东莞房价连涨4月吃掉降息利好？深圳客席卷临深量价上涨半年

东莞房价在330新政后一直处于上涨趋势，5月实现三连涨后，6月短暂下降，7月后继续上升，10月实现4连涨，住宅样本均价已达9540元。日前，中国指数研究院发布了2015年百城价格指数。数据显示，东莞10月房价仍然处于上涨轨道，环比上涨2.28%，仅次于深圳、惠州和武汉，位列全国第四。11月已过半，上周住宅成交均价9617元/平，上涨趋势不减。东莞作为二线城市，在全国百城52城房价下跌的情况下，其房价仍呈上涨态势，这不可不为谓之坚挺。

有网友大呼，这是东莞自8条地铁接轨广深后再一次创举，东莞房价继续上涨是要接轨广深的节奏呀。也有网友表示不满，认为多次降息带来的利好已经被涨高的房价给吃掉了。关于东莞房价连涨原因，主要是由于临深片区大半年房价上涨，临深已经直接成为东莞房价均价上涨的主力。另外，东莞网友传言建议针对深圳客设置的限购令，根据东莞情况分析可知既不合情也不合理。

降息引起楼市火热

涨房价吃掉降息利好？

自2015年3月以来，央行已经累计多轮降息降准，在连续利好推动下，购房者需求旺盛，双降已经提高了购房者的积极性，也为东莞楼市打了数支“强心剂”，直接导致东莞楼市火热大半年。而由于楼市火热等众多原因，引起了东莞房价新一轮的上涨，据中国指数研究院11月数据显示，10月东莞房价9540元/平，环比上涨2.28%。与2015年1月9066元/平的房价相比，每平米上涨474元。

对于业主来说，无论是降利息还是涨房价都是超级好消息。而对于即将置业的自住型购房者来说，降息是利好，房价连续上涨简直就是一个噩耗。2015年1月东莞成交均价为8704元/平，而2015年11月中旬东莞周成交均价已经上涨到9617元/平，若是以一套100平米的房子来计算，一次性付清全额房款则需要多付出9.13万元。

由于中国人传统的购买习惯就是买涨不买跌，虽然东莞房价连续小幅度上涨，但是并没有影响到东莞人和深圳客的购房热情，新房的大量成交造成楼市持续火热，2015年1-10月东莞住宅成交面积达到了760.31万平，而成交金额也达到了732.46亿元，比2014年成交面积593万平还要多出167.31万平。

也有部分网友认为房价上涨就是由于政策利好楼市火热引起的，对于降息对于东莞楼市的影响，东莞各大房产研究机构的负责人都不约而同地表示降息带来了众多利好，而房价上涨则与降息关系不大。那么房价上涨与什么有关？

历史上低利率总是伴随房价快速上涨

深圳客横行 临深2015库存见底房价上涨

深圳客已经横行东莞大半年，几乎是东莞何处有楼盘销售，何处就有深圳客。由于深圳客的疯狂购买，临深片区几乎被买空，在2015年5月时可售库存就已降至3个月以下。而目前为止，凤岗、清溪、塘厦、黄江等地几乎无房可卖。往往出现新盘，或者有楼盘出现新品，就会出现受捧盘。

因为库存见底，临深片区的房价也蹭蹭往上涨，房价已经遥遥领先其它片区，截止到目前，东莞10月新房均价为9540元/平方米，而凤岗10月均价为12219元/平方米，还有部分楼盘均价超过2万元每平，每平米高出东莞平均水平10000元左右，甚至已经以超过9000元/平的差价远远超越中心城区，并且有继续上涨的趋势，在近几个月内多个项目已上涨超过5000元/平。

对于东莞房价的大幅上涨，东莞房地产协会秘书长陈骏良表示：“临深片区涨幅非常大，而东莞各镇区也确实出现了明显上涨，双重原因直接拉动了东莞的平均房价。临深片区本来就销售得非常好，最大原因是因为深圳的房价太高，深圳客外溢东莞造成的。房价还会上升，但是幅度不会太大。利息降下来，就会越来越多人贷款买房，需求上升，可能造成供不应求的情况，房价上涨是正常情况。”

东莞中原地产策略研究中心总监车德锐也表示，临深楼盘大幅涨价是由于住宅库存量告急的原因，而临深的大幅涨价和超高成交量，直接拉高了东莞平均价格。但是，东莞楼市会保持平稳发展，东莞楼市上涨趋势将在半年之后逐步稳定下来。

东莞楼盘开盘抢房景象

针对深圳客设限购令？

由于深圳客的疯狂，直接导致东莞临深库存见底，其它地区也有大量新房被购买。有部分东莞网友表示，再如此继续下去，东莞不仅房价上涨，而且将无房可卖，直接损害东莞人的利益，东莞应该对外来购买者设楼市限购令。而业内人士对于对外来购买者设限购令一事则不敢苟同，有人表示如果失去深圳客的支持，东莞楼市将一夜变色，跌回高库存时代。

东莞楼市2015年火热成交正是因为有着深圳客的支持， 2015年大半年来东莞楼市几乎有近半新房被深圳客购买。因为东莞楼市分化，成交量冷热不均。大石龙、东北片区和一些个别镇区去库存任务仍然比较重，仅茶山一镇的库存量即达26.58万平，而横沥、企石等镇均超20万平库存，且月均成交面积仍处于较低水平。而据近期供应量来看，年末东莞还会迎来一个供应小高潮，年内计划开盘，但是尚未开盘的项目都将赶在年尾这两个月开盘。届时，新盘就能满足部分区域的购买需求，而部分库存高的镇区也要面临去库存的压力。

而从全国楼市大势来看，2015年中国陆续推出的楼市利好政策显著拉动了改善型需求，一度促进全国楼市整体成交量上涨。随着中央和地方层面救市政策的逐渐到位，未来房地产市场的政策措施将以既有政策细化和深化为主，鼓励去库存。

根据东莞本地库存等实情和全国楼市大势来看，目前针对深圳客设置限购令既不合情，也不合理，限购令在未来较长一段时间都不会再东莞出现。