楼市热闹 深圳客如何考量东莞热门片区的置业优劣？

“南山买不起就去宝安，福田买不起就去龙华，罗湖买不起就去布吉；至于我们，买不起就北上去东莞。”一个调侃深圳房价的段子道出了多少深圳人的心声。与此同时，深圳地铁对接东莞、莞惠轻轨建成、高速公路免费开放等交通信息不断传入深圳客的耳中，他们方才惊觉：“条条大路通罗马，只要交通好，哪里都可以成为一个家。”但是，当下的购房信息不断疯传，东莞楼市犹如一片汪洋大海，消息真假难分。到底哪里才是真正的置业宝地呢？

房掌柜走访东莞最热门的三地区域——临深片区、松湖片区、滨海片区，实地走访为您呈上东莞楼市的真实面貌，这三地的置业诱惑究竟在哪？“路通则财通”，滨海片区楼市的发展大多得益于四通八达的交通路线，有多样的选择。松湖片区得益于高速公路的利好消息，还有得天独厚的自然资源。临深片区更不用提，地理位置毗邻深圳，品牌房企云集，社区配套成熟，更是深圳客的首选宝地。展望东莞未来的交通发展，地铁的建成落地更是引人期待……

临深片区：同城生活主要靠高速路

2015年的东莞楼市成交量大幅上涨、房价整体上涨，不少业内人士称楼市有如此成绩主要得益于临深楼市。从1-11月及11月单月住宅成交金额前十楼盘区域分布来看，临深片区仍然占主导，主要为塘厦、凤岗、清溪、黄江、樟木头等。深圳客的热捧使得临深房价一路高涨，疯狂程度无需多言，看看塘厦凤岗等镇区房价直逼20000元/㎡便知，能与之媲美的城区或镇区屈指可数。

　　今年临深片区成交火热

深圳客爱临深房子 助推楼市成交井喷

据合富辉煌数据显示，12月21日至12月27日，东莞楼市成交井喷，单周住宅成交全年排第二，共签约35.9万㎡，其中临深片区的凤岗、黄江、樟木头共贡献了11.0911万㎡，有业内人士称临深片区“只要有货都能很快卖完”。

毫无疑问，受深圳高房价挤压，深圳客对东莞楼市的去化起到了很重要的作用。尤其临深片区，凤岗、塘厦、清溪和樟木头等地楼盘推售的产品多被深圳客买走，如今年新开盘的碧桂园翡翠湾、汉邦雍景居、保利生态城等项目，深圳客比例均超八成。根据各镇街楼市成交数据显示，在全市32个镇街中，有12个镇街商品房成交额突破40亿元大关，这些镇街大多位于莞深结合处。其中，长期以深圳客为主的凤岗镇更是达到111亿元，成为东莞首个年成交金额突破百亿关口的镇街。从数据来看，虽然临深片区涨幅大多在20%左右，但对比深圳房价几乎翻倍的情况，东莞还算“平静”，正因如此，深圳客在“临深库存告紧、房价高于城区”的呼声中仍不放弃在临深片区购房的决心。

临深片区的莞深一体化主要靠高速路

深圳客在莞买房，房价并不是最重要的，不少业内专家和购房者认为，目前的形势来看，无论房价涨成怎样都不会比深圳高，交通便利才是在莞置业的基础条件。目前，从临深片区去深圳的交通线路大多是高速公路，如莞深高速、梅观高速、博深高速等，加上莞深城轨对接，未来东莞1号线、4号线或将与深圳6号光明线、4号龙华线对接，而深圳10号线将会穿越东莞凤岗。

　　临深某楼盘交通区位图

据了解，莞深高速在东莞临深片区的塘厦、黄江设有出口，可通往塘厦、樟木头、黄江、公明等镇区，其中在塘厦出口处接驳龙林高速公路;深圳宝安区的观澜是莞深高速在深圳唯一一个出口，接驳梅观高速。在2014年4月取消收费的梅观高速起点在深圳龙华新区的梅林，终点位于深圳宝安观澜，与机荷高速、龙林高速、外环高速互通，途径深圳宝安、龙岗、龙华、光明、坪山、大鹏等区域。博深高速横跨惠州、东莞和深圳三个城市，途径东莞临深片区的清溪、凤岗，其中在凤岗设有官井头、杨岗和凤岗等出口，设置4条出口车道和2条入口车道，终点站在深圳龙岗的排榜，与机荷高速、盐排高速公路接驳于排榜立交。

临深片区也是山片区，不利于轨道交通的建造，因此，临深片区较少有地铁、城轨等交通线路，目前规划中仅有东莞1号线、4号线和深圳10号线会经过临深部分镇区。其中，东莞1号线在黄江设有站点，与东莞4号线相接于黄江中心站，与穗莞深城轨交汇于洪梅的望洪站，直接接驳深圳6号光明线的荔林站，途径深圳宝安和光明新区，间接对接深圳4号龙华线、11号机场线等深圳地铁线路;东莞4号线途径黄江、塘厦和清溪，未来或将与深圳4号龙华线对接，途径龙华新区、宝安和福田;而历经福田、龙华新区、龙岗三大区域的深圳10号线也将在未来不久与东莞凤岗对接。

随着交通线路的完善和部分高速公路收费的取消，出入莞深两地的成本会继续减少，来东莞买房置业的深圳客将会越来越多，如此一来，临深片区供不应求将推使区域房价继续飙涨、外溢其他片区情况加重，松朗、滨海等片区或将成为下一个“临深片区”。

松湖片区:免费高速轻轨交通凸显优势

年初的松湖片区还在犯愁，积压的库存让松山湖这块豪宅宝地喘不过气。另一方面，松山湖辐射的周边地区大岭山、大朗一直颇受东莞冷遇。而原本备受热捧的寮步地区却因城区中心划分，而被打入冷宫。

但是这一切却在330楼市新政后改变了。5月份，东莞的楼市供应成交一片火热，临深片区库存告急，深圳客外溢至松湖片区和滨海片区。而与此同时，松湖片区楼市也敞开了怀抱迎接深圳客的到来。

常虎高速龙大高速免费

惠及大岭山、大朗

临近年末，房掌柜走访大岭山、大朗地区的部分项目发现，其像新世纪领居、碧桂园天汇、东逸湾花园等项目都几乎售完，仅剩尾货。新世纪领居的置业顾问告诉房掌柜，自10月份开盘后，项目启动二三级联动后就吸引了许多深圳客前来购房。

“虽然说深圳和东莞是两个城市，但实际上深圳福永到东莞大岭山耗费的时间不超过一个小时。而深圳福永到福田的距离就是一个小时。但是这两者的房价却是‘天壤之别’”一位早在新世纪领居购房的深圳客说道。

据专业人士介绍，大岭山临近龙大高速、常虎高速的入口，在30分钟内既可以到沙井和松岗地区。另一方面，莞深高速的出入口也连通了东莞大岭山，由此可见，大岭山周边环绕着三条高速公路，交通非常便利。另一方面，自2016年起，常虎高速、龙大高速通车免费，这意味着今后从深圳至东莞可以省下一大笔交通费用，对于深圳客来说无疑是一个让人振奋的消息。

高速公路对于楼市的影响，绝不仅仅限制于大岭山，大朗、松山湖也同样受惠。据了解，莞深高速在大朗也设有高速出口，因而深圳客的热潮也涌向了大朗地区。房掌柜多地走访发现，从大朗高速路口驶向大朗的市中心，耗费时间不超过半个小时，非常便利。与此同时，大朗的社区配套也影响着深圳客的选择。

莞深高速

“深圳客需要的是一个舒适的好环境，我们尽所能把生活配套、交通配套、教育配套全部完善好，才能让他们能在东莞放心安家。”丰泰建设的某位高管曾告诉房掌柜，“配套对于深圳客的选择也非常重要。”

事实也确实如此，房掌柜走访发现，位于大岭山、大朗中心的楼盘项目相对更加好卖。如大朗的中央盛景，其打造互联网商业中心，洋房自推出后就已经售卖完毕。而其碧桂园天汇也因项目自身商业街、湿地公园等配套，变得非常抢手。

东莞地铁R1、R3线

成松湖片区卖点

在松湖朗悦的营销中心，有两位中年人正对着地铁交通置业图细致地研究着，“东莞地铁3号线可以对接深圳地铁11号线，东莞地铁1号线可以对接深圳地铁6号线，，东莞地铁2号线在松山湖有换乘点，可以对接深圳地铁12号线和18号线。”虽然，东莞的1号线及3号线地铁的建设还没有开始，但深圳对接东莞地铁、莞惠轻轨建成等消息已经让深圳客们心痒难耐。围在交通图片，对于每一个站点进行细致的研究，才能让他们选择一个最有价值的地段。

实际上，布局在松湖片区的房企早已把项目选址放在了沿线轨道上。房掌柜了解到，东莞地铁1号线的21个站点中，大岭山北站、大岭山站、大岭山东站、松山湖站、大朗西站、大朗站、湿地公园站均属于松湖片区。而其地铁3号线也确定将在松山湖设置站点。由此可见，以松山湖为中心的松湖片区极有可能成为第二个临深片区。

东莞地铁1号线

目前，东莞地铁2号线将于2016年5月开通，但东莞地铁1号线的建设却还未通过审批。然而即使如此也阻挡不了深圳客未雨绸缪，早在今年的7月份，松山湖就已成为了深圳客的“香饽饽”，星城翠龙湾、松湖里的鱼、紫檀山的成交量火热，尤其星城翠龙湾的成交量极为突出，长期占据松山湖地区成交量的榜首。其热销的消息产生了“多诺米骨牌”效应，同时也吸引了大批东莞本地投资者的注意。一位在塘厦工作的陆先生为此还专程与父母来到松山湖考察投资，他感叹：“松山湖不知不觉就成了热门的投资区域，如果错过就可以了。”

而随着深圳客效应的持续发酵，12月末，松湖片区的楼盘项目普遍从均价8000元/㎡涨至10000元/㎡以上，更甚者已经调至18000元/㎡。其中，最为突出的是松山湖的紫檀山项目。据业内人士介绍，紫檀山之前为大户型豪宅洋房，年初房价均价在9000元/㎡以上，但现在已经变为18000元/㎡，价格翻了一倍。

但实际上，除了交通利好因素以外，松山湖的自然资源环境以及经济发展潜力也成为了受深圳客欢迎的原因之一。相对于临深片区而言，松山湖的自然资源得天独厚，空气清新、风景秀丽，是传统的富豪聚集区之一。与临深片区相比，松山湖还享有政府的政策扶持，高校林立，似乎更适合居住和发展。一位深圳客告诉房掌柜，自己奋斗了大半辈子，就希望能在东莞找个环境好点的地方，用来生活养老。

现如今，临深片区的库存越来越紧张，深圳客纷纷转战东莞内陆。松湖片区中的大朗、大岭山、松山湖库存也逐渐见底。相较之下，同为松湖片区的寮步就较为低调，然而寮步贴近松山湖大道，连同莞深高速，竞争力也非常强。虽然，其东莞的地铁轨道没有在寮步设点，但是寮步靠近松山湖站点的楼盘也非常抢手，如振业松湖雅苑在2016年下半年开盘后，已经卖完。而另一方面，东莞城区中心的购买力也在外溢，因而东莞本地客也在入驻松湖片区，如保利中惠.悦城，除了深圳客以外，东莞本地客也是络绎不绝。

房价上涨已成定局

松湖片区还有新货加推

面对目前疯狂的东莞楼市，深圳客和东莞本地客或许都处于一种震惊的状态。此前，大岭山、大朗地区频出高价地，楼面价已经在6000元以上，其未来的售卖价格可想而知。而开发商“捂盘惜售”的举动更是骚动着购房者的心。据合富研究数据报告显示，松湖片区的库存消化周期不足5个月。随着库存见底，涨价等消息频出，深圳客和东莞本地客越来越坐不住，纷纷出手。

房掌柜了解到，松湖碧桂园在认筹当天，就引起了深圳客的疯抢，认筹排起了长龙队伍。除了松湖碧桂园将推新货以外，房掌柜了解到，中信、万科等房企将布局松湖片区。与此同时，松湖朗悦、振业松湖雅苑、光大山湖城、万科松湖传奇还将持续加推新货。

滨海片区:5条主干线对接深圳

　　以前的深圳客大部分都在塘厦、凤岗、樟木头、清溪等临深片区买房，但随着房价的高涨和可开发土地的减少，临深片区出现了供不应求的现象，深圳客开始往周边扩散。由于房价实在、供应量大、轨道和高速等交通便利的优势，深圳客青睐于滨海片区，纷纷到滨海购房置业，颇有一种“深圳客众里寻他千百度，蓦然回首，房子却在滨海灯火阑珊处”的架势。

在滨海片区的项目门口总是能见到莞深房价对比图

　　房掌柜踩盘发现，虎门、长安、沙田、厚街等滨海片区的楼盘几乎都以莞深交通和莞深房价对比为卖点，大多数项目在门口会放置详细的莞深交通图，进入销售大厅后，深圳各区域房价与东莞片区房价对比图映入眼帘，就连售楼小姐在介绍项目过程中也不离“莞深”二字，由此可见，“莞深一体化”在滨海楼市宣传中担当着重要的角色。

　　滨海片区5条主力干线对接深圳 虎门交通最便利

　　“路通则财通”，滨海片区楼市的发展大多得益于四通八达的交通。据统计，经过滨海片区直接接驳深圳的主要交通线路有广深沿江高速、广深高速、穗莞深城轨、广深港高铁和东莞2号线，间接接驳深圳的1号罗宝线、2号蛇口线、3号龙岗线、4号龙华线、5号环中线和11号机场线。

　　房掌柜查阅资料发现，广深沿江高速经过滨海片区的沙田、虎门、长安，接驳深圳的宝安(福永、西乡)、前海；广深高速公路则会经过滨海的厚街、虎门、长安，直达深圳宝安、南山南头、福田、皇岗；穗莞深城轨则会贯穿整个滨海片区，经过东莞的厚街、沙田、虎门、长安和深圳宝安(松岗、沙井、福永)；广深港高铁只经过滨海中的虎门和深圳的光明新区、宝安和福田；东莞2号线经过厚街、虎门，直接或间接经过深圳宝安、福田、前海、南山和罗湖。其中，经过虎门的就有广深沿江高速、广深高速公路、穗莞深城轨、广深港高铁和东莞2号线等5条主力干线，成为滨海片区中通往深圳最便利的镇区。

　　深圳客置业东莞滨海片区攻略

　　深圳区域众多，但几乎没有区域的房价会低于20000元/㎡，就连远离中心区的龙岗也飙升至32968元/㎡(12月新房均价)，而东莞滨海片区的房价大多在万字出头徘徊，如11月长安均价13864元/㎡、虎门10765元/㎡、厚街9300元/㎡、沙田8940元/㎡，“在深圳买一套房子的钱可以在东莞买几套”的豪言所言非虚。

　　房价固然是深圳客考虑置业滨海片区的原因之一，但这并不是最为重要的。佳兆业碧海云天的销售人员告诉房掌柜，深圳人更看重的是交通是否便利，很多交通区位优势明显的项目都会走“深圳线”。

莞深交通线路图

　　房掌柜在汇景御海蓝岸的交通区位图上看到，从深圳到东莞滨海片区的交通线路主要有穗莞深城轨、广深高速、广深沿江高速、广深港高铁和东莞2号线。其中，穗莞深城轨在滨海的沙田、厚街、虎门商贸城、长安厦边和长安金沙设站点，接驳东莞2号线、深圳1号罗宝线和11号机场线，接驳站点是宝安区的机场东站，而罗宝线除了和机场线接驳外，还可与2号蛇口线、3号龙岗线、4号龙华线和5号环中线。

　　广深高速在滨海片区设有厚街、虎门新联、虎门太平、长安五点梅和长安等出口，经过宝安区，并设出口点沙井新桥(交汇于107国道)、福永(交汇于机场道)、西乡鹤洲(交汇于机荷高速公路)、宝安、南头、福田、皇岗等;广深沿江高速则在滨海片区设有沙田(连接沙田大道、港口大道和轮渡路)、虎门威远(连接虎门大桥、广深高速和虎门大道)、虎门(连接虎门大道和连升路)和长安(福海路和莲湖路)等出口，在深圳设置福永、西乡北、大铲湾、西乡南、前海等出口。

　　广深港高铁接驳穗莞深城轨和东莞2号线，交汇于虎门火车站，还与深圳4号龙华线、5号环中线接驳于深圳北站，与2号蛇口线、3号龙岗线、11号机场线交汇于福田站。东莞2号线可经过厚街(设有陈屋站、寮厦站、珊美站和展览中心站)、虎门(虎门火车站)，终点站在深圳机场东站，直接对接深圳1号罗宝线和11号机场线，间接可连接2号蛇口线、3号龙岗线、4号龙华线、5号环中线和6号线。

　　由此看来，滨海片区的交通区位优势明显，5条主干线可直接或间接直达深圳各片区，东莞开发商纷纷利用这一点拓客深圳，也有不少深圳客自行前来“抢房”。天为地产营销总监张桂芬曾透露，深圳客户认可滨海片区的项目，“有些不用通过中介带客，直接在沙井、宝安带朋友来买的，基本都是自住的”。