一、沙龙背景
2010年8月，政府将道滘蔡白、南丫东部和昌平定位为“滨水高尚生态居住板块”，即重点发展以高尚房地产为主的康居产业，建设现代都市居住区。该板块有东江支流环绕，水系发达，自然环境优美。
2009年9月，东莞大道延长线工程正式启动，预计今年底建成通车。东莞大道是东莞市区对外交通的重要通道，东莞大道延长线把东莞大道、西部干道、港口大道等道路连接起来，使滨水高尚生态居住板块与市中心区形成快捷的公路交通联系，对促进区域经济发展具有重要作用。
2012年1月，有“第二条广深高速”之称的广深沿江高速公路一期工程(广州黄埔-东莞虎门段)已通车。广深沿江高速计划将于2012年9月实现全线贯通。可直接连接莞深的东莞轻轨R1线或于今年底或明年初动工，R1轻轨在该板块设站，将带来极大的交通便利。加上现有的广深高速公路贯穿，该板块的房地产发展将迎来新一轮的腾飞。
今年，存款准备金率两度下调，央行三年内首次降息，贷款利率八五折优惠重开，各地楼市频传地方政策微调……近日，一些关于房价已经探底、楼市即将回暖的论调，开始在各大媒体的报道中频繁出现。各地政府纷纷试探政策底线，出台微调政策，发展商优惠折扣力度开始紧缩，甚至传闻北上广深部分开发商已开始试探性涨价。
尽管2011年底大部分业内人士认为2012楼市不乐观，但2012上半年，东莞楼市表现喜人，连番上演“小阳春”、“红五月”，均价更是保持在8000元上下，并未出现下跌势头。尽管少数开发商打出了“降价、跳水”的口号，但实际降价跳水的并不多。
2012东莞房价真的探底了吗?东莞住房公积金管理中心上周的政策发文，则让市场显得进一步扑朔迷离：8月1日起，使用公积金贷款购买住房，只要是购买家庭的第二套住房，就要按照“二套房”来认定，首付比例不低于5成，贷款利率上浮为1.1倍。
2012年6月18日，广州珠江新城今年唯一可出让地块再创“地王”高潮，恒大地产以楼面地价32968元、总价13.22亿元竞得该地块，刷新广州单价新地王，该地块同时吸引了其余18家房企参与竞拍;广州万科紧接其后以3.8亿元斩获天河软件园商业金融业用地……东莞紧邻的广州，再现房企巨鳄集中拿地现象。
东莞房价目前是否已经探底?现在是不是最佳出手抄底时机?2012东莞下半年房价是涨是跌?
二、沙龙议题
1.东莞滨水高尚生态居住板块价值探讨、房地产发展现状分析。
2.东莞大道延长线等交通路网不断完善，该板块房地产发展趋势如何?
3.针对滨水高尚生态居住板块，各房企将打造怎样的产品?
4、嘉宾分别总结点评2012东莞楼市上半年的情况
5、嘉宾分别谈谈目前楼市是否真正回暖
6、嘉宾分别预测2012东莞楼市下半年的市场走势
感谢大家在百忙之中参加今天的沙龙，而且下这么大的雨，两位嘉宾因为路上塞车未及时赶到，我们先开始。
首先介绍我们的嘉宾：
曹永峰：沿海地产
车德锐：中原地产
王彩凤：钜隆房产
杨粤桂：水印长堤
殷锦泉：瑞峰置业
陈程豪：水岸丽城
李晓阳：高威地产
李兴旺：合富地产
今天沙龙的主题是东莞滨水高尚生态居住板块价值探讨暨下半年楼市展望，本来沙龙是准备分为两个沙龙来做，后来因为近期的沙龙比较多，各位的时间比较忙，所以就一起进行探讨。第一部分是滨水生态区的探讨，第二部分是楼市未来的探讨。
2010年8月，政府将道滘蔡白、南丫东部和昌平定位为“滨水高尚生态居住板块”，即重点发展以高尚房地产为主的康居产业，建设现代都市居住区。该板块有东江支流环绕，水系发达，自然环境优美。
2009年9月，东莞大道延长线工程正式启动，预计今年底建成通车。东莞大道是东莞市区对外交通的重要通道，东莞大道延长线把东莞大道、西部干道、港口大道等道路连接起来，使滨水高尚生态居住板块与市中心区形成快捷的公路交通联系，对促进区域经济发展具有重要作用。
2012年1月，有“第二条广深高速”之称的广深沿江高速公路一期工程(广州黄埔-东莞虎门段)已通车。广深沿江高速计划将于2012年9月实现全线贯通。可直接连接莞深的东莞轻轨R1线或于今年底或明年初动工，R1轻轨在该板块设站，将带来极大的交通便利。加上现有的广深高速公路贯穿，该板块的房地产发展将迎来新一轮的腾飞。
今年，存款准备金率两度下调，央行三年内首次降息，贷款利率八五折优惠重开，各地楼市频传地方政策微调……近日，一些关于房价已经探底、楼市即将回暖的论调，开始在各大媒体的报道中频繁出现。各地政府纷纷试探政策底线，出台微调政策，发展商优惠折扣力度开始紧缩，甚至传闻北上广深部分开发商已开始试探性涨价。
尽管2011年底大部分业内人士认为2012楼市不乐观，但2012上半年，东莞楼市表现喜人，连番上演“小阳春”、“红五月”，均价更是保持在8000元上下，并未出现下跌势头。尽管少数开发商打出了“降价、跳水”的口号，但实际降价跳水的并不多。
2012东莞房价真的探底了吗?东莞住房公积金管理中心上周的政策发文，则让市场显得进一步扑朔迷离：8月1日起，使用公积金贷款购买住房，只要是购买家庭的第二套住房，就要按照“二套房”来认定，首付比例不低于5成，贷款利率上浮为1.1倍。
2012年6月18日，广州珠江新城今年唯一可出让地块再创“地王”高潮，恒大地产以楼面地价32968元、总价13.22亿元竞得该地块，刷新广州单价新地王，该地块同时吸引了其余18家房企参与竞拍;广州万科紧接其后以3.8亿元斩获天河软件园商业金融业用地……东莞紧邻的广州，再现房企巨鳄集中拿地现象。
东莞房价目前是否已经探底?现在是不是最佳出手抄底时机?2012东莞下半年房价是涨是跌?
滨水版块汇聚了众多的开发商，滨水版块跟上海等大城市相比，水区域一直被忽略，近年来众多的媒体都举行了滨水版块的探讨，今天除了探讨滨水版块的价值，还要探讨下半年购房指引，该出手时就出手。
首先探讨滨水版块的价值、现状，未来的发展趋势，首先有请沿海地产的曹总发言。
我结合本楼盘的情况谈谈自己的看法，我在这个项目一年多，我从深圳过来，我认为东莞和深圳有很多类似发展的里程和发展的节奏。这个楼盘正好在东莞大道延长线和港口大道交通要道交界的位置，从房地产的角度来看，后发展的地方自然风光是比较好的，但是楼价并不高，随着交通路网的解决，大家就发现后发展的地区，保持良好的自然景观和自然的资源。也有更高的规划要求，规划水平相比原来的规划而言，具备更大的价值和提升的空间。后发展的楼盘，因为自然原因造成的交通不便，通过解决交通的问题，通过新的规划，价值得到很大的提升，未来会超越市区。打个比方，例如深圳宝安区等等，都是城市主干道区域，现在的滨水这一板块过去是非常明显的，过去是按照水乡来计算价值的，现在是按照东莞大道的价值来计算的，因此对这一区域价值的提升是非常明显的。
发展趋势来讲是上涨的趋势，所谓房地产的涨跌，整体来讲应该是上涨的，从经济规律来讲，从价值最高点逐渐的往其他的区域延伸的，政府因为调控或者是交通的发展，将弱点区域逐渐的拉平。我认为滨水区域除了将交通的问题去掉，展现应有的价值，而且不断的提升。现在具备的因素是市区其他楼盘无法具备的，因此这一区域是看好的，目前很多的地产公司在我们的项目周边逐渐的拿地，社区也逐渐的成熟，因此未来是充满信心的。
谢谢曹总，沿海地产在这一板块已经深耕了多年，下面请大家畅所欲言。
我们跟曹总是邻居，我们的产品是刚需的，我们选择这个楼盘，主要是因为东莞大道，今年年底就会开通。当年进入东莞时最看重的就是东莞大道，我们的项目在东莞大道的延长线上。所谓路通财通，水乡片区来讲，从地域来讲是道滘镇，从发展趋势来看是市区的一部分，从新里程到沿海的项目来讲，很多的客户都是南城的购买者，他们知道路通财通以及水乡的价值。
一、交通轨道、城轨、轻轨以及东莞大道开通对片区经济的拉动非常大。
二、水乡片区，空气环境和人文是非常好的。
三、原来交通的不便利，经济相对滞后期、人口相对少的情况下，工业比较少，起步比较慢，对整体的开发，住宅的氛围，生活环境来讲是具有潜力的片区。
今天在座的各位，除了代理公司，还有东莞大道沿线两侧的开发商，滨水生活区通过二、三年的开发从而体现价值。从新里程的销售情况来看，客户也是认同这些因素的，刚才曹总讲到认同未来的趋势，目前整个片区的价格和价值并不是特别的匹配，目前来说价格是偏低，价值没有被挖掘出来，也没有被市场认可。随着各开发商的进驻，楼盘不断的完善，周边的配套逐渐的升级，在未来的1—3年内，该片区会越来越火，现在已经感觉到，例如客户的购买度、认知度。之前拿地的时候，大家都认为道滘边上，东莞大道边上，还没有概念，现在已经形成了概念和片区，因此我们是非常看好的。
针对住宅片区来讲，从产品打造来讲，万变不离其中，最终还是站在客户的角度打造产品，我们正处在发展的过程中，因此周边的刚性需求非常多，一期主要以刚性需求为主，主要是70多平方米到130平方米为主。二期随着配套的增加，逐渐提升产品的档次，面积上也会考虑，最终还是以客户的需求为出发点，做好产品，做好服务。
刚才两位老总对滨水生态板块的价值发表了自己的看法。我认为滨水生态版块的价值目前还没有得到充分的挖掘，应该是有待开发的处女地。我认为水乡片区缺少标杆性代表性的楼盘，随着徐书记提出水乡经济发展，政府投入的增加，居住的价值就会慢慢的得到体现。
交通的改善，包括轻轨、望牛站的建设，几条道路的开通都是利好，对片区经济的拉动，交通的改善，房地产的价值就会有较大的提升。
滨水板块、水乡片区的优势就是水的资源，视野会更加的开拓，没有阻挡，广东人都喜欢离水近的板块居住。滨水高尚生态区的现状是缺少顶级标杆性的项目，因此导致片区的知名度不够高。我们的项目是纯别墅项目，我们想打造成为滨水高尚区域最顶级的项目，它是由纯别墅组成，没有洋房。我们希望树立这种标杆性的产品，从而带动片区房地产的发展。
我所了解的滨水和高尚生态价值我是这样理解的，万江的开发商都是以江的名义说事，例如以江的名义定义豪宅，我记得去年的时候，我们的定位是江岸上的游艇豪宅，整个万江所有的楼盘，基本上是跟随我们的步伐，大家都重新定义豪宅，包括富通地产也是按照我们的思路策划。
下一步我们希望以游艇为策划，但是我们发现万江真正以水为文章，真正的将水融入到居住者的生活理念是比较少的。我居住在望牛敦，我踩车到码头，吃个早餐，跟船长聊天，9点多办公，5点多就在会所游泳，晚上就到江边散步。
最近跟朋友到珠三角的游艇会，例如浪琴湾、深圳湾、广州游艇会等等，约朋友过来玩的时候，他们感叹，望江的水质怎么是这样的，是否可以再清一点。不下雨的时候江水清一点，下雨后水葫芦就有了，大家就想，高埗镇江的资源政府是否可以改造，如果可以改造的话，我们的江景才算是高尚的居住区。
以我们的楼盘为例，剩下的尾货只有100多套，走货比较慢，这是实话，但是我们不着急。今天早上有一个老板跟我说，要一栋7层高的楼盘，他要购买游艇来玩一下。类似于万江的龙舟节的文化，是否可以注册成为商标，类似于道滘粽子一样。
我下一步的计划是转行，专门搞游艇，游艇很好玩，例如浪琴湾的无动力的帆船，都是比较好玩的。我接触的朋友，例如企业的老板，都在商量，希望搞游艇，大家经常到沙田吃海鲜，到虎门去，现在正在酝酿，跟珠三角的各大游艇会达成合作的关系，他们过来玩，我们可以开船到珠海，甚至广州的游艇直接开到澳门，去澳门的赌场玩，这就是我的观点，谈的比较散。
杨总的项目我们都有去看过，做的很好。如果我没有记错的话，佛山钜隆地产是去年进入东莞的，开发的项目也是属于滨水板块的楼盘。
东莞滨水板块现状和探讨，包括未来的走势，楼盘应该如何打造滨水板块的概念，请王小姐结合自己的项目谈谈看法。
算是吧。大的方面，我谈的内容不如在座各位前辈深刻。我们去年在道教、麻涌拿地。今天的主题是围绕滨水高尚生态区探讨，我就谈谈道滘这个项目，目前楼盘并不多，现在比较热的就是新里程，新里程今年是道滘比较热点的楼盘，其次是五福里，基本上销售到二期了。
钜隆要明年才可以发售，我们的资源不如其他的区域，因此是以水为主，结合道滘本地的风土人情进行促销。昨天道滘特色的美食节开幕了，钜隆大家了解的不是很多，我们是佛山本地的开发商，也算是比较大的开发商。我们到东莞后，没有刻意的在市区拿地，都是在二线镇区拿地。我们的产品是以刚性需求为主，钜隆对产品的定位是以刚需为主，我们预计在明年上半年开始在道滘销售，讲到未来的内容，我就不发表了，因为我没有在座的高度。
下面有请合富辉煌的李总谈谈滨水高尚生态住宅区的价值。
我们讲的滨水板块更多的是东部板块，起步晚，发展滞后，价值是低估的，这是因为深刻的历史原因，人类也是从陆地文明向水上文明逐渐发展的，因此这是大的趋势。东江并不是穿越整个城市，如果穿越整个诚实的话，发展现状就不同了。东莞在2001年左右启动了五年建新城，城市发展的热点是不缺乏的，例如南城新城区，黄旗山、松山湖等等都是热点。
近几年南城房地产的开发量占到全城10%左右，目前滨江板块基本成熟了，包括南城板块的西平，西平可供开发量是比较少的，往东莞大道的西侧来看，南城商务区和总部基地的发展是以商务区为主，可供开发的住宅用地是比较少的，接下来东莞发展的重点是什么，一个是港口大道，还有就是东莞大道板块。
港口大道通车后，改变了沙田、道滘等镇区的看法，港口大道也拉近了东莞与各个镇区的距离。东莞大道延长线大部分的工程已经完成了，年底即将通车，这是东莞中心轴线上的大道，会将各个项目与市区之间的距离拉近，我们只需要十几分钟就可以到达市区，必将迎来发展的热潮。
东莞城市的发展主要是以交通为主，九十年代港九直通车推动了东莞经济的发展，当时的经济发展比较快，到了2000年以后，整个城市的发展重心往中部和西部转移。R1线、城际轻轨、高铁、广深线外，还有广深高速线，未来还有番广高速，还有环广快速干线等等，都是往中西部布局，九十年代中心是在东部，未来的十年到二十年的重心是在东莞的中西部，现在探讨的是东莞的潜力区域，也是一个大的片区。
第二，城区的发展。任何城市的发展，中心区和城区的发展是不断扩大的。东莞以前是一个小小的莞城，发展到现在的状态。后来东扩花了大概十年的时间，就完成了现在的布局，已经可以去到五环以外的地方。事实上现在五环以外还没有形成城区的概念，十年内，莞城、东城、万江、南城，我认为未来的十年还要不断的拓展，例如寮步已经慢慢的并入城区的概念，往南的话，道滘和厚街已经慢慢的并入城区。港口大道、东莞大道延长线的规划意义在于此，为城区的南进打下基础，目前的规划使未来的十年受益，城区不断的外延外拓。
第三今天谈的是江景和水的资源，东莞本地人喜欢依山傍水，最大的资源是山，其次是山旁边的水，最好是有山有水，东莞的山比较多，因此很多的豪宅和高端住宅都是依山而居，成为很多的豪宅群，例如旗峰山、黄旗山等等。之后就是水库和湖景，形成了富人居住的区域。
江景和海景发展的比较慢，从石龙、万江、道滘、石碣等等，从源头开始，石龙一带的江景并不是很漂亮，包括万江的长堤等等，我认为最漂亮的一段就是万江桥和徐海桥(同音)之间，随着漂亮的江景进入大家的视野后，政府领导也慢慢的重视江景的建设后，江景就会越来越漂亮，然后才会被房地产开发商共同的发力，取得客户认同，销售量上有所体现。目前的江景不够漂亮，因此制约了江景产品的推出，目前的岸边还在做货运，水质甚至比广州的珠江还要差一些，而且旁边还有运河，一定程度上影响了东江水域水质，因此需要政府和开发商共同发力。
第四，东莞的房价未来会分化，城区的价格会上升到万元。厚街、虎门也好，目前都达到了九千到一万元，道滘还是处于洼地，因为道滘处于城区和广州之间，目前的价格只有五、六千元，因此回填的情况一定会出现的，因此板块的发展潜力是巨大的。
说到道滘镇，市民耳熟能详的是粤辉园、道滘粽子。但是道滘的房地产在2009年之前，是不温不火的状态。2009年每个月成教部到20套左右，这几年发展的比较快，因为从东莞大道延长线利好之后，就起到了明显的变化。2010年和2011年每个月的成交量达到了50套到60套左右，今年1—5月份，月平均量达到了100多套。从这些数据可以看得出，道滘镇成交量的上升说明大家比较偏好。
在座的开发商和未来的开发商，例如富盈地产等等都在道滘布局，已经提前预见了道滘的发展。最近有一个热点，不知道大家是否留意到，就是水乡片区经济区一体化，对于道滘而言是很大的利好。
今天的议题滨水高尚生态区，从政策来讲，也是政府政策的倾斜，对房地产而言是大大的利好。目前道滘镇或者是生态区遇到了前所未有的机遇，包括交通因素的利好，主要有三点：1、东莞大道延长线;2、轻轨R1线;3、广深高速的沿江高速，构成了道滘交通的便利。
道滘镇具备了无以比拟的水资源，从而提升了道滘发展的潜力。杨总也提到了道滘的文化，整合以上的资源，滨水高尚区就会起到快速发展的作用。
下面谈谈2012年下半年的情况，目前推出的土地都受到追捧，有众多的开发商竞拍，说明土地市场开始复苏。自五月份以来，日均成交达到170套左右，说明房地产进入复苏的阶段。毕竟东莞的刚需是比较强的，东莞经历了楼市的低迷期，目前进入了回暖状态。我们有众多的山水资源，加上刚性需求，房地产一定会迎来复苏。
您为第二个议题开了一个头，上半年的情况，各位开发商已经是比较清楚的，下面有请曹总结合自己的项目，谈谈上半年的情况，展望下下半年房地产的走势，给购房者一些建议，什么时候该出手?
江湾国际在春节前拿到预售证，也是在春节前推向市场的，我的感触比较深。当时是由热转凉的阶段，去年的下半年是不冷不热的状态，成交量是可以的。我跟领导沟通的时候，他们说政府在控制房价，担心房价会上去。到了元旦左右，局面已经悄然转变了。特别是春节后，处于非常冷的阶段，甚至是沉寂的阶段，我们的楼盘感觉特别的明显。
上半年的市场逼迫开发商采取措施，我们的楼盘在区域内第一个采取了价格的措施，直接从价格上入手，价格一动，量就冲上去了。通过价格将僵局打破了，因为春节后一段时间是僵持，基本上不动的。打破僵局后，周边的楼盘陆陆续续出台了各种措施，以价格方式为主，价格是多种多样的方式，有的推出了低价的楼盘，造成了市场的下探，实际上是迎合刚需，也许这批客户不是原来计划的客户，降价导致刚需的客户入场。五月份之前是波动下探的过程，从五月份到现在，整个市场是处于波动上扬的阶段，我们在价格的底部徘徊，目前政府的压力，调控的压力都没有增加，属于逐步上升的阶段，也是预料之中的事情。上半年是按照这样的轨迹发展的，下半年的情况是怎样的。
我们自己判断认为，还是波动为主，为什么这么说?因为政策放得快还是放得慢，主要是根据国民经济发展的情况，主动权是控制在政府的手里，会逐渐的上涨，但是不会出现大幅度的上涨。目前的价格是属于政府“松绑”，政府松一点，就上涨一点。这样就比较好，最怕的就是政府松了以后，也没有人购买。目前的状态是可控的状态，房地产从下半年开始会逐渐转入良性和可控的阶段。最近了解了一些楼盘的出手情况，我认为未来的供应量是上升的，因为大家对明年都有很好的预判，如果明年没有大的措施，就会有大的飞扬，而且就在今年年底，关键看政府如何调控。我认为往下走的话，可能性不大，因为目前的经济已经无法承受房地产继续下探。
我个人认为目前是按照回暖的趋势再走，只是政策、购买力、购买欲之间的博弈，要购买房屋的人很多，关键是否可以买得起，买得起怎样的房屋。下半年和明年上半年会以差异化为主，大部分的楼盘是平平淡淡，波动中逐渐上升，对于优质产品，或者是做精品的楼盘来讲会出现大幅度的上涨，对于房地产投资的风险是不断放艘的，我们现在也开始继续拿地，也说明对东莞房地产充满了信心。
新里程五月份开盘，赶上了东莞的“红五月”，你们对市场的判断是怎样的。
新里程是今年5月19日开盘的，我们人为踩上了比较好的点，过了五月份后，刚需市场已经复苏了，之前大家认为是昙花一现，现在来看已经演变为一种趋势。从新里程开盘到现在，开盘当天推货100多套，销售了80%，说明市场给我们的信号是比较清晰的，市场已经触底了。刚才曹总提到出台了价格的措施，众多的开发商迎合，因此客户出手入市。我认为最坏的时间已经过去了，接下来是健康良性的发展。
我认为这种状况会出现反复的情况，目前所谓的放松和降息、降存款准备金的目的是国家的经济增长出现放慢，国家不希望经济大幅度的下滑，或者是硬着陆，因此降息和存款准备金下调，资金面就会宽裕，楼价也在逐渐的回暖。经济并不是在一片繁荣的情况下，楼价不断的上升，总体来讲，经济是波动的，楼价已经见底了，从消费者的角度来说，现在出手购买是比较好的时机。
大家购买楼盘的时候要从区域的价值，产品的价值进行考虑。东莞的房价来讲，多年来是比较健康，没有出现很大的波动，2008、2009年调整的时候，虽然出现了一波比较大的下探，2009年后逐渐的恢复，无论是开发商、小业主，大家都经历过了，逐渐的成熟。政府、开发商、小业主都不希望楼价继续下滑，但是楼价跟经济是息息相关的，经济不断的上升，价格也会逐渐的回暖。
目前，资金链、政策稍微有微调和放松，市场状况就会好转，下半年还是以刚需为主，也会带动豪宅的销售。真正的豪宅无论是地理位置，核心价值都是优质的，真正意义的豪宅，或者是大面积的产品会在下半年个别盘逐渐的推出，上半年大面积的户型还是比较艰难的，下半年因为诸多的因素，会逐渐的好转。下半年销售的量会逐步的上升，价格也会在波动中逐渐的上涨。
我们的项目上半年虽然没有开盘，但是感觉上半年东莞的市场相对是比较平稳的。经过了开发商促销期，各大楼盘价格纷纷让利，去库存化效果比较好，因此上半年的市场相对比较平稳，没有像广州、深圳出现大幅度的波幅。下半年对于豪宅市场而言，会有比较大的机会。对于资源稀缺的产品，特别是我们的项目“江湾豪宅”而言，独栋产品，自然景观资源不可复制。东莞是不缺乏资金的，因此房地产的需求还是存在的。虽然上半年豪宅市场的量相对比较少，我认为机会在下半年，只要有好的产品，客户就一定会出手的，这是我的看法。
钜隆的三个项目目前都在开发期，下半年和明年的走势有怎样的预期。
钜隆的产品一直都是以刚需为主，无论是东莞还是佛山都是这样。钜隆在麻涌项目有别墅，道滘的项目是以刚需为主，户型是90平方米到170平方米左右，各位嘉宾已经发表了自己的意见。目前市场的刚需产品相对来说销量比较大，豪宅产品销售比较困难。
道滘的特色是水资源，东莞大道延长线也完善了道滘的交通，购房者的出行就会更加的便利。大的交通项目都会对周边的房地产项目产生深远的影响，道滘镇特殊的一点是外地人比较少。
道滘镇中心和五福里我们都深入的研究，没有考虑外围的客户，我们主要是依托交通的优势，对厚街、南城、莞城的客户产生影响。道滘的外地人比较少，因此治安和环境比较好。目前价格是可以接受的，道滘的价格并不高，相对比较高的就是新里程，但是新里程在道滘的影响是比较大的，最高的价格达到了七、八千元，形成了标高的效应。
道滘人对商品房的购买有一定的排斥，我们的同事也有道滘本地人，他们想拿几十万或者是上百万购买一套房屋，不如在家建一套房。这种观点跟其他的镇区还是有差距的，也说明道滘的商品房是比较少的，如何让他们走出自建房，购买开发商的产品，购买花园式的产品，因此我们的宣传和熏陶是非常重要的，五福里开了先河，进行了很好的宣传。
道滘还是有一些没有房产证的房屋，因此我们要深入的研究道滘的房地产现状，我认为下半年价格不会有较大的浮动，不会大涨，也不会大跌，因为东莞房地产的泡沫并不大。钜隆一来东莞就拿了三块地，我们在选择拿地的时候，也会选择性价比好的地块，我们的产品也是针对刚需者，因此对未来的市场是比较乐观的，我们的项目最快在今年年底，最快的话，就是明年年初三盘联发，目前是静观其变，价格是参考市场价，这是我个人的看法。
东莞大道延长线对我们的项目影响不大，我们还是有一点距离的。东莞大道延长线对道教片区有一定的利好，我们的楼盘交通方面做的还是比较少的，我们会以产品的价格为主。
今天早上还跟泸州老窖的老总聊天，建议他在6—8月份赶紧出手。昨天老板从香港回来告诉我一个消息，中央未来还会有两次动作，接下来的刚需产品会走得更好。东莞大道延长线的朋友抓住时机，以量取胜促销，不是降价，而是适当的让利给消费者，特别是刚需产品。利好消息是必然的，我赞成曹总的观点，涨多涨少会影响到销量。下半年波动不大，房价是跟经济息息相关的，不会大涨大落。
东莞滨水生态高尚居住板块，不应该是板块，而应该是滨水线，因为水是动的。我希望看到道滘楼盘价格的推高，价格高起。价格上升后，量上升后，豪宅一定会相应推出。我们的楼盘总价都是120万元，我希望刚需推动带动我们的需求。
杨总介绍了下半年的情况，殷总是否有补充？
东莞下半年的情况我认为是乐观的，从土地、成交等等情况来看，利好不断，暂时没有补充。
回顾之前东莞的情况，最困难的是2011年的10月底到春节前，最困难的时期已经过去了。春节后出现了反弹或者是回暖，往年来说，春节会有一个月或者是大半个月慢慢的复苏，今年的情况是不同的。一回来就忙起来，客户也比较容易说服，二、三月份快速的回暖，三月底和四月份的观望情绪还是比较浓厚的，大家都希望有8.5折的优惠利率，还有就是等待五一的促销，因此四月份主要蓄客为主，五一前后，从4月27日开始，市场需求快速的释放，成交放量，一直延续到5月6日，因为黄金周长假使各个楼盘取得不错的业绩。5月7日到5月底，又出现了下滑，什么原因?因为整个上半年是以刚需为主，刚需的需求是有限的，还有部分处于观望，令得上半年一时蓄客，一时放客，不断的反复。
6月份受降息的影响，客户的人气和成交都延续了“红五月”的势头，往年6月份的销售量是一般的，但受降息因素，楼市又出现了红火的状态，观望的客户也开始出手。
横向比较其他的城市，其他的城市同比成交量是上升的，我们是下降了20%，全国同比下降9.1%，东莞下降了20%，其他的城市虽然去年开始就限购了，今年依然是限购，但是同比出现了上升。东莞今年受到经济的冲击，相对全省而言，经济下滑的比较厉害。从去年的7月份一直下滑，下滑到今年的3月份就止跌反弹，4、5月份是振荡向上的趋势。
上半年有几个特点，第一刚需的特点明显，改善的需求有一点抑制，估计下半年会有所活跃，第二，观望的情绪是一半一半，有的人购买，有的人观望，等待下半年的机会。第三，深圳客比较少，今年的面比较窄，多半是出现在樟木头、凤岗等等。第四，以价换量，开发商选择跑量为主。降价是从去年7月份开始，一直降到今年的一、二月份，三月份就止跌稳定，这是上半年情况的回顾。
下面谈谈东莞楼市是否真正的回暖，目前的量不能说是回暖。按照四季来说，冬天是去年，现在应该是春天，目前处于夏初的阶段。北上广深的四季分明，东莞相当于海南，四季不分明，比较的平稳。
今年影响楼市主要的因素是经济，其次是政治。经济在上半年增长比较慢，下半年的经济会是怎样。如果5月23日国务院开会后，出现了转折点，货币政策要宽松，财政政策要积极，产业政策等等，还有拉动股市等等。下半年我认为经济会起稳。如果第三季度经济是起稳的，第四季度是反弹的，大家对楼市的信心就会比较强，现在处于恢复的阶段，观望也会逐渐的减弱，当下就是楼市的转折点。
我认为股市跟楼市的时间差是二到三个月，目前股市轴的房地产板块集体上涨，保利、万科等房地产股票都是上扬的，我认为三至五个月内楼价会上涨的。当下的市场表现，因为我们代理了二、三十个楼盘，人气没有增加，但是客户观望的气氛减弱了。有的客户之前是观望的，现在就动摇了，出现了入市的心态。
刚才杨总也谈到6—8月份，我认为是很好的入市时机。产业政策、货币政策都陆续的明朗化，包括家电下乡、汽车补贴等等，我认为政策会紧密的出台，政策的消化期需要2—3个月，市场的底在未来的一、二个月，因此客户应该择机入市。
下半年的预判，有的楼盘会很快的调价，有的卖七千多，因为降息后，客户量放大，有的楼盘就调整价格，以前卖八千多的，现在卖九千多的，价格陆陆续续的提升，并不代表全部的开发商，我只是说有的开发商调整了价格。
下半年刚需是出货的主力，改善型的需求应该趋向活跃，上半年压抑了他们，如果下半年经济活跃，有钱人还是比较多的，改善型是有机会的，投资者也是有机会的。下半年商业的物业会有很多的机会，包括公寓、私人酒店等等，包括城市综合体中的住宅，我认为也是商业性的物业，不应该算是纯粹的住宅。下半年商业性的物业会有机会，逐步的受到大家的追捧。热点区域包括塘夏、大朗、凤岗、松山湖、万江、厚街、虎门，因为供应量比较大，经济发展比较快，购买力比较强。
最后谈一点，房价是一分为二，有的区域虽然达到了七、八千的价格还是有空间的，我认为有的镇区，例如厚街、虎门、长安的价格都会过万，不能以全市的均价来看，价格是分化的，各个镇区的价格是不同的，这是必然的。
市场在短期之内变化，会导致六月份的成交数据比较好，七、八月份入市的人会多一些，往年七、八月份是淡季，但是我认为今年不会是淡季。
我是最后一位发言的，前面各位讲的比较多，我就补充一些新的观点。上半年是政策的转变，从去年严厉到今年适度微调，甚至认为是转折点，例如存款准备金下调开始，中国的经济政策和楼市政策进入一个调整的阶段。
今年上半年客户观望的氛围逐渐减弱的，经历了三、四月份的销售回暖，客户购买的欲望被逐渐的激活。三、四月份东莞房价完成了回归的过程，接下来阶段价格会逐渐的稳定。
上半年刚需产品比较多，这个月还剩下10天，今年上半年东莞住宅网签会达到2200套左右，如果将一、二月份春节的因素剔除的话，今年上半年成交量是比较好的，月成交量基本上是在四、五十万平方米，上半年的成交金额相比去年是下降的，东莞一手的房价均价在8300元/平方米左右，价格比去年的同期上涨了1.5%，微涨，主要是因为上半年部分高端别墅拉高的原因。
下半年大的政策不会改变，还是维持微调的方向。下半年的政策会比上半年的政策略有宽松，也不能盲目乐观。如果接下来的六、七月份全国房贷上升太快，也会引起当局的重视，下半年应该稳中有升为主。
下半年的供应量是比较大的，目前在开发的量达到90多万平方米，下半年会达到360万平方米，跟2008年的情况持平。2008年房价上涨了6.8%，无论是历史经验还是目前的销售情况来看，下半年房价下跌是不可能的，保守情况是平稳，乐观的情况是稳中有升，上升2%是没有问题的。
坚持去年年底对今年预测和判断，今年的供应量会加大，会达到600万平方米左右，销售量方面今年会跟去年基本持平或者是略有上涨，价格方面稳中有升，这是大的方向。
因为时间的原因，今天的沙龙到此结束，感谢各位百忙之中参加本期沙龙，相信各位网友收看了本期沙龙后，会做出自己正确的选择，下期再见。
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