东莞楼市火库存消化周期降低 全年成交有望首次破千亿

今年楼市持续火热，在第三季度更是进入高潮，随着“十一”假期结束，各个房地产代理机构监测的前三季度住宅成交数据也陆续出炉，数据显示，今年前三季度东莞住宅供应量和成交均创下历史最高水平，其中住宅成交量达655.1万平方米，同比增87%。按照第三季度的热销态势，今年全年商品房成交金额有望首次达到千亿元。

成交：今年全年住宅成交有望达900万平方米

今年楼市政策宽松，房贷利率低，购房者入市积极，东莞住宅成交十分火热。合富辉煌东莞市场研究部统计数据显示，2015年前三季度，东莞住宅供应量和成交量均创下历史最高。其中住宅成交量达655.1万平方米，同比增87%；按照第三季度的表现，今年全年住宅有望成交900万平方米。此外，前三季度东莞楼市表现供不应求，新增供应量比需求少约76万平方米。

值得注意的是，今年前三季度全市商品房成交额已达712.6亿元，按照第三季度月均94亿元的销售速度计划，今年东莞商品房成交将有望冲千亿元，达到史上最高水平。

回顾今年楼市情况，“3·30”二套房放松政策是楼市的转折点，在4~9月东莞出现了史上从未有过的连续6个月月度成交量在75万平方米以上，在6月成交量和价格均达到顶峰，均价首次冲上万元，成交量首次达到百万平方米。

与往年相比，东莞前三季度量价齐升，房价小幅上涨约6%。据合富辉煌东莞市场研究部统计数据显示，前三季度全市总体均价约9643元/平方米，同比小幅上涨6.2%，在2012~2015年四年间，东莞房价总体表现出稳中小涨，年均涨幅仅4%上下。按照4%平均涨幅保守推算，预计东莞明年全年整体房价将首次进入“万元时代”。

从月度成交价格情况来看，9月住宅均价创下了历史最高水平，均价约10180元/平方米，是历史上第3个房价过万的月份；9月房价比今年1月份上涨1500元，涨幅达17%。

库存量：继续创新低，消化周期仅5.3个月

今年的楼市宽松政策利好释放改善型需求，楼市进入“换房时代”，在需求释放的刺激下，大户型产品的消化速度加快。据合富辉煌东莞市场研究部统计，2015年前三季度，125平方米以上大户型供求比仅为0.75：1，其中180平方米以上供求比仅为0.68：1，说明今年前三季度大户型成交以消化库存为主，速度得到加快。

然而，125平方米以上大户型供应量减少，2015年前三季度东莞住宅125平方米以上大户型只是2014年全年的70%，且呈逐年减少趋势。

在供不应求持续作用下，东莞住宅的库存量持续走低。合富辉煌东莞市场研究部统计数据显示，截至9月30日，住宅库存仅约468万平方米，创22个月以来最低；并且连续7个月回落，按照过去6个月的消化速度，消化库存仅需要5.3个月，创下历史最低水平。

从区域来看，受深圳客青睐的区域库存紧张，而以东莞购房者为主的区域去库存压力大。据统计，36%的区域消化库存时间在半年内，临深片区多数在3个月以内。观察发现，目前东莞临深片区可售存量严重不足，库存严重“告急”。而莞北片区去库存压力最大，由于地理位置及经济因素，相对而言，莞北片区镇区消化库存时间多数在12个月以上。

不过，整体而言，目前东莞市场呈现供不应求状况，业内人士认为，东莞低库存对房价起到支撑作用，尤其临深片区房价上涨动力较大。

特色：区域分化大 57%区域未涨价

随着深圳客进入东莞热度增加，东莞楼市分化也极为明显，根据合富辉煌东莞市场研究部统计，虽然东莞约有8成区域成交量同比增加，其中增幅超过60%以上的区域数量占57%。但在房价上，有超过3成区域房价出现明显下跌，其中跌幅超过10%以上区域占12%；超过2成的区域房价基本持平，仅约4成区域房价出现上涨，其中涨幅达两位数的区域占27%，接近3成。数据显示，今年前三季度东莞楼市成交火热，但有近六成（57%）的区域房价未上涨。

目前东莞区域成交和房价分化严重，合富辉煌东莞市场研究部统计显示，前三季度成交量前十名区域多分布于临深片区，其中一半房价上涨，一半下跌，说明市场存在“以价换量”现象；而后十名区域则多分布于莞北及水乡片区。