大家下午好，很高兴今天下午参加由广州日报特刊新闻部主办的本年度二手房的沙龙活动，网络现场直播是由房掌柜（东莞）站直播，首先我介绍到会的嘉宾：
东莞力天地产经理雷阳先生
镇区领军地产中介商樟木头丰信地产经理罗健先生、叶艳霞小姐用户
合富置业高级营业经理刘宗伟
满堂红地产东分公司总经理曹国超先生
金信联行总经理罗凤女士
未来地产总经理游照明先生
世安居不动产总经理夏玉飞先生
E屋不动产副总经理惠亮先生
越来越好地产总经理阮棉新先生
广州日报珠三角新闻中心副主任东莞站站长李桂文先生
广州日报东莞站副站长陈明先生
东莞房地产中介协会秘书长郑浩辉先生
广州仲裁委员会东莞分会会长李非淆先生
下面有请广州日报东莞站站长陈明先生致辞。
我是去年冬天才调到东莞负责东莞广州日报新闻的内容，今天下午本来李主任兼站长要来的，但是政府部门有一个保密协议的会议将他叫了过去，我就代表广州日报东莞站跟大家进行交流，今天是圆桌会议，因此就不分主次，大家借助这个平台，就东莞今年二手房市场和其他的话题，大家畅所欲言，也是增进广州日报和房掌柜以及协会、从业人员以及消费者感兴趣的话题都谈出来，大家进行很好的沟通，对于做新闻的而言我们就是搭肩一个平台，将读者感兴趣的话题传递出来，今天下午通过房掌柜将会议信息传递给各位网友，我们今后会定期或者是不定期的举行，我代表广州日报东莞新闻感谢在座各位嘉宾的到来，谢谢大家！
谢谢陈站长，我就不用介绍了，大家都认识我的，钟宏连，今天主要讨论几个话题，每次跟罗总聊天的时候，目前的市场出现了回暖的趋势，大家都认为最近的业务比较繁忙，我们在这里举办沙龙的目的就是希望跟大家一起为后市（下半年）进行预测，广州日报东莞新闻举办本期沙龙，就算是在目前低迷的状态下，没有广告的状态下，广州日报一如既往的对二手房进行扶持，对行业违规的状况进行关注，也希望在座的各位一如既往的支持广州日报东莞新闻，谢谢大家。 一手房从2007开始持续低迷，到目前为止已经差不多两年了，国家出台了相关的政策，使刚性需求在一年内得到了恢复，几个月内无论是二手房还是一手房成交都是很好的，是否是假象，我们就此现象跟大家共同的探讨。 下面有请中介协会的郑会长发言。
沙龙的主题是非常好的，最近各方面的信息已经反馈和证明了市场正在回暖，由权威媒体广州日报举办此次活动，对于行业来说是有非常大的帮助，先预祝此次活动能够完美的成功。
政策出台后，二手楼市不断的回暖，是否是表面的现象，目前的二手房的现象是怎样的，各个地产公司的经营状况是怎样的，需要在座的各位共同的探讨，我们就讨论目前二手房市场的现状，最后我们对市场进行预测。
今年出现的小阳春，我认为有两个因素造成的。
一、刚性需求经过一年沉淀和积累，今年出现了小的爆发。
二、中国不是没有消费力，缺的是消费信心。中国和世界各国出台了一系列救市的政策和策略，也提振了消费者的信心。经过了2008年的调整，很多的楼价不断的归位，以上因素促成了今年小暖春重要的因素。
对于未来，市场部一定会非常的活跃，恢复到以前的水平，我认为如果这样的估计就会太乐观，我对今后市场的感觉，我认为要比2008年要好，尤其是二手房。但是也需要谨慎的，因为从世界金融海啸的发展和恢复的规律来看，不可能短期内恢复，应该会有一定的调整，地产出现了快速的反弹，中央也是不愿意看到的，未来的楼市尤其是六、七、八月份是很慎重的，也许年底会好一点，明年也许会比过去还要难过一点。
我相信做地产的同行都会探讨此次的话题，2009年的经营状况都有所改变了，尤其是3月份开始，最近出现的好的势头是否可以持续下去，我抱着乐观的看法，中国是比较不同于外面世界的经济体，对于中介公司而言，我相信经过2007、2008年比较特殊的年份，大家都会务实和理性的看待今后的发展。
刚性需求是会有的，每个公司的经营状况、发展方针也会有所不同，中国人不买商品房、不买二手房这样的情况也不会多，尤其是这几个月一手的交易量增长的比较厉害，我对2009年下半年和未来的市场是比较乐观的，希望大家共同进行讨论。
从中介的成交量来看，从微观的层面可以感受到市场的回暖。现在主要的买家还是侧重于自住型，投资型还没有达到2007年疯狂的地步，市场还是比较理智的，因此目前的房价并没有因为成交量的上升出现大幅度的涨价，从交易量来看，2009年会好过2008年，日子也会更好过，最大的感受是已经度过了2008年的冬天，2009年是一天比一天好，不会一天比一天差，无论是从中介的角度来看，还是从消费者的角度来看，我们都要对房地产市场产生信心，为什么要产生信心，体现在哪些方面，就要写一篇论文进行分析，并不是经营者可以感受得到的，我们是最贴近消费者的，从感觉上讲，客户的看房量增加，下订、签约的速度是远远好过去年的。大家一定要有信心，今年的日子一定比去年好，我的发言完了，谢谢。
感谢广州日报和房掌柜提供这样的平台，让我们共同的面对面的进行交流，我是这样看待东莞市场的，从2007年的高涨、2008年的回落，2009年的平稳，前景还是比较乐观的，毕竟去年经历了金融风暴后，合富辉煌在全国各地区，例如广州、深圳、北京、东莞等地，2009年出现了大面积的飘红，可以说是房地产复苏的现象。
合富置业跟万科是挂钩的关系，我们是万科的代理，我们跟万科进行了沟通，万科现在对东莞房地产市场是很有信心的，我们并不是人云亦云，我们有自己的看法，在大的态势下，我对东莞的房地产市场也是有信心的。
首先感谢广州日报和房掌柜提供这样的平台让我们共同的交流。我首先说一下个人的看法，2009年我认为是谨慎乐观的，一定是好过2008年的，2009年上半年出现的小阳春，主要来自于自住型的需求，我认为接下来会有所回落，但是对下半年的情况来看，还是持相对乐观的态度，目前又出现的问题是，东莞一手房的库存量还是比较大的。 开发商还是要消耗库存量，对于二手房而言是一种冲击，市区的库存量还不是很大的。量会微服的下调，这也是中央调控的目标，有量但是价格不要上升的太快。
首先，感谢广州日报和房掌柜组织本次活动，让我这个行业的晚辈来学习，我从业的时间不是太久，因此今天是来学习的，我谈一下个人的观点。 我们一起走过2007年的高涨，2008年的低落以及2009年上半年的小阳春。市场我个人认为走向逐步成熟的阶段，现在的消费者都是趋于理性化的消费，目前的楼价也是稳步的上升和上涨，并不是2007年一夜之间就上涨一、二千元，现在的情况是每个月上涨一、二百元，说明市场是成熟和乐观的。 我对市场的看法是，保持谨慎乐观的看法，从2009年的市场走向来看，起伏也有低落，出现了微小的波动。我个人的看法是，2009年下半年市场是比较乐观的，以上是我个人的观点，谢谢大家。
请雷总谈一下自己的看法。
首先，感谢广州日报和房掌柜提供这样的平台，我从2005年从深圳到东莞做房地产，到今天才找到创业的机会，来的时候，很多的二手房还是低于原价卖，购买者也是很少的，2007年的高涨，2008年的回落，2009年的平稳。
目前的房价相对平稳，很多的购买者也是比较理性的。从同行成交的数据可以反映，自住的买家占的比例是比较多的，投资的买家比较少，二次置业也是比较多的，这跟东莞的消费力是有千丝万缕的联系。
我一直在一线从事操作，我个人感觉2009年是平稳上涨，2010年取决于大的经济环境，东莞不是以商业为主，而是以制造业为主，因此还是要看大的经济环境，2009—2010年我认为在各位成功者、各位企业家的面前，我是在学习中成长，谨慎的跟大家共同经营好房地产市场，谢谢大家。
大家谈的是城区的二手房市场，下面有请樟木头的叶小姐谈一下自己的观点。
我在樟木头从事二手房已经多年了，樟木头的市场来讲，跟广州和深圳是不同的，樟木头的楼价是低于一手房的价格。2009年樟木头即使上涨也不会上涨到一手的价格，这么多年都没有出现过。 2007年虽然是高峰期，楼价也无法上涨到一手的价格，因为樟木头的库存量是比较大的，目前是以自住型为主，半年的交易量来看效果还是可以的，今年下半年自住市场还更好，因为维修基金和物业税会出台，因此2009年是比较平稳的。 如果出现利好的消息，购买者就涌现出来，如果没有利好的消息就是风平浪静，6月10日维修基金开始执行，之前交易是活跃的，现在交易就很平静，这就是我个人的看法，谢谢大家。
第一轮大家都谈到了市场的回暖，从2007年下半年到2008年针对二手房出台了很多的政策，例如营业税从5年调整到2年，贷款7折利率，目前的消费心理是否产生了变化，还是观望吗，请大家发表看法。
国家利率出现了减免，银行信贷利率的优惠都是利好消息，会促使消费者入市。
东莞市政府又出台了优惠政策，就是过户和办证的时间缩短，接下来还会开通网上交易的政策，这些政策都会让二手交易的流程大大的缩短，交易的风险会大大的降低，交易的成本也会下降的，对于消费者而言，会促使市场活跃，这些都是利好的消息。
嘉宾也到了谈住房维修基金，我认为很早之前就有这样的看法，住房维修基金我们还没有感受到效果。预计今年不会很快推出物业税，明年会推出，物业税可能会抑制购房消费，政府是否会出台这方面的政策，我们也要拭目以待。
现在全世界都在“印钞票”，尤其是美国印钞票非常多，因此下半年会出现通货膨胀，这对于房地产而言也是一种利好的消息。
大家对罗总的观点如果有不同的意见，都可以进行PK，大家放松一下，边谈边吃水果。
谈论房价和经济从2007年到现在已经是热门的话题，谈来谈去还是矛盾的问题，一方面要刺激经济，一方面担心，国家的政策就是一手软一手硬，一方面通过降低优惠利率以及税收方面的优惠刺激经济，希望促进房地产业健康发展，一方面又担心房价快速上涨，因此又将物业税提上议事日程，我认为物业税最终的实施是复杂的问题，因为在物业税实施之前，我们购买的房屋是如何交税的，实施后购买的房屋是如何交税的，这些都必须解读清楚，因此要有实施细则，不可能在物业税推出之前购买的房屋要承担很高的成本，如果这样的话，大家会有很大的意见。
虽然有学者提出中国是以不动产的形式积累财富，使得大批的资金和财富沉淀在房地产业，这不是好的现状，如果要改变这样的现状，并不是一日之功，因为这是中国特有的现象，也不是中介可以关心得了的，我们要关心成交量上升，消费者也要有信心。因为从过去的一、二十年的经验来看，房价是持续、稳定的上升。
购房还是老百姓资产保值增值的一种途径，中国的政策如何走，我是没有发言权的，中国政策走的趋势，我个人认为一方面想刺激经济的发展，另一方面又担心通货膨胀，就像罗总看的非常精准，有新的政策出台后，担心房价上涨，又要出台政策打压房价，从东莞城区来看，我的感觉是二手房的日子越来越好过，以前的银行跟中介的合作是比较僵硬的，因为银行是喜欢搞批发，主要是跟一手发展商联系，二手中介是弱者，我记得3—5年前来东莞的时候，现在的银行不理我们，再过几年，银行就会大规模的跟中介合作，从目前的趋势来看，有这样的现象，银行似乎已经在体制上放开了，这是否是一种迹象，银行是国家的强势部门，现在放开姿态，能够跟中介采取合作的方式，这说明国家的金融系统对房地产中介是比较重视的，因此我们就更有信心，尤其是城区中心一手房的消费量是不大的，2008年一手房稍微好了以后，感觉跟二手房是水火不容的，但是今年没有这样的情况，今年高端客户被吸纳到一手房比较多，差一点的地段建的都是豪宅和别墅，但是城区一手房的库存量对二手中介的冲击不是很大，因此，我判断，目前的消费者如果要购买城区的房屋还是锁定在二手房，二手房的放盘量是不够的，真正愿意以便宜的价格出来放盘的并不是特别的多，最近的成交感觉只要拿出来卖，价格合适，消化是非常快的。
消费者不要指望二手房出现大规模的降价，这种幻想已经持续了一、二年，我们可以看到，经过二年的期望，还没有感觉到二手房会出现大规模的降价，反而是持续平稳的回调，目前我认为已经达到比较理性的价位，有的二手房价格已经达到了2006年的价格，有的甚至达到了2006年初的价格，已经是很便宜了。
2008年有很多的数据，我们通过网络和报纸了解到很多方面的数据，消费者是否购买房屋，是否有能力购买房屋，要由东莞的消费者工作是否稳定，经济市场是否回暖，是否使大家有信心入市来决定。
2008年东莞是以住家为主，未来趋势还是以住家为主，这就是我自己的定位。看这帮人主要是衡量以上两个指标，我认为信心会越来越好，逐渐的恢复，政策是很难预计的，这段时间做了客户回访，大家认为现在比2008年更有信心。
现在大家对预期和后市都是看好的，目前一手房推出的都是以大户型为主，小户型销售的差不多，在一手房小户型（70平方米）青黄不接的时候，小业主究竟是拿出房屋来卖还是继续雪藏，在预期都看好的情况下，我们怎样去突出二手房的地位，二手房的地位如何突出，一手房越来越少，土地也是有限的，如何让消费者感觉购买二手房是值得的，请大家发表自己的看法。
随着城市化的建设不断的扩大，土地越来越少，二手房的地位不断的突显。例如广州市的城区全部以二手房为主，可以说二手房占了60%的份额，广州市中央地段还是有一手开发，但是可供开发的地段是非常少的。
万科在荔湾区开发了一个楼盘，楼盘占地面积是非常小的，因为没有土地可供开发了。香港是二手市场的代表，目前二手市场大行其道。东莞原来以一手为主，现在开始转为二手为主，这就是我的看法。
刘经理说现在开发以二手为主，以东莞二手房的状况来看，所占的比例是多少？
一手房的数据是公开的，但是二手房的交易量是很难讲的，整个城区一个月能销量多少没有统计过。
我曾经搜集过东城和南城二手交易量，大概是二、三百套。我相信大家是抱着乐观的态度来看待市场，之后会更加的理性，我认为对于二手房地产市场的空间是比较大的，东莞城区是多变的，每个月交易量是1000套还是800套并不是很重要的，关键是内部的运作是怎样的。
2008年大家练兵主要是为了过冬，现在练兵是为了今后的发展，二手中介无论是服务体系以及人员的流动性都是二手中介比较头痛的事情，并不是说从其他的公司挖了人过来，业绩就可以成长，因此人员的培养是长期的，因此行业内的规范和约定做好了，还是可以使行业更加的健康，给消费者提供更好的品牌，二手中介的交易量今后会大幅度的上升。
目前，东部板块的成交量是很大的，如何让消费者认为中介公司今后的发展会越来越好，我认为服务因素是非常重要的，决定了我们的长期发展。
我个人的观点是认同曹总的观点，公司的品牌是非常重要的。如何体现二手房的地位，一个城市的土地是有限的，一个城市只有一个中心点，一手卖了以后就是二手的市场。因此二手的价值就会慢慢的体现出来。例如南城片区，一手可以卖的并不是太多了，虽然说东莞有很多的存量，但是这个存量是包括镇区的，就南城而言一手的存量并不是太多的。目前70—100平方米的房屋在南城已经卖断货了，既然一手卖断了，如果在城区置业的话，就只能选择二手了，因此二手的地位就突显出来。
从我选择的从业方向来看，有很好的一手平台可以发展，但是我还是选择了二手房市场，正如各位嘉宾所言，土地会开发完的，最终的交易量都会体现在二手房，如何体现二手房市场，政府要完善市政配套设施，促进交易量的活跃。
二手品牌以及服务要完善，正如曹总说的，自己的服务是否会被消费者认同，不要让消费者对我们失去信心，因此二手房的服务是非常重要的，也是今后发展的方向。
城区中心的房价是很坚挺的，租金会有所下降，租金的回报率甚至下降到很低的水平，但是房价没有下降，对于消费者和投资者而言，就不要选择价格比较低楼龄长的房屋，应该选择五、六年的房屋。
前一阶段有人问我是否可以购买房屋了，我就说房价下跌了，还要再等几个月。现在我跟朋友说可以购买了，他说现在房价已经上涨了很多，说明他还在观望。去年年底快速出手购买到物价的话，今年上半年就会油价格上的反弹，只要是合适的时机和地段，购买房屋后增值的情况清晰的体现出来。
房屋已经下跌到2006年下半年的水平，已经是很便宜了，房屋已经放了很久，但是没有出手这就是资金的问题，或者是消费者投资的心态的问题，如果中介资金充裕的话，我们也可以购买一些，但是因为我们资金有限无法购买，我们应该以身作则。
中心城区喷发性的供应是在2008年，后来2008年中心城区的小户型没有呈现好的上升，而是出现了下跌，如果消费者投资的时候，可以选择130、140—170平方米的户型，我认为是可以考虑的。
现在出现了一种趋势，信贷放松后，很多的资金名义上是投到了制造业，但是很多的企业将资金购买了别墅，因此别墅成交量有所上升，毕竟别墅的供应量是有限的，最明显的还是体现在一手的联排别墅，二手的趋势还不明显，至少目前没有出现投资客要看别墅的情况。
面对目前的现状，大家都是一致看好，在看好的同时，大家也经历了大起大落，从原来开了很多的分行，到现在收缩成本，减少分铺的数量，从以前的扩张到现在的缩减，可以说是平稳回落。
既然大家都看好房地产市场，今后是否会快速的扩张。形势迷离的状态下，房地产企业应该如何面对。政策面对市场的影响是二至三年，二手房市场的规章制度应该如何完善，从而避免“创辉门”等事件的发生。作为中介协会对地产行业有哪些看法，请仲裁委李会长发言。
非常荣幸有机会在这里跟大家进行交流，昨天开了一手房的讨论，今天就又来开二手房的讨论。
二手房有很多的话题，我也是看好二手房的，因为出自于安居乐业的原因，一个国家只要不发生战争，房地产市场是看好的。
从仲裁委曾经审理的案件来看，一些品牌好的中介公司的合同都是规范的，目前最大的问题就是中介费是否应该收，收的比例是多少。
收费的标准是经过物价部门决定的，为什么会出现中介公司告消费者不给中介费，目前来说二手房的服务点数和佣金是否成正比，日常工作中也是存在漏洞的，为什么中介公司有的收高一点，有的收低一点。中介公司对不同的当事人，买房和卖房为什么有不同的看法。
总的来说，二手房的买卖佣金是按照成交额的3%或者是1.5%收取的，关键看中介人员的服务素质，因为消费者第一时间接触的就是中介人员，因此服务是非常重要的。
中介公司的实力也是非常重要的，一般小的公司都可以从事租赁行业，但是二手房的买卖涉及到保证金的问题，尤其是比较大的交易，例如上百万的款项，一般的中介公司是无法做到的，因为消费者不一定会相信。二手中介未来的趋势是以大公司垄断为代表，这就是实力的代表。
二手交易合同判断的依据就是是否公正合理，仲裁委还是支持中介公司在公平合理角度下付出的劳动，我们知道中介公司是不容易的，中介公司主要是以跑楼为主，如果不注意就会被飞单，至于如何操作，如何避免合同风险，大家都遇到了哪些问题，请大家提出来，我再发表自己的意见。
从2007年下半年11月份开始收缩，到现在趋于稳定，后市大家都看好，今后是否会继续的扩张。
每家公司对今后的战略和定位是不同的，满堂红会加快发展的步伐，我们会科学、务实的看待这件事情，东莞的房地产市场空间是很大的，我们会不断的提升服务的质量。
满堂红前线经纪人中本科毕业的不超过10%，满堂红大概有120个经纪人，整个文化的底蕴都是比较低的，素质也是比较低的，这是行业碰到的问题。我现在就想，如何吸引素质比较高的人加入进来，东莞2008年关了很多的工厂，也不缺乏管理工厂的管理者，如何吸引他们到二手中介来工作。
二手中介行业的综合素质是比较低的，后续的管理就要相当到位。我的进步、追踪都要到位，因为我们是直接的服务消费者的，行业素质比较低的情况下，很多的内容是不健康的发展，如何引进高素质的人才进入二手中介，从而使公司发展的更好，对于行业而言也是好的事情。
在座的各位都经历了2007年的迷茫，东莞的房地产市场还是比较大的，这几年的情况来说，我们还是会不断的发展，但是发展的态势是务实，目前开一个店很容易，但是管理好是不容易的，因此我们发展一家就管理好一家。
二手中介的定位取决于三个方面，城市成熟发展的角度，发达国家的经验告诉我们，发展的成熟，越来越规范的话就是二手房地产市场，二、当地政府对二手房交易支持是否到位，三、行业的健康发展，服务质量要做好。我们在服务方面是非常重视，目前还是存在很多的不足，从业人员的素质是相对比较低的，有时对员工培训了N遍，他们还是不懂。
我希望在座的各位都应该呼吁，我在二手行业是摸着石头过河，刚进入这个行业的时候，大家都说我要赚钱，将钱看的很重，我们的理念不是为了赚钱，而是为了荣誉、价值、社会人格和魅力等等，我们要引导他们，要塑造精神领域的内容，就是如何培养和改造经纪人的素质。最近在研究保险行业，他们是用什么方式将优秀的人才吸引进来的。
我也在想这个问题，很多的员工来的时候都提到赚钱的问题，这是可以理解的，行业高峰期是可以赚到钱的，在往上的时候，就不是钱的问题。
而是人生价值观提升的阶段。
是的，二手中介也是劳动密集型的行业，我认为应该分几步走，首先是行业的规范性。
如果倡导员工以赚钱为主，就更不好了。
初中毕业、高州毕业、大专毕业或者是本科毕业都可以从事二手工作，但是本科生如果没有赚到钱的话，就会想到还不如去打工，而不是赚钱，关键是如何引导从业者的观念。
从事二手中介的人的心态是浮躁的，为什么流动量大，因为入门的门槛太低，让稍微有一点想法的就会去单干，他们比较浮躁，就无法修炼内功。如果一个员工的内心没有那么浮躁，跟企业共同的发展，就会重视人格、素质等综合能力，如果很浮躁的话，就无法跟企业共同的发展。
我的团队中并没有本科生比较少，我管辖的四、五十人中来看，整体的文化水平还是比较高的。包括今天早晨到东泰的时候，我下面的一位员工用很流利的英语跟外国人沟通。可能总体的从业人员文化素质比较低，如何吸引高素质的人来，我认为行业的管理是非常关键的，包括中介协会推出了经纪人证书的问题，开始规范人员的行为，例如要签约必须要有经纪证，合富目前已经开始挖进经纪人的考核，包括经纪证的审核，开始的时候就要规范。公司培训的力度要加大，曹总提到制造业的很多主管在金融风暴下失业，是否会进入二手中介，我认为有50%的可能性，这些管理人员是否会进入二手中介，重新的做起，我做地产差不多八年了，我认为做地产比较好的人，都是从基层一步一步的做上来的，在此过程中，管理的人员是否可以放开架子，重新的来过。
如果想将人员的素质提高，除了公司大力的培训外，开始引进人员的渠道是非常关键的。
应该吸引大学生进入二手中介行业。
招聘大学生也是一种途径，我们曾经在广州的一所军校进行招聘，我认为这是行业发展的过程。
广州的二手中介是很规范的，因为已经发展了很多年，广州本地的男孩、女孩做中介的也是比较多的，而且本地人受的教育是比较高的，但是东莞是不同的，本地人受教育的程度是不高的，而且东莞工厂打工者的素质是不均衡的，例如很多的人来了该问，中午是否可以休息，早晨几点上班，晚上几点下班。东莞要形成广州比较好的人才基础，就需要一个过程，毕竟房产中介是服务业，广州的城市定位是服务业为主，在第三产业发达的城市中要找中介经纪人是容易的，东莞是以制造业为主的，要找服务业的人才是有难度的，这是在座各位比较头痛的事情。
企业要想有活力，就要有人才，如果建立了招聘的渠道和模式，企业就会有活力，但是东莞存在发展的瓶颈，所谓人员的心态和野心，我是可以理解的。这个行业的竞争是激烈的，员工每天都可以看到金钱，但是自己得到的是很少的一部分，因此文化素质不高的员工，很容易犯错的。有的员工从事几个月后，认为掌握了几个客户，几个楼盘，就想独立自己做。做企业和开门店不是一个概念，你在企业中做经理和店长认为自己可以一呼百应，真的要开店的时候，要处理很多的利益关系，客户、上级和下级，同事的关系，是否有运作关系的水平，你在店里做店长只能说明你有能力，如果开店做老板就需要管理的能力。
我认为中介行业的规律是，第一家店赚钱，第二家微利，第三家持平，第四家亏损和倒闭。如果让我们教育从业人员遵守职业道德，要有很好的职业心态，话是可以这样说，但是我们可以从历史中找到经验的，每个人的定位是不同的。包括我自己开博客的目的，我的目的是想教育行业的从业人员，大家要有比较平稳的心态，千万不要浮躁、瞎折腾，例如打工赚了一点钱就开始折腾，折腾来折腾去，就将自己折腾进去了。刚出去开一个商店开始的时候因为原公司的客赚了一点钱，到处宣扬自己如何赚钱，真正有钱或者是赚钱的都不会说的，反而是隐姓埋名的，哪些刚开始做的就开始吹嘘自己赚钱了，这样的心态就会亏损的，创业就要一任多职，要做财务、店长和老板还有员工，但是企业的发展要有规模，有了规模就有相应的服务团队，一个夫妻店又管财务又管办证，又管业务，怎么可能将消费者的服务做好。
虽然说船小好掉头，但是船大还是容易抵抗风浪。我们跟满堂红和合富是不同的，我们的老大有资本、有实力，我们每天都在面对风险，我们的目标就是开一家店就要赚钱，否则就要关掉，我们的决心也是要将规模做起来，但是做规模也要增加管理成本，例如规模上去了，服务就做不上去，到现在为止开拓还是比较谨慎的。
我对从业经纪人的建议是，每个人要有自己的定位，你有怎样的特长，包括现在我都觉得自己不适合做老板，我只适合做职业经理人，我认为东莞市除了几家大的地产有职业经理人外其他的都没有。职业经理人有特定的定义和概念，目前的东莞地产市场职业经理人是比较少的，如果有一天建立职业经理人制度，投资人才敢于投资和开店，否则市场永远是处于分久必合，合久必分痛苦的状态，我认为目前的市场不是扩张，而是扩散。为什么叫做扩散，真正扩张反而是一件好事，例如广州有几大地产和知名品牌，这样的市场是幸福的市场，如果我是普通的业务人员，如果我打工的话，就可以到几大地产中进行选择，如果几家地产的老总都是经常见面进行沟通的，如果一个员工在这一家地产中搞砸了，到另外一家地产去做的话，是不可能的，因此职业经理人就要承担很大的风险，有人说可以去开店了，如果市场有几大品牌和中介的话，你如果去开小店是很难经营的，我认为在广州开店的成本和人工水平都是很高的，我认为这是好的事情，目前东莞的门槛是比较低的，也给很多的“不法之徒、可乘之机”，因此，我希望尽快的将经纪人挂牌职业制度，职业管理的体制尽早的制订下来，但这需要一个过程，时间会改变一切的，我们着急也是没有用的，我们应该先生存后发展，应该不断的整合资源，你适合做业务，就将适合管理的人整合过来，你将适合做市场的人整合过来，如果能将不同特长的人整合过来的话，这才是一份事业，不爱说一个人又当老板，又当财务，又当业务和办证服务，这就是以己之长，补众人之短。东莞今后也会跟广州一样，最后会进行整合，虽然现在是合久必分，最后还是分久必合，资源整合才是企业发展的最终之路。
去年我提出了双品牌运营战略，当时还没有跟企业接触，他们的思路还没有扭转过来，有的城市是有双品牌的，例如福州有一家地产，可以说是福州最大的中介，他们的股东之间是互相融合的，有两个品牌，一个是卖田，一个是必特，如果两个品牌互相融合的话，有很多的好处，好处在哪里，只有行业中人才可以体验的。我的感受是深刻的，培训是一个特长，我也为东莞很多的中介培养了很多的店长，因此有很多的感受。
东莞跟广州的不同之处就是在于人才。
现在招聘的时候，都不敢要本地的人。
广州的市场很规范，现在买房屋的人基本上没有贴单子的情况，都是找中介去咨询。
我在广州找房屋也是到几大中介公司去找的，我认为他们的服务已经达到了品牌的状态，今后东莞也应该这样做，否则就无法经营下去。
广州是不同的，本地的男孩和女孩做中介是很好的。做品牌就要注重声誉否则就无法继续下去。
还要注重房源，否则也无法持续的经营下去，因此消费者都是找大的中介去放盘和买房。
现在未来地产的游照明到来，请大家欢迎。先回答几位网友提出的问题，有问曹总和罗总的。
满堂红去年开了很多的店，今年市场也是看好的，满堂红是否想过恢复和扩张店铺，现在是否是中介扩张的最佳时机？
要看整体的市场情况，发展还是需要的，我认为应该理性的看待此事，应该从内部和人员的匹配、运作还有对市场的判定，如果市场还是继续的向好，我们就会考虑，2009年满堂红的定位还是提升服务素质，这是我们优先考虑的问题。
接下来几个月是传统中的淡季，合富置业是如何应付淡季的，接下来有哪些打算？
这位网友提出的淡季的观点不太认可，接下来应该是旺季。合富置业已经在2008年压缩成本后，到2009年进行储存，包括人员的培训加大了力度，今后的时间内，第一本着诚信为本，服务领先的态度幅度广大的东莞市民。第二，在此基础上审慎扩张或者是加大经营力度。
我看的时候房地产业协会的郑浩辉也来了，我是二手中介的从业人员，曹总说到从业人员的素质比较低，我也是深有体会的，请问郑秘书长，作为中介协会的领导，针对这个问题是否有规范的措施，例如促进中介行业的自律，规范中介行业等等。
这位网友提的问题是非常尖锐的，曹总提到了人员素质的问题，曹总说招不到素质高的人员，该问题的根本在于行业并没有在公众面前树立正面的形象，这是非常关键的问题。当整体树立起来行业形象的时候，各个部门的人员素质并不是在同一水平线上，可以有高有低，但是素质会直接的反映了行业的形象。
要提高人员的素质，首先要先改变行业在公众心目中的位置，我们是可信，我们是守信誉的。协会正在草拟诚信自律公约文件，草拟后会提交理事会审议，号召所有加入协会会员的机构共同来遵守。
刚购买到的房屋有问题，是找仲裁委还是找中介。
大家对仲裁有的熟悉，有的不熟悉。目前东莞的二手房的买卖合同，大家看了格式文本就明白，在解决纠纷机制条款上是选择性的，如果选择了仲裁条款就可以找我们，如果都没有选择或者是选择了法院都可以提起诉讼，如果选择了仲裁，法院就无法管辖。
发生纠纷后，关键要看签订合同后双方或者是三方是否有意向选择仲裁，该权利基本上是掌握在中介手上，我知道合富置业从广州开始一直都是选择仲裁，满堂红也是这样的，说明他们信任仲裁，很多人看了条款后，都很奇怪，为什么广州仲裁委也可以管到东莞市，仲裁法规定要有行政区的地区才可以设立仲裁机构，我们根据省内的指示在这里设置仲裁机构，实际上我们就是等于东莞的仲裁机构，但是我们不受理商业和民商案件，例如一、二手买卖和其他的经济纠纷。刚才网友提出的问题，就要看合同上是否选择了仲裁机构，如果选择了法院就要有管辖权的人民政府进行起诉。
下面要探讨的话题也是行业内各位老总包括企业协会都关注的问题，如何规范行业的自律。
自从2007年11后行业出现振荡，人才流动也是很厉害的，有的人离开了中介行业，有的人在行业中继续发展。从去年11月份开始，也有一些公司的高管自立门户，造成了行业的不规范。如何规范行业的自律，如何让行业更加的有诚信，不要让客户听到电话时知道是中介就挂电话，认为中介都是骗子，如何避免这样的现象，请大家发表意见。
从业人员的行业自律探讨了很多年，但是无法再根本上解决问题。
从业人员的行业自律探讨了很多年，但是无法再根本上解决问题。行业自律的话就要看公司的管理手段，国家多年来没有对中介行业出台政策规范和约束行业的发展，因此行业的发展是滞后的，因此中介行业的发展是灰色地带。
如果真的要管的话，企业就要严格管理，关键要看公司管理的水平是怎样的。东莞中介行业有的企业做大，有的企业萎缩。过了几年还是没有太大的分别，例如未来跟四年前相比情况都是差不多的，但是中介行业是倒退的。这说明法律体制没有规范中介行业，只是令中介行业自由的发展。例如自己出去开店我认为是很正常的，每个人都有选择的权利，关键是开店后如何自律，如何开店，如何经营，如果出去开店的话，是否有违反公司的制度，如果出去开店又违反了公司的规章制度，这种情况下，社会和法律应该如何规范他的行为。如果在路上进行抢劫，没有法律约束的话，他明天还会进行抢劫，目前法律没有任何的约束，而是让他们自由的发展。为什么没有办法约束，因为中介行业是靠他自己去管理自己，行业规范的问题是需要时间慢慢的积累和规范，因为每个行业的完善都是需要过程的。东莞的行业是很特殊的，很难形成集约化的规模。
不象广州和深圳有规模，很规范的进行管理。现阶段只有靠公司的管理，靠行业协会的约束，靠个人的约束，通过行业的优胜劣汰，慢慢的培养出规范的从业人员。
这个问题有一点沉重，我是这样看待的。关于开店，我认为开店是对自己发展的定位，认为自己有能力开店这是很正常的，政府鼓励创业，如果个人有能力创业，这是无可厚非的，如果有员工跟我说要去创业，我都是鼓励的，因此开门店跟从业是两回事的，年轻人要谨慎对待自有的资金，挖一桶金是很难的，因此要慎重。
第二个问题是大家比较关注的，从发展的角度来看，企业在一定的程度上不能约束员工，这就是企业的问题。
更重要的是员工的操守的问题，这一点是非常重要的，例如你去开店是可以的，但是不能在一家公司拿两家公司的待遇或者是挖公司的利益，我认为职业操守是大家注重的，这就需要企业内部的文化氛围约束和管理员工的。行业也可以做一些事情的，例如行业是否可以为经纪人建立荣誉档案，经纪人在荣誉档案中是不可以有污点的，从这个层面做一些工作，对于有心在中介行业发展的员工而言，给他们一些约束和提醒，这不需要国家立法，我认为行业协会在资质年审的时候可以做一些工作，例如媒体也可以对此进行曝光，媒体也可以伸张正义，对这样的行为予以打击。
在座的各位也要齐心协力，对于不能拿到公司的离职证明或者是原来公司的操守评价是比较差的我们就不能用这样的人，大家要坚决的抵制操守不好的员工，毕竟中国不象国外吐扣税就罚款几百元，我认为发展是可以解决所有的问题。
我的观点跟罗总的观点是差不多的，应该由协会出台政策规范和指引大家的行为，公司内部也要加强管理，制订标准约束员工的行为。中介行业应该经常的进行研讨，大家研究和制订相关的标准，对于行业规范的发展是有好处的。
镇区中介是否也有上述的情况。
这是整个行业的现象，无论是哪里都存在这样的现象。我记得去年还是前年有一则消息，如果经纪人做的不好的话，会在网络上曝光。
这种情况是在广州，东莞目前还是没有的。
并不是没有办法，在广州有这样的案例，有两个业务员跑到公司的对面搞了一个小门店，公司就将他们告了，他们就赔了很多的钱，并不是没有办法的，通过正规的法律通经是可以采取措施的，例如诉讼保全的方式，公司真的想处理他们的话，可以搞诉讼保全，交十万、八万的将他们的店封了，这样找到他们盗窃公司商业机密的证据是很容易的。公司的经营者的心态是比较端正的，对于员工都是关爱的，这样才可以领导员工，其实我们的心态都是很端正的，如果不端正的是少量的员工，他们的心理是不太健康的，例如出去以后，要证明自己是正确的，证明自己出去是因为公司的原因，而不是自己的原因，实际上员工离职是正常的现象，公司不会证明是谁的错误，这个行业流动大，不流动反而是不好的，应该流动的，因此流动是正常的。
其实公司是有办法处理这些事情的，如果拿出10万、8万的处理他，还要请律师的话，还不如多发展一些业务。
我是非常提倡签订劳动合同的，签订敬业避止条例，有了劳动合同后，就要履行业务。这样做不是不可以，但是有处理这样事情的精力不如多招几个人，多开几个店，但是从法律来讲，我认为是可以采取措施的。
我公司也会找律师起诉的，也有签订合同，但是也是没有办法的。
这就是如何界定商业秘密的问题，在职期间要做好保密的措施，要请高水平的律师，否则很难打赢这样的官司。
郑秘书长应该将这些问题反馈回协会，我们应该搜集和归纳大家提出的问题，大家共同的努力解决这些问题。
作为中介行业，经常出现跑单的现象，消费者看了房屋后，自己找房住去签约，应该如何解决这些问题。
这就是费用的问题。
要提供证据，东莞的房地产局透明度慢慢的也高了很多，首先要提供证据，证明购买者去看房的。
明明我们收一万元的佣金，但是购买者找到另外一家只收五千元，我们就没有办法。
先说费用的问题，首先要邮政局购买者在你们哪里看房的，最后成交的时候有证据可以证明购买者是看房者的亲戚，例如夫妻，这样的话，我们才会支持中介拿回这比佣金。仲裁跟审理虽然是不同的，但是也要有证据证明你们的主张，购买者经过你们去看房后私自签约只要有证据还是可以支持的。
叶小姐说的第二种情况还是比较难的，作为业主和两房都是很冤枉的，我认为中介协会要出操作指引，否则我们就很难下裁定谁对谁错，因为业主可能在几家中介放盘，其中是否有这样的问题就很难说了。本来是收1万元的佣金，另外一家中介只是收了5000元，这也是可以的，关键要看放盘时签订的合同，如果是唯一的放盘合同就有证据支持，问题是业主是否愿意签订独家代理放盘协议，如果签订了独家放盘协议，就不允许第二家中介公司来做。
这种情况下，业主就要考虑要给中介行合理的报酬，报酬如何界定，目前还没有这样的案例，我认为行业协会应该进行协调和规范。
如何取证和举证。
理论上到仲裁委是谁主张谁举证。
有一个案例我们发现了，也举证了，但是也无法打赢官司的。购买者明明是由我们带去看盘的，最后找了另外一家中介成交的，而且佣金是很低的。
这就需要行业协会去规范。
我们举证就很难的，有的时候需要居委会协助出证据，例如证明他们是夫妻关系，但是居委会不给证明，法院又不协助举证。
这种情况律师也可以协助解决的，一般的户籍情况律师都是可以查询到的，这种情况在广州是可以查询的，例如门牌号码也可以查询的。东莞的情况，我们曾经去房管局进行调查，房管局也会出具证明将房屋的详细情况都告诉我们的。
东莞的情况只能业主本人去查询，其他的公司是不允许去查询的。
东莞是比较另类的，广州早就放开了，例如律师和相关的司法机关都可以查询的。这是发展的方向，至于互相之间的竞争问题就需要行业之间的自律，这就是另外的问题，如果让法院处理的话是很难的，除非有确凿的证据可以证明，否则很难处理。飞佣的问题就需要证据支持，否则仲裁机构和法院都是很难支持的。
在座的各位嘉宾是否还有问题，都可以向李会长和郑秘书长提出，如果大家没有问题的话，可以请郑秘书长为我们总结。
这样的活动是很好的，希望这样的活动要多举办。
我们会多举办这样的活动，但是希望嘉宾要准时，不能迟到。占用了大家半天的时间，非常感谢大家抽空参加由广州日报东莞新闻和房掌柜举办的沙龙活动，大家探讨了二手房的现状，预期情况以及行业自律的问题，大家都谈了自己的观点，非常感谢仲裁委和中介协会的各位领导的光临，还有各大中介公司的光临指导，也希望今后大家一如既往的支持广州日报东莞新闻和房掌柜，希望大家生意兴隆，身体健康，谢谢大家。
东莞是很好的城市，我接触了很多外国人，他们都说东莞是世界上知名的城市，他们认为中国是贫穷落后的，但是东莞就不是这样的，我认为二手房这块蛋糕，各位老总都在这里，我对你们的艰辛劳动是感谢的，因为我购买的房屋是通过二手中介做的，我知道他们的操守是不错的，因此我是很感动的，我总觉得中介事业前途是光明的，道路是曲折的，希望大家坚持做下去，我从内心支持大家，谢谢。
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