在平静中波澜壮阔，或是对东莞楼市2013年最好的综述。2013年楼市看似波澜不惊，实际或是超往年的成交，年度房价依然上涨，调控又成“空调”?新国五条、公积金新政、钱荒信贷收紧……似乎都没让东莞楼市放慢脚步。相反，越来越多的品牌房企涌入东莞或者深耕东莞，土地市场一片火热，过去偏远的镇区成了香饽饽，年内拍出9宗单价地王。
2014东莞楼市还会继续火热吗?刚刚结束的中央经济工作会议，释放出新一轮调控信号?2014可能有什么新的调控政策出现?房产税是否大范围推行后成为楼市调控的长效机制?单独二胎政策的放开对东莞楼市带来什么样的长期影响?东莞数量巨大的小产权房又将何去何从?2014东莞楼市又将出现怎样的年度行情?
沙龙议题
•从自身代表的角色角度出发，总结2013东莞楼市。
•2014楼市宏观政策走向如何?东莞楼市又可能如何发展?
沙龙嘉宾：
东莞开发商
富通地产常务副总经理 姜沣桐
信鸿地产营销总监 徐云新
东莞品牌中介
众合地产总经理 谭耀辉
世安居不动产（中国）董事长 夏玉飞
东莞品牌研究机构
中原地产策略研究中心总监 车德锐
合富辉煌市场研究部副总监 李兴旺
思源集团东莞公司总经理 张涛
非常感谢大家在百忙之中抽空参加今天的沙龙，今天的主题是总结2013年的东莞楼市情况，预判2014年东莞楼市前景，今天邀请嘉宾主要就是开发商、代理公司、二手中介机构，希望大家从这几个方面聊聊楼市总结与发展。
大家都发现今年东莞楼市非常平静，没有非常大动作但销售非常不错，实际成交远远超过去年，房价也是有一定上涨，调控虽然也出新“国五条”，包括一系列的细则，公积金新政，还有“钱荒”，信贷收紧等都没有让东莞楼市放慢脚步，越来越多的品牌房企开始进入东莞市场，土地市场也一片火热，一年出现9宗地王，偏远地区非常抢收，2014年东莞楼市继续吗？刚刚中央经济工作会议刚刚结束，释放一系列的调控信号，2014年可能有什么新政策调控出现？房产税是否大范围推行成为楼市调控长效机制，单独二胎政策的放开对东莞楼市带来什么影响？东莞数量巨大的小产权方又将何去何从？2014年楼市又出现怎样的年度行情？
从开发商的角度以点带面谈谈，2013年我们的销售情况非常不错，一个就是刚需房，一个豪宅房，无论豪宅还是刚需销售都非常不错，别墅124套推出只用五个月就售謦了，说明市场销售力还是非常充分，自在城360套刚需，一开盘就销售200多套，现在有差不多售謦，市场反馈来看需求还是比较旺盛，2013年我认为市场形势还是比较不错。
东莞最近五年来，无论是成交量还是房价都平稳上涨，东莞市场还有一个特点就是跟整个大势不一定完全吻合，比如说2008年调控以后市场出现阶段性拐点，但东莞市场还是比较平稳，大市涨东莞市场不温不火，大市跌东莞也是比较平稳，东莞市场给我们还是比较平稳供需均衡。从自身角度来说2013年还是非常不错，东莞市场还是比较理想。
出现的一系列的调控政策，对你们销售是否带来一些影响？
或多或少还是有一些，有一些客户在按揭贷款方面，无论如何在付款压力上还是有一些，有一些夫妻双方名下都有房，这些都有一些影响，但这只是局部。
从大多数角度来说还是没有构成很大的影响，新政影响只是局部，没有非常大面积的影响。
谢谢姜总，接下来有请徐总谈谈对2013的总结。
非常感谢房掌柜举办这个沙龙，跟业界精英们一起交流，对2013年东莞房地产楼市的总结。仅代表个人对于东莞2013年的楼市的看法。
刚才姜总说得很对，东莞楼市那么多年来都是大家比较认可的，大家觉得认同发展的态势，这是比较平稳的。沙龙没有开始之前大家也聊了，房价涨得不快，每年都在稳步上涨成交量也是如此，没有出现突飞猛进的增长也不会出现暴涨情况，市场差东莞市场也受影响，但也不大，主要就是东莞城市包括政府各方面对房地产的依赖程度也不是特别高。2013年也一直往比较平稳，稳定，2013年东莞楼市并不平静，为什么说不平静呢？2013年可以看到大发展商在东莞拿地的热情是非常高涨的，拍9单单价地王，土地近期的情况来看，很多地块，也拍出100、200，可以通过这个现象看到一些情况，这些大开发上对于东莞后市还是比较看好，今年东莞抢地也比较激烈，东莞从这一点来看东莞楼市今年并不平静。
对于东莞整体情况来看，今年还是比较活跃，我们公司在今年只有一个项目在麻涌，从5月份开盘到现在大半年时间6、7个月基本上卖完，4、5个亿，去年麻涌同期对比，去年消化量不足300套今年达到700套，包括近期北部，茶山、石排这一块新开发的世纪城等这些楼盘销售都非常不错。
每个月的统计数据，成交量最高就是塘厦，靠近深圳片区，成交量是最火爆的。从这一点来看东莞镇区的楼市非常火爆，而且价格也涨得非常快，年初预计我们认为这个项目可能就是5、6千，现在就是7、6千，去年东莞市区涨了一波，今年涨没有那么猛，但成交量也都是上来了。上次说整个东莞今年成交量比去年增长30%-40%，这是比较大的增幅，这是对于东莞楼市的个人看法。
接下来有请张总谈谈。
非常感谢房掌柜，如果说到2013年我们对于，从我们公司的角度来看，从数据来看我有一个非常正确的感受，我们很多时候想说过去房地产的十年可能属于黄金时代，现在已经没有，已经成为历史了。我认为我们现在处于一个白云时代的起步阶段，接下来对于代理公司要求更高，这是大方向的感受对于这个时代初步的研判。
讲讲两个数据，我们在全国以及在南方区代理楼盘的销售额来看，2013年比2012年看到的数据有超过50%的增长，比2012年有更好的收益，我们看东莞数据，从我们代理沿海的项目，7月份开始可能当然也有营销模式的调整也有一些关系，反而火爆期就出来了，所以我感觉在东莞本地来说一些刚需产品，在市场里面的呼声比较高，当然别墅的产品相对来说会去化，难度比较大，这是两个数据。
从策划角度来说，我们说接触前期、执行也好两个不同点的看法，因为这将近一年时间我们为开发商出很多报告，真正感受到开发商在今年拿地好象也比较频繁，出报告比较多，预示着对未来预期比较看好。
我们提供给开发商报告里面除了营销模式创新以外，现在逐步让我们研究客户的一些需求和心理，他们需要什么产品，我们需要有一些这样的创新，过去我们在代理房子的时候可能更多在想营销模式，现在我们想得比较高，然后逐步对产品有一些非常实际的调整，在报告的前期我们感触就是这样。
在做项目，从执行层面来看，最深感受就是可能在过去我们说很多时候处于一个离城区相对比较远的地方，价格比较低，但现在随时交通偏离这种距离不存在，客户从心理上就觉得我选择离城市有一段距离的地方，我心里面会不会更加舒适一点？也随着这个城区的外扩，逐步对一些城区的市中心等地方有更多的需求。
谢谢张总，接下来有请车总给我们带来一些数据方面的干货。
房掌柜在年底我碰到过第一次，有非常强的意识做一下市场总结，我觉得这是非常超前的，其他媒体做这个事情，当然我们也意识比较晚，也是最近这几年受到你们这个邀请我们临时做了一些数据总结，总结一下今年市场。
今年市场过得非常快，忙忙碌碌一年就过去了，我用一个词来形容就是超预期的感觉。年初的时候判断东莞楼市大家都说很稳，但今年成交量很超出预期，面积增长25%，销售增长30%价格波动不大5%左右，市场超预期还是感受非常良性，非常健康，正常来讲就那么大的成交量推动，价格上涨动力很强，但实际上不是，这还是说明东莞市场还是有一定特质，这就是一个投资性比较弱的市场，更多就是以自主性，消费型主导市场，如果投资性主导价格波动就很大，但现在东莞市场纯粹就是消费性的市场所以才比较平稳，这很难得，在全国来讲均价增长5%、6%，伴随那么大的成交量推动，全国很难找到第二个楼市了，东莞市场非常健康良性。
繁荣背后也有一些隐忧，商铺成交量可能往上走，价格涨30%，大家可以分享一下；刚需70-125我们也算过，价格涨了12、15%，所以这种刚需还是受到比较大的推动，推动价格上涨。125以上，特别180以上，180就是一个砍价格下来幅度就比较大，16%，下降了，所以背后分化还是非常明显，这是结构的分化非常明显。
今年东莞楼市成交量如此高，需求旺盛，背后到底是什么东西、因素造就这样一个结果。
一、广深客户外溢趋势还是很明显，四个临深片区占整市成交量的30%，这个比例还是很大。还有水乡受到新塘积压还是很明显，价格，量上去了，水乡片区、临深片区，这两个区域在今年表现当中特别瞩目耀眼，量价都有很大的上升，他给市场的容量带来10、20%的增长。
二、某品牌开发商成交超过6000套在东莞，这相对比较低价的优势也笼聚了很多购房者，这也给东莞成交量增加很大的量。
三、二三级联动的问题，这也受到中介的拉动转向一手房里面去。
所以这三个因素造就东莞成交量有如此大的增长，别墅、商铺比较明显的量，这更多跟别墅供应量加大，刺激别墅供应的增加，商铺大势还是往上走，商业地产继续升温的驱使下，铺位越来越小，也造成很多投资者进入这里，所以就形成2013年楼市繁荣结果，但非常轻型，价格波动不大，就在5%左右，但背后还是要知道分化很明显。
土地市场，毕竟土地市场还是可以看出来土地市场的情况，土地市场今年来看供需翻倍，供应量和成交量商住的地块成交量翻倍，仅次于2011年的高位，什么意思？2011年主要就是限购导致很多开发商进入东莞，看好东莞的市场。今年我们分析过为什么有如此高的供应量成交土地市场，一方面政府确确实实三重建设，重大项目投资力度很大，需要财政支持，所以政府在财政投资力度加大对于土地财政依赖程度加大很多，主动推地欲望很强。
需求上来讲，为什么那么多开发商拿地呢？还是看好东莞市场，有一个特点就是本土开发商开始反映过来，过去这几年对于东莞楼市不看好，往外走，去四线城市，省外城市拿地，现在纷纷回来东莞补偿一下，过去可能看走眼，现在东莞觉得还是不错，所以很多开发商都补偿了，外来开发商还是继续进来，就造成供求翻倍的结果。
土地价格涨12、13%，我们预感未来东莞的房价应该上涨动力还是很强，因为地价在这里摆者，后市展望也有很多这些可以梳理一下，对于后市判断还是有比较强的支撑，价格上涨12、13%也是因为有很多优质地块出让，经济发达强镇优质地块还是很多，造就很多单价地王。
有请李总谈谈。
我就补充几个数据。
今年成交量可以达到什么程度？截止昨天大概720多万，今年可以达到750万一手住宅这个量，这比去年增加100多万在25%左右，价格这一块今年整体，达到8700、8800元/平方米，对比去年同期上涨5.7%，这价格还是比较理性，5.7%我们分析一下这一点增幅是非常理性，如果剔除地价，开发品质成本等，还有精装房的成本，这些因素剔除掉，实际房价涨幅还不到这个，如果跟常规经济增长，前三季度东莞GDP增长达到9.6%左右，全年也在9%以上，我们简单去比较一下也可以看出东莞房价还是比较理性。
成交量25%的增幅区域分化很严重，临深片区塘厦凤岗这两个镇的成交量就达到100多万，塘厦达到90多万，一个镇喔，两个镇的成交量占全市的30%，20%左右，所以我们也客观看到成交重点放在在哪里，特别某些品牌开发商集中度非常明显，万科，碧桂园等等，我们客观分析普遍开发商增幅还是没有表现那么大。
同时我们看过非常明显的现象，2013年市场产品供应变化非常大，我们统计到70-120的户型，全年供应，新增供应比重达到66%，去年只有53%，今年这一类产品增加13%左右，比往年增加十多个点，70平方米以下的今年占比只有5%，2012年有十几。
大户型，特别别墅产品，今年供应量居高不下，今年接近100多，比往年增加70%，所以别墅谈到房价，房价也包含今年别墅的增多也拉多整体均价。
谈到地价这一块，今年地价，商住用地地价全市达到2800左右，非常高，今年上涨接近17%，接近两成，未来1、2年东莞房价也会随着地价上涨也增高，全市达到3200，热点区域4000、5000，从这一点看到房价肯定不会低，今年也算是量价齐升。
一些3、4线镇区，一些比较落后的区域今年都有很大的亮点，这些也共同促进了，包括麻涌等都促进了今年整体成交的增幅，特别在土地方面，今年很明显市区一些，包括比较热点的区域供应量反而比较少，3、4线相对落后的地区，土地供应量比较多，包括水乡其他片区供应量都比较大。
接下来有请夏总谈谈。
我从中介公司角度谈谈，二手房方面从今年开年以来有一个很明显的成交量的上涨，上涨的一直延续到今年7、8月份，8月份以后就开始适度下调，第四季度可能受信贷影响进一步下滑全年来看成交量比去年增长了70%、80%，接近于翻倍增长。
在增长上也有几个特点，从成交的户型上来讲，主要集中在80、90、130平方米的面积比较多一点，以自主、刚需型的为主；豪宅销售，这也非常明显的增长，反而是小户型的投资今年有很大的能耐。从区域来讲，我们主要集中在东莞中心城区，集中在东城，西平，东泰，东城这是传统商业旺地，西平、东泰比较适合自主，所以这些适合自主刚需片区成交量比较稳定；东城豪宅片区明显比去年有很好的成交量的上升。
从价格来讲，东莞城区成交价基本上已经都趋紧于7000多，二手房也有七千多，有一些会接近一万。所以东莞房价相比去年来说刚才几位一手房方面比较保守，我们觉得东莞房价比去年有比较大的增长。
刚刚看到一线城市，广州增长同比有20%，东莞我也是这样认为的，价格增长还是有空间。一手代理方面我们公司起步比较晚，但今年也开始涉足，主要就是在镇区寮步，城区新楼盘不是很多，有一些可能刚刚在起步，比如说自在城也开始刚刚介入，客户也有一定比较积极的反响。
但我们去带来东泰寮步这边的话，成交量还是不错，反而别墅东泰这边有别墅，成交量还是可以，也让我们非常吃惊，也让我们觉得我们对于一手方面关注比较少，本身二手中介客户资源量非常大，我们积累十几年客户资源，今年就开始把客户用上去，对于东泰等都有不错的成交量。
我们感觉到东莞镇区非常有前途，刚才各位都提到了，发展商可能东莞过去有一点忽略，东莞市场非常有前途，所以我们公司对于新楼盘代理非常有信心，也已经做一个规划了，哪里有新楼盘我们去哪里开店，专门帮你们当售楼部。徐总麻涌已经开盘，销售了，我们就在你们售楼部旁边开一个店。
今年年初也切入旅游地产，一开始我们还是比较认同的，旅游地产这个概念可能被市场认同有一个过程，卖不是特别理想，我们代理光耀集团，还有十里银滩等都有带客过去，也有少量的成交，但我个人认为旅游地产可能在长期上来讲可能是引导中国先富起来一批人的消费思路还是有前途的，特别把旅游地产跟城市度假这个理念结合好，东莞有很大一批“土豪”他们非常需要在旅游城市，比如说西双版纳等一些旅游城市有一些度假别墅。我们对于旅游地产这个来讲，我们切入帮他们做不能马上见效，但镇区特别靠近深圳、塘厦这一代的如果可以切入一手代理估计会有不错的效应，这是2013年对于东莞楼市的总结。
非常感谢房掌柜邀请过来，跟大家分享一下，我在东莞这边，我都在樟木头等。
讲讲一手，从2000年回来中国，都是帮发展商卖房子，做策划的，哪个时候我们一年里面很多项目都需要一年时间才能销售200、300，我们做二手成交量非常厉害，你看樟木头那么小的地方有7个发展商在这里同步卖房子，包括塘厦，凤岗等都非常不错，现在不是200、300套而是几千套了，但他们也非常保守，就是求量不求价，从开盘到6.5千元/平方米，到最后7.8千元/平方米，他们就是求量。
这个变化就是根据我们东莞的交通，未来有轻轨、地铁等，很多深圳客，广州客过来，麻涌这边也是，比较多广州客人，深圳客人比较多一点，他们消化力量很快，目标也就是80-130平方米左右，都是改善型住房比较，还有空间、环境可能是深圳城市给不了，所以我们成交比较快。
大家都知道这里有很多土豪，都不会注重价格方面，所以不会做很多优惠，包括找我们附近一些代理，还有我们的宣传力度也很大，这一年樟木头差不多消化三千多户了。
未来有一段时间因为货卖得差不多，2014年的价格可能会有所提高，因为东莞东区楼盘比如说樟木头等都比较平稳，初步来讲很多发展商比较保守，害怕跟二手房有很大的距离，大概就是比二手房贵两千块钱左右，但现在二手房卖得不错，业主反价，然后就拉开距离。所以我觉得明年发展商可以大胆一点，一些比较好的位置价格上去，我觉得他们还是会跟随，因为这个数据可以看到二手房价格去到哪里，我们就可以看到御景花园从4.8千元/平方米到6.8千元/平方米，十年左右的房子。一手有什么好处？我们可以分一杯羹，谢谢各位大老板，在这个过程里面也不会全部都买一手，这个过程里面始终一手比较大平方米，樟木头大概那边都是七十平米，又有很多刚需，他们需要比较好的房子。以前就是40、50平方米比较好卖，现在完全不是这样，现在银行贷款，十年前银行贷款不是那么容易的事，在这里每个客人，10个客人有9个都选择贷款，所以这个过程他们消费，买房的欲望非常大，他们多买一套承担能力也是比较容易。
我身边的朋友也非常厉害，有一些没有能力，觉得现在比较贵，他们可以去拉动这些消费，这对于二手市场也有一个激活作用，这是非常好的事情，二手房，二手客也消化了一大部分，5、6、7、8、9、10、11二手成交非常少，但上个月跟这个月头，上个月底到现在二手情况非常活跃了，成交量不少，可能考虑发展商没有做什么推广，很多客人买不到一手就进入二手，二手比较旧，便宜一点，他们就有这个带动，我相信这个气氛会带动到1月份，也就是过年前，这很重要。之前不一样，之前过年前二手比较安静一点，主要就是一手发展商的购买力剩下的，然后进入二手市场。
下面谈谈2014年楼市的展望，宏观政策走向大概怎样？东莞楼市的发展前景如何？
2014年业内也好，全社会都非常关注，特别中央开过十八届三中全会之后，这都成为热点，房价是否继续上涨老百姓非常关心，个人看法2014年还是会持续上涨。大家也说了，2013年东莞无论供需双方还是消费者、开发商大家都非常满意东莞市场，东莞市场从发展惯性还是未来前景预期也好会延续2013年这个态势，还是会持续上涨，至于涨幅多少？我觉得基本上也是跟今年差不多，东莞市场特点就是这样，供需平衡，所以国家发展，特别价格涨幅不会太大但肯定会上涨。
从国家政策来看，尽管有调控，有收紧，但这种调控对于市场刺激都是温和，哪怕房产税出台我个人看法也不能很大程度的控制房价上涨趋势，因为中国房地产市场特点就是半市场化，半计划经济，政府控制还是政府指导性控制，土地供应跟市场需求比例还是不像协调，开发商体会最深，开发商找一块地非常困难，僧多粥少，土地就是开发商面临最大问题，四处找地，土地稀缺性还是持续，土地少市场供应量也就少，目前中国流动性过剩，短期内还是没有办法解决，这对于房价也是有影响，老百姓的心态，房地产的增值保值作用还是非常明显，所以这几点结合，2014年还是会保持这样一个态势。
从另外一方面来说，给我们提醒也要警惕，有所警觉就是国际上，美国最近刚刚说量化宽松收紧，这对于国内人民币会造成贬值，这对于市场波动有影响，所以大家要关注。
中国经济结构调整失衡，大家都不搞实业都去买房子，这就造成实体进一步虚化，市场结构失调，但整体大势还是可以保持一如既往的态势。
2014年刚看一年内的变化，其实个人的总体观点2014年东莞楼市发展也还是很稳健，价格、量都会上涨，个人觉得还是比较有信心。说到楼市的未来发展，中国政策出台会不会有影响？我想说就是中国近五年，5-10年特别最近五年出台政策也不少，每一次都有影响，但始终影响也不是说翻天覆地，该涨还是涨了，该卖还是卖了，个人观点主要就觉得中国经济是在发展，中国政府调控还是调稳，如果这几年没有这些政策出台可能今天的房地产就不会如此稳健会更加疯狂，泡沫会加大。
调控的作用我们感觉为什么不大？因为中国人的传统式的购房观念，这跟其他国家不能同日而语，中国人毕竟要结婚要买房子，老人家居住一套，自己居住一套，12亿人口现在不止，潜在购房需求非常巨大。需求在这里中国的楼市需求还是非常旺盛，姜总也说土地供应，开发商想拿地都非常难，反应什么问题，土地供应，供应量不是特别足按照供求关系，你需求那么庞大，供应量不是特别庞大情况下，这个情况下需求大于供应，肯定就造成量价齐升。
中国城市化进程，发达国家现在达到70%，前几年我们还说城市化进程才40%不到，现在有很多达到50%，50%到70%还是有一定的距离，还是有需求，这几点个人判断未来1、2年楼市还是量价稳定增长，特别东莞这个市场。再远的地方，现在我们有一个说法不看那么远，为什么？整个房地产跟中国经济也越来越复杂，很多时候我们跟公司领导或者是公司董事长都在商量，既然看不得很远，我们快进快出，其他大开发商，开发速度非常快，一个项目拿到地赶紧盖房子，缩短长期项目搞得太长，潜在市场风险，我相信开发商这一块业内人士都有共同的思路。
东莞明年楼市刚才说总体量价齐升，也比较稳定，但有一个特点明年可能出现一个特点就是明年，明年下半年东莞竞争很激烈，因为也跟一些同事在聊，今年下半年在报建的项目非常多，政府都说比往年多了，今年下半年报建意味着明年下半年楼盘开盘量就更多，这就体现在2014年楼市里面的竞争会比较，特别下半年竞争比较激烈了，这是个人的看法。
谈房价的时候说泡沫啤酒，一直在讲泡沫，但我个人认为有一句话，没有泡沫的啤酒也不是好啤酒，这是两性，房地产在经济学也是典型供求关系作用的解决，刚才也有领导说泡沫严重性。很多人讲泡沫的时候，有一些时候是因为没有亲自参与过程来的时候，看到一些假象的东西得出结论。
2013、2012年过去数据来看，对于2014年我个人看法不会出现房地产，单价方面不会出现报复性上涨，但还是有大副上涨，大副上涨不是某一个城市或者某一个大片区，可能某一个片区，东城南城，同区的楼盘一定有大副上涨，涨多少不知道，政府的公报可能会说涨幅不大，这是正常，2012年涨幅只有零点几，但我在项目看到涨幅超过30%，所以数据统计口径不一样，所以我个人认为会出现这个问题。
除了讲历史规律是这样算，从目前我们观察到，所看到开发商，出报告的时候看到一些楼盘的数据，土地价格，刚才也讲了，确实我们地价今年相对来说同期涨幅超过20%了。地价上去了，房价一手房的价格我也觉得不可能低于这个价格。
讲房地产供需关系的时候，2014年政府会有一些影响供求关系的举措，比如说国家在推所谓保障房，但这个东西只是宏观层面对于东莞没有太大的影响；也提到农村用地包括宅基地的产权上面模式探讨，试点，这对于东莞这个市场我个人认为也没有太大影响。
在这个行业里面对于房地产产生那么微不足道的影响，我认为目前看到一些限购、限贷政策的收紧，可能会有局部小的影响，但随着，跟开发商提营销模式的时候，模式创新，我们产品升级，城市化进程的发展，包括过去所谓不诚实区域配套逐步完善，基本上这些东西，这种影响小影响我个人认为可以忽略不计，因为销售员在这里会提到因为有一批什么客户，后续可以买房，现在收紧了，现在要办各种手续，会有这些情况，但随着这些东西因素，但变化不会特别大。
2014年刚才听到谭总也提到，一些地方看到别墅项目成交二手会比较多，一手也还可以，但从我们所看到的数据，我觉得2014年刚需还是主流，徐总提到无论是成家立业还是有老人父母、有小孩自己其他的需求这个市场还是主流，别墅我个人认为变化应该不会特别大。
有请车总聊聊。
调控这个东西过去从2005年开始每年都是调控年，这是实实在在，但无论如何调趋势还是依然如旧，一直往上走。过去调控但头痛医头，脚痛医脚，更多就是一刀切，行政干预，计划经济的调控，这种调控从2014年政策的运行不能用“调控”，不要再用调控房地产，而是要用“改革”，过去“调控”，2014年就是“改革”，什么是改革？机制变化，不是头痛医头，不是一刀切，而是市场化，疏导，他很多调控不是针对房地产，但他在机制上改革，分流，所以我们要用这种眼光看待房地产的变化。
政府如何改革，房产税这是一个，一个长效机制，试点城市多一点，点数高一点，1、2个点现在是没有用的，所以点数一定要加大这是机制之一；
明年6月份出不动产登记条例，这之前肯定会有很多干部房进入市场，进入流通，这个东西很厉害一定会增加房源供给，很多年老说增加供应，没有那么多，必须要在二手房上想办法，不动产登记条例会促使二手房源增加，提供给想买房人需求的满足；
银行对于房地产这个行业和市场风险评估，会重新评估这个行业风险，觉得一线城市房价太高，泡沫太大有风险，政府调控压力也很大，对于一线二线城市风险看法有一点高位，可能贷款要缩一缩；
城镇化问题，大城市的户籍制度改革，为什么说“改革”，改革就是从其他地方搞房地产，在无形当中对房地产形成一个疏导或者分流，城镇化户籍改革也一定程度上会让一二线城市慢慢被挤出，去三四线城市，因为户籍收紧，北上广深这些用户以后去中小城市的用户，大门都打开了，变成市民很容易的事情，各方面的保障体系都没有问题，可以给你了，所以户籍改革会对房地产大格局有变化。
新一届政府深化改革之后，可以看到股市上涨动力很强，应该也可以看到资本市场政策的态度的扶持，一定程度上一定会分流房地产投资需求，面对如此高位的房价，风险那么大，调控力度那么强，有钱都去投股市好，因为你看一看整个经济的信心，对于政府信心很强，所以股市上扬的态势是确立的。
这些因素就造成对2014年宏观层面看待整个房地产行业一些局势，一些变化，更多用“变革”“改革”的方式看房地产调控，结果做一些预判，全国楼市整体上来讲是降温；也是分化，从政策来看，包括城镇化的需求也是要对一二线城市要收紧，要让需求，资金、技术流向3、4线城市，这种推动就是分化，包括房地产政策调控也是分化，1、2线收紧，3、4线会放松，这是城镇化推进必须要做的东西。
对于价格的看法，我仍然觉得价格很难撼动高位运行，1、2线收紧会有一点点回落但价格滋生能力很强，因为货币量发行很大，人民币升值还在持续，外部进来也没有办法，支撑楼市资金量很充足，现在6.07，6.06，估计会突破5，所以这些钱还是会进入中国，对于价格来讲还是很强，对于全国楼市大体看法。
在大环境背景下东莞看楼市，确实又是另外一个景象，很多年经验告诉我们全国楼市怎样，好还是坏，不好的时候东莞楼市反而很好，所以东莞楼市有自己一些特质，有自己的特点在，全国楼市降温的时候东莞楼市行情还是非常旺盛，我判断东莞楼市行情。
我判断结果量价齐升，而且价格的增长幅度要比今年大，今年增长5%、6%，明年预计8%、10%，当然没有那么精准，但我想说比今年乐观一些，对价格的判断，涨幅要比今年乐观一些。成交量没有今年那么大的涨幅，但应该来说整个10%，15%这可以预见到，大方向，量的判断，价格判断。
为什么有这样的判断？成交量可以增长10-15%是因为我们认为一个因素就是明年的供应量还会加大，徐总也说到，下半年竞争很激烈这是肯定，我们分析东莞特质里面有一个观念就是供应量的放量一定刺激需求释放，东莞800万的常住人口越来越多人愿意留在东莞安家置业，面对这些人口，很多城市比较过起码有十万套才对，现在才6、7万套，这每年的消化量，所以上面扩容空间很大，只不过这个城市的吸引力，归属感，稳定性，是不是持续加强？我们看到这是越来越多人愿意留在东莞，这是供应问题，供应量变大刺激需求的释放。
外溢的趋势还是会加速，比今年可能会更加猛烈一些，临深、水乡片区。
品牌开发商，品牌集中度还会加大，他们会继续在东莞耕耘，他们有很强品牌号召力，很多粉丝跟着他们，只要他们供应量多一点，价格让利多一点，拉动需求很容易。
二三级联动，今年做开，明年中介公司还会搞大，做一手钱快，多，轻松一点，这是很难改变今年中介心态。
二三线的镇区发力，一线镇区在收紧，无论供应还是成交都在下滑，二三线未来项目很多，而且我们判断他们是后起之秀，需求旺盛，项目不多，就这么几个项目，需求完全可以满足这些供应。
这几点因素让我对每年的需求量判断还是比较乐观，价格8-10%这相对比较大幅度的增长，也有一些依据：
一、明年开通轻轨，轻轨沿线的物业层层往上走，一二手都可以预见，我也没有想到轻轨如此快，首期线那么快开通运行；
二、品牌开发商力度还是很强，他们售价还是很高，特别做商业的开发商住宅真的价格非常高的，毕竟综合体，所以这种住宅价格很高。
三、地价，最近几年每年地价都有10%的增长，地价没有关系，地价和房价的关系就是很大，地价撑起来了。
四、公寓类的项目，在明年多起来，高端商务性的项目会多起来，什么是高端商务类的公寓？一个就是依赖于商务氛围，再者年限更多就是40年产权的商务性用地，定位更多就是商务，所以他们售价高，过万是正常。
五、供求关系，供求关系很简单，比如说东城、南城为例，这种供应越来越少，需求越来越旺盛，形成一个反差，价格没有办法只能往上走。二手房也会带动，西平等等东城板块二手房也是受到继续拉升，等等。
六、明年大户型应该要有一点气色了，毕竟这几年大户型被首付压着，确实累计不少需求，这3、4年累计不少大户型的需求没有释放出来，释放出来明年就是非常不错，因为单独二胎政策，或多或少媒体，民间，政府的传言有一点舆论引导作用，对于小四房，3+1的房源还是有需求，大户型发力就会改变过去这2、3线大户型的价格，180以上今年降幅16%，明年就不是了，所以大户型的物业一定程度上价格高，大户型价格高，改善，甚至再改善，所以多种因素下，我判断明年东莞楼市相对来讲还是比较乐观。
今年盘点下来一手房780个亿的蛋糕，明年我们部门也研究过应该会去到900亿以上的蛋糕，相对来说判断还是比较乐观。
谢谢，下面有请李总。
每一年经济政策，包括十八届三中全会，中央经济工作会议有很大的关联，这两年有一个相同地方，这两年中央经济工作会议得出一个稳中求进也是一样，这也意味着2014年保证增长，增长无论在房地产领域还是其他领域，首先增长这是一个首要任务；
“进”还是改进的意思，改革的意思，十八届三中全会，中央经济工作会议可以反映到看到明年可能在改革方面会有很大推进，房地产、长效机制房产税，2014年还是会继续，能否落地？可能性还是不大，广州、深圳波及可能很大，东莞在两个城市中间有一个很奇怪的现象，只要对于广深利好，对东莞不利空，对他们利空对东莞不利好，广州深圳首付提高七成之后，东莞就知道利好，临深片区，很多都进来东莞了。
2014年，临深，水乡片区等一线城市的高压政策挤压下，有很多跨区置业来到东莞，也促成东莞成交量。大政策方面，我觉得如果没有比较好的替代政策出台，像限购，限贷政策短期内应该不会退出。
回到东莞我觉得2014年大供求走势还是比较赞同跟车总一样的判断，成交量方面肯定有所增长。2013年底就可以看到很多开发商，特别品牌开发商，把一些地集中在3、4线区域，这些区域在前几年已经长期处于被压抑的阶段，没有释放出来，这些区域在品牌开发商的带动下，需求得到释放，包括碧桂园也好，包括世纪城，一些品牌开发商，在镇区这些会激发需求。
成交量提升还有一个理由就是，规划利好比较多，利好这是一个持续的计划的过程，2013年出台西部城乡片区的规划，长安虎门片区等等很多利好，临深片区，临近深圳，龙华新区等等，深圳北部中心区的成立这些都可以带动沿线像一大片，包括长安、虎门、凤岗、塘厦等这一带，2014年临深片区，包括临近广州、西部片区等都有继续发力，这些也是保证成交量的增长。
价格这一块也是非常赞同明年房价肯定会比今年涨幅有所提高，今年五点几，这是比较低的，客观可以这样分析，因为从地价的推动，包括精装房，品牌开发商的增加，2014年随着规划利好，再加上越来越多品牌开发商的推动，房价涨幅应该会超过今年，我觉得超过10%的涨幅不太现实。
在供应量方面，今年2013年供应量很大，2013年达到700万-710万这是创历史最高，或者跟历史最高709、708万，今年在708万上下，已经开工，但没有销售数据来看，截止这个月底，上个礼拜可以达到了960万平方米，一手住宅，住宅这一块，也算是比较大，加上刚才提到的今年有很多报建，有一些新开工，意味着明年供应量很大，供应量大了一方面会加大竞争，一方面也刺激需求，供应量是保证，为需求提供一定的保证。
从需求来看，我觉得刚需还是持续增加，因为我感觉，我身边很多朋友包括一些朋友的朋友，其实存在很多还没有释放的需求，比如说还是要买房子或者换房子，在需求、供求这一块没有彻底打破，还是属于供应偏紧，没有达到供应平衡的局面，从明年需求来看还是比较旺盛的。
在区域平衡这一块也要有推进，会改观过去一线、二线、三线镇区房价差距那么大，2014年会得到很大改革，因为很多品牌开发商随着一线镇区项目的减少，会投向3、4线，再配合一些利好推动可能在价格拉差会缩小，区域发展不平衡局面会得到进一步的改善。
有请夏总谈谈。
各位讲得很好，我也谈谈个人看法。
针对中央经济工作会议的几点谈谈未来宏观政策对东莞的影响，土地改革对东莞影响比较大，中长期来讲。东莞从前几年产业转型，从劳动密度型转型导致镇区还是有不少空置的建设用地，我们知道这些空置的建设用地都属于村一级的建设用地还有空置厂房、仓库，土地的改革其实就是一种政策松动。换句话说在过去土地供应比较紧张情况下，允许农村建设用地入市，也没有直接说可以直接转型成商业用地或者居住用地，没有这样说，但我估计在这方面会有松动。
换句话说，农村建设用地一旦可以转型，肯定会盘活一大笔资金，这笔资金主要就是村、镇一级的资金得到盘活，这一笔资金盘活之后，会如何使用？我估计肯定对于村、镇的配套政策，这是一个资金来源。
再一个，对于很多农民来说，手上又有一笔钱，这笔钱是不是在未来消费？恐怕不是这样，农地改革两个方面对东莞的影响：土地供应量；盘活资金。
不是马上可以见效，因为政策的松动有一个过程，只能说从中长期来讲，对于商业和住宅用地的供应有一个利好。
户籍政策的松动，也明确表态开放中小城市的入户，开放入户肯定要有一些配套，什么配套主要就是医疗、教育等配套，这些配套政策一完成了，我估计很多在东莞生活的外来人口都会选择在东莞置业，这也是为什么我们看好东莞镇区未来需求量会增大的原因。
我个人认为中央经济工作会议可能对于东莞的影响更大，因为东莞镇域经济比较发达，万达地产的老总最近说很开心说其实东莞最适合万达，如果东莞是一个中心级城市他只能在中心发展，但现在每个镇都有一个中心，每个镇可以搞一个万达广场，土地供应充足，他也大一点。我有一个预料，一个就是各个镇区的中心城市的商业地产，万达开发规模的商业地产可能会是一个热点，可能大家都在关注做镇区住宅的时候，城区商业地产可能会有一个盲点。
教育地产，如果大量外来人口要选择，东莞吸引力在增加，大量外来人口选择在东莞定居对于教育、医疗需求，特别中央开放民营医院，公营医院都要改变，意味着公营他们的服务水平不能这样，民营医院要大力扶持，民营教育不太被主流支持，所以接下来他们都要需要改变，当然可能会虚一点，所以医疗地产，教育地产在镇区会有所加大。
调控方面，为什么政府不提调控？也就是说调控是地方化，中央不搞这个东西，无论调控是不是符合市场经济的原则，总之就是把权限下放，东莞会不会深化调整？我想可能性不大，因为东莞该有的调控都有了，营业税所得税限贷都有了，东莞会不会限购？我觉得可能性不大，因为本身东莞刚才两位代理公司的老总都说了，东莞房价才5%、6%，如果考虑通货膨胀的因素几乎就没有涨了，这样就不是投资型的物业东莞房地产属于自主型了。
广州、深圳客户可能会有人过来来东莞投资买房，他买一套可能就一套，就是接近广州、深圳，买过来自主，买一个车，开过来上下班可能多一点，但至于说买了在东莞投资，我们很难想象广州人买房去麻涌买房子投资，这是多少年才能增值？
房产税的问题，恐怕还是对于增量土地会增收，但东莞很多发展商，还有土地储备，政府也有很多土地储备，那么多土地储备没有消化情况下，即使房产税实施又有什么影响？实施就是对于未来集体土地，不收出让金的，因为中央没有明确表态，没有说针对谁，我估计是针对集体用地，不是通过政府进行征收，而是属于通过集体用地的合并，转移成为地块之后，可能会有一个中介机构，政府指定一个中介机构进行统筹，这个转让就不交出让金，地方政府怎么办？就评摊到70年使用期这里面去，这样就相当于把我们比较高的房价平摊到未来70年的使用期里面去了，我认为在评抑房价可能有作用，什么时候对土地有征收，这些土地到底在哪里？看不到。如果出让金土地有，我们可以看到，但没有收出让金土地可能在村镇一级，如何做合并和转让，配套政策如何制定，这恐怕需要一个过程。
从这几个方面来看待无论是土地改革还是户籍政策，还是调控还是房产税对于东莞是积极影响还是有，消极影响因素是没有的。刚才讲到基本面，国家采取行政干预，还是把房地产作为市场调节机制，但中国房地产市场不是一个完全自由经济的市场，从土地供上来讲这是垄断，开发也是垄断，开发商下一阶段肯定就是垄断，大鱼吃小鱼，属于垄断供应价格就是扭曲，这样通过国家的调控或者通过国家政策可以把房价一下子打下去，你想想作为一个垄断者他掌握的话语权他会下降吗？不可能。
从土地供应，商品房供应来讲基本面是稀缺，这个非常认同，基本面稀缺，还有流动性过剩，这是一个基本面。
房子投资功能，这在中国不会改变，毕竟中国投资渠道是非常单一，还有一个登记条例，这确实可以释放很大房源，我们也很期待，因为二手中介可以买的房源不多，有一套房子出来也处于非常激烈的状态，我们也希望早一点实施，这样广大市民就有福了，可以买。
改革就是政策松动，医疗保障，教育保障这些就可以吸引，扩大供应，东莞2014年是扩大供应，激活需求，户籍政策，土地改革都可以激活很多外来人口对于住房需求，扩大供应，增强需求，总结起来东莞还是很幸福，有人卖，也有人买，房价不会上涨很快，所以东莞人民，东莞发展商就很有福了。
请谭总谈谈。
我做房屋那么多年，也被很多媒体访问过，每次说房价涨都必然做，非常准。
十八届三中全会我个人最大感受，购买力是需要他自己释放出来，你挡不住了，现在就是购买力分摊，扩大需求范围。如果这一年樟木头只有一个楼盘，现在樟木头有9个新盘在这一年推。
发展商面粉和面包的价格，拿面粉那么贵，面包价格也会贵，否则就百干了；大家都很清楚，每年国家推地皮，推动地皮价格最重要，如果发展商地皮便宜，在合理情况下，合理利润情况下，楼价就不会高，最重要就是供求，也不能怪国家，怪我们，十几年前我们发展商建一个房子，一个体育场，保安亭，现在都需要入户花园，需要很多配套，因为现在人民要求，世界观不断提升，我们做的产品要符合现代人的需要，全部都需要成本，都需要钱，如果像十几二十年建一栋房子，一个保安亭围起来就可以了，现在完全中国人购买意象不一样，土地供应不一样，价格就不一样了。
大家都讲中国梦，还没有实现，全中国人都觉得我们还可以更好，所以中国人民平均的收入跟其他国家经济发达国家相比还是有很大的空间，我刚来东莞一开始一千多块钱，现在三千多块钱，但工资，什么都上涨了，房价会下调吗？大家想想，如果出现下调只有一个可能性，供应已经到底，很多国家需要发债去维持，我们没有，我们是美国最大的债主，我们还有很多空间，我们需要进步，国家也知道要进步，但不能一步到位，因为很多人拉动不了，因为中国很庞大，人口很多，很复杂，需要拉动。邓小平说把一部分人富起来，然后再拉动。
我面对的小区，平时没有人，你一看没有多少人，现在没有地方居住吗？没有，钱没有地方放，因为投资渠道太单一了，我们这一代人受教育跟他们不一样，他们世界观比较大一点，他们可能有很多投资渠道什么基金，国债很多，先富裕起来这一带人都是80、70、60人了，他们在中国里面没有什么知识，投资渠道还是很单一，他们买房子我放在银行也没有，什么生意好做，也没有，东莞第一厂就是IT厂，现在撤走了，倒闭的，为什么？工资高，很多朋友去了越南，去了南非搬厂，他看到什么，东莞人口流动力越来越少，交通，我请一个文员需要你亲自带他他才来我们公司，跟我干。
所以你每年问我都觉得会涨，中国经济还有很大的进步空间，包括工资，成本等都有，我自己做那么多年地产，第一期金融风暴，影响力非常厉害，然后就是1997年，很多小摊不是你是否卖得起的问题，而是工人都没有了，大家可以分析，所以中国有很大的机遇，离到顶哪天很远，这是非常遥远的事情。
会有什么事情会下调？可能跟台湾、日本打仗了，我觉得大家要明白这些东西，老是叫老板加工资，为什么？因为物价很贵，我们了解你们有能力的时候也需要做这个事情，很多人问我不可以下调，因为你们现在想要的东西跟之前想要不一样，以前就是一个门，一个房，但现在你需要配套，那么多东西跟以前完全不一样，地皮贵，每一年国家要加20%，以前我们就是一块地自己搞，现在还要搞很多东西，很多东西都要安排好发展商做，这也是一样。
面粉都达到这个价格，面包怎么可以便宜？主要就是这个问题，谢谢。
谢谢，今天沙龙到此结束！
回放
回放
回放
回放
回放
回放
回放
回放
回放
回放
回放
回放
回放
回放
回放
回放
回放
粤公网安备 44010602005421号
