显示，本月东莞商住地的溢价率为0.45%，比上月15.21%明显回落。本月商住地所推地块规模小、集中于市场并未成熟的二三类镇区居多，对企业的吸引力弱。本月仅有中堂鹤田村一宗商住地被两家企业参与竞拍至第四轮，被同悦大酒店以溢价24%斩获，其它地块均以底价成交，反映房企“不追涨”拿地，底价成交成主流，溢价率低位运转。

2015年8月东莞土地交易明细：

四、后市展望

热点区域优质地块上市，预计土地市场会有活跃表现。

根据东莞中原研究部监测的数据显示，未来阶段性东莞土地市场将有18宗土地挂牌入市，占地面积合计93.54万㎡，建筑面积合计200.02万㎡。其中商住地成交6宗，占地面积合计26.15万㎡，建筑面积合计73.04万㎡，商业用地1宗，占地面积合计1.37万㎡，建筑面积6.86万㎡，工业用地7宗，占地面积49.53万㎡，建筑面积102.14万㎡，其他用地4宗，占地面积16.48万㎡，建筑面积17.98万㎡。

9月东莞商住地仅有中堂、松山湖、清溪、茶山4宗商住入市，其中松山湖地块是以“限房价、竞地价”的方式出让，项目建成后限定最高销售房价格不高于8500元/平方米（带非毛坯），项目作为松山湖园区产业配套，建成后的销售对象由松山湖管委会统筹安排。今年来，凤岗和塘厦的新房市场供应紧缺，挤逼深圳客需求向清溪、黄江、樟木头等区域蔓延渗透。碧桂园翡翠湾洋房销售价格9000元/㎡左右，而该地块由世博拍下的楼面地价仅1276元/㎡，利润空间颇丰厚。受到深圳客的大幅涌入，清溪房地产迅速升温，政府顺势加快推地节奏，主动承接深圳客的需求。9月清溪推出一宗占地规模4万㎡的商住地，起步楼面地价1802元/㎡，将会继续吸引本身在清溪耕耘的房企或看好深圳客的开发商参与竞拍。临近轻轨开通以及承接东城客户的需求量，茶山推地热度持续升温，本月又一宗占地规模仅2万㎡的商住地入市。

9月土地市场将会延续8月的平淡趋势，后市土地成交将呈“先抑后扬”的节奏，“看多”土地后市走势，首先供应量的阶段性下行很快过去，政府逐渐加快推地节奏，供求关系有望改善。其次，部分热门区域的优质地块上市，将会吸引企业竞拍，活跃交易氛围。再是，从企业角度来看，经过近一年的市场高位行情，库存量已被大量消化，部分房企在售货量和土地储备均陷入不足的局面。开发商资金链宽裕，开发投资的意愿较强，急需拿地补仓。最后，从政府角度来看，土地市场的长期低迷不利于财政收入，而目前经济环境严峻，对房地产拉动开发投资的需求升温，也会加快推地来增加土地财政的收入。

即将东莞挂牌上市土地情况一览：