丰泰尹育新：东莞没有炒楼市场 深圳客置业性价比高

编者按：330新政、降息、降准、930新政……2015年的中国楼市，在中国房地产行业发展史上留下浓墨重彩的一笔。在2015年即将收尾之际，房掌柜邀请具有代表性的房企高管进行高端访谈。通过地产领袖们的讲述，还原中国房地产行业这一年来的变化轨迹。

2015年的东莞楼市风风火火，但同时也面临着许多挑战。东莞市丰泰建设房地产有限公司总经理尹育新带有玩笑意味地感慨，房地产的行业起起落落，特别能锻炼人的心脏。而回首这一年，东莞的楼市怎么也绕不开“深圳客”这个话题，对此尹育新表示，我们不希望深圳客来炒楼。我希望东莞能接住这一次深圳客的置业转移。

牛人牛语：

“我们非常希望买了楼的深圳客可以在东莞成家立室。同时，我也不希望他们过来是为了炒楼的。”

“心脏不太好的人就别做房地产了”

“东莞的发展就是承接了深圳的资源转移。第一波制造业发展转移，我们接住了。这一次人口的转移，能不能接住就要看我们自己，这是一个重大课题。”

“深圳客已经不限制于哪个区域了，只有交通利好，半个小时能到达的地方，那都是深圳人选择的地方。”

“东莞实际上是个很特别的地方，没有中心，每个镇区都能平分秋色。除了传统落后的镇区，现在每个镇区的发展都差不多。”

城市的经济发展影响当地买房需求

房掌柜：2015年，330新政、降息降准、二孩新政等楼市利好政策频繁出台，A股市场活跃，在新经济、政策形势下，全国楼市显得异常精彩。那么2015年的全国楼市给您的印象是怎样的？

尹育新：可以说有点“冰火两重天”的味道。今年一二线城市与二三线城市的差距很大，例如北上广深的楼市非常火热，但同时三四线城市的倒闭房企也非常多。经过前几年的过度开发，如今二三线城市的市场已经被消化得差不多了。究其原因，今年整体的经济环境是平稳甚至有点回落，三四线城市的经济发展不起来，机会少，因而更多小城市人口会选择往大城市迁移。目前，三四线城市的需求已经被消耗得差不多了，要等待新的消费主力，还需要很长很长的时间。

有人会说，今年央行降准降息等政策是利好消息，有利于促进楼市的成交。但是，我们可以发现，对于利好消息能作出第一反应的地方还是一线城市，看一看今年的楼市就知道了，深圳楼市上涨，深圳的人买楼就像疯抢一样，生怕买不到楼。而三四线城市的需求就摆在这里，小地方的居住者买房是为了自住，为了安顿家里的老人和小孩，他们不会一下子买上十几套房产用于投资。

东莞没有炒楼市场

将承接深圳的人口转移

房掌柜：东莞楼市在今年的表现中让您印象最深刻的是什么？

尹育新：深圳客无疑是最热门的话题。对于深圳客来东莞买房的现象，我们有许多待探讨的地方。例如他们买房的目的是什么？是想炒房？还是想把家迁过来？其实，我们非常希望买了楼的深圳客可以在东莞成家立室。同时，我也不希望他们过来是为了炒楼的。

东莞的炒楼市场是非常小的，在我们的希望来说,他们能把家迁过来。而我们能把所有的生活配套、交通配套、教育配套全部完善，让买了楼的深圳人能够在东莞成家立室，把家安下来。东莞的消费成本、生活成本都比深圳低得多。我希望他们来了不是为了炒楼。在东莞炒楼，那不太有机会。因为东莞常住人口为200多万人，人口结构并没有深圳庞大。同时，对于东莞本地人来说，他们也有自住的房产，是不会炒楼的。你看，东莞人口的需求只有那么多，人均有五六套房的情况是不现实的。一个地方的房产发展是跟当地人口需求和经济发展有很大关系。

房掌柜：那么您是如何看待现在“深圳客”的热潮呢？

尹育新：这一年来，我们会发现东莞的街道上出现了很多深圳车牌，甚至在临深地区有基本上被占领的趋势。现在的交通利好消息不断，深圳和东莞实际上是相通的。我们了解到，深圳的土地资源非常紧张，深圳也想腾出一些“旧地方”，打造更好的商业、写字楼。但是，实际情况却并不允许，所以深圳的需求会慢慢外溢至临近的惠州和东莞。所以说，东莞的发展就是承接了深圳的资源转移。第一波制造业发展转移，我们接住了。这一次人口的转移，能不能接住就要看我们自己，这是一个重大课题。东莞的发展离不开深圳这些大城市。我们应该取长补短，把东莞的生活配套优势展现出来。

东莞要承接住深圳客的需求

完善发展居住配套环境

房掌柜：那么在深圳客来东莞置业的热潮下，您认为该怎么承接这一次的转移？东莞的生活配套优势要如何展现出来呢？

尹育新：深圳背靠香港，临近惠州和东莞。在这两个城市中，东莞的性价比是最好的。虽然惠州的房价便宜，可是配套不好，人文环境也没有东莞好。所以，深圳客会更青睐东莞。现在最重要的是看东莞能不能成功接住深圳客的需求。相对来说，深圳客是属于比较高端的人士，我们要研究的是怎么样才能满足他们的需求？

深圳客需要的是一个舒适的好环境，我们尽所能把生活配套、交通配套、教育配套全部完善好，才能让他们能在东莞放心安家。像东莞的教育品质也是很不错的，例如东华中学，全省排名第三，又在扩张，这些因素都能吸引深圳客。如果东莞能够承接深圳客，那将会有新的一波更好的发展。这些人会为东莞带来新的景象。

首先，景观绿化配套都要做到位。深圳高楼密集，住宅密度都比较高。你能想象他们在深圳买一个四房要耗费多少钱？因而，他们大老远过来，为的不就是能买一个密度较低，环境较好的房子嘛。

其次，我们应该把配套做得更好一点。特别是完善东莞的中心区，还有镇区的配套。其实和深圳的配套相比，东莞已经算是一个中档的区域。

我们真心不希望深圳客是来炒楼的。一旦东莞的经济往下走，楼市市场就紧张了。回顾以往的“深圳客买房潮”，那真的是炒楼，结果是一哄而散。可是，现在好多了，以往在东莞买房的深圳客现在又重新来到东莞，因为他们也知道东莞好。其实，作为深圳人压力也非常的大，房价那么高。因此，长远来看，现在深圳客偏自住的会更多一点，也会越来越多。

深圳客并不限制于东莞哪个区域

房掌柜：您认为东莞未来的发展趋势如何呢？您更看好哪个片区发展？

尹育新：传统的镇区接壤的镇区（凤岗、松山湖）会比较热门。实际上，深圳客已经不限制于哪个区域了，只有交通利好，半个小时能到达的地方，那都是深圳人选择的地方。例如，现在整个高速公路通了，高铁，城轨对接，像洪梅、沙田也享受到利好。

东莞实际上是个很特别的地方，没有中心，每个镇区都能平分秋色。除了传统落后的镇区，现在每个镇区的发展都差不多。例如虎门长安厚街凤岗的经济实力不比莞城差。东莞的整个镇区布局都很特别，全国都找不到这样一个例子。所以，这还是发展完善配套的问题。比如说，深圳客挑选丰泰的观山碧水，看好项目的环境资源，是作为二套房的生活居所，用于度假休息。而靠近临深片区如樟木头等地的项目，更多的是深圳刚需客，用于自住。

丰泰将走差异化路线

多元化发展

房掌柜：你觉得丰泰建设在2015年在房产市场表现如何？丰泰建设明年在东莞会有什么新动向呢？

尹育新：整体来说，丰泰的销售情况比去年好很多。现在虎门的项目——东海城堡只剩下尾货。新项目正在准备当中，将主打洋房产品，以三房为主。此外，厚街观山碧水的洋房今年的销售情况是最好的，销售情况几乎翻了一倍。像厚街的本地人消费力也很足，深圳客也促进了他们的成交，他们怕买不到，被抢的很厉害。所以说，外来的需求也会倒逼本地的需求。另一方面，樟木头橡树溪谷的项目也将于明年面世了。

目前，丰泰看好临深片区，还有地铁沿线发展的地块。像今年大岭山的楼价已经被炒得很高，房企拿地也非常激烈。我们现在正在寻找适合的地块，不会和这些大房企做正面的对决，这样拼不过，我们会选择走差异化路线。

做房子要根据实际情况，尽量满足客户的需求。主力产品要走适合他们的发展。丰泰面临着多元化的发展。我们会探讨类似医疗等新的发展路线，一步一步来，不会走得太急。房企已经不是当年的风风火火的样子，都在慢慢走入正轨，变得理性。

房掌柜：2015即将走完，能否分享一下这一年来您的房产开发心路历程？

尹育新：只能说，心脏不太好的人就别做房地产了。房地产行业实在是太刺激了，面对的情况很多变，总是起起落落，但这样的人生也会让我觉得很充实，比别人看到更多的东西。