下一步东莞房价调控的三个方向

　　从一个悲伤的故事说起

　　我们先来看一个网友的买房故事，他来莞多年，终于在企业里当上了主管，工资也涨到了15000多，本来是一件值得高兴的事情，可是当他去到常平某地铁上盖项目看房后，却怎么也开心不起来。

　　每个月工资一万多，我在东莞却买不起房，心酸!

　　一眨眼东莞的房价也到了买不起的时代，无论你工资怎么涨，也涨不过房价的脚步!

　　今天去了问房价，常平镇一手房竟然要26000一个平方了，好不容易工资涨到了一万多，有能力了，你却告诉我，房价已经涨到了两万多了，看来这建房子存心不是想让人住，而是用来炒的

　　让销售计算了一个100平方的房子，到手只有90多平方，26000一个平方，100平方就是260万，加上契税和杂七杂八的费用总共要270多万，按首付30%，我需要付80多万，然后贷款190多万，分三十年，利息就要200万，也就是我首付完了80万，总共还要欠银行390多万，每月分期月供要还款11000多，每个月一万多工资用来还月供。

　　我反手一扔报价单就走，我是有病吗?我拿着八十多万存银行或投资他不香吗?每个月我还有一万多的收入，我买你个破房子，所有存款花光光，完了以后30年我都做你的奴隶，还要保证这30年，每个月都要有一万多工资还你，我今年30，要到60岁还能保证有一万多一个月的工资还贷款，真不知道你怎么想的?难道有套房子?我就有幸福感了吗?

　　还是租房吧!再过几年回老家发展了，在老家建个别墅!大家说房价这么贵，到底值不值得买房?

　　看到这个故事，我有三点感想：

　　第一，他为何没有早点出手购房。其中有个网友就说到：“现在凭工资来买东莞的房是比较辛苦的，只能说你没有早下手。我07年来东莞，09年买的房，房价4800，总共不到50万，月供1700，我当时工资2000，两成首付买的，其中一成还是开发商两年无息借给我的……换现在打死我也买不起，首付都快要100万了。”

　　第二，他对买房的认知有点问题。很多人之所以没有及时买房都是因为算错数。一算银行的利息这么多就觉得很亏，一看要欠债这么多就觉得很慌。殊不知，银行房贷可是我们能借到的利息最低额度最高的贷款了，这点利息跟通货膨胀比起来根本就不算什么。聪明的人都懂得合理利用杠杆，在买房这件事上，能贷多少就贷多少，能贷多久就贷多久。

　　第三，他可以做出更加合理的选择。他所在的常平镇是目前东莞房价的洼地之一，置业门槛相对较低，只是他去看的是常平卖得最贵的项目罢了。他完全可以根据自己的预算去选择更加适合的项目。常平1字头的新房和二手房都有不少的选择，他完全没有必要意气用事。因为逞一时之勇，有可能给自己留下无尽的遗憾。

　　目前东莞的楼市行情

　　时间已经来到2020年的尾声了，魔幻的东莞楼市依然处在风口浪尖。

　　东莞的新房市场，目前主要有以下三个特点：

　　一是分化明显。目前东莞一些热点片区的网红盘依然一房难求，而一些偏远镇区的项目则举步维艰。比如很多客户都对东莞南城某楼盘虎视眈眈，明知道很大概率抢不到，但是又不想留下遗憾，所以还在乖乖等待着。而桥头、谢岗等楼盘的房价虽然在1字头，但是也是卖不动，不得不引入中介渠道。

　　二是价格滞涨。自从相关部门重新收紧对新房价格的控制后，目前东莞的新房价格处于相对平稳的阶段。很多开发商都比较有大局意识，像长安某新项目的定价就比较合理。相比上半年的猛涨，现在的房价已经进入了滞涨阶段。

　　三是观望初现。经过前段时间的大量消化，目前东莞的购房客户基数已经有所减少。泄洪之后必然要经历重新蓄水的阶段。加上现在供应量的增加，以及相关政策的不确定性，部分客户已经开始有所观望。观望情绪的出现，也是楼市进入新的转折点的一个信号。

　　而东莞的二手房市场，同样存在以下三个特征：

　　一是交易冷清。自从二手新政出台后，东莞最近几个月的二手成交都比较低迷，10月份的二手网签量更是相比9月份下跌了一半，这主要是因为一二手价格倒挂，很多客户把主要精力集中在打新上。

　　二是价格坚挺。虽然交易量腰斩，但是二手房的价格依然坚挺，除了少量急着用钱的客户会低价抛售之外，很多核心区的二手房的价格都比较坚挺。这主要由于某些热点片区新房供应不足，所以二手业主就有资本吊高来卖。

　　三是幕后操纵。今年二手交易市场还有一个很重要的特点，那就是随着业主微信群的盛行，很多小区的业主都抱团涨价，甚至存在某些幕后操纵的黑手。比如近日南城西平某项目成交了一套1000万的大平层，就被迅速传播，给客户制造了焦虑和恐慌。

　　加码调控的三个方向

　　面临着房价的过快上涨，东莞还有可能会加码相关调控政策。近日相关部门也去了长沙考察，如果要加码调控，有可能会从以下三个方面入手：

　　一是延长社保购房年限。目前是拥有东莞社保满一年就有购房资格，如果加码的话，有可能会延长至社保满两年才有购房资格，这样又会抑制了很大一部分的人的购房需求。

　　二是增加入户购房难度。目前东莞只有入户就有购房资格，而且入户的难度并不大，未来有可能会效仿其他城市，入户后还要拥有一年以上的东莞社保才能买房，这样也有利于控制住需求端。

　　三是加大首套二套间隔。目前东莞买二套房是没有时间间隔限制的，未来有可能会拉大两者的周期，比如购买首套满四年后，或者首套房取得不动产权证两年后，才能购房二套房。

　　不过，我认为，一味控制需求侧还不是最好的办法，我们还要在供给侧去做文章，要想办法加大供应，并合理控制地价，多措并举，才能让东莞楼市走向更健康的道路。