瑞峰：东莞楼市量价创新高 住宅年成交额进入千亿时代

一、导读

1、宏观环境：明年经济5大经济任务确定  中央鼓励开发商降价去库存

从中央经济工作会议得知，2016年5大经济任务为：去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板。政策支持方面，中央表示则要在适度扩大总需求的同时，着力加强供给侧结构性改革，实施相互配合的五大政策支柱：1、宏观政策要稳，就是要为结构性改革营造稳定的宏观经济环境；2、产业政策要准，就是要准确定位结构性改革方向；3、微观政策要活，就是要完善市场环境、激发企业活力和消费者潜力；4、改革政策要实，就是要加大力度推动改革落地；5、社会政策要托底，就是要守住民生底线。

令人值得关注的，以往3年中央经济工作会议，均未明确提及“房价”，而此次中央经济工作会议，首次明确提及“房价”，指出鼓励房地产开发企业调整营销策略，适当降低商品住房价格，意味着中央已经认识到，房地产库存之所以居高不下，主要原因之一就是很多城市房价虚高超出民众购买力，适度降价有利于激发需求。

但从市场反应来看，明年大幅降价的可能性有限，因为地方土地财政“痼疾”下高企的地价、上升的人力成本等已将开发商利润摊薄，而降价可能带来的“房闹”、购房者观望加剧等负面作用，也削弱了开发商降价积极性。另外，房地产去库存并不是开发商一方的事，需要多方的支持，如地方政府需根据实际情况，给房企补差价、税费减免、减少缴纳土地出让金、降价补贴等实质性“诱惑”，国土部门、税务部门、银行等也应该有更多作为。

2、新增供应 ：临深片区依然是供应主战场   改善再超刚需   别墅持续发力     

上周东莞全市共有14个项目有商品房新增供应，住宅2450套，合计面积约29.47万㎡，环比上涨88%；非住宅新增2080套，面积约为19.25万㎡，环比上涨218%，主要是由家汇生活广场体量供应838套面积为64㎡-1747㎡写字楼及571套面积4-1756㎡商铺，长虹百荟花园推出322套面积43-58㎡商务公寓、盛和商务大厦推133套147-271㎡写字楼等项目所推动的。

12月份最后一周，东莞市新增供应产品大幅增长，纯新项目占有两个，除了清溪盛和商务大厦供应写字楼外，还有寮步翠云轩花园推240套洋房纯新入市。从区域来看，临深片区依然是推货主战场，主要表现在金地湖山大境供应256套103-275㎡洋房、恒大绿洲批量加推795套34-174㎡洋房、班芙春天新增448套93-139㎡洋房和16套别墅。从产品类型来看，100-130㎡的微改善产品共推出1341套，而70-100㎡的刚需产品推626套，微改善产品占据半壁江山，成为推货的主角。另外，别墅产品持续发力，上周除了班芙春天有别墅加推外，莲湖山庄、佳兆业·碧海云天、绿地大都会和嘉宏锦园皆有别墅新品推出。

从预售证来看，预计近期上市项目有鼎峰源著、碧水湾花园（南区）、悦湖苑、棕榈泉六期星光天地、旺南驹大厦、万科中心、金地·琥悦、珠江观澜御景、万科·翡丽山、汇景御海蓝岸、中惠嶺秀、南部湾万科城和春晖国际城等项目。

3、成交情况：年底冲刺成交量价再创新高  全年住宅成交量或破1000万㎡

东莞楼市进入年底冲刺狂欢期，上周住宅成交3124套，面积约35.92万㎡，环比上涨61%，同比上涨58%；非住宅成交785套，面积约4.35万㎡，环比上涨41%。

进入新年倒计期，楼市成交如期翘尾，上周量价皆创历史新高。一方面12月底东莞楼市迎来了开盘潮，众多项目扎推开盘及加推，让已库存告急的热门区域楼市焕发生机；另一方面，深圳客户入莞势头依然不减，临深片区批量新品上市基本卖完，上周恒大绿洲（644套）、班芙春天（223套）等项目集中签约支撑着楼市成交，而上周开盘的中惠嶺秀、天诚时代等项目也将在本周进行网签，持续支撑着楼市超高位运行。

年底的楼市行情大涨，12月住宅成交量超百万平创新高将是既定事实，截止至12月27日全年住宅成交量为972万㎡，预计全年成交量超千万是大概率事件。

4、成交均价：临深片区成交占比大    楼市均价结构性上涨创新高

上周东莞房价再创新高，住宅均价11673元/㎡，环比上涨17%，同比上涨22%；从成交结构来看，上周临深片区是楼市成交的支柱，片区成交约占全市成交的41%，片区均价高达14365元/㎡，支撑着楼市房价持续上涨，其中恒大绿洲(16242元/㎡)、班芙春天（10909元/㎡）、金地湖山大境（14515元/㎡）、广基·自由星城（11460元/㎡）、保利生态城（11475元/㎡）5个项目进入个盘成交排行榜前十。

5、楼盘活动：争夺年底市场开盘潮持续  项目借力“圣诞节”加推

为争夺年终市场，市场开盘潮持续，深圳依然是项目热销和高价的助推力量。上周末凤岗市场再引关注，新盘中惠嶺秀12月26日盛大开盘，推出180套85—105㎡的全南向非毛坯3房，开盘即卖完，成交均价18000元/㎡，成交客户深圳客比例依然备受瞩目。从凤岗近期新开项目来看，成交均价基本在18000元/㎡左右，预计后市还会有上涨的趋势，未来得益于深圳客的持续催动，价格冲破2万或是大概率的事情。

望牛墩天诚时代也进行开盘，首推110套77㎡2房，94㎡3房，100㎡、123㎡（3+1）房，157㎡4房等户型迎来市场热捧，去货9成以上，成交均价为6500元/㎡。该项目也受到深圳客的青睐，成为项目去货的力量之一，主要因为穗莞深/莞惠/佛莞/R1，广深高速/沿江高速等贯穿其中，交通便利及价格优势，是天诚时代吸引深圳客的关键。

另外，上周恰逢圣诞节，不少项目也推出节日活动闹场，表现在天骄御峰圣诞亲子合家欢，推144-250㎡3-4房、金地湖山大境圣诞烧烤派对，520㎡独栋别墅及420㎡双拼别墅、达鑫江滨新城欢度双节DIY活动，推103㎡N+1洋房及149-245㎡别墅等项目都举办圣诞节活动，为项目年终加推做出贡献。

6、土地市场：万科4.79亿斩获大岭山2.97万平地   6448元/㎡刷新“高价地”纪录

成交方面：上周成交地块有3宗。其中一宗商住地块面积约为2.97万㎡，起始价13362万元，万科与10家公司展开54轮的竞价，以4.79亿斩获该地，溢价率258%，高达6448元/㎡的地价再次刷新大岭山的楼面地价“高价地”纪录，能够引起激烈争夺的原因是：一方面该宗地所处地理位置优越，交通、商业、设施配套齐全，生活氛围浓厚；另一方面是大岭山楼市发展迅速而火热，既能承接松山湖地缘优势，又能直接受益于近期四条高速路免费的利好，大岭山楼市受到开发商的青睐，成为开发商竞争的热土。

另外两宗地块以底价成交，包括樟木头镇樟罗社区商住地和虎门东风社区商服地。樟木头地块面积8693㎡，东莞市基裕泰房地产开发有限公司以底价3478万元拿下，折合楼面地价为1600元/㎡；而虎门地块面积约2993㎡，用途为批发零售，东莞市盈泰天然气有限公司以底价1111万元竞得，楼面地价为12372元/㎡。

出让方面：石碣镇连续推出的三宗商住地块曾在10月份流拍，如今皆降价再次出让，该三宗地块是位于同一位置的“连体”地块，总占地约14.17万㎡，起始总价约为37462万元，相比10月份降价了8214万元，而3宗地块平均起始楼面地价仅为1152元/㎡。据了解，地块紧挨着莞深高速出入口，在交通方面较有优势，但是周边以一些电子厂以及工厂居多，生活配套相对较为缺乏，本次降价出让或对开发商有一定的吸引力。

待拍方面：本周有1宗商住地块待拍，位于松山湖南部地区环湖路与府前路交汇处西侧，面积约2.31万㎡，容积率为1.0-2.5，起始价10501万元，起始楼面地价为1820元/㎡。

二、东莞房地产市场

1、楼市成交

1.1

总体情况：年底冲刺成交量价再创新高  全年住宅成交量或破1000万㎡

1.2供需量价走势：临深项目热销房价高企   支撑楼市均价创新高

1.3物业类型成交：

年底冲刺投资需求频抬头   万达项目商务公寓热销 

1.4产品类型成交：微改善与刚需产品平分秋色  公寓成交上涨幅度大

1.5成交排名

1.5.1区域成交排名：凤岗新品热销734套稳居榜首   黄江364套排第二

1.5.2个盘成交排名（按套数）

1.6成交明细

1.6.1普通住宅面积区间成交：90-100㎡产品成交最多  占比约24%

1.6.2别墅产品面积区间成交:250㎡以下小别墅成交占5成

1.6.3普通住宅各单价区间成交：临深片区项目热销  15000元/㎡以上成交占2成

1.6.4别墅各单价区间成交：20000元/㎡以下产品成交占8成

1.6.5普通住宅总价区间分布：100万以上成交上涨幅度大

1.6.6别墅各总价区间分布：300-350万元别墅成交占比大

1.7楼盘活动：争夺年底市场开盘潮持续   大部分项目借力“圣诞节”加推

1.8新增供应 ：临深片区依然是供应主战场   改善再超刚需   别墅持续发力

1.9新开工：格致印象公馆纯新入市   银湖山庄三、五期开工

2、土地市场

2.1待拍土地：松山湖2.31万㎡商住地待拍  起始楼面地价1820元/㎡

2.2出让土地：石碣3宗流拍地降价出让   占地14.17万㎡起始总价37462万元   

2.3土地成交：万科4.79亿斩获大岭山2.97万平地   6448元/㎡刷新“高价地”纪录

三、宏观经济政策环境

1、国内：

1.1经济环境 

1.1.1 中国明年宏观政策重点和力度或调整  着重处置僵尸企业

中国中央财经领导小组办公室副主任杨伟民周六(12月26日)称，明年中国财政和货币政策的基本取向不变，但重点和力度可能会有所调整，积极的财政政策要加大力度，阶段性提高财政赤字率，而结构性改革的重点则在处置僵尸企业，稳妥化解过剩产能。

而且中央确定明年要在两个方面深化改革：一是落实户籍制度改革方案，要加大力度，加快进度；二是深化住房制度改革方案，和上一轮的要有所区别。这次住房制度改革基本方向已经确定，要以满足新市民的住房需求为主要出发点，为新市民服务，即2.5亿非户籍人口，以建立购租并举的住房制度为主要方向。

1.1.2详解11万亿新增贷款：房贷及企业短期贷款大增

2015年金融机构新增人民币贷款规模将刷新历史纪录。中国人民银行公布的数据显示，截至2015年11月末金融机构新增人民币贷款规模达11.12万亿，相比2014年全年增加13.71%，相比2009年全年增加16.13%。经济增速下行压力不断加大，但是人民币贷款规模却创出新高。这看上去有些矛盾的数据却出现了。对11万亿贷款规模分析后发现，居民部门的中长期贷款呈现高速增长的态势，而企业部门的中长期贷款在下降，短期贷款却快速上升。

这体现了银行的风险偏好和当下的经济特征，一方面房贷的风险相对较低，而许多工业领域面临产能过剩的困扰，风险加大。另一方面，不少企业新增贷款用于资金短期周转，而非长期的项目投资。因此，未来既要提升金融服务实体经济的能力、降低融资成本，又要对实体经济面临的产能过剩等突出问题，进行针对性的结构性改革。

1.1.3清退僵尸企业打响攻坚战 八行业僵尸国企逐步退出

从“三个一批”到出清“僵尸企业”，再到将“去产能”作为明年结构性改革任务之首，近期一系列举措打响了去产能、保供给的攻坚战。2016年是国企结构改革年，也是清退产能之年，推动企业减产能还需进一步推动市场化的兼并重组，提升整个企业的生产效率，而通过资本市场上重组和借壳则是有效途径和手段，预计A股市场的重大重组将大大增加。

目前国有企业在传统产业、产能过剩行业、重化工行业分布较多，国企改革的目标就是要增强国有经济的活力、控制力、影响力和抗风险能力，而去产能作为明年的重点任务，意味着这些国企将退出市场。去产能首当其冲的是八大行业，即钢铁、煤炭、水泥、玻璃、石油、石化、铁矿石、有色金属。

1.1.4社科院：三季度房产业用人需求减16.3% 制造业减14.7%

2016年《社会蓝皮书》发布暨中国社会形势报告会于2015年12月24日在湖南大厦举行。中国社会科学院社会学所所长陈光金在会上表示，与上年同期相比，2015年第三季度，建筑业用人需求减少18.3%，房地产业用人需求减少16.3%，制造业用人需求减少14.7%。

谈到2015年中国经济社会发展的总体形势，陈光金表示，就业结构调整优化，短期来看，主要表现为新型行业劳动力需求的增加和传统产业劳动力需求的下降。

1.2楼市环境

1.2.1住建部：明年将推600万套棚户区改造房  实现公租房货币化

12月28日，住建部部长陈政高在全国住房城乡建设工作会议上表示，2015年，各地加大力度承担调控主体责任，房地产市场呈现企稳回升态势。全年棚户区改造开工580万套，创历史新高，货币化安置比例达到28%，对去库存发挥了重要作用。明年新安排600万套棚户区改造任务。实现公租房货币化，通过市场筹集房源，政府给予租金补贴。

1.2.2房地产去库存手段或很快出台  不涉一线城市取消限购

房地产市场系列去库存执行手段正在逐步接近“落地”，包括多个中央主管部门，正在相关细化房地产市场去库存的有关手段。随着中央经济工作会议落幕，这些落实手段或将很快出台。

房地产市场去库存的落实手段涉及广泛，或涉及由地方政府对新晋城市居民购房给予优惠、城市棚户区改造货币化补偿、城市农民工合理享受城镇住房保障、引导开发企业合理降价等手段均包含其中。不过，房地产市场去库存的系列手段，恐怕将很难涉及一线城市限购政策的解除。

1.2.3中央鼓励开发商降价去库存  房价到底会不会降？

与前两年只字未提房地产调控不同，今年的中央经济工作会议将“化解房地产库存”列为2016年中国经济工作五大任务之一，并为此开出户籍制度改革、发展住房租赁市场等五味“药方”。其中，鼓励房企顺应市场规律适当降价，颇受舆论关注。

中央已经认识到，房地产库存之所以居高不下，主要原因之一就是很多城市房价虚高超出民众购买力，适度降价有利于激发需求。但目前中国楼市分化明显，一线城市和杭州、南京等二线城市库存危机已缓和，降价动力不足。而大量库存囤积的三四线城市，房价不高，卖不出去多是本身需求不足、市场饱和，继续“以价换量”效果有限。

房企方面认为：开发商降房价去库存等于自杀，没有利润的房企只能等死。除企业利润受损外，更多因素在阻碍开发商降价：1、如果是上市公司，股东不允许；2、目前房地产仍很大程度上仍具有投资属性，开发商降价可能引发前业主“房闹”；3、买房人“买涨不买跌”，如果降房价，可能加重观望情绪，去库存更困难。

1.2.4一线城市房价五年来上涨46%   区域分化加剧

过去几年来房地产市场的分化态势，正在房价指标上鲜明体现。第一太平戴维斯统计发现，过去五年来，一线城市房价累计上涨45.53%，涨幅明显。相比之下，二线城市的涨幅仅为10.73%。同期，三四线城市房价同比涨幅不断递减。

1.3产业动态

1.3.1国家绿色数据中心试点地区名单出炉  互联网领域29家

近日，工信部、国家能源局、国家机关事务管理局联合发布关于国家绿色数据中心试点地区名单的通知。通知指出，经试点地区主管部门联合推荐及专家审查，确定了84个国家绿色数据中心试点单位。

国家绿色数据中心试点单位名单显示，其中制造领域8家、金融领域3家、能源领域1家、公共机构16家、电信领域27家、互联网领域29家。

1.3.2绿色产业获央行“39号文”力挺   清洁能源迎利好

12月22日，由中国人民银行发布2015年第39号公告(以下简称“39号文”)，“跨界”引发了新能源领域的高度关注。根据这份“就在银行间债券市场发行绿色金融债券有关事宜”的公告，所谓绿色金融债券，是指金融机构法人(开发性银行、政策性银行、商业银行、企业集团财务公司及其他依法设立的金融机构)依法发行的、募集资金用于支持绿色产业并按约定还本付息的有价证券。

而“39号文”附件中详细列举了绿色债券支持项目。据整理，这份由中国金融学会绿色金融专业委员会编制的目录，将绿色债券支持项目划分为了节能、污染防治、资源节约与循环利用、清洁交通、清洁能源、生态保护和适应气候变化等6个一级分类。

2、东莞经济及政策环境

2.1经济及房产环境

2.1.1广州15条新规划地铁向佛山延伸  通过城轨接入东莞清远

连通广州至佛山的地铁广佛线，是国内首条城际轨道交通线路，而广州目前到周边的其他城市仍未开通地铁。12月22日，公布的《广州市新一轮城市轨道交通建设规划方案》则显示，在新一轮规划出现的15条线路中，部分新线路将“外拓”，有往西向佛山延伸，还有往北、往东分别通过城轨衔接清远、东莞。

2.1.2虎门港对接马来西亚自贸区  全球产品展示中心将落户汇一城

12月21日，东莞市中隽贸易有限公司旗下的“跨客城”品牌与中外运空运发展股份有限公司华南分公司达成战略合作意向，在东莞保税物流中心开展多项国际贸易业务。具体包括B C进口业务、保税区内简易加工（俗称两头在外）业务、区内外保税展示中心、保税仓储业务，包括物流园区内简易加工贸易、中外运虎门港码头的配合等。

2.1.3水乡经济区文化发展规划亮相  构筑“四区八带”空间格局

12月23日，东莞市政府常务会议审议通过《东莞水乡特色发展经济区文化发展规划》（以下简称《规划》）。水乡经济区将构筑“四区八带”文化发展空间，力争2030年文化产业增加值占GDP超8%。

《规划》以“香飘四季，东莞水乡”为主题，明确了水乡地区近期（2017年）、中期（2020年）、远期（2030年）人均拥有藏书量、文化产业增加值占GDP的比重等具体目标，提出要把水乡地区建成全市公共文化服务一体化示范区、岭南水乡特色风情展示区、现代文化产业发展聚集区、创新文化发展方式先行区、区域文化对外交流门户区。

2.1.4凤岗镇：不做深圳后花园   打造优质企业转移区

近期，凤岗镇党委书记朱国和表示：“凤岗不做深圳后花园，要努力打造深圳优质企业转移区。未来几年凤岗将力促一批深圳优质项目早落地、早上马、早投产，争取几年内工业总产值再增400亿元，再造一个凤岗。”

在产业对接方面，2003年以来凤岗共承接30多家深圳优质工业投资项目，这些项目年产值约占全镇工业总产值的两成，每年凤岗外资企业、民营企业纳税前十名中，接近一半企业来自于此。近年来，凤岗新引进的大项目几乎全来自于深圳，这包括了中集集团、深交所南方信息技术中心、华润万家、力辉马达、天安数码城等10多家大型企业项目。

在交通对接方面，凤岗已有龙平路、凤观路、凤平路、东深路、东深二路、龙凤大道、博深高速等近10条道路与深圳互通，来往龙岗、凤岗两地的公交专线有2条，通过龙平路途经凤岗的深圳公交线路有5条120多辆车。