莞深价格差距大深圳客八年三进宫 东莞连破纪录库存见底

东莞楼市飘红一年。6月一手房价破万，此后东莞房价数次破万，已经企稳万元关口。10月销售面积首破100万平创造新历史纪录，11月东莞成交面积达110万平再破纪录，预计12月成交面积或可达120万平。截至2015年12月14日，东莞商品房累计网签1001亿元，年销售量破千亿大关再创一项历史纪录……

东莞楼市2015年这些不俗的表现都与深圳客息息相关。从2007年开始，深圳客已经累计三次大举进入东莞置业，东莞楼市因深圳而旺。2015由于莞深两地价格差距过大，莞深融城加速，央行降息降准等因素。上半年开始，深圳客开启了第三次入莞潮，大举购进东莞临深新房，临深片区库存见底后，深圳客继续扩散到其它镇区，北至洪梅，东到横沥，西达沙田，几乎每个镇区都有深圳客的身影。据东莞房协统计，深圳客买走东莞新房占总成交量六成以上。

深圳客八年三进宫 东莞楼市因深圳客而旺

2007年是深圳客首次大举进入东莞楼市，在全国楼市火热背景的支持下，深圳客从东莞镇区到城区，全面采购各种产品各种物业，这一波深圳客以投资客为主。2008年全国楼市受国际金融危机拖累陷入寒冬，深圳客也因此退却，有部分深圳投资客虽然挺过了2008年却无力继续供房，2009年陆续亏本出售东莞投资房产。

2010年9月深圳出台限购令，深圳客开始历史上第二次入莞大潮，2011年深圳开发商大举进入东莞临深片区进行开发，深圳客与深圳开发商相辅相成，相互影响，形成新一轮采购潮。投资客与刚需客比例相当，购房区域多处于临深片区，深圳客也从此成为了东莞临深片区的购房主力。2013年这波深圳客达到高峰之后回落逐渐回落。

2015年，中央政府多次降息降准，出台各种利好楼市的政策后，深圳房价上涨，深圳客三进宫，再次大举进入东莞。本轮深圳客多为满足刚性居住需求，置业区域遍布东莞各镇区。每一次伴随着深圳客的到来，东莞楼市都会出现一轮量价上涨，东莞楼市因深圳客而旺。每一次深圳客的入莞潮都会带来大量成交，随着时间的推移，深圳客的影响也越来越大。2015年，有业内人士称深圳客已经主宰东莞楼市，东莞楼市的兴旺只系于深圳客一群人身上，如果深圳客由于特殊原因突然撤离东莞，东莞楼市会断崖。

莞深价格差距大 东莞成价格洼地

2015年比中国股市还疯狂的是深圳楼市，如脱缰野马般上涨一年领涨全国，从1月的26691元/平方米飞跃到6月的30713元/平方米，11月再达新高度，深圳一手住宅价格已经达到44761元/平方米，首次跃上4字头。而与深圳一墙之隔的东莞，即使房价上涨一年，房价差距仍然巨大。据东莞市统计局统计，2015年1月东莞成交均价为8704元/平方米，而11月销售均价为9912元/平方米。即使东莞均价一年内上涨1000元/平，仍然要比深圳44761元/平方米要低三万多。东莞已经成为莞深两地的价格洼地。

越来越多的深漂族被深圳的高房价逼走，经网络调查，66.7%的网友认为深圳当前的高房价已非刚需客承受得起，会造成大批深漂族离开；32.7%的人表示因房价过高，可能选择离开。深圳客大量抢购东莞新房，成为深漂族逃离深圳的折中方案，东莞居住深圳上班成为了常见的模式。

如果某深圳人拥有100万元存款，欲在莞深购房，按照地区11月份房价均价来计算，在深圳只能买到22.34平方米的超小型公寓，而在东莞地区则可买到100.89平方米的刚需型洋房。如果深漂族只有30万的首付款，莞深两地，也只够付东莞的房子的首付。两地房价差距大，东莞房价低，已经成为深圳客大量涌入东莞购房的最大原因。

莞深融城 高速免费地铁衔接利好频传

莞深一体化说法由来已久，莞深融城成为深圳客涌入东莞购房的另一重要原因。长安与松岗，凤岗与龙岗，塘厦与观澜早已密不可分，这些地区也是深圳客传统的购房区。随着2015年莞深交通一体化大量规划出台，断头路接通、高速路免费、城际轨道建设、地铁互通等直接促使莞深融城提速。各种融城利好消息频传后，大量的深圳客沿着已有或规划中的莞深交通要道扩散到临深外东莞其它区域。

莞深间道路交通已经相当便利，广深高速、广深沿海高速、莞深高速等多条高速相连。深圳人沿着这些高速公路，寻找适合的购房区域。因为深圳客，洪梅、沙田、大朗等镇区楼市都先后火了一把。深圳梅观高速早在2014年改为市政道路免费通行，2015年11月份深圳市宣布斥资130亿回购龙大高速深圳段以及南光、盐排、盐坝四条高速公路，自2016年2月7日将免费通行。大量深圳客因此涌入大岭山，大岭山短期内新房价格即出现上涨。

2015年4月27日东莞印发《深莞惠交通运输一体化规划》报告。将在落实穗莞深城际轨道、莞惠城际轨道、佛莞城际轨道、中虎龙城际轨道基础上，新增规划莞深城际快轨，莞深快轨北起东莞市区，向西南经松山湖进入深圳，接深圳轨道13号线，直达南山、前海，远期预留与广州东部枢纽衔接条件。松山湖、大朗等镇区楼市都大受莞深快轨积极影响。

11月4日，深圳地铁集团与东莞实业集团签订《深莞轨道交通建设战略合作框架协议》，《东莞市轨道建设规划》草案进一步优化，规划东莞轨道1号线、2号线、3号线、4号线与深圳地铁4号线、10号线、11号线、18号线、20号线对接。东莞轨道交通3号线将与深圳地铁11号线在东莞长安进行无缝接驳，轨道交通1号线与深圳地铁6号线在深圳荔林站衔接，轨道交通2号线将与深圳地铁12号线和18号线对接。其中规划中的轨道交通1号线已经成为深圳置业者的“生命线”，深圳客随轨道交通1号线的方向扩散到松湖区域，进入大朗、松山湖、大岭山等镇区大肆采购，松湖继临深后，成为东莞又一个库存见底的区域。

成交超千亿 深圳客贡献60%成交量

据东莞中原研究部数据监测显示，截至2015年12月14日24时，东莞商品房网签金额突破1000亿。据东莞房协分析，这1000亿里深圳客贡献了大约60%的成交量。其中，深圳客比例最高的凤岗镇成交金额达到111亿元。另外还有11个镇区新房成交金额超过40亿元，除中心城区外，还有塘厦、清溪、黄江、樟木头、虎门等镇区，这些镇区几乎都以深圳客为主力。

东莞楼市持续热销，库存已经见底，截止至11月底数据显示，东莞洋房库存面积仅为90.14万平，按照消化周期计算，仅可销售1.3个月。随着深圳客的不断深入，东莞楼市分化越加明显。呈现这样一种情况，以深圳客为主的镇区，深圳客越库存量就越低。东莞库存最少的一个镇洪梅去库存时间仅剩0.3个月，长安、塘厦、清溪、虎门、凤岗、黄江等镇区去库存时间均在3个月以下。由于缺少深圳客的作用，莞北片区去库存压力最大，同时因为地理位置及经济因素，企石、石龙去库存时间均在10个月以上，而桥头、石排、高埗去库存时间更达到12个月以上。

以深圳客为主的临深片区已经成为楼市成交的支柱。据瑞峰置业统计，上周临深成交约占全市成交的41%，片区均价高达14365元/㎡，直接支撑东莞上周房价再创新高，住宅均价达11673元/㎡。整体而言，目前东莞市场呈现供不应求状况，业内人士认为，东莞低库存对房价起到支撑作用，尤其临深片区房价上涨动力较大。

深圳客成热销关键 楼盘目标客户皆指深圳客

近期，临深片区镇街7盘齐齐发售，2593套房源被10000名深圳客几乎抢光，3小时抢购2300套，平均每分钟13套！销售数据再次震惊东莞众多开发商，哪个项目能得到深圳客的青睐，就意味着获得热销。来往深莞两地的看房大巴愈发频繁，东坑、横沥、沙田等镇区都成为深圳客新的购房目标区域。深圳客已经成为热销的关键。

洪梅为东莞水乡片区一个落后镇区，经济、配套等与其它片区相比，均有一定差距，长期不被人看好。中熙香堤公馆2015年5月1日开盘后，前几个月也表现不佳。通过以望洪交通枢纽、穗莞深城轨、莞惠城轨、广深沿海高速等为特色的宣传，半小时可通过各种交通工具达到深圳，成功吸引深圳客，短短几个月内中熙香堤公馆卖完创造地区历史纪录。

横沥镇位于东莞东北片区，楼市环境仅略比水乡好，楼市长期处于自吸自足水平，量价特色都不明显。近期，横沥御江1号、横沥碧桂园等楼盘相继转变销售目标，开始引入深圳客，销售业绩都得到明显的提高。