中原：2015东莞楼市进入高涨期 土地供需两旺量价齐升

    七、2016年东莞土地市场后市展望

    1、 美国加息热钱外流国内货币宽松有限，一定程度影响开发商资金链。

2015年12月17日凌晨三点，美联储正式宣布加息,将联邦基金利率提高0.25个百分点，这是自2006年6月以来美联储的第一次加息，这意味着美国将进入加息周期。美联储加息，并且2016年还会有加息，美国加息导致美元强势，人民贬值压力加大，热钱外流。2015年央行5次降准、5次降息为市场释放宽裕的流动性，但2016年美国加息，中国降息的可能性不大，释放流动性的空间也收窄。2016年受到资金面的收窄影响，货币资金收紧也直接影响开发商的资金链，也一定程度影响购买土地的需求。

2、 去库存强调供应端管控，整体供需保持平稳走势。

在中央经济会议上，提出加大房地产去库存力度，还将“房地产去库存”纳入今年五大任务之一，并鼓励各方购买库存商品房出租、鼓励房地产企业适当降价。缓解房地产库存将成为2016年楼市的主基调。2016年地方政府土地供应仍会延续“有供有限“的调控思路，将去库存成为首当其冲。2016年东莞政府也将有意控制商住地的供应量，整体供应量保持平稳走势，一方面是响应中央的缓解房地产库存，消化土地储备量，土地供应不会出现大幅放量井喷；另一方面在土地供应减少的情况下，土地成交更容易实现溢价交易。

受到土地供应紧的影响，预计2016年商住地的成交规模保持稳中上行。截止2015年12月31日，东莞住宅库存量441万㎡，消化周期仅5个月。东莞在售库存量持续告急，而开发商的土地储备力度不足，拿地热情将延续。

3、 热点板块优质地块继续受市场资金追捧，土地价格居高不下。

在房价上涨的背景下，东莞楼面地价也飞速上涨。今年松湖片区的楼面地价达到4167元/㎡，同比去年上涨125%，成为东莞地价上涨最猛的片区。松湖片区由于承接深圳客的需求，片区房价大幅上涨传导至土地市场。在加速城镇化的进程、户籍改革、东莞房价的价格洼地、东莞轻轨的开通等多重因素下，深圳客流入东莞的趋势将延续，临深片区、松湖片区、滨海片区将继续成为市场的热土，热点板块的地块上市继续吸引房企追捧，土地价格居高不下。

4、 2016年二胎政策全面放开，配套完善的区域成拿地热点。

2016年全面二胎政策正式落实，2017年开始人口出生率将明显增加。二胎政策的全面落实对于房地产的影响是积极的，一方面人口红利，增加购房需求，二来，刺激换房需求，改善产品逐渐成为市场主流。一线城市生活成本较高，生二胎压力大。东莞作为二三线城市，生活成本低，二胎全面落实将会迎来人口出生的高峰期。改善需求比刚需更加关注配套、舒适度等，配套是关键因素。未来交通配套、生活配套以及教学资源配套较为完善的区域将成开发商热衷拿地的热点。

5、 金融改革下品牌开发商资金实力增强，拿地更显“财大气粗”。

2015年是中国深化改革的关键之年，包括国企重组、市场化、金融改革等，还提出了“互联网+”、“一路一带”等发展战略。2016年是中国十三五规划实施的元年，也是继续践行改革的一年。金融改革下，互联网金融雨后春笋般地涌现，各类P2P、金融平台的诞生，银行的流动性也受到冲击。金融改革下，中国将试行股市注册制，强化股市的融资功能，资产证券化成为趋势。品牌开发商借助互联网+金融的布局，获得更低价的融资成本，增强企业的资金实力，高价拿地、重金拿地也在所不惜，拿地更显得“财大气粗”。热点板块、优质地块将会受到实力房企的青睐，优质土地资源越来越向资金实力雄厚的企业靠拢。