东莞楼市08寒冬不寒 消化存量压力巨大

2.2、06年工程开工量巨大，07年集中上市供应

“05年土地供应放量，06年工程开工放量，07年商品房供应放量”是东莞过去几年房地产开发周期的最真实写照，从下表可以看出2006年房地产开工面积达1226.26万㎡，环比05年有117.18%的增幅；工程开工数量为1011宗，环比05年上升了74.61%。这都预示着07年供应压力的巨大。

2.3、深圳开发商、投资者入莞，过分估计投资需求

近年来随着东莞经济实力不断提升，一批深圳品牌开发商开始关注东莞这一片升值潜力巨大的土地。自金地地产以金地格林小城打开东莞市场之后、万科、富通、佳兆业等等开发商紧跟而上。而尤其是万科的进入，对东莞楼市产生深远影响，并出现了越来越多的外来开发商和置业者跟随这些品牌企业进入东莞。而2006年，在深圳高楼价的压力下，深圳置业者开始转移投资目标，开始关注“异地置业”，深圳购买力开始向东莞、惠州等地转移。

但东莞是一个以自住需求为主的市场，外来开发商的投资定位以及外来置业者过高地估计了东莞的投资需求，加之东莞的房产交易的程序比较繁琐，耗时长久，外来投资客在不知情的情况下的盲目投资对东莞房价起到了推波助澜的作用，因此2007年的房地产火热，离不开深圳开发商与投资者的影响。

2.4、08、09年购房计划提前落实

2007年随着楼价的不断上涨，“买涨不买跌”的市场效应凸显，自住购房者生怕房价越来越高，投资购房者则看好房子的升值潜力，纷纷把08-09年的购房计划提前落实，造成了07年的成交透支了08-09年的购房需求，更推进了房价的上涨。

2.5、股市火红，民间财富迅速膨胀，促进购房需求

2007年初沪市大盘开盘报2728.19点，12月29日以5261.56点收官，年涨幅达97％，股民财富成倍膨胀。因为股市和楼市均为资金推动行市场，当市场资金充裕的时候，市场才有红火的条件，正因为2007年的牛市壮大了购房者的资金，因此也促进了东莞的购房需求，带动了楼市的火热。

2.6、业内获利，复投楼市，衍生投资需求

2007年可谓全民皆股，全民皆楼，股市获利甚丰，而楼市同样利润丰厚。对于部分业内人士来说，乘着楼价上涨的东风，不菲的利润得之较为容易，而其获利后的投资首选还是楼市，毕竟“做生不如做熟”，因此，在众多获利复投楼市的业内人士的推动下，东莞楼市需求进一步膨胀，而这一部分更多的是属于投资，而非自住。

3、剖解：2007年透支住房需求

截至2008年9月21日，东莞市2008年共成交商品房面积为263.1万㎡，环比去年同期下降了47.71％。由于后市面临金九银十，以及考虑各开发商年末去货指标任务的各种因素，预计08年10-12月的成交量约为40万㎡/月，08年整年的商品房成交面积将为400万㎡左右。

纵观近年来东莞商品房的成交情况，其成交面积约以每年20％-25％的速度平稳上升，按此速度，07年的商品房成交面积理论上应约为455-483万㎡，而实际上，07年的商品房成交面积达572.99万㎡，环比增幅达51.03%，远远超过了东莞近年商品房成交的平均增长速度，也正因为07年成交透支了08年约100万㎡的住房需求，导致了08年的市场需求比预期的萎缩。