沙龙背景
虎门港是国家一类口岸，拥有珠江口53公里有条件成规模开发的深水岸线。沙田作为虎门港的核心片区，以“滨海城市，宜居沙田”的定位迎来新一轮的发展机遇。日前，虎门港和沙田镇已全面启动港镇一体的城市规划、产业规划研究等工作，规划方案将于6月出台。
沙田是2013东莞房地产最火热的片区之一，从去年2月开始，保利、碧桂园、佳兆业、新世纪等知名房企先后拿地进驻，以大投资大力度开发大项目。沙田在售或待售的项目已达10余个，保利未来城市占地5100亩，建筑面积约1000万平方米，佳兆业碧海云天占地约24万平米、碧桂园柏丽湾占地约25万平米，庆鹏心怡半岛作为一线临海物业也备受关注……此前已经在售的汇景御海蓝岸、东港城、庄士新都等项目也已经在沙田打响名头，为沙田楼市的房地产开发打下了坚实的地基。
随着品牌开发商的争相进驻，沙田楼市正在发生变局，虎门港核心区的“滨海新区”价值正在凸显，现状如何?利好因素有哪些?还有哪些不足?
沙龙议题
1、您分析一下目前虎门港核心区沙田楼市的现状，好与不足都有哪些?
2、推动虎门港核心区沙田楼市发展的利好因素有哪些?
3、未来虎门港核心区沙田楼市的发展前景如何?
嘉宾名单：
中原策略研究中心总监车德锐
庄士地产总经理助理成健
瑞峰置业市场研究部主管李玲玲
东沙港地产营销总经理王若桐
南方日报东莞地产事业部总经理曾德军
思源经纪东莞公司总经理张涛
庆鹏心怡地产营销策划总监张学谦
(注：以上名单顺序按姓名字母先后排列)
感谢大家在百忙之中抽空参加今天下午的沙龙，沙龙开始之前，首先允许我介绍到场的嘉宾：
庆鹏心怡营销总监张学谦先生
思源经纪东莞总经理张涛
东沙港营销总经理王若桐
瑞峰置业市场研究部主管李玲玲
东莞庄士地产总经理助理成健先生
中原地产车德锐
南方日报社曾德军
虎门港是国家一类口岸，拥有珠江口53公里有条件成规模开发的深水岸线。沙田作为虎门港的核心片区，以“滨海城市，宜居沙田”的定位迎来新一轮的发展机遇。日前，虎门港和沙田镇已全面启动港镇一体的城市规划、产业规划研究等工作，规划方案将于6月出台。
沙田是2013东莞房地产最火热的片区之一，从去年2月开始，保利、碧桂园、佳兆业、新世纪等知名房企先后拿地进驻，以大投资大力度开发大项目。沙田在售或待售的项目已达10余个，保利未来城市占地5100亩，建筑面积约1000万平方米，佳兆业碧海云天占地约24万平米、碧桂园柏丽湾占地约25万平米，庆鹏心怡半岛作为一线临海物业也备受关注……此前已经在售的汇景御海蓝岸、东港城、庄士新都等项目也已经在沙田打响名头，为沙田楼市的房地产开发打下了坚实的地基。
随着品牌开发商的争相进驻，沙田楼市正在发生变局，虎门港核心区的“滨海新区”价值正在凸显，现状如何?利好因素有哪些?还有哪些不足?
今天的议题分为三个部分：
第一、分析一下目前虎门港核心区沙田楼市的现状，好与不足都有哪些?
第二，推动虎门港核心区沙田楼市发展的利好因素有哪些?
第三，未来虎门港核心区沙田楼市的发展前景如何?
请大家各抒己见，首先有请庆鹏心怡的张总发言。
谢谢给我第一个发言的机会。从现状来说，抛开对未来的预期分析，从沙田市场的目前来说，无论是成交量还是成交价格都是比较平稳的，没有大起大落，2011年是放量比较多的一年，2012年因为供应的关系比较少。总体来说还是比较平稳，不足有几个方面，第一，沙田的经济机构不具备周边镇区的特色，例如虎门和厚街，沙田的经济结构是比较薄弱的;第二，沙田的人口基数薄弱，主要的购买力还是靠外来人口，例如成总所在的服装市场等等;第三，沙田片区在市场上的认可度不足，沙田是以刚需盘为主，极个别的高端楼盘，目前不足以形成市场氛围，这是几大不足。
好的方面也有有几个方面，第一，自然资源比较丰富，水景资源，海景资源;第二，土地供应是充裕的，虎门、厚街、长安未来几年土地供应量会逐步往下走，因此沙田是具备优势的;政策的出台以及统筹发展的政策利好沙田。
从现状来说，整个沙田市场是比较平稳，进入到高速发展的开始阶段，我就先说这些，谢谢。
你们进入沙田拿地的时候有怎样的感受。
我对这块土地的开发，从介入到规划谈一点看法。第一，这块土地有一线的海景资源，在东莞来说，目前的豪宅就是几大区域，松山湖、水濂山、黄旗山，海景资源对于豪宅打造来说是不可缺少的，最高端的豪宅大部分是靠海的。第二，对未来的交通状况和交通规划而言，对这块地是有信心的，包括虎门大桥、沿海高速等等高速公路都有几个出口，一小时可以辐射到广州和深圳。第三，隔海相望的广州南沙对这块土地有很大的支撑，因此选择了沙田滨海片区是没错的。
各位都是东莞市场中叱咤风云的人物，坦白讲，我本人到东莞的时间不太长，对这边的情况了解程度相对各位来说是不够的，今天非常感谢房掌柜的张总给我们这次机会，我本人是抱着学习的态度过来的。既然来了，还是有一些准备，要有一些有价值的内容说出来，我跟同事进行了准备。
谈到的第一个话题是怎么去看待沙田楼市的现状，我们认为有好的一面或者是不足的一面，基本上是三个层面的问题。我觉得沙田镇作为虎门港的核心区，目前来看，已经成为了2013年东莞房地产比较火热的片区之一。我们也看到几年前周边的价格还在五千左右，当汇景御海蓝岸进驻后，洋房的价格直接到了8000元/平方米，别墅基本上达到了1.5万元/平方米，将沙田整个房地产市场带动起来，众多知名楼盘的进入带动了价格。去年沙田的成交数据还是比较好的，目前水乡片区的地价还是比较低的，为什么低，大家认为沙田的规划不太全，经济发展相对周边的镇而言，会有所滞后，包括销售的渠道等方面相对会狭窄一些，这是房价未上涨的因素之一。当提水乡一体化的时候，这些问题逐步的得到落实和改善，大的开发商以及张总进入该片区后，一定会在今年内掀起沙田楼市的高潮。
从市场反应的数据来看，沙田片区中小户型消费者还是比较青睐的，我很认同张总的观点，不足的一面是以地缘和周边客户购买为主，跟相邻镇区相比，吸引力上相对不足，因此综合的价值力打造还需要提升，这是我个人的理解，谢谢。
张总以前在深圳还是广州？
我在北京发展。
去年给汇景地产的营销总监做专访的时候，他谈到项目在广州的知名度是非常高的。东莞松山湖和黄旗山饱和后，大家置业就会往沙田，不知道大家是否认同这个观点，下面有请王总谈谈这方面的看法。
谢谢大家，接到议题的时候，比较匆忙，我没有太多的准备，想到哪里就说到哪里。先谈谈沙田楼市的现状，东沙港是沙田土生土长的房地产商，2003年就进入了沙田楼市。我承接张总的说法，通常都是比较平稳，没有太大的起伏。我们统计过往几年的成交数据大概是300到400套，而且是以刚需为主，首次置业的客户比较多。汇景御海蓝岸之后，相对有一些豪宅入市。沙田是属于传统的滨海片区一员，滨海片区有虎门、长安、厚街，沙田是属于排名靠后的区域，属于传统的价值洼地。刚才思源的张总业介绍了沙田的情况，市场容量有限，因此客户的购买力是有限的，这是沙田的现状。
沙田的优势
现在有大的虎门港规划，有政策的利好。两位张总也提到有独特的海景资源或者是比较好的自然资源的区域，市场开发得比较好，价格相对比较高。沙田还是有很多的资源可以挖掘，例如一些豪宅纷纷打出海景的牌吸引外地客户，例如深圳和广州的客户，包括稍微高端的客户。
目前来讲，人们对沙田的认识是这样的，并不认为沙田是很热的片区，应该是属于东莞片区中三线镇区，经济发展和结构来说，都是比较单一的。市政的规划和配套，目前来说，不是特别的到位。
接下来有请资深媒体人，南方日报的曾总分析一下沙田楼市的现状。
上个星期房掌柜说要搞一场论坛，请我们一起联办，因此今天就来了，也算是半个主人。平时我都是采访大家，属于学生。今天还是学生，学了这么久，只是学了一点皮毛，今天是班门弄斧。
第一个话题是沙田楼市的现状，我记得3月7日的时候，我这边做了沙田版块的专题报道，当时有用了一个版，我们的定义是“屌丝的逆袭”。王总在沙田耕耘了十年，沙田的项目不是很多，车总给出的数据是2012年沙田是4.6亿元的销售数据，但是大家的销售预期是比较高的，碧桂园想卖十几个亿，保利也想卖五、六个亿。汇景希望销售5个亿，三家加起来相当于去年的四、五倍。目前是沙田大发展的前夕，其他两个议题等一下再说，谢谢。
沙田楼市的现状先从公司代理的楼盘御港蓝湾来看，首先沙田本地客户占了50%，厚街的客户占的比地是50%，为什么有这样的现状。沙田靠性价比吸引周边的客户，沙田是滨海区域的镇区，东莞的海景完全可以成为下一个松山湖片区，目前的刚需和改善型客户区了哪里。通过数据的监控，改善型的客户流到了城区。沙田有钱人并不认同沙田的区域价值，为什么不认同，有两个方面的原因。目前沙田是依靠港口经济带来的效益，目前发展了十年，经济效益并不明显，包括一些城镇面貌和基础配套设施，不够完善，因此沙田本地人并不认同。
目前人口总量和基数有限，这是因为沙田的历史发展，沙田本来就是农业大城镇，产业是比较少的，因此企业和制造密集型的产业是比较少的，消费人群是有限的，如果大量的楼盘集中供应的话，量价很难突破，这是目前的现状。
沙田楼市好与不好，也是依靠港口经济和目前的规划，包括跟深圳和南沙的交通衔接，这是利好的因素，不好的因素主要是产业配套跟不上，外地和本地人对沙田未来的升值潜力和区域价值认可度不高。我们仔细进行了研究，为什么沙田目前的配套跟不上，政府用十年的时间打造沙田片区，但是未能用最快的速度展现出来。目前在拆迁上遇到一些阻力，也是沙田发展速度不像深圳、广州等港口发展的迅速。农业大镇意味着环境好，但是我认为滨海城市的前景是好的。
第一个话题简单地谈谈，沙田跟松山湖、虎门港的关系，我们希望沙田能够快速的地发展，但是这几年松山湖跟虎门港是不同的。刚才李总谈到了拆迁的问题，松山湖、大朗区域的人口是比较少的，因此很容易拆迁和搬迁，但是沙田不同，就有一定的难度。松山湖受到政府的大力支持，包括教育等等，而且将移动公司和银行迁移过去，这是市一级的推动力打造的片区。
虎门港牵涉到虎门、长沙、麻涌、沙田，因此不象松山湖那么容易建设起来，速度就慢了很多。2000年同时成立虎门港、松山湖，虎门港达到了近千亿，沙田还是七、八十亿元，目前来说，沙田迎来了区域发展的机遇，这是我想说的第一个观点，就是发展有先有后。
沙田定位的问题，刚才王总说沙田是三线镇区，我认为是二线镇区，从政府和官方的口径来说，沙田是属于二线镇区，因此要给沙田客观的定位。二线镇区在房地产发展过程中，发展的速度和发展阶段要比镇区来得更快一些。2013年以来，二线区域中的沙田、大岭山都进行战略性地部署，因此沙田的定位是二类镇区，具备后发优势。
沙田房地产市场
沙田的城市建设有一点脱节，前一轮镇区大建设，从三环、四环一路开发下去，这是良性的开发，如果政府的城市建设慢了下来，房地产开发太快的话，就会造成脱节，而且造成背离，导致房地产开发的障碍和阻力，沙田恰恰碰到这样的情况，没有看到太多实质性的规划，也没有实质性的投入。从重大工程的落地和执行来说，政府没有太多资金和资源的投入，导致城市建设慢了一些，也导致整个区域的环境、配套相对比较杂乱，跟厚街有一点类似。厚街镇的房价为什么起不来，就是因为工厂导致环境杂乱。
回到房地产的供求关系，去年受到供地的收紧，导致成交不太活跃，去年库存和供应只有七、八百套，主力是洋房，只有700多套，成交了500多套，因此供应是不够的。沙田的特征就是蓄势，意味着2013年甚至往后的几年，会有爆发的趋势。所以大家探讨热门区域的时候，沙田会成为热门的区域，也是很有必要的。
保利、碧桂园和众多知名的开发商准备动起来，但是不足的问题是品牌不够，因此导致瓶颈，市场的营销声音比较小，也需要我们多一些炒作，还需要开发商共同参与炒作。因此2013年的沙田需要各大品牌开发商大力的投入，不仅要弥补政府未建设的路网，应该由开发商完善。政府部分的基建是需要开发商完善的，需要共同打造比较漂亮的沙田。营销活动和展示目前来说还是有很大的提升空间，沙田相对于一线镇区还是有很大的空间，无论是产品开发还是营销。
沙田未来的规划前景很好，路网非常棒，海景资源非常稀缺。不足的地方是比较杂乱，对城市形象和品牌开发商的拉力是不足的，需要未来几年大力发展和支持。
车总谈到了市政对当地房地产的开发和带动，东莞光大在松山湖建设初期出钱进行了建设，包括光大去肇庆，先是帮当地修路，才拿到土地，成为当地豪宅的典范。惠州卖得最贵的楼盘是荔景湾，也是先在当地进行路网的建设。
第一次参加沙田的装饰活动是从虎门到沙田，感觉到狮子洋也是比较漂亮的，下面有请成总谈谈沙田的情况。
非常感谢房掌柜提供这样的机会，今天是抱着学习的心态过来的。我之前没有接触过房地产的营销，毕竟在沙田呆了三至五年，因此对沙田有所了解。沙田房地产市场的现状各位前辈都讲到了，成交量和价格都是比较平稳，或者是比较低的。最近几年去年成交了500多套，前年只有300到400套，供应量和消化是有关系的，大家担心供应量多的话，无法消化。简单的讲，现状就象近期的天气一样，一直阴阴沉沉的。
沙田的优势，海洋资源，工业相对于其他的片区薄弱一些，因此环境就好一些，适合居住。经济发展速度还是比较慢和落后，人口相对比较少。市政的配套还不足，知名度是不够的，很多外界人都听说过沙田这个名字，但是很多人没有到沙田去过，因此就需要开发商和媒体朋友通力合作，进一步的宣传和提升沙田的知名度，当然还是需要政府多做工作，紧紧依靠开发商是不够的。
利好有几个因素，昨天跟车总聊过，包括周边区域的发展，例如对面南沙的发展，南沙成为国家级新区，可以辐射到沙田，这是外围利好的因素。
第二，政策也有利好的因素。首先沙田已经定义为水乡特色经济发展区;虎门和沙田港统筹发展，已经有切身的感受，特别是今年规划的时候，寻求政策支持的时候，我处的位置离虎门港比较近，行政方面是属于沙田，政策上会得到双方的支持，这是有利的因素。第三，沿江高速在沙田有两个出口，虎门二桥直接接驳港口大道，位置在虎门港路口的附近，还有轻轨。第四，在座各位的利好因素，陈总、王总和其他几个大的开发商，大家一起来做蛋糕和做市场，这才是沙田楼市的利好，大家共同努力的做，才会将沙田从各个方面提升出来，不像我前端时间去外地，例如广州和深圳联系合作单位的时候，他们问我在哪里，我说在沙田，讲了半天都不知道沙田在哪里，希望通过前面的利好因素和在座房地产公司和媒体以及顾问公司的共同努力，这才是最大的利好因素，谢谢。
刚才还有一个问题，沙田楼市未来的发展前景。
发展前景来说，各位在第一个问题的时候都谈到，大家对发展前景是比较乐观的。我们希望通过各方面因素的诱导，可以预见沙田处于飞速发展的起步阶段，今后发展的前景是非常看好的。虽然刚才车总提到沙田跟松山湖有很大的不同，沙田是未来十年东莞楼市举轻若重的区域，也是大家最为关注的区域，我认为发展区域是非常乐观的。
刚才南方日报的曾总提到沙田的销售目标，庆鹏心怡今年的销售目标是多少?
庆鹏心怡今年没有销售目标，我刚刚所提到的港口统筹发展对我们是有一些影响，会有政府行为的规划，出于企业战略考虑，希望打造成为海景大盘，一方面是精雕细琢，慢工出细活，另一方面也是配合港口发展的大趋势，配合到政府的节奏，今年的产品不会在2013年问世。
沙田的区位优势，沙田所处的位置来看，基本上是处于广州、深圳、东莞和香港的中间，因此区位是属于连接点，交通方面广深高速公路沙田出口，轻轨、虎门二桥出口，常虎高速，惠莞城际轨道交通等等，因此区位上是有优势的。
第二，沙田的自然景观和资源来说，沙天有独特的资源，沙田的水系比较多，大概有6000多的淡水湖，9公里的河流，水的资源值得开发商炒作或者是借鉴，将价值挖掘出来。
第三个方面，虎门港的开发建设。
第四个方面，政府提倡的水乡一体化的战略，无论东莞的产业转型升级还是三旧改造，我们认为沙田都面临很好的机遇，虽然政府提出了水乡一体化的战略。打造所谓的滨海住宅城市的期望是非常高的，我们是非常看好的。
沙田楼市前景
2013年沙田楼市会成为热点之一，资源应该好好的挖掘。目前出台的政策车总研究得比较透彻，我就不班门弄斧了。大量品牌开发商涌入沙田，一定会给水乡地产带来新的亮点，谢谢。
前面的几个问题，各位专家和前辈分析得都很全面，观点也很独特。我作为沙田本土的企业，东沙港是扎根沙田的房地产企业，多年来陆续的有货量推出，因此我们的体会比较切合实际一些。说到轨道交通，沿江高速和轻轨、高铁陆续开通后有很大的带动影响力。成交的客户除了单一的沙田、厚街，还有深圳和广州的客户到沙田来买楼，目前来说，占的比例不是很多，但是慢慢的都有过来，大概是5%、10%、20%，一直处于上升的趋势，这是我们深刻的体会。至于其他利好的因为各位讲得比较全面，我这里不再赘述。
提到沙田楼市的发展前景，未来三至五年就是百花齐放，百家争鸣，希望沙田房地产市场能够在东莞发出越来越响亮的声音，谢谢大家。
听了各位老总的真知灼见，尤其是利好方面分析得很到位，区域、资源、交通和资本的利好，张总谈的特别的全面。我就不再多说利好，如果没有利好的话，包括王总、张总、成总就不会将众多的资金投入到沙田进行房地产开发，一定是看到利好才去的。张总讲了一个很好的例子，广州人认为沙田是香港跑马的地方，这说明做生意要成行成市。东沙港坚守沙田多年，终于迎来了利好，现在保利、碧桂园、佳兆业等等进入，众多利好涌现，正如王总所说的百花齐放，我认为前景是光明的，道路是曲折的。众多品牌大房企对沙田今年市场的销售目标是蛮高的，问题就带来了，人和产业要做起来的话，还是需要时间的，政策不足可以往虎门、厚街或者是广州、深圳方向发展，如果一下子让人都过来，还是需要时间的。沙田因为历史的原因，城镇发展的面貌跟周边地区还是有比较大的差距，如何吸引客户是一个问题，我自己的猜想不知道对不对，也不等于是幸灾乐祸。
我认为今年这么多的项目入市，包括追求销售目标的企业加入，价格战是不是一个大概率的事件，我只是猜测，可能王总、成总在沙田开发多年的大老的意见更加的准确，希望请几位大老解答一下，谢谢。
说到价格战的问题，大家比较关心，我们的项目是7月份上市，碧桂园是5月份上市，碧桂园是以价格取胜的。但是我们并不是特别的担心，东港华府项目，确实是处于沙田镇中心核心的位置，现在大家都认为自己是核心或者是中央，我们确实是处在核心的位置。我们在沙田有很好的客户累积，我们的基础在前期打得更加的扎实。东港城在沙田做得比较早，项目也是比较成功的。东港华府正在建设之中，但是万众期盼，纷纷来咨询什么时候开盘和价格。成总主打的是海景，我们主打的是地段，正如李嘉诚所说的，地段、地段、还是地段，因此我们并不担心价格的问题。
曾总的问题对我们而言是不存在的，原因有两点。我们跟成总和王总的项目，地理而言相隔比较远，大家都是沙田镇，但是我们所处的区域比较远;第二，从产品来讲，从规划开始，车总就给予了建议，我们非常注意跟其他楼盘产品的差异化，从而避免同类产品的直接竞争。因此并不存在价格战的问题，谢谢。
我认为价格战是不存在的，因为各个项目所处的位置和产品的类型和品质、风格是有所区别的，因此不存在冲突，应该说是互补的关系。
在座的各位都是我的前辈，也是我学习的榜样。接下来谈谈沙田市场的利好和未来的前景，我从五个方面谈谈自己的看法。
第一，从宏观政策，党的“十八大”加快城镇化进程的政策来说，对沙田镇是利好政策，我们靠近深圳、广州，区位是非常近的，因此一线城市的人流会有部分到沙田。
第二，虎门港是珠三角重要的港口，也是东莞对外开放和经济发展的依托，代表了东莞城市发展的水平，也代表了东莞城市的面貌，因此东莞会加大人力物力对沙田和虎门港进行投资，政府的人力物力投资的加大，对沙田房地产市场也是利好因素。
第三，无论是保利、碧桂园还是在座的成总、张总和王总众多的开发商在沙田纷纷拿地，他们是经过深思熟虑，对沙田市场片区进行分析后才进入的，因此说明沙田的前景是非常好的。无论是本土的企业还是外来的企业，纷纷的进驻沙田市场，在三至五年来说，沙田市场会从不温不火的状态，逐步升温，从而带动沙田楼市的快速发展。
第四，说到沙田楼市，大家认为沙田靠港口带来效应。但是外来人口而言，港口是承载运输的功能，港口不仅仅有运输的功能，还有物流业和制造业联动的发展模式，这种模式怎么样能够让沙田本地或者是沙田周边区域的市场人群人知道沙田的价值，就需要在座的开发商和各大媒体和市政府等方面进行宣传，大力宣传沙田的规划，让大家知道利好的因素，如果不说的话，作为业外人是不会过多的关注，也不知道规划是怎样的模式，也不知道给自己带来了哪些好处。沙田目前相对于虎门和厚街来说，发展速度相对缓慢，如果从一个人的成长来说，沙田是属于晚熟的孩子，可塑的空间比较大，沙田是属于潜力股。
第五，招商引资
沙田镇政府增加了很多的投资，吸引世界500强以及大型的国有企业和民营企业进入沙田，吸引众多优秀的企业进入沙田，优秀企业的进入，会带来产业人群以及消费人群、商务人群，人口基数逐渐变大，对沙田楼市也是一个利好。
说到沙田楼市的前景，从宏观的角度来说，二十年河东，二十年河西的问题，九十年代初的时候因为广九铁路，带来东莞铁路沿线经济的腾飞和房地产的繁荣。从2000年开始，重心已经移到了中部，也就是城区和松山湖，我认为这一区域是中部。十年后，城区和松山湖不断的发展。我认为今后十年的重心往西部转移，穗莞深经过的经济带是很大的发展机遇，从交通、路网和规划来说，城际轻轨，市域轻轨和高铁站点的分布，集中在西部区域，我认为未来的十年和二十年具备很大的发展优势，因此宏观来说西部经济带将会崛起。
沙田镇政府应该借鉴常平的发展模式和道路，因为广九铁路在通过各镇区的时候，设置了石龙、樟木头，常平不是大站，但是常平的书记抓住机遇，极力要求将大的站点放在常平，镇政府做站点的建设和相应站场的管理，用了很多现代的设备，主动性抓住了机遇，使得大的站点放到了常平，因此带动了广深港投资客户纷纷在常平发展。
沙田也应该具备常平镇政府的战略眼光，应该将穗莞深大的站点放到沙田，主动的进行应对。未来的广深港甚至其他客户和资金都会在沙田镇集聚。
第二，沙田很像广深之间的东莞，厚街和虎门跟沙田的关系是很相像的，沙田是洼地，厚街和虎门的土地资源比较稀缺，沙田的优势在于土地资源充足。路网和交通的拥挤来说，厚街和虎门越来越拥堵，从拿地的情况来看，可以说是万元居高不下，厚街会水涨船高，因此沙田不仅仅是价格的洼地，还是居住舒适度的选择，因此沙田会受益于厚街和虎门的发展。
为什么这么多的开发商选择在沙田布点，主要是因为地理位置充足，可以拿很大面积的土地开发，这在东莞是少有的，拥有这么多的土地资源开发大盘是没有的。未来水上片区也会出现类似的情况，关键看谁先动，谁就占领先机优势。沙田土地资源充足，大盘引领西部经济的发展，优秀会非常的明显。
我们认为厚街和虎门还有很多的需求，一定会外溢到沙田，每年1800套的成交量是不合理的，因为虎门和厚街的供应量不充足造成需求的压抑。2012年1800套两个镇是一样的，虎门300多亿的GDP，60多万人的强镇，我认为应该购买量应该是3000多套，需求量未得到释放，主要是因为供应量或者是房价上涨过快，因此被抑制的需求，就要看谁可以吸引过去，我认为沙田是很有机会的。单纯的看沙田2012年500多套的消化量，业界不要太悲观，因为不代表沙田未来真实的需求量，我认为二、三千套是有可能的。
沙田也要借鉴松山湖的发展，松山湖如果没有教育和学位的支撑，当地的项目不会卖得很好，绝对是学位拉动的情况。沙田的开发商和业界都要推动一件事情，就是让更多的教育资源在沙田进行集聚。为什么这么多人喜欢在广州置业投资，因为小学、中学、大学的知名学校众多，谁都希望下一代有更好的环境可以成长，如果沙田没有太多教育推动和支撑的话，就无法有很好的发展。
发展第三产业，我个人认为不能仅仅是做房地产，应该综合的将物流、零售、批发、金融共同发展，房地产需要其他的产业形成配套和良性的共同发展。目前的情况是，政府有一点完全依赖于开发说，希望将土地做得更加的漂亮，通过房地产做大，拉动整个区域和第三产业的发展，但是要注意不能房地产独大，其他的产业共同的发展。
沙田还有独特的优势，如果想吃海鲜的话，可以到沙田，如果望着海，享受海风同时吃海鲜，只有在沙田可以做得到。
如何提升沙田的影响力和知名度，沙田毕竟是龙舟之乡，应该做大做强，就需要政府提高知名度，顺带将沙田推出去。其次就是打造海鲜和饮食，从而提升影响力。
我们注意到佛莞高铁就要开工了，望洪枢纽站开通后，就会跟沙田进行竞争，你有，我也有，这就是同质化，关键看谁快的问题。如果望牛墩和洪梅快的话，就会将这边的客源拉走，因此要尽快的动起来，就说这些，谢谢。
前面各位专家和前辈谈得比较全面，沙田的利好主要集中在规划和交通方面。规划方面庆鹏心怡的张总已经谈了很多，南沙成为国家级的新区，离沙田非常的近，就在对面，过了虎门大桥就可以到达。沙田确定为省级的战略级新区，打造水乡片区。虎门港发展迅速，报税物流区等等利好，对沙田而言是千载难逢的机遇。
交通方面
沿江高速，广州到沙田去年已经开通，深圳这一段根据媒体的报道，9月份就会开通。沙田到深圳和广州半个小时可以到达，加速了沙田融入珠三角半小时或者是一小时生活圈。穗莞深轻轨目前正在建设和开发之中，广深沿江高速在虎门白沙离沙田非常近，虎门二桥在近期会动工。区域内的轻轨，R2线明年可以开通，R2线跟穗莞深轻轨接驳，沙田的交通是非常的便利。
我个人认为最大的利好应该是各位大开发商，例如张总的庆鹏心怡、佳兆业、碧桂园以及沙田坚守多年的开发商共同的努力，对沙田而言就是最大的利好。沙田从现在开始，必将受到东莞和其他区域的关注，沙田的前景是毋庸置疑的，一定会非常好，发展前景不会一蹴而就，还是有压力的，但是人气还未形成。
现场的直播在微博上同步进行，目前有网友提问，请各位来回答。
第一个问题，在座各位的开发商的产品是怎样的类型，价格是怎样的?
第二个问题，三年后的沙田房地产价格会达到怎样的程度，目前的均价是多少，下面有请张总先回答。
庆鹏心怡半岛希望打造西海岸的外滩中心，里面有文化、商业、休闲、度假旅游，特别是集合了优势的丝绸文化产业。从地产产品来说主要是两大类，一类是一线海景的独栋别墅，另外一类是高端的海景洋房。至于价格，目前还没有。
户型结构是怎样的?
海景独栋别墅的户型面积是从220到260平方米，各个面积的户型都有的，面积达的达到四、五百平方米，高层的海景洋房户型区间在90到200多平方米。
东港华府的产品线是丰富的，首先有酒店式公寓，这一产品在沙田市场应该说是没有的，刚好是在沙田镇办事中心的对面。酒店式公寓有40平方米、60平方米，而且是带精装修出售。电梯洋房是70到100平方米，主要是面对刚需客户，我们承接了沙田成功的开发经验，因此东港华府是以刚需为主，酒店式公寓是以投资客户为主。
庄士新都正在建设第二期，第一期还剩下几十套，主要是两房海景高层洋房为主，还有一、二十套空中洋房。现在的价格在沙田是处于比较高的位置，毕竟我们的建筑品质和物管和景观资源比较好。新一期的产品是50平方米到120平方米，二房到四房，价格未确定，要看市场的情况而决定。
现在沙田的均价是怎样的，未来沙田的房价会上涨到怎样的水平，下面有请车总先回答这个问题。
现在的情况是，5000元/平方米到7000元/平方米的区间，网友问3年后房价会到怎样，我认为看房价不能看3年，因为没有太大的波动，尤其是沙田这种发展中的区位，起码要看5年，很多东西就会明确或者是落实了，沙田在我的概念当中城际轻轨刚刚通车不久，开发商和政府合力打造的话，三年不会有质的飞跃，五年的时间会看得比较清楚。
厚街和虎门高房价的带动作用下，虎门如果未来达到1.2万元/平方米的话，临近沙田的虎门项目会达到8000多元/平方米，这是可以预期的，两年就会实现这一目标。如果离虎门稍微远一点，又没有海的资源，或者是在镇中心的位置，去到7000元/平方米的价格是有可能的，因为沙田的房价要放在虎门、厚街整个区域来看，还要动态的来看，众多的嘉宾说了，不能太着急的看待沙田区域楼市的发展，因为沙田需要蓄势。
大盘的配套是完善的，生活是便利的，大盘所带来的供应量也是充足的，因为有多期的发展，跨度的时间是比较长的，市场上的供应量保持相对充足，因此价格是平稳向上的感觉。突然有一、二个项目，能够拉得很高，也是有可能的。有的品牌价值高一些，例如拥有海景资源的又不同，这跟地段、资源、品牌的区别，价格是比较难谈的，总体而言，沙田的价格趋势应该多看几年，趋势是稳步向上。
潘广高速是非常重要的，开通后会带来众多广州的客户，如果不开通的话，虎门大桥的通过费用是40多元，广州的客户是不会过来的。广州客户过来的时候，才是沙田腾飞或者是爆发的时刻。
刚才车总谈了沙田目前的价格，主要是5000到7000之间的价格，不同的楼盘有差异化，销售的价格是不同的。未来几年沙田市场的房价将会有怎样的走势，我用一句话来回答，价格上升的趋势跟城市的发展是同步的。
房地产的价格取决于多方面的因素，还会取决于周边的镇区，相对于沙田有怎样的优势和不足，大家谈了沙田的区位、交通和经济定位，谈到水乡的时候，也提到了水乡一体化的战略，对当地的片区而言，都有很大的溢价空间。各位所提到过去的房地产价格，均价是在5000元/平方米左右，这是大家比较清楚的，未来沙田片区房价上升的幅度，还是会高于周边镇价格的涨幅，因为从交通区位以及政策来说，沙田是处于价格的洼地，是值得大家期待的。
刚刚庆鹏心怡的张总和成总谈到海景房，东莞一直未发展起来，因此沙田版块给大家众多的期待，如果搞起来的话，例如庆鹏心怡半岛有度假性质的，在东莞来说是开篇之作，大家是非常期待的，如果众多的资本和开发商聚集在沙田，合力将版块打造起来，加上宏观的交通、城轨、高速的开通，加上城镇配套，未来是特别适居的区域，度假风情和特别漂亮的居住版块，因此前景是特别的美好，我就补充这些。
今天的沙龙到此结束，谢谢各位的到来。
嘉宾合影留念
回放
回放
回放
回放
回放
回放
回放
回放
回放
回放
回放
回放
回放
回放
回放
回放
回放
粤公网安备 44010602005421号
