为什么说创纪录的“东莞双料地王”会是它？

又到一年的岁末，人们总是习惯于在年末开启回顾模式。今天，我们就来一起回顾一下东莞的线上土拍史。

2011年东莞土地交易开启线上网络竞价，交易情况实时一览便知；后来的几年，东莞土拍愈发火爆，尤其是2016年东莞“单价地王”频现，为抑制地价和避免不理性竞争，2017年“限价”、“限价+竞配建/熔断/摇号/竞自持”等模式相继出现；后来，经历了2018年下半年的流拍潮、2019年前三个月的土地“断供”，房企为抢地“提前锁定”地块，相关主管部门为进一步规范竞拍秩序，2019年6月“终次报价”政策出台。

东莞线上土拍史

2020年东莞土拍，因房市火热而大火特火，共诞生了22宗“地王”，2021上半年土拍依旧火热，破纪录地块频现。为了促进东莞房地产市场稳定健康发展，8月23日，“三限房”试行政策出台，即“限房价、限地价、限销售对象”，后成功出让的洪梅、高埗、长安、塘厦、凤岗、虎门地块，都带上了限售价的“紧箍咒”。

东莞线上土拍已经走过十年，“有料”的地块不胜枚举，今天掌柜君就挑几个“明星地王”来说一说。

东莞土拍“地王”画像：中心区、TOD、连片改造

首先要提到的就是率先刷新东莞住宅价格“天花板”的华润万象府项目地块（编号：2019WG044）。该地块位于东莞CBD、南城宏图路东侧，占地近11万㎡，于2019年11月5日被华润以超45亿元竞得，折合楼面价约21735元/㎡，一举成为当时的“东莞总价地王”和“南城单价地王”。该地块总价在现在的东莞土拍总价TOP10榜单中，还占据着第5的宝座。

据房掌柜回顾，该地块经历了4家房企、32轮报价的抢夺，是东莞首次采用限价后转评审的土拍。为何引起疯抢，要从其绝佳的占位说起。

地块紧邻东莞行政中心区，属于“东莞国际商务区”改造范围，东侧为水涧头村（旧改），将改造成中央公园；地块东侧为地铁2号线西平站与莞惠城际轨道的交汇处；2公里内可达汇一城、鸿福路商圈、南城步行街等购物场所。无论从未来规划还是周边现状来看，该地块的价值都是不容小觑的。

东莞国际商务区规划图

另外即是现在位居东莞土拍总价TOP10榜首的虎门保利时区地块（编号2020WR025），位于虎门白沙社区，占地近20万㎡，被保利联合首铸等房企以66亿总价夺下，一直占据着东莞土拍总价榜首位。

该地块属于虎门高铁站TOD地块，有得天独厚的交通优势，建成后可17分钟直抵广州南站、深圳北站；约49分钟直达香港西九龙站，将广深港融进一小时大湾区生活圈；在片区发展上，该虎门高铁站TOD地块，还将与此前保利联合体、宝能中标的城市更新项目连成一片。

虎门高铁站规划图

还值得一提的是，今年12月底即将开拍的真松湖地块（编号2021WR037），该地块一经挂牌就引来莞深地产业界各方关注，自带无数亮眼标签：属于松山湖北站TOD中心区、位处松山湖CBD核心区重点地段、距离华润万象汇500米、享一线月荷湖景观、规划近10万㎡住宅、精装限售均价48500元/㎡……

松山湖规划范围图

据公告显示，该地块位于东莞市松山湖迎宾路与工业西路交叉口东北侧，即原松山湖创意生活城拆迁后的位置，占地135545.32㎡，总计容建面约182527.565㎡，起始价185214万元，最高限价212995万元（其中住宅可售楼面价21109元/㎡，商业可售楼面价4773元/㎡）。

自2012年颁布限地令后，松山湖新房供应日渐稀缺，今年深业松湖云城和中海松湖林语两大纯新盘入市，几次推盘基本都被一抢而光。该松山湖创意生活城地块，也必定引来莞深两地全城瞩目，12月31日年度收官拍卖时，必定又会引起各大实力房企的多番“厮杀”。

通过盘点以上几大东莞的明星地块及项目，我们不难发现，斩获一地之王的地块，都是占据着绝佳的位置、有着明朗的规划，带着中心区、TOD、连片改造等有实际价值的标签，这一系列标签就形成了东莞“地王”的画像。

行政中心区“珍藏级综合体地块”调整控规 超级配套万众期待

在东莞，还有哪块待开发靓地能符合东莞“地王”的画像呢？位居东莞南城的行政中心区、紧邻东莞市政府旁一块“珍藏级综合体地块”，即华凯豪庭和广发金融大厦南侧7.3万㎡商住地似乎当仁不让。

据房掌柜梳理的信息，该地块在2021年3月22日调整控规，由政府储备用地转变为居住、商业、文化的综合用地，或将打造出值得湾区城市群期待的地标型项目和超级文娱配套。

华凯豪庭和广发金融大厦南侧地块

根据规划，该地块的商业用地+文化用地计容建筑面积，不小于计容建筑面积的25%（即56748㎡），居住用地计容建筑面积不大于计容建筑面积的75%（即170243㎡），以居住计容建面17万㎡计算的话，将能容纳超4500人居住。

该地块拥有得天独厚的区位优势，处于东莞市政府范围，属于核心中的核心，占据东莞最高配的市政文娱配套，优享最中心区交通条件，可以说完全符合甚至超出了东莞“地王”画像的标准。如果说“东莞双料地王”将出现，那会是它吗？

东莞行政中心区核心顶配环绕 市政规划升级推进

我们先来看一看当下，全东莞最顶级的市政文娱配套就分布在地块周边2公里以内：东莞玉兰大剧院、东莞展览馆、东莞科技博物馆、东莞图书馆、东莞青少年活动中心、东莞老年大学，这一系列配套在东莞独此一处。

东莞行政中心旁商圈

还有东莞最繁华的休闲购物商圈，国贸、汇一城、海德壹号广场、鸿福路商圈，皆是步行可达。在交通方面，紧邻东莞大道和鸿福路，距离在建的东莞地铁R1线鸿福路站仅1公里。

再来看一看可见的未来，目前该片区的市民中心三期建设已经提速，早在2020年底，概念规划设计方案就已出炉，目前正在施工中。

据掌柜君实探发现，地块周围已经立起了围挡，地块内的杂草已经清除完毕，还有一些树木待处理，地面整齐地堆放了一些砖块。就目前看到的工程进度而言，该项目建成还有待提速。

市民中心三期施工图

另外，连接此地块与周边国贸、会展酒店和元美东路西侧中心绿地的天桥也在12月1日启动了施工总承包招标工作，预计市民中心三期项目与“立体慢行系统2号桥”项目有望同步进行。

还有2021年3月进行了商铺整体搬迁的行政中心广场区域，改造进度也在不断提速，4月发布《行政文化中心南广场城市品质提升方案设计》招标文件，10月召开专家咨询会，如今施工也在如火如荼的进行。

行政文化中心南广场施工图

据掌柜君实探发现，行政中心广场原莞香名牌商业街区域都围上了施工绿网，有两辆塔吊车在工作，建筑外立面和顶部也在重新修缮和改造中。

行政中心区周边 连片旧改传来喜讯

除了周边的这一系列市政项目有全新进展，周边片区城市更新的旧改也在提速中。其中胜和社区A片区、亨美社区、胜和社区鸭仔塘、胜和社区元岭村都已成功招引前期服务商，合计更新占地面积达73万㎡，相当于7个民盈•国贸中心综合体的占地面积。此外，簪花岭村也传来城市更新的旧改消息，这一片区连片升级的范围还将扩大。

行政中心区周边旧改

❶胜和社区A片区

2021年4月，南城街道发布了胜和社区A片区旧村地块更新项目的前期服务商公示，佳兆业城市更新集团（深圳）有限公司和广东省佳兆业勤实房地产开发有限公司组成的联合体顺利中标。

塘贝旧村

据悉，项目地块拟划定更新单元总面积318675㎡。项目现状主要以旧村为主，总体城市景貌不足，环境建设缺乏品质。据掌柜君实探发现，旧村整体住房外立面十分破旧，大多破损发黑，有雨水冲刷腐蚀的痕迹；路面修修补补显得极不平整，虽划有停车线，但是车辆停放看起来非常不整齐，村内车辆和行人无规则的来来往往。

塘贝旧村

掌柜君到达时正值中午，当时旧村氛围还是比较热闹的，道路两旁店铺都开门迎客，吃饭购物的人也不少，但店铺并没有正式装修，光线比较暗。

塘贝旧村

通过城市更新可较快实现胜和社区大朗村、塘贝村、陈屋栏村和大王村的环境升级和品质提升，该项目用地的规划用途主要以居住+商业为主，这里未来有望建成大型的综合性居住组团，进一步完善片区配套功能设施。

❷亨美社区

2019年7月，南城亨美社区与华润置地正式签署了《亨美社区“三旧”改造项目前期服务协议书》。据了解，南城街道亨美社区旧村改造项目位于元美路以西、莞太路以东、鸿福路以南及三元里社区以北，总用地面积合计约19.1445公顷，其中居民居住用地8.0404公顷，社区及居民集体用地3.5816公顷，道路用地7.5225公顷。改造区域范围内的土地性质均为集体土地。

亨美社区

据掌柜君实探发现，亨美社区旧村的路面高低起伏严重，一些坡度比较大的路上去不易，下来又有安全隐患。还有一些小巷闭塞狭窄，进出都很不方便，小巷路面的水泥也有裂缝破损。

亨美社区

该更新单元成功招引华润为前期服务商后，整体面貌将有全新改观。据了解，华润将结合产城融合、生态乐活、智能智造等理念，将南城街道亨美社区打造成东莞行政中心区城市更新标杆项目，十分值得期待。

❸胜和社区鸭仔塘

2021年1月，位于南城街道胜和社区的鸭仔塘也正式确定前期服务商，确认东莞市睿晟城市更新服务有限公司中标。

胜和社区鸭仔塘城市更新项目位于南城街道胜和辖区内，东至红山大厦，南至山庄路和体育横路，西至莞太路，北至彩虹路和红山宿舍，总面积约11万㎡。

更新单元毗邻南城体育馆，距离东莞市政府直线距离在1公里内，同时距目前在建的东莞地铁R1线莞太路站约1.5公里。该城市更新项目完成后，以东莞市政府为中心的片区面貌又将升级。

❹胜和社区元岭村

2019年11月，南城胜和社区元岭村城市更新项目，成功招引东莞市睿晟投资咨询有限公司作为前期服务商。

据招标文件显示，元岭村城市更新项目位于体育路与元岭路交界处，东至东莞市环保局，南至体育路，西至东莞市体育中心，北至体育横路。拟更新单元占地面积约11万㎡，其中拆除范围约5.5万㎡。范围内以村民自建房为主，目前多数均显低矮破旧，大多数应该会拆除。丽逸酒店和篁胜酒店，均在更新单元范围之内。

篁胜酒店及周边改造后

目前，篁胜酒店基本改造完成，1-2层为篁胜酒家，还引进了希尔顿欢朋酒店，定位为中高端商务酒店。从体育路望过去，周边面貌已经大幅提升，形成了一道靓丽的城市风景线。

❺簪花岭村

近日，位于簪花路东侧的簪花岭村也传来旧改消息。据房掌柜走访簪花岭村的居民和租户了解到，该村一直有传来旧改消息，不久前还举办了村民大会讨论旧改事宜，据说招商蛇口和鹏瑞均进行过接洽。

簪花岭新村

就现在簪花岭旧貌而言，一些自建房也已经比较老旧，村内店铺装修陈旧，显得昏暗凌乱，小巷路面较窄，行车困难。整体而言，居住舒适度不高，亟待更新改善。

簪花岭新村

簪花岭村处于东莞市政府片区范围内，周边写字楼和住宅楼盘环绕，紧邻优质住宅社区富盈东方华府、华凯豪庭、龙光君御旗峰、联佳大厦等，背靠大片绿地，近眺黄旗山，改造升级后片区将会有翻天覆地的变化。

簪花岭新村

据官方消息和房掌柜实探调查发现，华凯豪庭和广发金融大厦南侧地块周边的区域，已形成了连片开发的聚合爆发力，整体的城市面貌同步提升将带来1+1＞2的效果，届时该地块周边的物业价值或将大幅提升。

不妨猜想一下，最终将这块地收入麾下的，将会是哪家大佬级房企？是在东莞市场早就作为领头羊的万科、碧桂园？还是带有“国”字头的央企华润、保利、中海、招商、华侨城或深圳地方国企深业？抑或是本土民营联合体的代表“民盈”或深圳豪宅标杆房企鹏瑞也将亮剑？

相关市场人士分析，如果该地块政府不限地价出让的话，大概率会冲顶东莞土拍“双榜状元”成为“双料地王”。按照现在的静态数据分析，楼面地价超过凤岗中海云麓公馆2017年创造的26646元/㎡单价纪录，就可摘得桂冠成为东莞单价地王；总价超过虎门保利时区2020年突破的66亿元天花板，即成功登顶东莞总价地王之巅。

东莞土拍楼面地价TOP10、地块总价TOP10

该地块最终花落谁家？能否摘得“东莞双料地王”桂冠？我们拭目以待！