大石龙片区享交通利好土地受热捧 楼市崛起仍有待时日？

　  2015年，在东莞临深片区成交大热的光芒下，其它六个片区的楼市都显得较为暗淡，其中以大石龙片区最为“惨淡”。不过，在片区楼市成交并不喜人的情况下，房掌柜却惊讶的发现，今年大石龙片区土地的推售反而较为火热，且从东莞市国土资源交易局土地挂牌和公告来看，该片区仍有不少土地“待字闺中”。

　　业内人士认为，随着东莞首条地铁R2线2016年将正式通车，以及新划定的“中心组团”包括茶山在内等诸多利好因素的影响，大石龙片区楼市的后劲比较值得期待，但真正崛起或仍有待时日。

轻轨R2线起点站接驳石龙新火车站

　　享交通利好然楼市成交并不可观

　　大石龙片区，是涵括石龙、石碣、石排、茶山、企石、石湾6个镇在内的东莞楼市组团。其中，石湾是较为特殊的存在，它与石龙仅一江之隔，但房价却仅售石龙的一半。近几年东莞整体楼市发展较为迅猛，但是大石龙片区的表现却依旧平庸。

　　虽然在2014年1月东莞新火车站开通后，业内曾一致认为将明显利好大石龙的楼市发展，但房掌柜查阅相关数据时发现，其近些年的楼市成交并不可观。如2014年大石龙片区共成交商品房4040套，成交面积约41万平，与2013年3690套的签约数和35.6万平的成交量相比，虽有小幅度的上涨，但并没有明显利好的痕迹。

截止10月11日，2015年前三季度各片区成交情况

　　且根据东莞中原市场研究部提供的统计数据，截止10月11日，2015年前三季度大石龙片区共成交商品房2742套，成交面积约30万平。在东莞七大片区中，无论是成交套数，还是成交面积均排在倒数第一位，甚至与倒数第二位东北片区42万平的成交面积也仍有较大一截的差距。

　　另外，从东莞七大片区各季度成交占比趋势图来看，在2015年的前三个季度中，大石龙片区的住宅成交占比分别为7%、4%和3%，在七大片区各季度成交占比中均处倒数第一。且综合前三个季度的成交量，其住宅成交占比也仅占4%，同样位列七大片区成交占比末位。

　　大石龙楼市发展较为缓慢原因解读

　　在新火车站已经开通，东莞首条地铁也即将开通的多重利好笼罩下，大石龙片区的房地产发展却依然如此不声不响，房价也并无因利好带来上涨，其究竟是什么原因导致的呢?

　　在采访时，中原地产策略研究中心总监车德锐为房掌柜作了详细的解读。车德瑞认为，开通的新火车站和即将开通的地铁R2线对大石龙的利好无疑是客观存在的，之所以会出现楼市依然较平淡，其主要可能由以下几方面原因造成。

　　“首先，石龙的嘉华星际湾和新鸿基珑汇两个项目把片区房价抬高了，其定价远远脱离大石龙的购买力，从而导致房子卖不动，而周边的园洲和石湾等凭借其仅石龙一半的低房价优势，分流了石龙大部分的消费力。其次，石排和企石其本身人口就较少，市场需求力有限，况且企石在碧桂园进去以后内部消费力已严重透支。”

嘉华星际湾

　　另外，车德锐还认为，茶山一带很多项目已经进入尾盘，市场供应量偏低，而且很多项目离火车站和轻轨站仍有点距离，受交通直接利好支撑也不够。而片区房价之所以依旧较平稳，车德锐则认为，“大石龙片区相对缺乏碧桂园以外，国内的大品牌开发商拿地和开发，以本地开发商为主的，所以房价就不太可能有大幅度的上涨。”

　　另外，房掌柜在采访天为市场研究部总监黄海燕时，她也向房掌柜透露了她对此问题的看法。黄海燕表示，“市场是需要培育的，虽然石龙片区有火车站和轻轨交通利好，但其相对于主城区还是有一些差距，再加上近期深圳客的涌入，带动临深片区的销售。且相对于松湖片区的资源优势，石龙的优势就不那么明显，所以片区的成交会相对偏低。”

　　楼市成交冷淡与土地推售火热并存

　　虽然，一方面表现的是大石龙片区的楼市发展依然比较落后，但另一方面，据房掌柜翻阅相关资料时发现，近期大石龙片区的土地推售却较为火热，其中以茶山最为显著。

保利2.2亿茶山横江拿下的地块

　　10月16日，茶山成功出让了一宗地块，一块面积为58194.57平方米的商住地块，吸引了3家开发商参与竞拍，最后被保利东莞房地产开发有限公司以21996万元拿下，成交楼面价1718元/平，溢价率12.8%。

　　据房掌柜统计，这是茶山今年成功出让的第5块商住用地，也是大石龙片区今年推出的第8宗地块，除了石排水贝村7.8万㎡的商住地流拍以外，今年片区内其它地块均成功拍卖。其中茶山成功出让5宗土地，石龙出让1块，石排出让1块，但同时也流拍1块。

茶山近期仍有地块正挂牌

　　而除了以上地块以外，根据东莞市国土资源局的出让和挂牌公告显示，近期茶山又将有一块面积为5.7万平的商住地块即将出让。且在石排，根据2105年东莞第10批国有建设用地公开出让预告，石排横山村和田寮村也将有一块5.6万平的商住地拟于近期公开出让。另外在石碣方面，据房掌柜了解，10月29日也将出让三宗连体地块，总占地面积达14万㎡，体量惊人，起拍总价亦高达32亿之多。

　　大石龙片区的土地再次受到开发商的青睐，天为地产黄海燕认为，“土地市场的火热一方面是石龙的土地资源相对丰富，加上近期政策的利好，年内三次双降，给到市场很多的信心，地市回暖就不足为奇了。另一方面，房企拿地看好的首先是地缘优势，大石龙片区有东莞新火车站，同时又是未来城轨R2线接驳站，沿线的土地未来必定是房企必争之地，大家看好的是地铁上盖物业 。”

　　而在车德锐以为，大石龙土地受热捧也是预料之中的事。车德锐告诉房掌柜，“其实大石龙土地早就应该热了，可能是过去很长一段时间大家对它的关注度不高，也可能是因为受到星际湾等高价项目影响，觉得地价跟它的售价作为开发来讲回报不高，所以没法吸引到开发商去关注。”

截止9月30日，各区域去库存情况

　　大石龙楼市未来可期 快速发展仍需一些时日

　　据合富辉煌市场研究部数据，截至9月30日，东莞住宅库存仅约468万平方米，创22个月以来最低，并且连续7个月回落。按照过去6个月的消化速度，消化库存仅需要5.3个月，去库存时间不到半年创历史最低。

　　而在大石龙片区，根据中原市场研究部向房掌柜提供的统计数据，截止10月11日，大石龙片区共计可售套数3250套，可售面积约42万平，占东莞整体库存面积的8.44%。其中片区内茶山和企石的去库存时间较短，分别为5.4个月和8.7个月，而石排、石碣、石龙等库存消化周期均在10个月以上。

　　业内人士认为，虽然目前石龙楼市的供应量较大，但供需比仍属比较平衡的状况，加上未来轻轨R2线与新火车站对接的利好，该区域将会受到越来越多的购房者关注，大石龙片区未来楼市仍值得期待。

　　同时，天为黄海燕也表示看好大石龙片区的发展前景，“大石龙片区未来肯定是一个比较热的区域，有地铁带来的人流，有一线的江景资源，现在各方面配套也逐渐完善，我还是很看好石龙的，但是楼市的崛起可能还需要一些时日。”