东莞真的缺房吗？最新住宅存量告诉你，2021这些区域是个好选择！

　　4月7日，东莞顶级豪宅鹏瑞天玥备案价出炉，首次备案5号、6号住宅楼共计122套洋房，最低单价42000元/㎡，最高单价50310.47元/㎡，主力户型为建面269-321㎡3-4房。此次备案的洋房中总价在1200万元以下的洋房仅18套，在1200-1500万元之间的有63套，2000万元以上3套。

　　然而，虽然单价低于市场预期，但是总价看起来一点都不“亲民”的鹏瑞天玥，经过一段时间的蓄客，认筹客户已超800人。这意味着800人抢122套房，成功率只有15%，并且项目已于昨日开盘售罄，让掌柜君忍不住感叹：东莞壕实在太多了!

　　回看过去一年，东莞的房地产市场大火，出现了诸多开盘即“秒光”的现象级红盘。据中原研究院数据显示，2020年东莞大部分镇街新增供求比小于1:1，同时超五成镇街的总供应的供求比小于2:1(平衡线)，超七成镇街消化周期低于6个月，表明大部分镇区供求失衡，供不应求的矛盾凸显，局部区域甚至供应断档，整体市场库存严重偏低。

　　今年是否会延续这种现象，新房市场继续缺货，买房要靠抢呢?

　　4月7日，市自然资源局公布了目前东莞182个存量住宅用地项目。掌柜君梳理发现，中心城区有19个存量住宅用地项目，其中已动工未竣工项目7个。东城街道9个项目，拍地时间在2013-2014年间，但至今均未动工，万江未动工项目有3个，而南城仅有的两块地块均已动工，其中一块为昨日大卖的鹏瑞天玥，另外一块地是去年至今的爆款——华润万象府。在数次开盘秒光后，目前万象府存货仅剩6栋和7栋住宅楼，一共253套房源，已经停止认筹了。

　　城区新房如此抢手的情况下，刚需的出路在哪里?今年上车还有机会吗?

　　公布数据显示，今年的东北片区、临深片区、松湖片区以及滨海片区将成为主要的供应热点。

　　其中东北片区未销售房屋的土地面积达48.21公顷，位居第一；临深片区42.2公顷，排名第二；松湖片区40.64公顷，紧随其后；接着是滨海片区34.05公顷。

　　供应前三的镇街为凤岗、寮步、谢岗，未销售房屋的土地面积分别是26.29、19.56、17.27公顷。

　　目前这些镇街的新房房价水平如何?

　　根据合富研究院发布的东莞一季度新房网签均价显示，连续四年供不应求的东莞楼市，今年供求量创近年新高，第一季度网签套数大幅上涨，成交量创五年最高。同比均价也持续走高，房价不断跳涨，均价冲上2.8万元/㎡。

　　东北片区的企石、横沥、常平和临深片区的黄江、塘厦、凤岗、清溪等镇街网签均价在2字头；滨海片区的厚街、虎门均价都在3万左右，而长安均价为42310元/㎡，与城区房价看齐；松湖片区的寮步、大朗、大岭山等网签均价都已经稳居3字头。

　　调控收严，现在是不是刚需上车的好时机呢?

　　有人欢喜有人忧。在反复强调房住不炒的大环境趋势下，东莞政府不断出台解决方案，防止楼市进一步暴涨。先是“2.27新政莞六条”打出了一套延长社保、提高首付、调整限购年限、严打假离婚的购房门槛组合拳，又有东莞版“二手房指导价”出台，接着4月8日东莞等五城政府负责人被住建部约谈，东莞已被列入重点监测名单。

　　数据表明，受调控影响，三月份东莞楼市有明显降温。从一、二月份的高位签约，转为以中低价盘为主，网签价格相比去年3月略涨6%，但对比2月下降16.6%，可见调控政策见效快，楼市急速进入冷静期。

　　再来看看东莞一季度的土拍情况，2021年1季度，东莞多宗地块的住宅楼面价突破2万元/㎡，热门板块的住宅楼面价甚至刺破2.5万元/㎡，同比上涨了71%！3月份寮步、清溪、厚街、大朗拍出的四宗地块，均是最高限价成交。寮步缪边社区商住地块成交楼面价23700元/㎡，而寮步一季度网签均价为31421元/㎡，可见存在一定上涨空间。

　　面粉的价格决定面包的价格，掌柜君认为，从地价、供需可看出，东莞房地产市场长期发展仍然具备上升的实力，而现阶段正因受到政策的严格把控，房价迈入稳中微涨的抑制阶段，正是刚需入手的好时机。

　　正逢好时机，2021年有哪些项目即将入市呢?

　　近日，深圳都市圈城际铁路建设指挥部第一次会议在深举行，深莞惠三城市长齐聚一堂，吹响了大湾区城际融合加速的号角。紧跟政策风口，首要考虑轨道交通沿线置业，位于虎门白沙社区的虎门高铁站TOD项目保利天翼广场，计划下半年入市；位于茶山火车站与茶山地铁口的龙湖金地天曜城，上半年还有约800套住宅加推；而离莞惠城际线寮步站不远的金地保利领峯后续将加推10号住宅楼。

　　东北片区作为未销售房屋的土地面积第一的片区，曾经是东莞房价洼地，今年合计9个新盘推出，是供应的大户。仅谢岗就有中熙玖赋公馆、碧桂园森悦花园、招商保利依城大观三个纯新项目等待入市。

　　临深片区的凤岗今年也将推出保利锦上花园、鸿荣源熙元花园，塘厦方面待推项目是前海前湾府、金众柏悦公馆。

　　值得注意的是，新房断供多年的松山湖，今年将会迎来两个全新住宅项目，分别为深业松湖云诚花园和中海松山湖花园。据贝壳网站挂牌房源显示，松山湖二手洋房挂牌价最高已突破8万/㎡。目前东莞新房备案价受限，这两个项目入市售价几何，届时又将掀起怎样一番腥风血雨，掌柜君拭目以待。

　　备注：文中所有数据仅供参考，具体情况请前往项目售楼处了解。