2015东莞楼市十大关键词 深圳客入匝掀起涨价潮土拍热

2015的东莞楼市是疯狂的。央行五连降松开了“钱袋子”，政府330新政等一揽子利好政策也相继出台，在史上最宽松购房环境刺激下，市场信心前所未有的增强，深圳客大量涌入东莞，土拍竞争日渐白热化，房价开始“大跃进”，楼市成交屡创新高……2015东莞楼市大爆发，“牛市”行情从年头走到年尾，简直红得没朋友。

当然，回首2015这一年，除了楼市的“火”、深圳客的“狂”、土地的“热”、房价的“涨”之余，东莞楼市的亮点还有不少，诸如百花齐放的地产开发新模式、历史遗留的区域分化问题、推陈出新的营销模式等等。在此，房掌柜梳理了东莞楼市十大关键词，作为回望2015楼市的重要线索。

深圳客

上榜理由：东莞楼市2015中坚购买力，全年热门话题

深圳客，是贯穿2015东莞楼市全年的热门关键词，其势头之猛、持续之久、影响之大均破了历史记录，不仅撑起了2015东莞楼市半边天，更影响了房价、楼市格局等方方面面。

2015年深圳房价领涨全国，房价只有深圳1/3的东莞，在莞深交通及宽松购房政策等利好因素刺激下，顺理成章地成了深圳人眼中的“香饽饽”。其实，进入2015年，迫于深圳高房价压力的深圳客便开始将“攻城”矛头指向东莞，随着时间发酵，下半年直接开启了“疯狂”模式，成为2015年红火楼市的最大幕后推手，大幅拉升东莞楼市成交。

据东莞中原研究部数据显示，2015年东莞住宅供应895万㎡，全年成交94718套，面积累计1038万㎡，成交金额1016亿，均价9783元/㎡，各项指标均创了历史新高。而据东莞房协等多家研究机构透露，东莞千亿成交金额，深圳客就贡献了六百亿以上，六成以上的购房消费都是由深圳客转移带来的。

随着深圳客的大量涌入，临深片区库存见底后，深圳客也陆续扩散到其它镇区，北至洪梅，东到横沥，西达沙田，几乎每个镇区都有深圳客的身影。其中，深圳客比例最高的凤岗镇成交金额达到111亿元。另外还有11个镇区新房成交金额超过40亿元，除中心城区外，还有塘厦、清溪、黄江、樟木头、虎门等镇区，这些镇区几乎都以深圳客为主力。

有了深圳客这支外溢购买力的加入，东莞楼市楼市格局也悄然改变，市区房价让位临深沦为洼地，部分长期不被看好的区域得以“华丽转身”，甚至东莞涨价潮、土地热等市场现象背后，都有深圳客的影子。

政策利好年

上榜理由：众多利好叠加，政策环境成史上最宽松

楼市利好政策年年有，今年却是特别多，央行五度降息降准、330新政、930新政、异地公积金贷款放开、楼市“限外令”松绑、取消“7090”政策、全面二孩放开、营业税5改2、“去库存”政策方向指导等等，“一边倒”的宽松政策从年头延续到年尾，众多利好叠加下，购房者、开发商入市信心大增，受压抑的外溢、刚需、改善等需求得以释放，成为点燃楼市的催化剂。落地到东莞，对东莞楼市影响最直接的，主要主要是以下几大政策。

330新政是2015楼市的第一个引爆点，市场放宽了对二套房的认定标准，认贷不认房，并对公积金贷款的首付比例进行了调整，首套房首付降至20%，二套房结清算首套，首付30%，未结清首付也降至40%。330新政的提出，让市场多年受压抑的换房需求得到了有效释放，市场反响非常明显，楼市成交量从此正式步入上升轨道。

除了一手市场外，330新政激活的，还有东莞二手房市场。据了解，新政对个人住房营业税也同时做出了调整，免征年限由5年恢复至2年。买房扣税政策放宽，在很大程度上提升了购房者看房和业主挂牌积极性，二手房交易量明显的回升。

8月底，住建部、央行等多部委联合发出通知，9月1日起，拥有1套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，申请住房公积金贷款购买住房的，最低首付款比例由30%降低至20%。二套房购房门槛再次下降，市场反应更为积极。

9月30日，几度降息降准后，央行再放“大招”，宣布非限购城市首套房商贷首付比由30%降至25%。“公积金+房贷”购房优惠组合拳出炉，惠及了刚需、改善、二手市场等多方购房群体，购房成本降低，大大刺激了购房者的入市积极性。

10月8日，住建部出台公积金缴存异地互认及贷款相关细则，全面推行异地公积金贷款。虽然东莞还未实现公积金异地互贷，但政策的提出，也让市民看到了莞深融城的可能，在一定程度上刺激了深圳客入莞积极性。

10月29日，中共十八大五中全会宣布，全面实施一对夫妇可生育两个孩子政策，实施了35年的“独生子女政策”最终宣告结束。全面开放二胎一经推出，立即在东莞楼市引起了不小的反响，大面积三房、紧凑四房成为市场主流，大户型普遍热销。

2015年东莞楼市一路走红，上述政策所起的作用是关键性的。正因为有多重利好叠加，营造了史上最宽松的购房氛围，释放了东莞本土购房需求，并依交通、价格优势吸引了深圳外溢购买力，东莞楼市才能交出“千亿”答卷。

降息降准

上榜理由：2015央行“五连降”，房贷利率创历史新低

2014年吃了银根紧缩这一大“棒槌”后，2015年的东莞楼市终于盼来了央妈的“胡萝卜”，商业贷款先后于3月、5月、6月、8月、10月进行了5次降息，五年以上商业贷款基准利率从年初的6.15%，降至4.9%，降幅高达20.33%处于历史新低，大大缓解了还贷族的压力。

房掌柜算了一笔账，以贷款100万、20年还清、等额本息还款计算，在3月份降息之前月供为7251.12元，总利息为74.02万元；而经过5次降息后，月供变为6544.44元，总利息为57.06万元。前后比较，购房者月供将减少706.68元，20年总利息将减少16.96万元。

瑞峰市场研究部指出，GDP低于7%的目标，工业企业跌幅继续扩大，物价跌幅大于预期，是2015年央行频频“双降”的主要原因。而央行频繁“双降”的举措，对房地产层面来说，意义不仅仅在于为购房者和房企“减负”，也向市场释放了一个积极的信号，刺激购房者入市。

东莞业内也普遍认为，双降给东莞楼市带来明显利好，对于购房者来说，银行流动性相对宽松，按揭购房的难度将降低，同时，降息有利于减轻人们购买房地产的负担。而对于房地产市场而言，不仅有利于降低房地产开发商的财务费用，而且降低了消费者的观望情绪，产生了入市的动力，将进一步刺激楼市交易量的上升。

从楼市成交情况看，2015年东莞楼市成交套数、面积、均价等各项指标均刷历史记录，购房者入市积极性越来越高，人气全年保持高位运行，这其中，便少不了降息降准的推波助澜。

涨价潮

上榜理由：全年房价呈递增态势，即将突破万元关口

在临深片区房价领涨、松湖、滨海等片区项目价格追涨下，2015年东莞房价一直高位运行，尤其是下半年，在疯狂入市的深圳客带动下，房价更是快速运行，“涨价”，成为2015东莞楼市的另一大主题。

据东莞中原研究部数据监测，2015年东莞住宅成交均价9783元/㎡，同比上涨6.64%，其中普通住宅均价9089元/㎡，同比上涨8%。具体而言，上半年东莞房价还相对平稳，自2015年年中开始快速上行，6月东莞洋房价格有史以来首度单月价格上到“9”字头后，往后开始波动上行，直至年底，东莞洋房价格跳至10107元/㎡，上至万字头，年内上演“两级”跳，从“8”字头跳至万字头。

从区域洋房价格变动情况看，东莞各镇街洋房均价也是“涨声一片”。据东莞中原研究部数据监测显示，临深5个镇街洋房均价引涨全市，洋房均价上涨幅度超过40%的5个镇街均位于临深片区，其中除了樟木头同比上涨41%外，其余镇街上涨幅度更超50%，凤岗上涨幅度更达到69%；全市范围内，上涨幅度在10%-30%的镇街有9个，主要为松湖及滨海片区镇街，上涨幅度在3%-10%的镇街有8个。

受益于“牛市”行情，开发商越往后越有涨价动力，尤其是下半年，各镇高价地频现，楼面价一再刷新纪录，引爆各界眼球，“涨价”呼声也在12月达到最强音，光大、鼎峰、保利、中信、恒大等众多房企纷纷调整价格表，涨声四起。

综合全年看，2015年东莞住宅成交均价仍是“9”字头，但楼面价的翻倍增长及房价的上行态势，却让众房企看到了“破万”的希望，尤其是12月，楼市行情翘尾，当月全市均价已企稳万元大关。对于未来楼市预测，不少开发商已做好迈入“万元时代”的心理准备。

土拍热

上榜理由：房企积极高价地频现，抢地之激烈前所未有

经历了2014年的“地荒”，2015年东莞土地市场终得放量，在各种利好因素推动下，东莞房企也一改以往“矜持”，以前所未有的热情投入土拍市场，一再刷新高价地榜单，抢地战况之激烈前所未有。

2015年东莞商住地交投两旺，商住用地总供应210.9万㎡，同比增加56%；总成交164.3万㎡，同比增加约48.6万㎡，涨幅约42%，供求量、成交量均处于历史较高水平。价格方面，全市商住地成交楼面价3342元/㎡，同比14年上涨29%，创历史最高，土地溢价率创五年来最高，主要原因是大朗镇，大岭山镇以及长安镇高价地的不断出现，拉高整体成交价。

具体而言，2015年商住用地共成交46宗，松山湖片区为房企争抢主战场，成交13宗地块，成交面积占全市42%，整体楼面地价为3932元/㎡，大朗、大岭山是房企尽全力进驻的区域，成交地块基本上实现溢价；其次是临深片区，成交10宗地块，樟木头、清溪等区域受到青睐；而大石龙片区则是茶山受宠，有6宗地块成交，2宗是保利拿下；滨海片区，虎门依然热闹，也有6宗地块出让，整体楼面地价为全市最高，达到4277元/㎡。

值得特别一提的是，2015年商住地成交中，碧桂园已然是最大赢家，63万㎡的成交量远超过万科，在商住地成交楼面地价排名中，碧桂园占据5席，地块均以高溢价成交，获得年度拿地大户。紧随其后的是万科，虽然土地数量不及碧桂园，但是均为优质地块。

除了碧桂园、万科之外，保利、恒大等一线品牌在2015年也表现激进，活跃于土地市场。业内人士分析认为，品牌房企积极入市抢地，或会加速地产行业“洗牌”，未来楼市也将由品牌房企主导。

千亿成交

上榜理由：史上首次突破千亿成交总额，划时代意义

2015年对东莞楼市而言，是一个突破年，成交总金额首次突破千亿，诞生了东莞首个“百万房企”，标志着东莞正式迈入“千亿”城市行列，这对一个城市房地产行业发展而言，意义重大。

据东莞中原研究部数据显示，截止至2015年12月中旬，东莞商品房成交金额已突破1000亿，全年成交1016亿。另外，2015年东莞住宅供应895万㎡，全年成交94718套，面积累计1038万㎡，均价9783元/㎡，供应、成交套数、成交面积、成交均价五大楼市硬指标均创了历史新高。

事实上，2015年东莞楼市一直保持高位运行：洋房、别墅及公寓产品全线打破历年成交记录；住宅单月成交量屡创新高，四度单月成交超百万平，五度打破历史录得住宅单月成交记录；从4月开始，直至12月，连续9个月录得的住宅单月成交量均刷新了历史同期成交记录。

在东莞七大片区中，贡献值最大的是临深、松湖、滨海、城区四大片区，累计成交金额均超过了150亿，临深片区达到了315亿，松湖片区也直追224亿。也有一个说法，东莞千亿成交贡献值最大的其实是深圳客。据东莞房协等多家研究机构透露，东莞千亿成交金额，深圳客就贡献了六百亿以上，六成以上的购房消费都是由深圳客转移带来的。

红火的楼市让东莞的开发商赚得盆满钵满，东莞有史以来的的首个“百万房企”也随之诞生。据中原数据显示，2015年东莞楼市成交最为出彩的，依旧是蝉联多届“销冠”的万科，以113亿总业绩稳坐东莞房企排行榜NO.1的宝座，同时也是东莞的首个“百万房企”。

区域分化

上榜理由：东莞老大难问题，影响楼市发展格局

区域房地产发展不平衡是东莞楼市的老大难问题了，即使2015东莞楼市大爆发，更有深圳客的强势加入，也未能将这差异抹掉。

据东莞中原研究部数据监测显示，2015年东莞七片区中，除中心城区外，其余六个片区住宅成交均创下历年来成交高位。但从全市来看，东莞七大片区楼市发展差异亦然比较大，包括房价、楼市热度等各方面。

作为“拖后腿”的中心城区，受土地供应制约，市场上住宅项目产品供应紧张，市场需求得不到有效释放，即使是在政策放松、楼市火热的大好环境下，其2015的表现也是业绩平平，成交面积149万㎡，仅占市场的14%，亦未能创造高位。

在深圳房价领涨全国、莞深两地交通利好以及网传深圳直辖、莞深同城等消息面下，2015年，得“近水楼台”利好的临深片区也开启了量价齐飞模式，在深圳客“推波助澜”下，占据东莞住宅成交主导。据东莞中原研究部数据监测显示，2015年临深片区住宅网签面积达281万㎡，占全市成交量的27%。

除临深片区外，在深圳客大范围入莞扩容下，2015年松湖、滨海等片区成交亦大放异彩。据东莞中原研究部数据监测显示，今年松湖片区住宅成交亦超200万平，达235万㎡，全市占比23%，滨海片区住宅成交183万㎡，全市占比18%，亦刷新片区历史成交高位。

相对而言，东北、水乡、大石龙片区的成交业绩则逊色不少，虽然三区相较往年已有大进步，但与临深、滨海等区域相比，成交面积相差一倍以上，均价差价高达4000之数，区域房地产发展水平仍有不少的差距。

除了成交量外，房价差异也是东莞楼市区域分化的重要表现形式。2015年，东莞楼市房价普遍上扬，涨价较快的区域或项目都是有深圳客大力支持的，若以本地客户为主项目，涨价的动力不足，部分项目甚至需通过“降价”来拉动成交，尤其表现东北部区域的项目，虽不至于陷入“冰火两重天”，但局部差异却十分明显。

地产开发多元化

上榜理由：产业园、创客空间遍地开花，创新模式百花齐放

东莞房企开发项目，似乎都喜欢“凑热闹”，一如早些年一拥而上开发商业步行街，早两年兴建商业综合体，2015年，东莞房企又玩起了“新花样”，创客空间、创业园区、产业园等诸多新模式遍地开花，光大、中天、万科等品牌房企也不甘寂寞的试水，东莞地产开发多元化发展。

据房掌柜了解，“创客空间”是近一年来迅速崛起的，东莞已经有了大大小小近30个创客空间、创业基地，遍布东莞十几个镇街；乘着东莞产业升级转型的东风，产业项目更是雨后春笋般萌芽，据瑞峰置业市场研究部统计，2015年年初安排的重大建设项目177个中就有135个产业项目，占比超过七成。另外，由“旧改新”演变的文创项目也在2015集中抬头，仅中天集团就改造了联丰创意谷、天宝创意谷、769文创园、工农8号、V-work创客谷等六大文创园区。

业内人士认为，开发商由住宅市场转攻其他领域，其实是无奈之举，是住宅市场由“黄金时代”进入“白银时代”，开发商寻找新利润点的必然产物，不过机遇与风险并行，尝试新领域需要房企具备成熟的运营团队、创新思维及一定财力，否则贸然尝试会有很大风险。

东莞中原兼广西中原董事总经理王英君分析认为，近几年来开发商都在寻求突破，把自己的经营模块做大，但不是所有开发商都适合做产业园之类的，而“互联网+”则是房产行业必须要嫁接的。 “房地产+互联网”是行业发展的大趋势，是不可改变的。另外，“房地产+金融+互联网”布局也加快，这将成为行业的大趋势，结合互联网、金融，可以更好融资的同时，整合多方资源，利于行业发展。

交通网发展提速

上榜理由：高速路网轨道交通发展提速，刺激深圳客入市

影响东莞楼市的因素有多方面，交通路网作为重要买房参考之一，在2015年也起到了很大的推动作用，尤其是莞深高速路网及轨道交通的完善，更是成了刺激部分购房者入市的直接因素。

起点为东莞道滘站，终点为惠州小金口站，线路全长约99.8公里的莞惠城轨，虽有多次塌陷“案底”，但这并不妨碍它拉动两城楼市成交的魅力，尤其是活跃于莞深两地的深圳客、广州客，对莞惠城轨沿线项目都相当青睐。

与莞惠城轨相比，计划接驳深圳、广州的东莞地铁，吸引力无疑更大一些。2015年，一张“莞深交通地图”，拉近莞深距离，让“深圳客”趋之若鹜，成为众多楼盘致胜法宝，屡试不爽。东起临深，西至水乡，南下滨海，北上大石龙，几乎所有的地铁沿线楼盘，都受到了深圳客光顾。

值得一提的是，11月4日,深圳地铁集团与东莞实业集团签订《战略合作框架协议》,重点研讨了东莞1号线接驳深圳6号线、东莞3号线接驳深圳11号线、东莞2号线接驳深圳20号线、深圳10号线(连接福田和龙岗)穿越东莞凤岗镇线站位、深圳13号线经南山和光明新区至东莞松山湖的“科技中轴线”线路等衔接方案，虽然方案仍处研讨阶段，却也给东莞轨道交通建设打了一剂“强心针”，让东莞“地铁时代”有了更多的期待。

除了轨道交通这一全民关注的路网外，高速路、快速路对2015东莞楼市的拉动也相当大，尤其是11月底深圳政府宣布2016年取消龙大高速深圳段以及南光、盐排、盐坝四条高速收费后，对东莞楼市的影响更是立竿见影，深圳客入市积极性更上一层，大岭山、大朗等泛松湖版块楼市热度再次升温。

如今，莞惠城轨已完工，在进行安全质量检测、调试等工作，预计2016年春节前正式运营；地铁R2线已开通试运行，预计2016年5月正式运营；深圳龙大、南光等四高速，也将于2016年春节起正式取消收费。业内预测，东莞交通路网发展提速，进一步推进莞深融城步伐，将会对未来的东莞楼市有极大拉动。

销售模式转变

上榜理由：二三级联动主导市场，代理机构转型求变

楼市红火，意味着竞争也激烈。为更好的抢夺客源，2015年，东莞楼市销售模式也作出了相应调整，二三级联动成为市场主导，代理机构纷纷“招兵买马”，启动“人海战术”迎战，并瞄准互联网走上转型之路。

以往，二三级联动一般是楼市淡市时的突破口，在市场行情走低时，开发商借中介的二手客源撬动市场，以达到带来成交的目的。但在2015年，开发商却是为“火上浇油”而对二三级联动趋之若鹜,尤其是主打深圳客的项目，基本上都是依赖二三级联动拓客。

据房掌柜了解，东莞楼市盛行二三级联动，集中在下半年，主要通过中原、合富、天为、世联等代理机构，借用其深圳资源定期定向拓展深圳客。同时，开发商也一般会安排汽车接送、餐饮等配合服务，提高看房体验。而部分坚持自销的楼盘，虽不依赖外力联动，但也大多自建团队往外拓客。

还有一个明显的市场现象，为完成更高效的成交业绩，东莞代理机构纷纷打起了“人海战术”，招兵买马冲业绩。据房掌柜了解，2015年东莞中原团队已近1500人，团队增涨了近7成，除了楼盘销售外，其在活动展点、拓客渠道等方面都安排有专职人员跟进。

另外，在佣金点数越来越低、二三级联动抢夺资源、越来越多品牌房企自己组建销售团队，传统生存空间不断被压缩的情况下，东莞楼市代理机构也开始了自己的转型发展之路。如合富辉煌推出“万家贷”、东莞中原上线“东莞好房子”、瑞峰置业尝试APP服务楼盘等等，涉足互联网、金融领域。