经过去年一年的深度调整后，东莞房价明显进入了回升通道，截至6月29日，全市上半年成交近280万平方米,共28000套，相当于去年整年销售量的近八成。不过，不少专家仍然断言这种调整远没结束，至少需要两至三年。
在全球经济环境大背景下，下半年房价有可能再度调整，但随着存货的不断消化，目前的东莞房价却仍然处于上升阶段，是否该出手买房，还是等到市场调整后再出手，让许多拟购房者非常迷惘、担忧是否能买到心仪的房子。
下半年东莞楼市走势是怎样的？是否真的面临再度调整？下半年是否买房良机？房掌柜（f-boss.com）本次“置业大讲堂”特邀东莞房地产知名人士车德锐进行主题演讲，与拟买房网友现场面对面交流，探讨下半年的东莞房地产走势，还原出真实的房地产市场，给拟买房网友提供专业的买房意见，并现场指导网友买房选房。更多精彩、更多惊喜敬请浏览房掌柜（f-boss.com）周日下午两点在“山顶洞人”进行的网络直播！
各位网友下午好，非常高兴大家来到置业大讲堂，请到的嘉宾是中原研究部的车德锐先生，他对房地产有多年的研究经验，特别是对东莞房地产，在去年10月份的时候，大家对市场看的不是很清楚的时候，车德锐先生就建议大家在10月份的时候应该出手，因为是很好的机会，很遗憾，在座的各位网友都没有出手，因此再次来到我们的直播现场，来听专家对购房的建议。
进入今年上半年的时候，建议大家在3—5月份的时候出手，我相信在线的很多网友也曾经听过车德锐先生的建议，现在房价又进入了相对比较复杂的阶段，很多的网友对目前的房地产现状不是很清楚，很多的专家建议今年下半年应该是非常谨慎的，但是房价却是一直向上走，此时大家买还是不买，什么时候买才是最合适的时机，今天就特意请来了车德锐先生到直播现场，下面就将讲台交给车德锐先生，请车德锐先生为我们介绍东莞房地产下半年的走势，在车德锐先生演讲后，大家有问题需要咨询的话，可以向车德锐先生提问，下面掌声有请车德锐先生。
消费者作为房地产的购买者，并不专业，所得到的信息和分析的角度都很难象业内人士那样有时间的研究。房地产作为一种投资的工具，作为必须买房的刚性需求，一定要深入的了解。
我们在市场上踩盘的时候，销售人员都是“忽悠”大家，传递出来的信息并不是客观和中立，我们在市场上了解的时候，并不了解市场真正的情况和价格，中原地产抱着中立、理性、客观的立场来分析市场，我们很少接触到开始上，接触开发商的都是其他策划部门，他们受开发商的影响，开发商要求他们做什么，帮助他们炒作，我们作为研究部门没有被开发商“洗脑”，我们一直抱着理性、中立、客观的角度研究市场。
研究部门的理念就是公开资讯，很多代理公司的研究部门都是为本公司的项目服务的，但是我们希望让大家了解市场在发生什么，市场的供求关系是怎样的，真正的房价是怎样的，那个区域值得投资，那个区域的房价高了，我们会很客观、理性的将资讯、报告和分析发布在各种媒体上，包括电视、网络、报纸，我们做研究的目的是什么，真的是为市场服务吗，我们也是商业性质的公司，我们希望整个交易更加的顺畅，更加的透明，不希望大家不断的去踩盘，比较来比较去，消费者也是看不懂的，也是找不到北，也不知道如何下手，我们希望将更多的资讯分析和告诉大家，让大家知道交易更加的活跃，我们就是从中分享交易的活跃，这方面就不多说了。
回到整题，2008到2009年，2009年的经济不容乐观，整个房地产的库存量是很大的，这两点成为房地产压制的因素，我们判断房地产市场是比较悲观的，大家认为经济如此的差，企业亏损，个人收入不断的降低，目前的库存又是比较大，2009年是否是最困难的一年，但是今年年初的2009年我们提出了分析的数据，2009年是比较乐观的，2008年才是东莞房地产和楼市最困难的一年，但是已经过去了，2009年一定会比2008年好，并不是我们乱讲的，现在跟大家分享我们判断的因素。
2008年自然灾害、寒冬天气、地震等原因，虽然今年不能预测，但是今年不会有那么多的子还灾害，地震导致大家都不出去，也不购买房屋了，今年一定比2008年要好。
政策因素。2008年是货币从紧，意味着银行收紧信贷和房贷，因此使得开发商的日子不好过，想去银行贷款，贷不到钱，个人住房贷款也卡得很严，是否是第二套住房，因此使得交易放慢，因此2008年的政策是不一样的，2008年下半年国家的宏观政策改变了，从从紧到适度的宽松，到了2009年非常的宽松，2008年全年的信贷贷款是3.6万亿元，今年才过了半年时间就已经新增贷款7万亿元，因此今年的贷款是非常宽松的。
我在2008年的时候就说，本轮的宏观调控如果要保证的话，必须要牺牲银行，银行要承担一定的风险和不良资产，现在是不管一切的房贷，不管是投资、开发、还是基建和个人消费信贷和住房信贷都是非常宽松的，上半年就出现了一个人购买35套房屋，首付20%，中央电视台也进行了报道，这种宽松的政策使得2009年要比2008年资金更加的充裕。
楼市、股市都是一样的，都是资金推动型的市场，只要市场上资金量够大就会往上走，资金来自于银行，银行释放的资金更多，就意味着楼市和股市上涨的动力更强，今年三、四月份大家判断股市会下降，但是因为信贷的额度很大，市场的资金充裕，稍微调整后就又上涨了。
我提两个问题，您认为2008年的市场跟自然灾害有关，您认为2009年下半年能不能再现2007年的辉煌。
等一下会给大家分析的，先让我顺着思路将核心的内容跟大家分享。楼市是资金推动型的市场，政策起到了最根本的原因。看楼市、股市长期是看经济的，短期看市场一定是政策市。
今年上半年无论是股市还是楼市都是政策性的反弹，这个观点很少有人提出，所有的一切都是政策性导致的，政策方面包括了减负，信贷放松、资金充裕、税收也在不断的减免，这些都是政策带来的优惠。今年年初贷款7折的利率普遍的实行，实际上房价就等于是下降了20%，大家可能会不明白，实际上这是通过计算的，因为利率决定了持有的成本，因此房价的成本降低了20%。短期来讲利率还是会波动和变化的，短期内防夹手利率的影响，房价下降了20%。2008年东莞很多的楼盘都打了7折，利率又下降了2打折事实上房价已经下降了50%，这种情况下，购房的人群和购买力意味着增强，或者说是买房的人多了很多，因此2009年购买力增强了，购买的积极性也增加了。
大家是否有信心购买房屋，此时就要看消息面，我们判断分析楼市和股市的时候，还要从另外一个角度进行分析，就是消息面，主要来自于媒体、报纸，每天报道的新闻和信息，到底是利空还是利好。2008年10月份的时候，每天都报道华尔街金融风暴，更多的是报道金融风暴对经济带来的负面消息。
2008年年末和今年年初的时候，这种负面的消息已经被封锁了，国家的舆论已经达成了共识，金融风暴不能再进一步的扩展，而是以金融风暴作为机遇，往好的方向引导，因此消息面从2009年开始也变好，因此2009年是比较平静的，实体经济慢慢的转好，一些数据表明从第二季度开始经济见底开始复苏，不管复苏的数据是真的还是假的，这种消息面给到市民和大众就是信息，信息比黄金还要贵。
现在看到中央电视台和报纸上陆续的报道违规操作的案例，银行为二套房贷松绑，阴阳合同、降低首付，银行的违规操作又出现了，因此政策在下半年会收紧。原来宽松的政策因为违规的现象而收紧，审核不会那么宽松，会越来越趋紧。长期是看经济和政策，短期是看政策和资金和市场面。
市场面主要是供求关系，2008年的库存量很大，很多的开发商手里有很多的货，2008年因为市场低迷，手上的货出不了，一直打7折促销，2008年末这种情况逐步的减少了，尤其是2009年上半年，市场的成交量很大，而且是集中释放的，这种现象完全可以跟2007年的高峰期有的比。开发商手上的库存大幅的减少，因为开发商已经没有资金的压力，可以想其他方面的追求，不是追求出货快，而是追求利润，现在开发商的心态就是不想卖了，觉得上半年价格卖低了，因此就出现了封盘了，因此价格开始调整了，目前开发商的价格不断的向上走，尤其是豪宅和高端的洋房，价格一调就是一、二千元/平方米，第三季度本来是淡季，因此开发商不想售太多，现在就是封货、惜售，因此第三季度房价一定会上去的，而且是加速上涨的态势。
这种上涨有一点虚，为什么说是虚的。对于消费者而言，我们是无法接受这样的价格，因为提的太快了，本来是6000元/平方米的高端洋房，现在提价后变成了8000元/平方米，因此成交量会放缓，买房的人再度进入观望期，现在是卖方市场，开发商占主要的优势，定价权在开发商的手里，你不卖没有关系的，开发商不让步的，因此买卖双方的博弈而言，买方处于下方，由卖方市场转向买方市场是最好的时机，这就是去年3—10月份，实际上是买方市场，开发商求着消费者购买房屋。他们主动的销售，包括销售人员不在售楼部里面接待，而是主动的找关系，找团购销售，因此去年是买方市场，但是现在告诉大家现在是卖方市场，要不追涨，要不观望，也有一些市场机会还是存在的，但是这样的机会是比较少的，需要不断的淘，需要分析数据，其还是有一些便宜货，但是这样的便宜货是越来越少的。
说到供求关系已经扭转了，开发商手上的货越来越少，不需要那么快的出货了，这就是开发商的心态，从购买力来讲，因为现在的信贷还是很宽松，买房人的负担、首期和利率相对是比较低的，也就意味着有买房需求的人是很多的，市场上可以提供我们购买的产品是越来越少的。例如购买90平方米、110平方米、120平方米的都是比较少的，即使有的话，也是投资型的公寓或者是五环附近的户型，作为首次置业的人而言，更多的是购买适中的户型，地段比较好，交通方便。
城区的一手房已经没有的如果要购买的话只能购买二手房，因此下半年或者是第三季度二手房比较活跃，有很多的优势，价格有优势，例如楼龄在5—8年左右，城区的建设也是从2002年开始的，到现在也就是七、八年的时间，广州有很多十几年或者是二十几年的楼龄，现在房屋升值后，定价要比当初要高很多，但是不会跟一手楼的价格相同，如果有七、八年楼龄的房屋定价也就是4000元/平方米，如果是2005年后的房屋定价也就是5000元/平方米，因此城区的二手房价格优很大的优势。
2004、2005年的时候，我认为东莞的二手房是无法发展起来的，主要是价格没有价差，2004、2005年的二手房跟一手房是差不多的，甚至比一手房还要高，现在城区的一手房是6000元/平方米、7000元/平方米，二手房也就是四、五千，二手房的位置都是处于中心区的，配套是非常完善的，因此地段、交通而言二手房要比一手房好，因此下半年二手房会逐步的活跃起来，二手房的业主也会提价，如果卖者信心很强也会提高价格，但是总体而言要比一手房好得多，例如90平方米以下的户型是很多的，100平方米左右的户型也是很多的，但是一手房是比较少的。
东莞还有一个特殊的情况，在全国来讲，在2008年是快速、深度调整，在全国来讲都是没有出现的，深圳也是快速、深度的调整，除了这两个城市之外，国内大部分的城市都没有进行深度的调整，都是慢慢的跌。
2008年初的时候我就说了市场要不快速的调整，要不就是无量的阴跌，这跟股市是一样的，无量的阴跌是慢慢的来，以时间换空间，下跌的幅度很浅。这就是全国楼市的情况，调整的幅度很慢，但是调整的时间长，不象东莞调整的幅度这么大，达到了30%—40%，动感主要是因为经济造成的，大家都知道东莞是以出口为主，依赖性比较高，受金融危机的影响是最大的，因此2008年受金融危机的下滑，使得东莞楼市价格快速深度的调整，这恰恰是我们购买房屋、投资的机会。
如果对比广州的房价，跌到9000元/平方米的时候，已经不会再下跌了，需求支撑该价格无法下跌，广州是以第三产业为主，不是制造业，大家看一下广州是否有金融风暴的影响或者是现象，实际上大家感受不到金融风暴的影响，而且城市越来越大，越来越兴旺。 东莞市中心却达到了4000元/平方米左右的价格，我认为这是东莞的楼价跌破价格标志性的事件，当时深圳和广州人看我们的房价是很便宜的，觉得我们很幸福，买房的成本太低了，而且中心区的别墅均价也就是1.2万元/平方米左右，这是大家可以感受到的，在未来的升值空间是非常大的。
东莞楼市给了我们很好的机会，我认为全国楼市的调整时间会很长，而且是慢慢的跌，但是目前无法下跌了，使得购买房屋的成本是很高的。说到这一点，整个一线城市和重点城市的房价问题，深圳、上海、北京、广州的价格回到了2007年的高位，但是东莞没有回到2007年的高位，目前的均价也就是5000元/平方米，城区的房价也就是6000元/平方米左右，去年高峰期东莞城区的房价接近8000元/平方米，目前的6000元/平方米接近8000元/平方米还是有一定的距离的，深圳已经达到了2007年的高位。
2007年的时候，深圳炒房的人是很多的，投机和投资的成分是很大的，如果玩过股票的人是知道的，我比喻深圳的楼市就像股票中的权证，权证是大资金急中爆炒的品种，因此是快涨快跌，但是资金量很大，深圳都是就像权证的概念一样，受到全国和国际大资金的爆炒，因此投机的成分是很高的，但是也具备投机的体制、制度。2007年如此多的人炒房屋，很多人来不及撤离就被套牢了，因此被套牢的深圳炒房客是不少的。
2008年房价不断的下跌，他们想抛也是抛不掉的，银行催还贷款的时候，他们就不要房屋了，银行就感觉到了压力，如果大规模的抛售就不可以，因此银行跟炒房客达成了协商，炒房的人士中有很多是也类人士，在深圳做地铺中介的，他们在2007年也参与了炒房，他们肯定不希望房价下跌，但是政策希望房价下跌，目前房价上涨了，他们很希望可以解套。
说句老实话，深圳人一直在努力解套，运用的力量不同，他们在游说政府，希望评估公司做高评估，降低首付，但是2008年政策太紧，因此2008年他们艰难、痛苦的走过来，每天都要被银行催债，2008年经济不行，中央政府在10月份后慢慢的放松政策，政策陆续的出台，炒房人一起配合银行和中介，很快的将房屋价格炒到了2007年的高位，使得他们逐步的解套，谁来接盘，一定不是专业的投资客，他们不会在此时接盘，谁都知道投资过程中的“N”定，现在是第二个头部，真正见底应该是今年下半年。
我对股市也有深度的研究，投资市场规律性问题是相同的，但是很多人都不敢讲，大家认为政策的支撑下，深圳、北京的房价会持续的走高，会超越2007年的高位，再创新高，这种可能性不是很大的，政策在下年有可能会收紧，投资客一定会撤离，他们一定会等到调整差不多的时候，例如房价从1.3万元/平方米下调到9000元/平方米，他们会再度出手，接盘的是用家，真正有购买房屋需求的人，他们付出了很多的成本，用多年来的积累购买房屋，终于在城市拥有了一个家，实际上购买力经过集中的释放放，后续的购买力一定是不足的，需要长时间重新的积蓄，重新的积累，下半年一线城市的房价见顶后，一定会回落，就会影响到二线城市的房价。
如果房价严一点，房价又会下跌。很多的媒体说一线城市的房价开始真正的见顶，二线城市的房价也会受到抑制的作用，我们判断今年下半年的房价在第三季度是加速的上涨，动力很强，因为开发商不想卖房屋，下调的幅度是很大的，但是买房的人都是无法接受房价快速的上涨，第四季度的时候，如我所料，一线城市的房价回落的时候，二线城市的开发商就会认为形势不妙，第四季度价格又会有所回调，很难回调到现在的水平或者是今年二、三月份的水平，这是比较困难的。
因为开发商的资金流不是太紧，整个宏观的环境、信贷的环境不会太紧，还是比较宽松的，因此开发商第四季度会调价，但是调整的幅度不会达到目前的水平。因此年底的时候，开发商有任务量，都会进行促销，因此第四季度是买房很好的时机，但是接下来的七、八、九月份不是很好的购房的时机。
如果2010年、2011年东莞的房价是怎样的，如果只是谈地价的话，因为地价会决定房价，开发商不希望亏着的，怎么也要撑着卖，他们会动用政府和银行的关系，让房价在不亏损的情况下来卖。地价的成本和建造的成本决定了房价的底线，但是房价不是由地价决定的，也不是由成本决定的，这种观点大家要清楚，成本只是决定了定价的底线，决定房价的因素在于周期。
因为房地产行业是有发展周期的行业，目前是振荡上行的过程，长期来看跟经济有关，中国经济如果可以长期的增长，决定着房地产价格持续的上升，还有城市化的进程，农民工不断的涌入城市，就出现了长期向上的支撑因素，目前中国的城市化率是很低的，未来达到70%—80%的城市化率起码要二、三十年，而且还有人口红利。
什么是人口红利，年轻人都能干活和赚钱，这在中国的人口结构中是占据主体的，当人口老龄化后，就意味着房价真正的见顶了，并不是长期向上了，如果人口红利走下坡路的话，中国的房地产市场就真正的进入中期的调整。房价的周期大概是10年左右，东莞的房地产市场从九十年代初到九十年代末是第一个周期，从2000年开始到现在又是一个周期，周而复始，十年是一个周期，每一个周期的发展都有四个阶段，从房地产复苏阶段开始，到进入上涨、快速上涨，衰退以及调整。
第二个周期是从2000年开始的，之前的1999、1998年是东南亚金融风暴，如何让楼市走向复苏，这就是政策救市导致的，当时是加大投资，信贷放松，使得全国各地都进入新一轮的投资热潮。2009年还不是投资热潮，但是2010年是投资热潮真正启动的一年，因为2009年很多的投资是在做计划，真正落实的时候会碰到很多的问题，例如东莞投资1000亿元做城市建设、交通，但是拆迁遇到问题，因此上半年统一了拆迁补偿标准，因此上半年是扫清了投资的障碍，下半年会逐步的落实投资，2010年才是重大工程和基础建设真正启动的一年，投资的热潮才会真正的开始，这又是一个十年。
2000年投资热潮启动后，标志性的事件就是中心区广场的建设，大家都知道大概投资七、八百亿，中心区广场也带动了其他的镇区和其他的板块的投资热潮，政府再搞投资，开发商的嗅觉是灵敏的，例如政府准备在某个镇打造一个中心，开发商就会过去拿地，拿地后就要去开发，但是开发的初期，很多都不完善，交通部完善，市政配套也不完善，买房的人看不到价值，看到价值的是具有前瞻性的投资客，他们去购买房屋，3—5年后等成熟后房屋升值，但是真正购买房屋的人都看交通配套是否完善，市政配套是否完善，出行是否方便，生活是否方便，因此购买房屋的人都是以上面的标准作为参考。
很多动的都是新的板块，很多人看不到未来的成熟，因此初期是供过于求，成交量低迷，因此我们预测进入2010年的时候，整个市场的成交量是比较低迷的，未来的房地产开发是往偏的区域，例如其他新的区域进行转变，哪些区域而言都是不成熟的，很多人都是转向购买二手房和中心区的房屋，新开发的楼盘因为不成熟，成交量会比较少，价格也会比较低，因为比较偏远。
当复苏期过去后，进入上涨期的时候，条件成熟了，价格就上升了，就吸引了人们过来购买，投资客看到了刚性的需求后，在后面推一把，价格就上去了，当投机成分的时候，就是快速上涨的时候，国家看到投机太重的话，就开始政策调控，房价就进入了调整和衰退期，周而复始的十年就是这样走过来的，下一个十年，全国各地包括东莞，投资热潮会来，从而带动房地产的开发热潮，会出现很多投资的区域和板块，而且不会那么快的成熟，需要几年的时间才可以发展成熟，等区域发展完善了，真正进入了非常好的投资时期。
回到房价和地价的关系，2010年后，很多的区域板块和项目的房价会有比较大力度的反弹，特别是中心区的楼盘，如果是2006、2007年拿地的话，因为地价太高，很多都达到了三、四千元/平方米，建造成本、税收成本、财务成本都是比较高的，因此价格会达到七千元/平方米以上才可以赚钱，因此2006年在中心区花三、四千元/平方米购买土地的开发商一定会往七千元/平方米以上冲的，如果城区有几个这样的楼盘，而且都是大的楼盘，就会起到风向标的作用，带动其他的楼盘价格上涨。
中心区会成为全市各个镇区的风向标，当城区的价格受到各盘的影响，价格不但向上走的时候，镇区的价格也会水涨船高，因此判断2010年后的房价，会有大幅度的反弹，这是趋势。
2007年最疯狂的时候，大家都在购买房屋的时候，我公司扫地的阿姨也在问股市怎样，连扫地阿姨都参与炒股，证券公司有很多七、八十岁的阿姨、阿伯都在炒股，就意味着2007年出现了顶部，深圳当时的楼市也是很疯狂的，太多人购买房屋，为什么今年的3—5月份是比较好的买点，实际上去年10月份是最好的买点，今年3—5月份是另外一个买点，适合改善型和换房的人群。
纵观全年东莞楼市，价格不断调整的过程中，放出来的房屋和货源都是比较差的，因为去年是搞特价和低价都是在处理差的房屋，路边的、低楼层的，噪音大的，朝向不好的房屋打很低的折扣或者是做特价，我们追求的是比较高的生活品质，在去年购买房屋的时候，可以买到价格低，但是位置不好的户型，去年开发商不想将楼王单位和中心园林景观，非常安静的房屋拿出来卖，今年三月份开始，很多的开发商因为处理掉了前期比较差的房屋，剩下的都是好的房屋，因此今年卖的产品都是比较好的产品。
好的产品也有降价的周期和过程，从去年年末的时候，10—12月份的时候，有一些好的楼王单位价格是比较高的，没有降价，因为开发商不准备卖，在此分水岭的时候，卖完了差的房屋，好的产品价格没有调整还是比较高，七、八千元/平方米都有，但是卖不动，过了春节后，好的楼王单位开始降价，从七、八千元/平方米下降到五、六千元/平方米，此时性价比出来了，对于改善型需求的人而言，今年3—5月份是比较好的时机，而且可以购买到适合的户型。
我们发现从今年3—5月份，户型从90、100、110平方米，卖完了一批又一批，户型越拉越大，截止目前，想在城区中找到120平方米以下的三房是很难找到的，基本上都达到了130平方米以上，更多的是160、180平方米。我们统计城区有20多个楼盘都是大户型，户型的区间大部分是处在150—200平方米，平均的户型面积是180平方米左右，均价在6500元/平方米左右，也就意味着现在购买房屋，购买一套房屋最低也要100万元。如果接下来房价不但的调整的话，付出的成本会更高，因此这是结构性的问题。中户型基本上没有了，小户型更少，短期内我认为有小户型的投资热潮，因为城区有40—70平方米的小户型项目，虽然户型不是很多，价格也是比较合理，达到了6000元/平方米左右。
真正购买中等户型，90—120平方米的人，现在无法购买房屋，只能观望，他们等待金九银十，市场上又出现新的项目上市，我们也统计过，城区中中等户型的房屋会在金九银十的时候会陆续的上市，具体的楼盘就不讲了，其中是有适合普通消费和居住的楼盘，但是我预计价格不会低，因为供需已经发生了结构性的失衡，中等户型的产品基本上是卖断货了，一旦有新的项目上市，价格一定不会低的，因为供需决定的，等待想购买这类户型的人压抑了很久，从今年4月份开始想购买中等户型的人都在等待，他们在金九银十的时候会积极的出手。
现在是卖方市场，又会采取认筹的方式，我有房屋卖，看认筹的数量定价格，例如总共有300—500套房屋，认筹的人达到了上千人，换成了开发商如何定价，价格低是不可能的，一定会将价格定到最大化，赚到最高的利润，下半年这类项目上市后可以填补市场空白，但是价格也会比较高，乐观一点会达到6500元/平方米甚至会接近7000元/平方米，现在很多的楼盘站稳6000元/平方米还是困难的，下半年进入金九银十的时候，因为楼盘的热销一定会带动其他的楼盘。
说到价格，回归今年上半年价格的走势，东莞的房价走势还是平稳的，从二月份市场反弹以来到五月份价格上涨了10%左右，价格上涨的幅度不是很大。深圳同期房价上涨了20%—30%，进入六月中下旬后，价格明显的加速上扬，跟股市是非常相似的，房地产板块真正上涨是在6月初的时候，为什么会进入快速上涨的行情，主要是因为项目资本金下调，该政策成为导线，引爆房地产板块加速上行，项目资本金下调有怎样的规定，这里跟大家分享这个概念。
开发商开发的时候要具备35%的资金，其他的部分才可以贷款，目前下调到20%，就是说用20%的资金可以贷到80%的开发资金，意味着银行的信贷宽松了，开发商贷款容易了，可以用更少的本金贷更多的钱，意味着资金流更好了。政府调低项目资本金目的在于扩大内需，希望开发商加快建设速度，将手头上的土地快速的开发，因为资金充裕了，让开发商有更多的资金开发新的项目，平抑后市的房价。
国家希望以合理的价格，快速的消化掉库存量，从而进入下一轮的开发。国家的用意是好的，政策是基于上半年楼市回暖成交量放大的前提下，但是开发商想的跟政府想的是不同的，项目资本金下调后，资金充裕、宽松后，楼市回暖后，成交量很好，上半年卖出了70%—80%的楼盘，就不着急了，因此价格上调，成交量短期内就会下降。
六月份房地产板块是跳空高开，意味着行情开始加速。开发资金的比例下调了，购买房屋的首付也下调了，该比例是非常重要的。个人收入下降了，因此购买房屋的人就少了，大家认为经济差了，收入降低了，就意味着购买房屋的人减少了，意味着房价一定会走低，这就是惯性思维。但是不要忘记，购买力由什么决定，并不是由收入决定的。买房的资金量是很大的，每个月的收入也就是几千元，因此并不是靠收入决定购买力。
决定购买房屋有三个因素，收入只是其中一个条件，主要的原因是财富的积累，父辈和民间资本的积累是很丰厚的，改革开放二、三十年积累的财富是丰厚的，因此储蓄率很高，50%的人将资金存在银行，50%用来消费，因此没有父辈的资助就很难购买到房屋。决定购买最重要的因素就是信贷，如果没有银行的帮助，大部分的人是买不起房屋的。
因为购买房屋的时候都需要五、六十万元或者是一百万，一个人要积蓄几十年才可以购买房屋。因此银行的信贷就是杠杆，如果首付是40%，就意味着可以贷60%，杠杆是1：2，如果是30%的首付就是1：3.3，如果首付下降到20%，比例就是1：5，随着杠杆越来越大，意味着买房的门槛越来越低，也就意味着交易活跃，投机、投资的成分越来越高。如果大家超过外汇或者是金融投资产品都知道，国际市场是有保证金制度的，有了保证金的话，你的杠杆可以达到1：100或者是1：500，意味着你用1万元的保证金可以购买100万元的产品，每天价格的波动，因此高杠杆下的投资风险是很高的，国内的黄金市场杠杆也就是1：5，现在慢慢的放开到1：8，期货是1：8左右。
如果开发商可以将首付下降到10%的话，意味着杠杆相当大，导致着市场投机的成分很大，交易很活跃，也就意味着价格很容易的被炒上去。因此杠杆的大小决定着成交量活跃的程度，投机的比重大小。我们不希望很多的城市都搞10%的首付或者是零首付。美国的房地产是可以零首付，而且月供不需要还本金，只需要还利息，到了后来连利息都不用还了，因此美国的金融风暴就出现了。因此房价在牛市中不断的走高，到了后期因为无法还贷，就形成了抛售的热潮，导致金融风暴的产生。
最后谈一下下半年东莞房地产市场的展望。上半年房地产市场处于回暖，成交量非常大，因此开发商的心态处于上升，目前处于卖方市场，定价由他们说得算，因此价格不断的上涨，因为上半年成交量大，比较集中，很多人该买的就买了，也有部分人买不到好的产品，不断的观望和等待，但是今下半年也在观望和等待，下半年有一点库存，这只是需求方面的信息。
价格在第三季度一定会向上走的，松山湖一个楼盘，可以卖到1万元/平方米左右，而且成交量很好，开盘到目前卖了90%左右，一定程度刺激了相类似楼盘的定价，例如有山有水高端洋房，看到松山湖的销售情况，如果现在还卖到6000元/平方米的话，老板一定有意见的，我们的楼盘也是有山有水为什么要卖到6000元/平方米，因此会提价。别人可以做得到，我们为什么做不到。下半年城区中有一些楼盘的规模是比较大的，但是户型是比较适中的，90—120平方米的户型会退出，因此很多人会去抢，等到开盘和认筹的时候，购买者超过货量，价格就会上去，也会带动周边楼盘价格的上涨，结构性的价格失衡会使价格上升。
中小户型的楼盘中心区还有几个，目前的价格还是合理的，处于6000元/平方米左右，5月份还有户型的公寓卖5000元/平方米，这些楼盘是非常有价值的。我有很多的同事和朋友都会去购买，我认为进入第三解读价格也会上升，我认为价格会从6000元/平方米上升到7000元/平方米左右，因此今年下半年价格的趋势是非常明显的，一定会上涨，而且是加速度的上涨。
也受到深圳、上海、北京市场的影响，这些市场已经回到了2007年的高位，为什么东莞不行，很多的开发商如果不理性的看待这个问题，也会受到影响，收到东莞个盘的影响，别人卖的好，我也要卖到高的价格，深圳的价格回到了2007年，东莞的价格也应该回到2007年，而且很多的开发商是深圳和广州的，他们传递了当地房地产市场的情况，目前的价格不是由买方说得算，而是由卖方说得算，我们就只能观望或者是追涨，要不就淘市场上一些便宜的货，或者是到二手市场去购买房屋和投资。
股市和楼市的关联性。我们长期关注股市和楼市的关系，大概有四个月的时间差，股市见顶的时候，楼市要四、五个月才会见顶，例如2007年股市在10月份达到了6000点，楼市在政策出台后还惯性上涨，2008年2月份的时候很多大的开发商才陆续的调价，拐点论和降价行动出现，因此相差四个月左右。股市在1600点是发生在去年10月份，楼市在去年10月份没有见底，而是今年的一、二月份才开始见底，之间有四个月的差距。大家要记住，如果股市加速上扬，也许会在第三季度还有空间，如果今年第三季度股市达到阶段性的顶部，楼市会在明年年初会反弹到顶。
今年下半年楼市很难有比较大回调的空间，基本上都是上涨为主旋律。股市和楼市还有另外一个观点，就是跟政策相关的。股市、楼市都是政策市，我们判断市场的时候希望大家掌握这一点，就是看政策，一系列大的政策出台后，市场会出现政策底。
股市在去年9月份的时候，政策底已经来临了，当时千分之一的交易税也调整了，股市9月份减低后，反弹、冲高回落，之后出现了市场底，很多老的股民在政策来的时候，就匆忙的进去，应该等政策来临后，市场底部形成才是更好的入市时机，楼市的政策底在于去年10月份后，当时的调控政策是非常密集的，政策底是不言而喻的，市场底出现在今年的一、二月份，这就是政策底和市场底的关系。
量价关系。股市和楼市都存在量价关系，量可以判断底部和顶部，当价格不断上涨的时候，成交量大幅度的萎缩的时候，见顶已经不远。经过调整期后，当成交量已经放大，但是价格不断创新的时候，底部就来了。去年十月份的时候，我们说价格是最低的，东莞普通住宅的均价是4900元/平方米左右，去年10月份因为金融危机影响的深远，成交量很低，没有人敢购买，今年一、二月份车德锐的时候，价格跟去年十月份是差不多的，还是4900元/平方米，但是成交量很大，这就是典型的量价背离，价格同样是4900，但是这次的成交量，比去年10月份的成交量大很多，当时我们的判断是，由于量价背离，2月份的成交量如此的大，但是价格没有再创新低，意味着三、四月份价格一定会触底反弹，这是我们坚信的。
股市从1600点到目前的3088点，在此过程中，顶部的成交量是很大的，从2000点到3000点的成交量是不大的，意味着行情还远远没有结束，到真正到放量的时候还没有到，因为没有到出货的时候，很多的大机构认为3000点不是出货的好时机，因为信贷和环境是宽松的，市场的资金量很大。前六个月信贷7万亿元，今年会达到10万亿元，很多大的结构就不会出货，因此股市还会走高。
目前，金融和房地产板块不断加速的上涨，就意味着楼市会加速的上扬，因为股市走在实体经济的前面，走在楼市的前面，股市如果不断的向上发展，意味着下半年楼市也在上涨，背后的原因已经向大家介绍了。
非常感谢车先生的演讲，在座的各位网友如果想咨询车先生的话，可以直接的提问。
我是80后出生的，去年就想过要购买房屋，但是目前比较矛盾，父母也支持我，给我首付，让我我自己月供。我是先租房屋，存够了首付后自己购买还是按照父母的意见用他们的首付之后自己月供。
这个问题比较典型，父母有资金支持你们购买首付，让你们先住上房屋，就要考虑到父母的积蓄问题，如果他们是比较轻松的情况下，不会影响到父母的生活质量的情况下，毕竟父母还是涉及到养老的问题，需要使用部分资金，假设父母的积蓄还不至于帮助你支付首付，生活比较窘迫的话，目前购买房屋是好的时机，但是要购买价格低的户型，比较有升值潜力的房屋。作为80后，或者是购买房屋是否可以出手，如果不出手的话，房价是否会向上走。
现在购买一手房选择少，价格高，户型大，如果购买小户型的投资型公寓，自住或者是过渡，等以后有了钱再换，此可以考虑小户型，购买五、六十平方米的户型，例如城区有4000元/平方米的小户型，但是不多的。例如世嘉有十几套，价格几乎是4700元/平方米、4800元/平方米。我有一个朋友在名门世家购买了样板房，才5100元/平方米的价格，而且是小两房，帮忙他间隔好了，家电除了电视机外其他的都有了，这种信息是比较少的，要经常去市场跑，才可以发现这类的信息。
在此时购买自住的户型，例如过渡加投资的小户型公寓，就要注意价格低的，二手房是可以考虑的。因为一手房的价格太高了，无论是新上市的还是剩下的货量价格都高，户型也比较大。因此可以在二手房市场中淘比较好的房屋，例如景湖春晓。
是否是已经装修好的。
不同的户型是不同的，超过二年以上的房屋，交易税、营业税基本上是不收的，但是过了今年到明年也许就没有了。该政策执行到2009年12月31日，该政策是短期的政策，过了今年可能就没有了。
城区封盘捂盘的有哪些，今年年底城区有哪些楼盘上市。
其实大部分的楼盘都有捂盘、封盘的心态，因为上半年成交量决定资金流、现金流比较的健康。不是真正的捂盘和不卖，封盘的是极少数，这里不好说是哪些楼盘，但是大部分的楼盘都有这样的心态，不购买。第四季度的时候，会出现比较好的购房时机。
购买房屋好的时机是针对于大户型，年底想购买大户型、改善型的房屋，可以等待价格上涨后回落后再购买。相对于中等户型的房源，当价格上涨的时候，如果可以找到合适的楼盘，找到关系可以以低的价格获得，但是大部分的人是没有关系的，因此大家只能看着这些楼盘上市后价格不断上涨，这些楼盘上市后优惠的措施是比较大的，楼盘的前期会进行推广，例如认筹、登记，登记的早，认筹的早，优惠和折扣都会更大一些。
城区有哪些中档的户型上市，西平片区的景湖时代城有很多的户型上市，大中小户型都有的，因为所处的地段很旺，周边的配套越来越完善，居住的氛围很好，该楼盘会成为下半年城区楼市的焦点，焦点产生怎样的效应，很多人都会关注，开盘时会有很多人认筹，就会供不应求，价格是比较高的，开发商也希望打造成为有品质的优质项目，因此自己也认为是好的项目，希望做到最好，意味着园林、品质、形象、推广或者是销售人员的服务都会很高，从而使楼盘卖的价格比较高。
金域华府地段不错，在中信新天地附近，而且是以优质的楼盘定位，该楼盘的地价不便宜，因此楼盘的起价很高。其他相对效型的楼盘，例如光大的黄旗印象公馆，在八一路和锦绣旗峰旁边，八一路和鸿福路交界的地方，一房、二房，70平方米、90平方米都有的，户型是中档为主，深受市场的喜爱。
万江也会推出一些户型，例如阳光海岸也有中档户型，但是万江区域对于城区而言有一点偏，东城的中小户型比较少，要到寮步才有，例如丰泰城二期，城东世家，实际上是东城东板块，受到东城消费者的关注，如果想购买90平方米的户型就要看城东世家，下半年丰泰城二期会上市，也是定位于90平方米的小三房。
第一国际原来的房价是8000元/平方米下降到目前的6000元/平方米，是否适合购买，是否还会不断的上涨。
中心城区的小户型公寓，例如第一国际、风云汇、尚书银座也有部分的楼盘，折算后的价格还是比较低的。
尚书银座价格是不低的，折算的价格达到了1.2万元/平方米。
但是赠送的面积是比较大的，这种方式购买的面积如果在今后转让的话，就会有问题的，因为赠送的面积是不计算在内的。第一国际当年是卖8000元/平方米，价格一直是坚挺的，因为地段是很好的，我也很看好，而且开发商的资金实力很强，因此不讲价，坚挺在8000元/平方米，最后别人出完了货，现在才开始调整到6000元/平方米，该价格是比较合理的，并不是便宜的，旁边还有德方斯在竞争，德方斯的价格是7200元/平方米，但是带装修的，那个项目谁好谁不好，很难说，我认为地段来说第一国际会更好一点。
风云汇价格是有优势的，前期第一批货卖到了5100元/平方米，第二期可能会卖到5500—5800元/平方米，而且还要看行情，基本上也会接近6000元/平方米，中心区有三、四个项目有小户型公寓可以卖的。第一国际算是比较合理，地段也是比较好的，长远来看，不用置疑，因为第一国际的实力会使第一国际的项目在未来城区成熟，商业氛围浓厚以及写字楼好的情况下，快速的崛起，轻轨和地铁也在第一国际内，五年后通车后会带来很大的人流，第一国际的南边，海关附近会打造成为中央商务区和金融区，规划使得写字楼进入很多的证券、金融、律师等企业，第一国际就会受惠于这些企业，因此价格一直坚挺在8000元/平方米，该项目在城区的升值潜力是很大的，为什么现在做了降价促销，当然有自己的考虑，估计是资金紧张，写字楼当年是8000—9000元/平方米，现在也回调到了7500元/平方米。
这一轮的房价上涨是否健康，2003、2004年房价上涨是因为中国经济高度的增长，今年中国经济达到了最低谷，你说要看政策，宽松的货币政策什么时候会结束。
我认为从明年开始或者是今年第四季度就会有慢慢收紧的趋势，你说目前的房价上涨是否健康，目前一线城市的价格已经不健康了，出现了泡沫，不然不会引起媒体报道上海、北京的违规操作，导致房价回到了2007年的高度，事实上2007年的高度是泡沫的代言此。因为价格已经跟实体经济背离了，实体经济都没有真正的见好，现在出口、贸易还是-20%左右的增长率，没有任何好转的迹象，因此实体经济和目前的股市、楼市出现了背离，这就是泡沫和不健康。
目前处于通货紧缩的可能，物价还在走低，市场的预期是通货膨胀，也会出现问题，通货紧缩和通货膨胀的预期，意味着背后有吵家恶意的推动市场。我说一下通货膨胀，根本的原因是源自于美元大幅度的贬值，美元为什么要贬值，因为美国政府要救市，但是没有钱，银行因为金融危机的影响，银行业没有钱，政府只能印钞票，因此财政赤字就出现了，导致美元大幅度的下跌，从五月份开始，美元指数大幅度、快速的下跌，在此过程中，原油的价格从今年的1月份从33美元/桶上涨到70美元/桶，因此原油价格是国际金融抄家炒作的，他们利用美元贬值的机会，将原油价格炒高后，使得全球都出现通货膨胀。
国内的通货膨胀预期才开始，物价还是负增长的。油价今年年初发改委1月14日下调了价格，国际油价上涨后连续调整了三次，93号的汽油从4.9元不断的上涨到现在的6元，很多的农业是需要使用油的，工业和制造业都是需要油的，物流业受到的影响也是很大的。因此，第一、第二、第三产业都会受到油价的影响，会导致生产成本不断的推高，一定会推高未来的物价，因此通货膨胀的预期会越来越强烈，反映到保值性强的产品，例如黄金和房地产。为什么大家都购买黄金和房屋，其中有很多的原因，当通货膨胀的预期越来越强烈的时候，钱不值钱的时候，只能购买抵御通货膨胀的资产，例如黄金和房屋，股市的趋势是向上的，因此要博一下。
房价的上涨是短期的，长期向上要看经济，东莞的房价跟美国底特律的情况是相似的，底特律是汽车制造业城市，房价下跌的比较快。长期来看，东莞的经济应该如何转型或者是如何走。
我可以简单的谈一下，我相信东莞的政府会走出危机。从这几年的发展来看，政府不断的进行调控，出口不行的时候，就开始转内销。很多的企业适应了外销出口的经济方式，内销因为产品设计，渠道销售没有无法实现。政府做了大量的工作，转内销找不到客户和市场的时候，渠道更难的时候，政府帮你找，如何去做。政府会利用国内大的品牌，例如淘宝网和阿里巴巴，也会想到沃尔玛等大的卖场，销售东莞制造的产品，也会带领东莞的名牌产品到全国各个城市巡展，政府的智慧是很高，决心也是很大的，这就是政府的态度和力度，力度决定了速度，态度决定了东莞转型的速度。
东莞制造业资金不够，政府又想到了贴息，通过担保公司跟银行开会，将中小企业的资金通过贷款予以解决，政府的魄力还是有的，转型还存在大环境的问题，例如珠三角一体化的契机是否可以把握得住，东莞在珠三角的位置是非常好的，北有广州，南有香港和深圳，因此产业上会承接很多，我们是制造业名城，我们的优势还是制造业，政府应该意识到，不应该抛弃，关键是制造业的转型问题，从传统的加工贸易转型到有技术，有资金、设计、品牌等方面。
松山湖在未来会成为转型的龙头，政府的投入决定了速度，2000年的时候，中心区投入500—800亿元决定了中心区的速度，现在政府的投入已经慢慢的转向松山湖，转向了虎门，意味着后续的发展过程中，松山湖的发展会更快一些，虎门的发展也会更快一点，两个地区会成为产业转型的龙头，虎门港的建设会带动物流业。城区的发展不会慢下来，因为城区也有比较好的基础，持续的投入也是会有的，未来发展潜力大的主要是松山湖以及虎门区域。
如果房价没有贷款的话，房价就不会上涨的。
一个政府考虑的问题更多的是国家的经济是否可以持续的增长，银行的利率打了7折，也使得购房者受惠，如果月供3000元的话，就会下降到2100元左右，虽然我们的收入都下降了10%，但是物价持续的下调。很多的家电产品都打7、8折或者是6折，虽然收入降低了，但是物价下跌的比我们更厉害，事实上购买力反而是增强了。
但是利率还会上调的，按揭还是受不了。
当通货膨胀来临时，利率还会上调的，投资者承受能力又加强了。
你说东莞政府的力度决定态度，引导中小企业度过难度，政府的投入决定了什么，没有记住。
政府的投入决定了速度，松山湖和虎门的发展会很快的。
我想购买上东国际但是买不到。
2008、2009年有人问我，哪些楼盘盖的比较好看，有两个楼盘，一个是上东国际，一个是江南第一城，这两个楼盘性价比是很好的。上东国际是最好的，这是我首推的，地段不用置疑。
看来我还不傻。
你是很有智慧的，只是没有把握时机。
当时的地价是很低的。
地价不高，但是拆迁成本是比较高的，上东国际的成本是比较高的，卖到了4500—4600元/平方米的时候是很低的。二、三期后价格低开高走，因此一期购买到上东国际的房屋是把握了时机。江南第一城的价格也是比较适合的，去年最低的时候达到了4600元/平方米，后来一下子调整到了5000元/平方米，当时户型都是90平方米或者是100平方米左右的，因此价格是适合的。我认为目前的价格还是比较划算的。
我前一阶段时间在第一国际购买了房屋，当时是特价楼是6000元/平左右。
好的房屋是要淘的，好的房屋送到你手上是做梦的，就要不断的淘房。
我在广州番禺购买房屋，非常的贵，差不多达到了9000元/平方米。
网友们，房掌柜（f-boss.com）在山顶洞人为您作的关于“东莞房价下半年陷入迷局？两难之际如何购房？”的置业大讲堂在这里就告一段落了。在此，特别感谢山顶洞人对本次活动的大力支持，欢迎大家继续关注我们以后的直播。
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