心声：深圳客入莞买房自住为主 投资客挺进东莞内部

    深圳客东莞置业，这种趋势从近几年开始，今年最盛。特别是在330新政、930新政以及坊间传闻的莞深惠大融城、深圳将晋升直辖市的消息之后，置业潮一波更比一波勇猛。

    早期深圳客东莞置业，以投资为主，而今进军东莞购房的深圳客，则以自主为主，强大的刚需团体在深圳的低库存、高房价、高生活成本的多重压力之下，受外溢势能作用奔向东莞。

    万千言论疯炒，不如静心听一听，深圳客置业心路。

    深圳客入莞买房自住为主 投资客北上西进挺进东莞腹地

    2015年，深圳客火了东莞楼市，在纷纷涌进东莞的深圳大军里，自住型的刚需客仍是主力，这部分人看重地缘，主要选择临近深圳的凤岗塘厦清溪长安等。而在下半年被纷纷侵入的水乡、寮步、横沥、常平等，则更多出现投资客的身影。

深圳客大举进攻东莞

　　2015深圳客贡献东莞楼市600亿

　　据东莞中原研究部统计，截至2015年12月14日，东莞商品房累计网签1001亿元，年销售量破千亿大关再创一项历史纪录。瑞峰置业总经理陈强表示，其中超过600亿是深圳人贡献的。

　　而在2014年，东莞全年的销售金额才544亿元。深圳客对东莞楼市的影响力之深可见一斑。陈强感叹，深圳的族群是一个非常优秀的族群，他们能够发现新大陆，捷足先登，短期内推高了东莞的楼价，眼光毒辣，精准。

深圳客火了东莞楼市

　　在这600亿元巨大数额的背后是超过5万套的房产，这些房子背后的主人的面貌模糊而又清晰，他们进入东莞是为了安居乐业，还是趁着这股东风投资获利。对于这股似乎停不下的深圳客热潮，东莞中原策略研究中心总监车德锐透露，随着临深楼市的火热，以投资为主导的深圳客开始越来越多。

　　天为地产董事总经理李宝柱直言，“现在很多深圳人进来东莞买房，但他们还没有真的在东莞住下来。”

　　深圳客入莞买房自住为主

　　投资还是自住?在东莞业内看来，现在进入东莞的深圳客以自住刚需客为主。合富辉煌东莞公司总经理邓祥和表示，近期的深圳客以自住为主，“以前是投资目的促使深圳人来东莞买房，现在以自住的意向更多，以后5+2的可能性更大。”

　　“现在深圳人的年龄结构以年轻人更多，以后可能父母就住在东莞，年轻人周六日回东莞团聚。而像塘厦凤岗这些一线临深区域，车行在一个小时内，每天通勤都可以的，在大城市一个小时的上下班时间是正常的。”邓祥和分析。

　　李宝柱则表示，深圳人在东莞买房用来自住的大多买在凤岗塘厦，和挨着宝安的长安虎门，这些区域的每一个楼盘都有高达80%的深圳客，其中80%是自住刚需客。这部分自住客住在凤岗，工作在观澜，或者住在长安，工作在松岗;以投资为主导的深圳客则深入东莞腹地，进入水乡、东北、城区等没有地缘优势，却交通便利的区域。

开盘现场

　　“雁田和龙岗一个桥洞之隔，龙岗已经卖到三四万，雁田才一万多一点，深圳人不可能不进来东莞买房。”李宝柱说到。

　　瑞峰置业总经理陈强同样认为，深圳客目前在东莞释放出来的刚需和投资需求，在凤岗就近居住的都是刚需自住客。

　　在东莞中原研究部的统计中，东莞楼市2015年一千亿的成交中，凤岗成交金额最高，高达110多亿，接下来是南城虎门松山湖，其中虎门高达85亿，松山湖达75亿。而在房价涨幅中，凤岗清溪长安大朗樟木头黄江松山湖是超过10%的镇区，凤岗涨幅高达27%，清溪24%，长安17%。

　　深圳客对东莞楼市影响巨大，从市场数据也可以看出，深圳客更爱在紧邻深圳的区域买房，才造成了如此高的涨价和成交，而这部分人群是以自住刚需客为主。

　　吕先生在光明上班，房掌柜在黄江一个项目的开盘现场遇到了他，“我买房是拿来自住的，这里距离不远，交通很方便，相对比深圳的价格，还是很优惠。但是买晚了，今年我已经把黄江的楼盘都看遍了，很多同事朋友都在碧桂园、金地买了房，现在那边的价格已经到一万五， 甚至一万八了，今天这个项目才卖一万二，性价比最高，但今天人太多了，很可能买不到，我都担心明年是不是还买得起。”

　　深圳投资客深入北上西进

　　深圳客似乎已经占领了东莞楼市，在踩盘过程中房掌柜向多个非临深区域的楼盘询问深圳客买房目的，大多数售楼员均表示客户多为自住需求，这些楼盘位于大岭山、石龙、沙田、常平、横沥等非临深片区，但深圳客仍是最受售楼员欢迎的。

　　李宝柱表示，除了拥有地缘优势的临深一线像凤岗、塘厦、长安等，东莞内部出现的深圳人身影更多是投资客，“抱着深圳直辖的前景或者通过二三级转介才来的，他们深入东莞内部，像横沥石碣等车程高达四十分钟以上的镇区，这是纯粹投资行为。

　　寮步某新项目的开发商透露，虽然项目主要面向的是本地客户群，但也有很多深圳人“自己过来看项目”，但负责人认为深圳客选择在东莞购房并非都作为投资，东莞房价偏低，在深圳买一套房的钱可以在东莞买几套;交通也越来越方便，走高速只需二十来分钟就可以到深圳，地铁开通后仅需十来分钟。“深圳人来东莞买房应该是自住兼具投资目的。”

　　邓祥和建议，东莞是一个很宜居的城市，有山有水、很好的交通网络、靠近深圳和香港，位于珠三角中心的一个位置，无论是从广州还是深圳到东莞，距离时间都很适宜。深圳来投资可以选择一些好环境、地段的房子，像以前很多大家都喜欢投资松山湖。

　　现在东莞无论是挨着深圳的还是离深圳远的区域都想拉深圳客进入，位于石排的某项目处于尾货销售阶段，仍尝试导入深圳客户，负责人表示，石排房价只是清溪的六七折，凤岗的三折到四折，地理距离并不太远，可以尝试拉动一些深圳投资客进来。无独有偶，石龙一江景豪宅项目也试图拉动深圳客资源，没有地缘优势，投资客是第一考量。

拥挤的销售现场

　　在龙岗上班的徐先生在上个月买了厚街一个公寓产品，已经在龙岗买了房子的他直言是买来投资的，“身边的人都在讨论去东莞买房投资，现在凤岗、塘厦、长安、虎门的楼价都一万多两万了，连黄江、清溪都涨到一万多了，只有往远一点的地方买了。”被问及接下来的投资意向，徐先生表示广深沿江高速公路开通了，他对麻涌很感兴趣，“万科和碧桂园都进去麻涌了，升值潜力肯定有。”

　　让深圳客真正留下来

　　这不是深圳客第一次进入东莞，2007年，也是来自深圳的力量将东莞楼市推上了成交的高峰，但927政策造成的快速退潮给东莞楼市留下的隐痛很久才恢复。

　　将时间拉回2007年，很多情景似曾相识。当时，深圳客攻入东莞，购房比例最高时达到5成，买房要通宵排队，城区的洋房连续从5千每平涨到6千、8千，甚至破万;土地方面，一年连出8个高价地，塘厦万科高价地更以15243元/平方米的楼面地价创下了广东高价地。

　　很快，927政策出台，深圳客潮水般退出，楼市下降，“2008年西平一块不到2千楼面地价的商住地块无人问津，没人敢拿，半年前西平才出一个6千楼面地价的高价地。”有资深行业人士回忆到。

　　邓祥和表示，那时的深圳客入莞以投资为目的，城区松山湖以及楼价较低的常平虎门是他们的首选。“和2007年深圳客的投资目的不同，现在主要是自住需求。”

　　但不可否认的是深圳客入莞热潮愈演愈烈，投资客比例正在提升，会否重演2007，东莞会不会变成像大亚湾那样的空城?陈强表示，不同于2007年，也不同于大亚湾，深圳客入莞有产业转移作为经济后盾，将会有越来越多的深圳人留在东莞生活，不存在空城的可能。“但东莞也要意识到为深圳的企业提供好的服务，环境。”

　　李宝柱则暗藏担忧，“投资度假型的购房需求造成了空城大亚湾，现在很多深圳人进来东莞买房，但他们还没有真的在东莞住下来。”东莞如何留人?李宝柱表示，东莞必须加大城市的魅力，包括基础设施、产业结构转型、优惠政策、吸引人才的政策，引进更多有一定素质的高新素质人才、服务类人才，并且留住这些人，把他们变成真正的东莞发展的力量。

    深圳客东莞置业心声：高压之下有徘徊有诱惑亦有担忧

    当我们在东莞谈论深圳客的时候，我们聊什么？购买力外溢？涨价？量价齐升？一片红火？楼市泡沫？

    近期，房掌柜东莞在一大波关于深圳客疯狂东莞置业风潮席卷之下，对东莞业内大佬和深圳客进行了一次采访调查。

    世纪城副总经理蒋纯华表示，深圳客如果离场，量价会断崖；东新地产董事长祁锡明认为深圳客选择在东莞购房并非都作为投资；中信东莞营销总监杨玉霜认为，深圳客来莞购房并不是一时兴起的热潮，在深圳高成本的生活压力下，大多数深圳客来到东莞真的是为了寻找安家之所……

    深圳客东莞置业，这种趋势从近几年开始，今年最盛。特别是在330新政、930新政以及坊间传闻的莞深惠大融城、深圳将晋升直辖市的消息之后，置业潮一波更比一波勇猛。早期深圳客东莞置业，以投资为主，而今进军东莞购房的深圳客，则以自主为主，强大的刚需团体在深圳的低库存、高房价、高生活成本的多重压力之下，受外溢势能作用奔向东莞。万千言论疯炒，不如静心听一听，深圳客对于东莞置业置业的心路历程。

    钟先生：立志安家深圳 高压之下内心徘徊

    深圳钟先生，来自潮汕地区的个体创业者，目前月收入2万，居住在深圳福田区，考虑在关外买房，价格在三万左右，70-90平。单靠夫妻二人每个月做生意赚钱养家，一年下来省吃俭用的存款也不足10万，奋斗了7年之后，目前存款五十万左右，距离最低要求的关外七八十平的两房单位的首付，还有一段距离。钟先生也有些灰心，他告诉房掌柜，去年一朋友就在东莞凤岗买了一套90平的紧凑三居室，总价100余万，几乎等于在深圳关外一套80平两居室的首付！这令他非常心动。

   “如果条件允许，还是想在深圳买房，这是一个创造奇迹的城市，我想在这里打拼事业，在这里安家。”现在钟先生小两口常住深圳打拼，三岁的女儿则在老家由爷爷奶奶抚养。77平米的两居室出租屋，房租4500，加上办公室的租金以及日常开销，每个月固定支出超出一万。“深圳生活压力太大了，有时候老婆都抱怨省吃俭用不知道何年何月才能在这座城市拥有自己的房子。”

    钟先生夫妇从最初到深圳打拼的激情，在几年的打拼中也渐渐消磨，眼看着身边不少亲朋涌入东莞买房，首付压力减轻一倍之外，能选择购入的户型更为宽绰。以目前凤岗一万五的均价计算，100平三房单位首付三成需50万，现在购入，两年内交楼，正好存了点钱非毛坯，钟先生可以马上成为有房一族，怀着深圳梦的钟先生，正处于艰难的内心徘徊中……

    刘姨：价高买入不划算 深圳客或透支东莞房价

    正如中信东莞营销总监杨玉霜所言，在很多人的印象中，深圳客有钱、豪气。但当你与他们接触后，你会发现这是一个误区，深圳客的荷包也很拘谨。

    在深圳客的印象中，东莞的房价还在5000-6000元/㎡的水平，因此，一些刚来东莞临深片区楼盘看房的深圳客还会惊叹：“呀，东莞房价怎么那么高了！”但是，深圳客户也已经逐渐认识到东莞房价的现状，前不久长安的地块到了9000多元的楼面地价，大岭山都去到6000多的楼面地价，东莞的房价怎么还可能是五六千呢？

    本是东莞黄江人的刘姨，嫁人之后全家居住在深圳。前几年因为身边很多朋友组团到东莞买房，价格最贵也就七八千，非常适合投资，刘姨也跟随大流，在凤岗买了一套三居室，均价八千。

    今年下半年，深圳客东莞置业潮更盛，刘姨发现自己的家乡——黄江，楼市也非常红火，还有不少楼盘纷纷进驻深圳做推广宣传，如班芙春天、碧桂园翡翠山等。以今年的全新盘班芙春天为例，首次开盘在11月，以低于9字头的洋房毛坯均价迅速卖完；到了12月19日，该盘直接选址深圳大中华国际交易广场，声势浩荡，推出近700套非毛坯洋房的均价已经上升到12000元，当天被抢光。

班芙春天12月深圳开盘现场热闹

     刘姨在下半年听老家亲戚介绍，去看过班芙春天的房子，性价比高，而且就在家乡镇上，本想再投资一套，以后说不定可以偶尔小住一段时间。可是与家人商量之后，觉得目前手头上并非非常宽裕，而且已经在东莞已经有房产投资，黄江的各项配套并没有深圳完善，长期自住的可能性小，所以就作罢了。没想到12月开盘之际该楼盘在已经涨价的基础上都被一抢而空，刘姨当时也陪朋友在开盘现场，感受到了购房者的疯狂，也深感后悔。刘姨告诉房掌柜，11月的时候入手就划算了，现在价格只会越攀越高，考虑主要是投资所用，高价买入不是很划算了。

    对于目前在深圳客的强力支撑之下日益攀升的东莞房价，刘姨表示有些许担忧，她告诉房掌柜，深圳客抬高东莞房价，等到深圳客购房需求也饱和了，那东莞价格太高，本土购买力跟不上，必将造成价格虚高而销售滞怠，造成楼市不健康的发展。

    观点：东莞完善配套留住深圳人才

    东莞房价水平，对于深圳客而已无意是莫大的诱惑，东新地产董事长祁锡明在接受房掌柜专访的时候直言：相对于深圳来说，东莞的房价偏低，“在深圳买一套房的钱可以在东莞买几套”；另外，随着莞深一体化，东莞去深圳越来越方便，“走高速只需二十来分钟就可以到深圳，地铁开通后仅需十来分钟(多条地铁和城轨将陆续开通)，而深圳总是堵车，人们在路上花费的时间更长，因此在深圳工作到东莞置业安居也是非常方便的。当然，与毗邻的深圳、广州相比，东莞房价偏低，升值空间较大，作为投资也是非常理想和明智的选择。”

    然而从长远来看，刘姨的担忧不无道理，东莞不少行业大佬也表达了自己的担忧。天为地产董事总经理李宝柱表示，在深圳客的带动下大岭山拍地楼面价达到六千多，届时房子售价将达到一万五，供求关系方面考虑，确实存在少许楼市泡沫。

    深圳客此举疯狂进军东莞买房，虽然以自主需求为主，未来必将拉动东莞经济发展，但是东莞这些镇街的各项配套是否能满足他们的需求？这就关系到一个“如何把人留住”的问题。中原地产董事总经理王英君认为，要避免惠州大亚湾“鬼城”的命运，东莞政府也需出谋划策，，做好基础设施，如医疗、交通路网、教育、生活配套等，拉近深圳与东莞的生活环境的距离感，让深圳客能踏实安居在东莞。