天津加强企业自持租赁住房管理 不得销售、分割转让

为切实加强对企业自持租赁住房的管理工作，7月18日，天津市国土资源和房屋管理局发布了《关于加强企业自持租赁住房管理的通知》（以下简称《通知》），从自持租赁住房的建设要求、管理方式、权属登记、资产处置等方面规范自持租赁住房管理。

图片来源：天津市国土资源和房屋管理局

房掌柜查阅《通知》获悉，企业自持租赁住房应当以中小套型为主，优化房型设计，鼓励采用符合市场需求的住房套型，应当以租赁方式自持经营，不得销售，不得分割转让、分割抵押。自持租赁住房持有年限与土地出让年限一致，对外出租单次租期不得超过10年。

《通知》明确，企业应当同步建设同项目内的自持租赁住房和可售商品住房。项目内有多幢楼房为自持租赁住房的，应当在一定区域内集中建设；一幢楼房中兼有自持租赁住房和可售商品住房的，自持租赁住房应当以套为单位在同一楼门或楼层集中设置。

《通知》规定，自持租赁住房应当一次性申请整体登记，在不动产权证书中注记“自持租赁住房”、“不得分割转让、分割抵押”。企业自持租赁住房应纳入本市房屋租赁信息服务与监管平台管理。

企业可以将自持租赁住房通过批量租赁方式出租给区政府或区政府委托的公租房运营机构，面向符合公租房保障条件家庭出租；也可以直接出租给符合公租房、租房补贴等保障条件的家庭，按规定领取出租人补贴。

此外，《通知》还指出，因企业破产清算或依据司法机关生效法律文书需处置企业自持租赁住房的，按照有关法律法规规定办理。企业因合并重组、股权转让等涉及自持租赁住房产权整体转让的，转让后，不得改变自持租赁住房的规划设计用途，并应当继续用于自持租赁经营。

企业自持租赁住房“以租代售”或通过其他方式变相销售的，应当由相应主管部门进行查处，并责令整改。整改期间，房地产开发企业及其母公司或子公司不得在本市参与土地竞买。

据了解，依照国有建设用地使用权出让合同约定由房地产开发企业开发建设并自持用于租赁的住房管理，适用本通知。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为，当前对于自持性租赁住房来说，包括杭州、天津都有比较明确的政策，这和当前租赁市场的全面发展和提速等有关，总体上此类政策利好未来自持型物业的落地，利好房地产长效机制的推进。

在严跃进看来，政策要点有以下五点。第一、自持性物业强调中小套型的概念，其实也是为了保障“刚需租赁”的概念，是降低租赁成本、优化租赁房源结构的重要体现。第二、此类租赁住房强调长租概念，但也不允许有类似10年以上在租赁期，这也是为了防范明租实售的现象。第三、从房源的构造上看，强调了集中建设租赁房源的概念，包括多幢楼房和多套楼房，都以集中建设为主。这样也防范部分规划随意更改后，导致租赁房源的建设地段不好或者有缺陷等风险。第四、从项目管理上看，包括不动产登记中的权属规定、租金的定价、房源的委托、房源的抵押、企业的清算等，都有较好的规定，这利好未来对于自持性物业操作流程的梳理。第五、对于违规的做法，也会面临限制拿地、将可售房源调整为租赁房源、缴纳违约金等内容。

“从天津此类政策来看，租赁市场发展的速度会加快，考虑到此前杭州也有类似版本的政策，所以未来预计全国各类城市都会对此类自持概念的住房形成更规范的政策指导。”严跃进表示，未来或强调两点。第一、自持性用地的出让会增加，也会对房企的竞拍地价等形成约束。第二、对于明租实售的概念会有改造，这样也是为了形成更为规范的租赁市场。类似政策推进后，即供应端规范后，预计未来几年租赁市场的发展会更加蓬勃。