瑞峰陈强：痛苦中的喜悦 2016东莞楼市预计升幅15%

　　编者按：330新政、降息、降准、930新政……2015年的中国楼市，在中国房地产行业发展史上留下浓墨重彩的一笔。在2015年即将收尾之际，房掌柜邀请具有代表性的房企高管进行高端访谈。通过地产领袖们的讲述，还原中国房地产行业这一年来的变化轨迹。

　　瑞峰置业总经理陈强

　 　陈强，瑞峰置业总经理，2000年踏足东莞，经历了从发展商到代理商的角色转变，从一个职业经理人成长为一家十年企业的掌门人，陈强对东莞楼市就像一个 老熟人，曾写过《一半天堂一半地狱》，记录下了东莞楼市十年的风雨历程。而在风云再起的2015年，对于东莞楼市，陈强是如何看的呢?房掌柜专访了。

　　精彩语录：

　　痛苦中的喜悦

　　深圳客转移东莞的消费行为是有可靠基础的

　　一个区域光有住宅，没有经济支撑，这个城市的掌声需要打问号“?”

　　不要让好的趋势变成短暂的繁华

　　两城的融合会带来东莞房市的坚挺

　　痛苦中的喜悦

　　房掌柜：如果您再提笔写书，对于今年的东莞楼市，您最想写什么?

　　陈强：第一个想写的观点是“痛苦中的喜悦”，“痛苦”是房地产进入白银时代，供求关系发生变化，销售速度慢了，现金流紧张，拿地成本越来越高，利润越来越薄。在这个基础上，未来行业该怎么走?

　　黄金时代，供不应求，企业走的是规模化道路，生产是第一要素，大家都在做工作的标准化，住宅生产的标准化，营销工作的标准化。进入白银时代，一个供大于求的市场，房地产商该怎么做，规模化的扩张模式还奏效吗?

　　房地产商该思考的是模式转型，更多的从规模化的生产模式转化为投资模式，更多的关心投资的效益和安全，这会给地产的生产模式带来深刻的变革。

　 　惊喜在哪里?新一届政府提出的战略构思，对东莞来说有三个利好，第一是一路一带前瞻性的战略利好，区域经济整合在加速;第二是从省政府的层面，关注区域 经济为配合一路一带战略进行功能重组;第三是东莞的发展战略，如机器换人，把东莞转型的方向瞄准了高端装备制造业，更加的和深圳这样的创业型总部经济进行 对接。以前东莞只有2条轻轨线对接深圳，现在有6条，还有公积金互认。

　　这些对房地产行业带来的是深层次利好，加速了两城的经济融合，在三重力量的推动下，区域经济的整合是大势所为。

　　在这样的局面下，东莞与深圳房价间的价差关系为临深板块带来非常好的销售业绩，东莞今年有一千亿的业绩，深圳就贡献了六百亿以上，六成以上的购房消费都是由深圳客转移带来的。

　　深圳客转移东莞的消费行为是有可靠基础的

　　房掌柜：深圳客入莞的热潮能持续多久?

　　陈强：深圳客转移东莞的消费行为是有可靠基础的，这种基础来自于深圳完成了一次新的城市转型升级，提出了“智慧城市”理念作为深圳未来发展方向，并要发展创业产业、总部经济，以前海为端口，打造区域的金融服务中心，通过以上三大战略下共同促成智慧城市的生成。

　　深圳的转型升级为定位为高端装备制造业城市的东莞带来了机遇，很多深圳大型的装备产业包括高新技术、新的产业集群将再次向东莞转移。东莞凭借有地缘关系与生产供应端上的完整产业链，为产业的再次转移奠定了非常好的产业基础。

　　东莞过去的发展模式以镇区经济为住，现在提出了几个组团的发展方向，包括松山湖的高科技产业园组团，城市中心区的中心城市组团，虎门和沙田的港口经济组团，塘厦的高端装备制造业组团，这些变化也为这次的产业转移打下了很好的城市基础。

　　拥挤的销售现场

　　我们认为东莞这次的转型升级是在承接深圳的高端装备制造业，抓对了方向，给东莞经济未来的发展奠定了夯实的基础，也为楼市创造了很好的前景。

　　借着这样的经济发展趋势，两城的融合会带来东莞房市的坚挺，未来的东莞市场至少三到五年内还是非常的看好。明年东莞楼市预计将有15%的升幅。

　　房掌柜：如果抛开深圳客这个因素，东莞今年的楼市会是怎样的?

　 　陈强：如果没有深圳消费力的渗透，东莞楼市整体是下跌的，自身需求不足。东莞好的趋势是深圳高端装备的转移，包括华为、中集到松山湖，但同时4000多 家来料加工企业在倒闭，还有很多传统产业在转出。趋势的变革带来的是制造业整体水平的下降，因此自身的需求不足是正常的。

　　留给政府思考 的问题，如何让传统产业实现真正的转型升级，除了机器换人之外，更多要思考互联网经济之下传统工厂生产模式的转变，包括我们是否要树立城市的品牌战略，是 不是要创造更大的品牌市场。我们不仅要留住产业，更多地是要构造新型城市基础之上的城市新模式，引进人才留住人才。

　　不要让好的趋势变成短暂的繁华

　　房掌柜：年底土地拍卖激烈，高价地频出，东莞市场是否会出现泡沫?

　 　陈强：每个房企都有自己的研究团队，拿每一块地都有他们的理由，房价应该是第一指标，哪里房价高，去哪里拿地就更好，预示着那里的销售市场更好，这样的 判断是正确的。但未来的发展是梯级发展，大家都挤到一个地方拿地，楼价会迅速推高，成本也会迅速推大，并不一定是最经济的。

　　产业转移的概念和楼市是相辅相成，当地价被推高，很多的成本也被加大，逐渐出现向其他地方转移发展的现象，最终不利于该区域的发展。一个区域光有住宅，没有经济支撑，这个城市的掌声需要打问号。

　　现在市场火热，房企的头脑有点过热。产业转移下的房地产发展趋势是一个渐进的过程，深圳的需求也是逐步释放的，不是说一天楼价就翻百分之一百。深圳客户入莞的趋势是不可阻断的，但楼市过快的增长不利于这个趋势的形成。

　　深圳客带热了东莞楼市

　 　发展商不理性地高价拿地抢地，涸泽而渔，是很危险的。当下的发展商要思考这种问题，不要让这个好的趋势变成短暂的繁华，理性的做房地产市场是现阶段房地 产商必须去遵从的规律。只有当区域的整体经济形成良好的完整的产业链之后，房地产市场才会得到健康长远的发展基础，现在东莞是有点过热了，总会有一段冷的 时间，总体在波动中向上。

　　生活方式、商务方式售卖时代来临

　　房掌柜：这一年，产业园、互联网+、创客空间等新型模式在东莞兴起，现在的发展状况怎么样?

　　陈强：在国家大众创新的号召下，在互联网+的风气下，珠三角很多区域率先做出了很多成功的典范，最近东莞也热络起来，这是好的发展方向。一座城市，如果没有产业基础，这个城市发展是要打问号的。

　　互联网+是一个全新的概念，最后的结果肯定是优胜劣汰，一些有真正创新和改变了传统逻辑，符合新经济逻辑的园区会成长起来，像天安数码城等，而一些只有概念并且不改变传统方式，依然是简单的出租物业、生产的企业不符合互联网精神的园区，也注定了不能长期的发展。

　 　互联网最大的意义是要有新经济的逻辑，没有这种逻辑，很多园区会死去，互联网是一个工具，但互联网思维带来的是社会的一个大分工、大裂变，在裂变中，如 何观察到未来新经济的逻辑是很难的。未来的逻辑很简单，以卖物业为核心的时代已经过去了，现在是卖生活方式、商务方式，这种方式符合新逻辑，这种产品才具 有生命力。

　　用互联网思维重新构建瑞峰的命运生态体

　　房掌柜：瑞峰今年的成绩如何?

　　陈强：2015年对瑞峰而言是一个非常值得肯定的年份，整体业绩突破60亿，和去年相比是一个很大的增长。不单只是低首付和渠道手段，营销要做两件事，一是打造营销逻辑，二是打造营销执行，逻辑不正确，所有的执行都是错误的。

　 　瑞峰还创造了很多东西。在产品上，南城商道8号提出了微商上楼，颠覆了街铺的传统逻辑，创造了社区商业新模式;大朗中央盛景做了一个互联网商城，提出了 社交圈新人类的生活方式，这和单一的以购物为核心的方式有着天壤之别，追求先消费顺带购物;福禧·智汇城在东莞中心区构建一个超级课堂，打造集约培训的一 个公共服务平台;在中山做了星汇湾，打造了在互联网思维下新兴的产业综合体，还获得了政府的重点项目荣誉。

　　在销售领域，代理的华桂园创 造了两个月卖10个亿的成绩，打破了过去本土公司不能做深圳客户的魔咒，2016年我们还可能在深圳开设城市展厅，挖掘深圳市场。同时，在四个镇区中我们 创造了地区的最高销售单价，塘厦的仟百汇、御湖半山、自由星城价格达到16000元/平，大朗碧水天源、中央盛景达9000元/平，远超过去7000元 /平的均价，清溪华桂园和大岭山中央银座项目也均创造了9000元/平的最高价，瞩目的成绩把很多开发商的视野拉到了这些区域。

　　在2016年1月19日，瑞峰还将有一个新的品牌发布活动，我们2015年在进行内部改革，用互联网思维重新构建瑞峰的命运生态体，做了很大的尝试，到时将为大家解构一个未来的瑞峰。