朋友们，"东莞大户型产品销售如何突围?"谈房论市直播开始了！房掌柜在上府茶道为你作现场直播，欢迎收看！
很感谢各位嘉宾的到来，今天的主题是“东莞大户型产品销售如何突围”？这几个月东莞房地产市场有了明显的变化，成交量与房价都不同程度地有所回升，而就在这个时候，市场也开始出现了两极分化，一方面是东莞城区中小户型逐步断档，另一方面却是大户型供应量持续上升，大面积的平层洋房、类别墅、联排别墅等产品的销售压力进一步加大，大户型楼盘该如何调整营销思路，尽快适应经济环境和市场格局的变化？接下来开发商应该为市场提供怎样的适销对路的产品，这些问题都是值得业界探讨的话题。为此，房掌柜此期“谈房论市”活动将东莞各大开发商及业内精英汇聚一堂，探讨主题就是“东莞大户型产品销售如何突围？”，集思广益地讨论大户型项目的营销解决之道，从而为东莞地产同行以及改善型购房者提供一个有影响力、高规格的互动交流平台。
今天开发商、媒体都到了，各个层面都来了，今天探讨的问题实际上是大户型的销售以及突围的问题，在座只有梁总一个人是开发商，请您谈一下大户型的销售以及目前项目销售的情况。
谢谢大家！ 我是发展商的代表，目前有几个项目在售，正如主持人介绍的，中小户型目前是处于断档的阶段，目前在售的主要是丰泰观山碧水的项目，来这里也是想听一下大家的意见，因为我们的产品主要是别墅和大户型豪宅等产品，目前的市场环境下，尤其是四、五月份成交方面有所上涨，而且幅度比较大。 是不是意味着经济回暖还是人信心的恢复，我也想请教各位。在如此长的时间内，我们一直坚持产品价值做到位，因为长时间的坚持导致质变的阶段，目前我们的产品还是比较受市场的认可。营销方面也想听一下在座专家的意见。
在座有几位代理商，先请东莞中原研究部经理车德锐发言。
今天中午吃饭的时候，拿纸构思了一下，现在跟大家分享一下。城区中等户型开始紧缺，目前有2000多套中等户型供应的缺口，反过来看大户型，城区的户型越卖越大，价格越来越高，因此销售速度会放缓，大家操盘的时候，可以明显的感觉到销售的压力逐渐的增加，这是对后市的判断。 就以城区为代表，城区有多少的大户型，我们定义的大户型是120平方米以上的户型，超大的户型是以160平方米以上为主。120平方米以上户型的库存达到了32%，在1—4月份的成交中，120平方米以上户型的比重达到了28%，低于32%，数据说明了什么，说明销售跟市场是反差的，就是说大户型的销售滞后一点，市区有5000多套大户型，在1—4月份仅仅销售了2000多套，相对于5000套而言，在接下来的大半年消化库存就已经足够了。
160平方米以上的大户型的比重还是比较高的，库存达到了18%，成交量仅仅是12%，也就是说超大户型的销售压力是比较大的。1—4月份价格上涨，成交量上升，我们细分各个户型区间的情况，尤其是大户型的价格走势，我们发现120—140平方米的价格浮动是比较大的，140平方米—160平方米是居中，160平方米以上的超大户型的价格是向下走的。 120—140平方米的销售价格是4800元/平方米—5400元/平方米； 140—160平方米的销售价格是6300元/平方米—6600元/平方米； 160平方米以上超大户型的销售价格是7000元/平方米—7500元/平方米，因此说超大户型的均价是比较大的。 城区大户型的楼盘实际上是很多，大约有20多个，量是相当惊人的，很多是以超大户型或者是豪宅为主打的，在接下来的大半年时间内如果真正的要消化5000多套的量确实是存在压力的。
大户型可以说是楼王单位，或者是纯粹大户型的豪宅，也包括情景别墅，还应该包括叠加别墅和联排别墅，如果将面再扩大的话，我们知道大户型面临的压力是非常大的。 大户型中的合拼和不合拼两种，因此导致出现两种大户型产品，之间的差别是什么？对于投资者而言，如果购买两套的话，在后期的转让和办证的时候会繁琐一点，自住的话，差异性并不是很大。 现阶段的需求是怎样的，现阶段是以改善型需求为主的，同时具备投资需求，当然也包括首次置业。目前投资需求已经开始活跃起来，因此我公司4月份的月报充分体现了这一点——大户型面对的是改善型需求，也面对投资型需求。
投资者和改善型的需求者购买大户型关注什么？第一，地段。无论是消费者还是投资者最关注的就是地段，因为意味着未来的升值潜力以及市政配套是否完善。如果没有地段怎么办，有的楼盘地段确实差一些，销售压力也更大一些，就会在产品、品牌、品质等方面进行提升，同时还存在资源和服务的问题，说到资源，对于改善型的需求而言，今年市场稳定，价格稳定，市场调整时因为价格调整导致的退房，目前已经平息了，老业主的资源是很难动的，新盘推出以及价格战的时候，都不敢动用老业主的资源，现在就可以了，希望带动潜在客户从而促进销售。 第二，教育资源。 购买改善型户型的家庭一般很在意教育资源，如果提供一些学位等资源，对于购买者会产生积极性。接下来说到营销活动，例如亲子营销活动是必不可少的。
第三，服务，物业管理和销售服务都是非常重要的。开发商尽量使自己的产品品质感更强一些，景观资源更加真实，真实感、成熟感的话就更有底气，从而更好地面对消费者，希望可以将自身的功夫做足，之后开展促销活动，目的就是让消费者和投资者尽可能反复的来看我们的楼盘，尽量地将自己的优势展示出来，不断地将面扩大，让消费者充分了解产品和服务，经过不断努力，在市场营销上优势会加强很多。说到营销方式，去年惯用的营销方式在今年也可以使用。例如针对特定的购房人员进行团购，包括公务员、教师和医生。开发商的心态是很重要的，心态要调整，应该以赚钱为主，并不是以走量为主，可以用去年用的方式，例如团购，直接打折和降价或者是送面积等变相降价的行为。
谢谢车总的发言，中原代理的产品是很广泛的，下面有请马总发言。
我认为大户型应该分成两类，一类是属于居家和经济型的，例如东城的丰泰城和联华花园城等等，面积是120—140平方米，还有一种是市场上比较多的产品，主要是以奢侈品为主的大户型，今年上半年的4、5月份的销售态势是比较好的，但是消费者购买的动机是有所区别的，包括内因和外因，去年一年累积的消费欲望在今年得到了释放，特别是大的经营态势趋稳。去年东莞打折促销满天飞，促销房和打折到处都有，但是今年上半年声音和舆论的走向，包括对客户的引导都跟去年不同，5月1日联华花园城销售的时候，跟去年有很大的不同，今年推出的100套的户型主要是以140平方米、130平方米、160平方米，我们分析销售结果的时候发现，这些客户始终在关注销售，始终在选择出手的时机，购买楼盘是综合考虑性价比，我们的大户型是园林最中心的户型，占有大社区的资源性，性能是非常好的，4500元/平方米的价格是比较接近购买点，因此内外结合，居家户型销售的是比较好的。
对于奢侈品的大宅，用客户的话来说，1.45万元/平方米—1.6万元/平方米价格是比较适合的，东莞高端客户在心理上比较认可这样的价格，因此是合适的阶段销售了合适的产品。我们自己开发的君山即将在下个月推出市场，实际上从去年10月份开始进行市场调研和对客户摸底，豪宅型大户型产品应该怎样去做推广，用怎样的营销方式让客户接受，客户会在怎样的价位快速的出手购买，最终达到销售目的。
我们进行价格测试的时候是在富山酒店，这里是富人聚集区，问富人敏感价位的时候，他们就自然的说1.5万元或者是1.6万元，开盘几个月销售的项目，包括御花苑和君临湖等成交的项目中反映，大家选择的价位基本上是吻合的。目前在售的项目，包括城区的几个高端项目，展示做得非常到位，例如森林湖、御泉山等等在展示上做得非常到位，基本上是符合东莞高端客户的特点，“眼见为实，不见兔子不撒鹰”，因此高端客户很快出手了，实际上君山也在不断完善自身的产品，希望给东莞的高端客户提供实际的产品，看得见，摸得着，也想过体验适应。东莞的豪宅内都有禁止拍照、禁止坐卧等提示，我们是否可以让客户在高端的样板房中坐一下，喝下水，在影音室看一下大片，享受一下是否是真的喜欢这样的豪宅，出来后摸一下自己的钱包，是否够资金购买这样的豪宅，就减少虚的概念，多一些真实的感觉，这就是未来做豪宅产品的一种方式。
目前，豪宅选取的营销途径和渠道的问题，今年用的手法，刚才车总说也是适合的，包括老带新等等。星河传说今年上半年的销售也是很好的，没有做太大规模的推广，例如媒体上的推广，主打是老带新。还有跟银行合作，将高端客户带过来，传播的渠道和营销渠道是不同的，让客户很快的获知楼盘的信息。今年下半年大户型销售压力，大家比拼的就是基本功，包括如何细分客户，细分渠道，大家要踏踏实实的做销售的工作，这就是我的观点。
听了两位代理公司的发言，车经理的发言具备一定的高度，马总的发言切合了一线销售的实例。我们有共同的观点，车经理认为大户型项目越来越多，库存增加，价格逐渐走低。马总的观点是，大户型项目最主要还是提高服务质量，包括产品质量。造成大户型项目销售放缓，到底有哪些原因，请各位将自己的看法谈一下。
刘主编说的放缓是怎样的概念？我想应该是相对的。
对的，销售速度是相对的。
我们认为销售还是良性的，每个月备案和销售的数量是比较良性的情况，但是在下半年大户型集中的推出会造成一定的压力。
到了下半年这种现象会更加明显，主要是哪些原因造成的？
城区和镇区的数据是不同的，镇区的价格是比较稳定的，成交量还是向上走的，但是城区数据是不同的。4月份比3月份上升4%，成交量要比3月份少一些，说明城区和镇区的表现不同，差异化就是户型走高，单价越来越高，导致购买力跟不上，因此要一分为二地来看待。
开发商在这样的情况下，对销售策略是否进行了调整？
我们一直强调产品的品质，一直都是这样坚持下来的。今年的成交是活跃的，今年价格上没有做促销，软的服务今年是看重的，包括营销环境、销售队伍、客服等，目前的情况来看是比较理性的。
销售状况还是比较好的。
我们以大的独栋别墅为主，在四、五月份的成交比2008年、2007年中还要好，这不仅仅是体现在厚街，在虎门也有这样的现象，原因是什么，我也不清楚，是股票解套还是觉得投资房地产比较实在，具体原因我也不知道，总的来说，这几个月的状况是比较好的，购买者有自住也有投资。
实际上有股票解套的原因，这几个月股市是非常好的，相对于去年的环境而言好很多，不但是解套，而且存在盈利，中国投资理财的渠道是比较窄的，除了股市就是房市，大家总是要找资金的出口，目前市场上提供高素质的产品以及合适的价格，这样的项目就是资金寻找出口的地方。
从梁总的话可以反映深层次的原因，今年的产品都是高性价比的，体现高素质，希望将品质做的更加的完善，而不说价格。开发商面对大户型、洋房产品都不降价格，这也是价格稳定的原因，因此大户型的价格是很难下来的，有的开发商卖便宜了，走量快，说明价格定位是比较好的。如果价格调整上升的话，销售就放缓。大户型主要是以改善型为主，我也同意马总的观点，就是投资性的需求，我们应该如何引导，这跟改善型有一点不同，投资者关注的是未来升值的潜力，是否有更多的利好因素，此时就应该媒体出马，例如产业调整、市政配套以及未来发展的潜力，综合的炒作或者是引导，那么某一个片区和楼盘的价值就会提升。
从大家对市场的了解来看，大面积的联排别墅、叠加别墅、洋房等产品中，哪些是不受市场接受的？
很难说哪一类产品不受欢迎，做豪宅的关键因素就是占有的资源，要看具体的项目。例如御花苑占有了自然的水和湖，产品也算是稀缺的，风险大还是小？还有的别墅占有高尔夫，做的也是高层，面积达到了200多平方米，两者很难说产品是否抗风险，很难这样评价。
马总的观点启发了我，今年大户型同质化减少了，差异化比较多，例如御花苑、荷塘月色、东方华府等等项目，大家的优势是不同的，差异化的竞争力是不同的，这就是错位的营销。
每一个产品类型中，对产品的尺度和面积要求是不同的，目前市场上的凯名轩和东方华府的优势是不同的，因此销售起来是存在差别的，不能说产品的类型是否抗风险，而是不同的产品之间哪些对于客户的真实需求，空间的把控度、面积的把控度的影响会更大一些。例如君山可以说是最小的户型，主要是150—160平方米为主，常规的做法是做一些小户型的组合，关键是如何引导客户去购买。
大户型包括独栋别墅等产品，我每个月都去跑市场，进行调查，但是我认为真正的大户型的销售是不理想的，我问的楼盘都是具有代表性的，例如水濂山有一个楼盘，上个月总共销售才有6套，无论是公司的营销、策划有问题，或者是地段有问题，水濂山的地段是很好的，为什么销售不好。
还有一个问题就是大户型的定位是怎样的，目标客户是怎样的。有人说是换房者或者是改善者，实际上东莞购房者的需求是不同的，例如东莞人有很多的钱，购买别墅产品是没有问题的，但是大家都是购买90平方米为主，如果150平方米的大户型，加上装修一下子就是一百多万元，中产阶级是购买不起的，大家都说东方华府的大户型是有钱人购买的，并不是中产阶级和白领购买的。
如果置业者在中心区购买大户型，还不如到御泉山购买一栋独栋别墅，我在那里当地主多好啊，一户有几个电梯就没有必要，我认为是浪费的，我并不是以媒体的角度来谈的，如果让我花几百万元的话，我宁可去购买别墅，去当地主。
这种看法稍微有一点偏激，我做项目之前进行客户调查，东莞本地的富豪实际上不缺少别墅，真正购买别墅的人都不缺少房屋，为什么再次购买或者是反复购买，他们购买物业的出发点是有区别的，例如购买别墅的人，主要是对资源的占有，人就是这样的，当有足够能力时，就会对更多的资源产生占有欲望。东莞的富豪从小住的就是村屋或者是老的别墅，以前的居住户型就是别墅形态，跟现在的别墅相比是过时的，因此现在就出现了空中园林别墅，这就说明别墅的形态跟过去的别墅是不同的。用客户的话来说，住在别墅里面，夏天蚊虫叮咬都存在的，但是住在高层中是不存在这样的情况，他们是想更换居住的环境。
我的观点并不是偏激，我这段时间不断进行市场调查，购买大户型的比例并不是很高的，尤其是改善型的不明显。如果自己有了住房，再去更换大面积，这样的消费者是不多的。有的大户型地段很好，资源也很好，但是销售不好，这跟公司的销售是有关的。
这跟竞争有关的，一个片区别人的楼盘强过你，就要等别人卖完了以后再销售。
我可以放着，等以后再卖。
可以考虑封盘。
例如体育路的楼盘也封盘了一段时间，现在再拿出来销售。不管是媒体还是代理商、发展商，大家都在关注竞争对手，你们应该去了解该现象，如果真的要换房的人，从原来的几十平方米换成一百多平方米，也就是四、五个人居住，完全是可以满足的。如果再大户型的，就是投资者为主。
今天早晨去帝景湾的时候，很多的客户说购买帝景湾有面子，这也是一个原因。
以前有一个骏马山庄，那是没落的贵族，实际上就是身份的象征，例如凯名轩，光是物业费，白领就无法承担。
凯名轩的销售是存在困难的，我们就不谈它了。
我没有打击它的目的，楼盘的定位是很重要的，首先针对的群体是谁，如果群体都定位不清楚，怎么促销和销售，为什么有很多大户型封盘就是这个原因。石龙有一个超大户型，360度的花园，现在也没有销售几套，我都去调查了解过，大家是有目共睹的，因此大户型要定好位，2007年推出了“90/70”的政策，大家都认为小户型是不错的，将两个小户型变成一个大户型，但是，当时很多的开发商就做超大的户型，定位并不清楚，他认为肯定有市场，但是没有了解过市场的需求，需求的比例有多高。
东城东的开发商开发了很多的大户型，认为附近有很多的富豪，但是楼盘缺少了品质和价值，因此销售的时候，只能看好的楼盘销售的差不多，才开始销售。
这说明地段好并不证明销售得很好。
这要看竞争力。
跟竞争力是有关的，目前来说，东莞的开发商这几年跟前几年有很大的不同，所谓的营销是什么，我个人的观点认为就是营和销。早些年做的产品都是感性的认识，例如身边的朋友是怎样的，就做出对应的产品。这两年有非常大的改进，尤其是广州、深圳的品牌开发商的进驻，包括信息的介入，很多的开发商做产品的时候很注重前期的策划，一个楼盘做的时候，户型多大，产品是怎样的，有多少的配套都逐渐的加强，这是东莞房地产进步的特点，结果就是有的楼盘卖的很好，有的楼盘就不行，这就说明产品上存在“硬伤”。
2007年有的开发商盲目地跟风开发大户型。
钟宏连没有作为媒体提问，但是作为行业内人士提出了不同的观点。开发商在前期的市场定位和开发策略方面会做哪些考虑，梁总是最有发言权的。
钟宏连非常关注大户型市场，说到底还是关心产品的定位跟市场的需求是否匹配，我对钟宏连的观点很赞同。经过了2007、2008市场的动荡，就我们而言，我们是比较关注产品前期的定位，实际上去年开始的时候，我们重新投入了不少于3000万元的设计费，包括已经规划报建的项目重新来做，实际上就是印证了钟宏连的观点，产品定位很重要。从拿地开始，确实存在老板主观的印象，想在这里开发怎么样的产品，这是非常重要的，实际上老板拿地的时候，已经开始描绘未来的产品。现在要做的工作是验证想法是否可行，或者是如何做得更好，例如平面规划、户型设计等细节问题，如何做的更加的到位，有很多的思想会通过后期的营销工作加以强调。现在开发商比以前更加的成熟，更加注重前期的调研，市场是需要研究的，现在会花更多的时间研究市场和服务我们的客户，因为很多的需求是从客户那里来的。我们会跟客户沟通，获得更多的市场信息，更好的服务客户。
在目前的市场情况下，服务好，产品质量好就更加的重要。
开发商也是从开发的前期就介入了开发的整个过程，对于产品定位而言，代理商也是有发言权的。
大的开发商会组织调研公司进行数据的调查分析，例如片区的调查，销售的节点的了解，产品上市后面临的竞争环境是怎样的。从开发商拿地到销售有很多的变化，例如销售的时候，户型不一定适合市场，因此在开发节奏和产品定位上要找到平衡点，还要前瞻性地研究该区域的特点。区域市场和户型是怎样的，以什么为主，这对我们的启发是很大的。很多的开发商都在调研开发的项目，到底以怎样的户型为主。销售的时候，如果认为开发的方案跟市场是符合就开心了，或者是可以填补市场的空白，那么楼盘上市的时候就会成功。
我说一些细节的内容，开发商做产品的时候，我举一个简单的例子，例如君山的设计。惯例的方法是客户调研，这两年跟社区沟通的时候，增加了一个详细的工作。别墅产品设计的初期，就会跟踪别墅产品的生活习性，例如进门后的习惯，例如放下包，需要的是多大的门厅等等，这些细节都需要开发商重视，并不是单纯考虑多大面积，做几房的问题。现在考虑的是每个房间的属性，包括过道等等细节，就是要考虑客户的生活习性，现在营销的群体普遍存在年轻化，这批人包括我在内，没有住过别墅，没有感受过别墅客户居住别墅时对自己家的要求是怎样的，想要怎样的户型。我们做君山的时候，会到一些别墅项目区住，或者是跟住别墅的客户进行贴身的跟踪，了解他们一天的生活习性，包括家人的生活习惯等等要求，从而将这些信息反馈回来，只有将产品的细节踏踏实实地做出来，做出来的产品才会让客户感觉这是我想要的，这是我们后期需要做的工作。
为什么东莞有这么多的大户型，这是由流动的人口结构决定的。东莞有钱人是比较多的，开发商为什么要做大户型，觉得好卖一些，这就是因为开发商周边有很多有钱人，最重要的就是利润导向型，做大户型利润更大。未来的市场应该是以新莞人，中间层级或者是第三产业的人为主，未来中间层级的比重上升，现在开发的是大户型，未来因为经济和人口不断的调整，未来东莞的开发商不会开发众多的大户型，应该集中开发市场主流产品，例如中等户型或者是中大户型，不会以太大的户型为主。现在的大户型如果想突围的话，应该将信息传递给投资客或者消费者，现在的大户型在未来而言是稀缺的，价值是突显的，现在虽然是有压力的，但是未来的情况是不同的。虽然现在多，但是未来这种产品是稀缺的。
车经理说到了下半年大户型是比较多的，主要是开发商考虑了豪宅利润是高于小户型或者是越豪越好赚钱，你们是否出于这样的考虑。
不一定的，项目和地块比较适合做什么样的产品就做怎样的户型。丰泰观山碧水的自然资源是优越的，而且地理环境和交通是便利的，这种便利是以私家车为基础的，不在闹市区，公共交通不方便。在这种情况下，不可能做普通的住宅，更多的是考虑地块的属性。无论做怎样的产品，都有竞争对手，不管产品是供过于求还是供小于求，我们希望自己的产品好卖。
目前市场上出现了大户型项目比较多的情况，今后开发商是否会考虑开发中户型？
这就要看拿地的情况，资源很好的土地不多，而且独栋别墅也是受限制的，如果是其他的项目，我们也会考虑的。现在在东城东做的就是普通的住宅，观山碧水做的是独栋别墅，虎门做的是联排别墅和洋房。
这是概念性的错误，我不认为做小户型就是便宜的。小户型一样可以做成豪宅的价格。例如去年开发的楼盘，周围楼盘的价格才6000元/平方米，但是我们的拿地价格就6000元/平方米，开盘卖的是1.3万元/平方米，这跟地块的属性是有关的，属性支撑我们做怎样的产品。市场永远不会出现单独的户型产品，应该是多种多样的产品，应该在产品上下功夫，才可以在竞争中脱颖而出。去年在东城区价格战是比较激烈的，包括新世纪星城、高尔夫等等，但是一年下来，每一家的销售还是理想的，基本上达到了预定的目标，因此产品是第一位的，没有竞争也没有热点，因此竞争应该是良性的。
去年东城东卖得不错，成为东莞置业的热点。
没有卖不出去的房屋，只有卖不出去的价格，每一块地做的项目是不同的，有的时候以现金流为主，就以促销为主，有的时候希望追求合理的利润，就可以适当的放缓销售，从而获得更高的利润。
现在很多的开发商之前是走量，目前储备的土地是比较少的，看来东莞楼市未来的空间是比较大的，价格就会慢慢的走高。有的镇区已经开始拿地了，2009年是开发商不断地考察、研究，明年会出现土地放量的情况，今年还是蓄势和调研。
未来的走势是怎样的？是否会考虑拿地？
目前还没有这么快，主要看区域的地块属性、周围消费的定位，目前要看区域的价值和潜力。
网上有很多的网友关注今天的沙龙，请现场的几位嘉宾回答一下网友提出的几个问题。
城区的区域，例如南城、东城等区域的大户型而言，车总看好哪个区域？
从目前的格局来看，主要集中在三个区域，一个是城中山、城市豪宅，还有就是中央生态区。三个区域遍布了大户型和洋房，三个板块那个更加的看好，说到潜力有大有小。城中心板块体现了成熟的价值，有待挖掘的区域，例如生态区域和中心区的价值还没有被充分的挖掘出来，因此从这个角度来看，中心区和生态区未来的升值潜力和空间会更大一些。目前来讲，东城东板块的价值已经被充分的挖掘，价值也是比较高的。
我在城区看到一个广告牌，好像是什么花样年的什么山？花样年与花样年华有什么关系吗？那个房子什么价格？
先明确花样年华和花样年的关系，两者是没有任何的关系，关于东莞豪宅分布的时候，城市的资源和山水资源可以分为几大片区，笼统分为东城和南城，那个区域更适合豪宅区的发展，南城是以外来东莞者为主，大家扎根东莞，具备一定的经济实力，我不太愿意叫做新莞人，我认为新一代的富豪会选择南城，因为这里有高规格的规划，产品质素是偏高的。东莞本土的富豪和本土的高层次的消费者首选东城，主要是区域情节或者是本土化。
君山是一块风水宝地，因为跟万科城市高尔夫是一块地，其次也是目前为止在东城区域君山附近、联华的星河传说等楼盘打造形成的不同于南城的片区，不需要太多的社区配套，因为享有的市政配套是很成熟的，区域是属于豪宅属性的地块。该地块还有一个很好的特点，就是稀缺的资源，例如高尔夫。君山的项目中不但是有独栋联排别墅，还有就是大平面和高层以及空中复式别墅，这是完全享有高尔夫景观的。景观本身就是稀缺的，这一点说明我们是共同享有资源的，不过资源更加直接一点，这块地跟高尔夫是直接相连，也是非常适合做豪宅性产品的。
在座的专家，现在市场上比较好的大户型有哪些？无论别墅也好，其他的洋房也好，都可以谈一下。
目前从产品来说，例如万科虹溪诺雅，可以说是高层的代表，就联排别墅而言，在城区范围内森林湖和御花苑等拥有绝版资源的豪宅做得不错，荷塘月色占据了东城中心很好的位置，占据了城市的资源，质素是非常高的。
东莞目前已经没有中小户型可卖了，这种情况是否属实？
普通住宅中也有，投资型的公寓也有中小户型的。
总体是减少的。
普通住房以及洋房中都有中小户型，但是中心区域是越来越少，基本上都分布在城区的周边。小户型公寓也有比较大的存量，但是分化是比较严重的，有的价格高，有的价格低，有的利润高，有的利润低。
实际上也是不多的。
是存在的。
希望消费者等一下，9月份我们的二期就会推出小户型项目。
下半年小户型会适当的推出，因为2007、2008年有所萎缩。今年下半年南城新增的小户型是不多的，比如天诚康桥二期。
目前中小户型不多，跟往年相比是比较少的。
短期内小户型投资的需求会出现小高潮，因为目前投资的积极性和需求是不存在的，如果有新的项目推出后，价值不错的话，会引发高潮的。
大户型的现状跟东莞整体的经济面是吻合的，上一轮的经济浪潮中激活了大户型，这是紧密相连的。上一轮的经济浪潮中形成了大户型的积压，到了今天产生大户型是很自然的。中小户型是以刚性需求为主，大户型是以改善为主，有的购买二、三套，还有就是投资性的需求，改善性和投资性的需求是比较冲动的。中小户型是必须购买的，衣、食、住、行，生、老、病、死是每个人都避免不了的，因此住房需求是必须的，只要中小户型的价格适合，这跟中小户型的消费力是有关的。投资性的需求和改善性的需求跟经济是有关的，如果经济不好的话，改善和投资的需求是受抑制的，如果房价下降的话，存量资产也是贬值的，在价格关系和供需结构来看，一个是价格和价值的市场，还有就是供需的市场结构，因此我们对大户型不能抱有过高的需求，我们应该要思考的是，通过价格和供需结构，如何让消费者更加的理性，从严重的失衡到局部失衡。例如100平方米的房屋，大概是50万元，这是刚性需求，也是大家可以接受的。
如果说150平方米的户型是属于改善型的住房，如果还想卖6000元/平方米或者是7000元/平方米，意味着客户群体已经处于金字塔的顶部，价格上涨后，客户群体会向相反的方向走，价格上涨的过程中，例如上涨10%，客户就会减少20%，从价格的角度来说，激活改善型的需求，主要要看购买欲望还有购买群体的数量，因此价格很关键，这跟总价有关。
营销要精准，从开发商的层面来看，例如政府将相应的税费降低，例如二手市场的交易税下降，对于投资会产生刺激，开发商的成本也要下降，如果从2%下降到1%，将1%反馈给购房者的话，消费者就会得到实惠。如果营销的费用降低了，推广时就从广泛的推广变为精准的推广，消费者就会得到精准和实惠。这一定程度上就改善和缓解了供需结构严重失衡的现状，就会使开发商抓到机遇。大户型是一个问题，产生和发展的路径跟上一轮的经济浪潮是有关的，今天反馈的现状也是必然的。
黄总发言很专业，下面有请南都记者李照东发言。
户型跟经济有关，大户型可以说是豪宅，购买者属于高端消费者，这跟经济持续的释放是有关的，消费者购买是处于阶段性的，并不是说富豪今天购买了大户型，今后还可以持续地购买。这种购买称之为释放，并不是持续性的，而是周期性的，至于如何突围，并没有更好的变化，我认为价格上要做一点文章。
以专业的眼光看项目和楼盘的素质，可以马上分辨，但是消费者了解项目是需要过程的。开发商很多项目是不错，但是定价都比较高，很难吸引消费者，因此我认为这需要一个过程，例如凯旋城一开始也是卖3000元/平方米，到了豪宅阶段就很自然地形成购买力。他们的广告词是“看懂身价所在”。如果第一期就打出高价格，就不一定吸引消费者。这是一个逐渐的过程，而不是一下子展开。
丰泰城这个项目，一期卖完了，二期什么时候推出？价格是怎样的？
丰泰城在下半年第三季度推出二期，价格还没有定，户型是以小三房为主，而且是升级产品。
刚提到中小户型太少了，中小户型马上就推出了。
价格还没有定，应该会比较实在的。
想购买中小户型的消费者就可以期待。由于时间关系，今天的活动到这里就要结束了，网上有很多网友提问，大家回去后可以上网给予回答，如果没有时间，也可以请公司的同事给予回答。感谢各位抽出宝贵的时间来参加房掌柜的“谈房论市”活动，希望这次沙龙活动碰撞出来的一些观点，能对各位有所启发，并推动大户型项目的营销创新。今天的网络直播由上府茶道提供场地和现场服务支持，欢迎各位下次再次光临房掌柜“谈房论市”沙龙活动，谢谢大家！
本次房掌柜在上府茶道为你作的“东莞大户型产品销售如何突围?”沙龙活动的网络视频直播到此就结束了！感谢大家的收看与支持，再次感谢上府茶道的鼎力支持！祝大家愉快、幸福！
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