编者按:330新政、降息、降准、930新政……2015年的中国楼市,在中国房地产行业发展史上留下浓墨重彩的一笔。在2015年即将收尾之际,房掌柜邀请具有代表性的房企高管进行高端访谈。通过地产领袖们的讲述,还原中国房地产行业这一年来的变化轨迹。
瑞峰置业总经理陈强
陈强,瑞峰置业总经理,2000年踏足东莞,经历了从发展商到代理商的角色转变,从一个职业经理人成长为一家十年企业的掌门人,陈强对东莞楼市就像一个 老熟人,曾写过《一半天堂一半地狱》,记录下了东莞楼市十年的风雨历程。而在风云再起的2015年,对于东莞楼市,陈强是如何看的呢?房掌柜专访了。
精彩语录:
痛苦中的喜悦
深圳客转移东莞的消费行为是有可靠基础的
一个区域光有住宅,没有经济支撑,这个城市的掌声需要打问号“?”
不要让好的趋势变成短暂的繁华
两城的融合会带来东莞房市的坚挺
痛苦中的喜悦
房掌柜:如果您再提笔写书,对于今年的东莞楼市,您最想写什么?
陈强:第一个想写的观点是“痛苦中的喜悦”,“痛苦”是房地产进入白银时代,供求关系发生变化,销售速度慢了,现金流紧张,拿地成本越来越高,利润越来越薄。在这个基础上,未来行业该怎么走?
黄金时代,供不应求,企业走的是规模化道路,生产是第一要素,大家都在做工作的标准化,住宅生产的标准化,营销工作的标准化。进入白银时代,一个供大于求的市场,房地产商该怎么做,规模化的扩张模式还奏效吗?
房地产商该思考的是模式转型,更多的从规模化的生产模式转化为投资模式,更多的关心投资的效益和安全,这会给地产的生产模式带来深刻的变革。
惊喜在哪里?新一届政府提出的战略构思,对东莞来说有三个利好,第一是一路一带前瞻性的战略利好,区域经济整合在加速;第二是从省政府的层面,关注区域 经济为配合一路一带战略进行功能重组;第三是东莞的发展战略,如机器换人,把东莞转型的方向瞄准了高端装备制造业,更加的和深圳这样的创业型总部经济进行 对接。以前东莞只有2条轻轨线对接深圳,现在有6条,还有公积金互认。
这些对房地产行业带来的是深层次利好,加速了两城的经济融合,在三重力量的推动下,区域经济的整合是大势所为。
在这样的局面下,东莞与深圳房价间的价差关系为临深板块带来非常好的销售业绩,东莞今年有一千亿的业绩,深圳就贡献了六百亿以上,六成以上的购房消费都是由深圳客转移带来的。
深圳客转移东莞的消费行为是有可靠基础的
房掌柜:深圳客入莞的热潮能持续多久?
陈强:深圳客转移东莞的消费行为是有可靠基础的,这种基础来自于深圳完成了一次新的城市转型升级,提出了“智慧城市”理念作为深圳未来发展方向,并要发展创业产业、总部经济,以前海为端口,打造区域的金融服务中心,通过以上三大战略下共同促成智慧城市的生成。
深圳的转型升级为定位为高端装备制造业城市的东莞带来了机遇,很多深圳大型的装备产业包括高新技术、新的产业集群将再次向东莞转移。东莞凭借有地缘关系与生产供应端上的完整产业链,为产业的再次转移奠定了非常好的产业基础。
东莞过去的发展模式以镇区经济为住,现在提出了几个组团的发展方向,包括松山湖的高科技产业园组团,城市中心区的中心城市组团,虎门和沙田的港口经济组团,塘厦的高端装备制造业组团,这些变化也为这次的产业转移打下了很好的城市基础。
拥挤的销售现场
我们认为东莞这次的转型升级是在承接深圳的高端装备制造业,抓对了方向,给东莞经济未来的发展奠定了夯实的基础,也为楼市创造了很好的前景。
借着这样的经济发展趋势,两城的融合会带来东莞房市的坚挺,未来的东莞市场至少三到五年内还是非常的看好。明年东莞楼市预计将有15%的升幅。
房掌柜:如果抛开深圳客这个因素,东莞今年的楼市会是怎样的?
陈强:如果没有深圳消费力的渗透,东莞楼市整体是下跌的,自身需求不足。东莞好的趋势是深圳高端装备的转移,包括华为、中集到松山湖,但同时4000多 家来料加工企业在倒闭,还有很多传统产业在转出。趋势的变革带来的是制造业整体水平的下降,因此自身的需求不足是正常的。
留给政府思考 的问题,如何让传统产业实现真正的转型升级,除了机器换人之外,更多要思考互联网经济之下传统工厂生产模式的转变,包括我们是否要树立城市的品牌战略,是 不是要创造更大的品牌市场。我们不仅要留住产业,更多地是要构造新型城市基础之上的城市新模式,引进人才留住人才。
不要让好的趋势变成短暂的繁华
房掌柜:年底土地拍卖激烈,高价地频出,东莞市场是否会出现泡沫?
陈强:每个房企都有自己的研究团队,拿每一块地都有他们的理由,房价应该是第一指标,哪里房价高,去哪里拿地就更好,预示着那里的销售市场更好,这样的 判断是正确的。但未来的发展是梯级发展,大家都挤到一个地方拿地,楼价会迅速推高,成本也会迅速推大,并不一定是最经济的。
产业转移的概念和楼市是相辅相成,当地价被推高,很多的成本也被加大,逐渐出现向其他地方转移发展的现象,最终不利于该区域的发展。一个区域光有住宅,没有经济支撑,这个城市的掌声需要打问号。
现在市场火热,房企的头脑有点过热。产业转移下的房地产发展趋势是一个渐进的过程,深圳的需求也是逐步释放的,不是说一天楼价就翻百分之一百。深圳客户入莞的趋势是不可阻断的,但楼市过快的增长不利于这个趋势的形成。
深圳客带热了东莞楼市
发展商不理性地高价拿地抢地,涸泽而渔,是很危险的。当下的发展商要思考这种问题,不要让这个好的趋势变成短暂的繁华,理性的做房地产市场是现阶段房地 产商必须去遵从的规律。只有当区域的整体经济形成良好的完整的产业链之后,房地产市场才会得到健康长远的发展基础,现在东莞是有点过热了,总会有一段冷的 时间,总体在波动中向上。
生活方式、商务方式售卖时代来临
房掌柜:这一年,产业园、互联网+、创客空间等新型模式在东莞兴起,现在的发展状况怎么样?
陈强:在国家大众创新的号召下,在互联网+的风气下,珠三角很多区域率先做出了很多成功的典范,最近东莞也热络起来,这是好的发展方向。一座城市,如果没有产业基础,这个城市发展是要打问号的。
互联网+是一个全新的概念,最后的结果肯定是优胜劣汰,一些有真正创新和改变了传统逻辑,符合新经济逻辑的园区会成长起来,像天安数码城等,而一些只有概念并且不改变传统方式,依然是简单的出租物业、生产的企业不符合互联网精神的园区,也注定了不能长期的发展。
互联网最大的意义是要有新经济的逻辑,没有这种逻辑,很多园区会死去,互联网是一个工具,但互联网思维带来的是社会的一个大分工、大裂变,在裂变中,如 何观察到未来新经济的逻辑是很难的。未来的逻辑很简单,以卖物业为核心的时代已经过去了,现在是卖生活方式、商务方式,这种方式符合新逻辑,这种产品才具 有生命力。
用互联网思维重新构建瑞峰的命运生态体
房掌柜:瑞峰今年的成绩如何?
陈强:2015年对瑞峰而言是一个非常值得肯定的年份,整体业绩突破60亿,和去年相比是一个很大的增长。不单只是低首付和渠道手段,营销要做两件事,一是打造营销逻辑,二是打造营销执行,逻辑不正确,所有的执行都是错误的。
瑞峰还创造了很多东西。在产品上,南城商道8号提出了微商上楼,颠覆了街铺的传统逻辑,创造了社区商业新模式;大朗中央盛景做了一个互联网商城,提出了 社交圈新人类的生活方式,这和单一的以购物为核心的方式有着天壤之别,追求先消费顺带购物;福禧·智汇城在东莞中心区构建一个超级课堂,打造集约培训的一 个公共服务平台;在中山做了星汇湾,打造了在互联网思维下新兴的产业综合体,还获得了政府的重点项目荣誉。
在销售领域,代理的华桂园创 造了两个月卖10个亿的成绩,打破了过去本土公司不能做深圳客户的魔咒,2016年我们还可能在深圳开设城市展厅,挖掘深圳市场。同时,在四个镇区中我们 创造了地区的最高销售单价,塘厦的仟百汇、御湖半山、自由星城价格达到16000元/平,大朗碧水天源、中央盛景达9000元/平,远超过去7000元 /平的均价,清溪华桂园和大岭山中央银座项目也均创造了9000元/平的最高价,瞩目的成绩把很多开发商的视野拉到了这些区域。
在2016年1月19日,瑞峰还将有一个新的品牌发布活动,我们2015年在进行内部改革,用互联网思维重新构建瑞峰的命运生态体,做了很大的尝试,到时将为大家解构一个未来的瑞峰。
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