这个城市不乏豪宅，黄旗山下、水濂片前，松山湖旁，都是富贵人家的聚集地。“中国最好的豪宅”、“珠三角顶级豪宅”、“东莞中心区豪宅”、“东城豪宅”，今年以来，一个个楼盘在东莞的市场上掀起了一场“豪宅”风暴。本期地产沙龙将围绕城区豪宅市场的竞争和营销展开。
房掌柜(东莞)将对此沙龙进行网络现场直播，广州日报•东莞新闻地产版将对沙龙精彩观点予以重点报道。欢迎网友现场旁听!
朋友们，“下半年城区豪宅激战谁主沉浮”房掌柜网络直播马上就要开始了，嘉宾们已经开始陆续进场了！
朋友们，“下半年城区豪宅激战谁主沉浮”房掌柜网络直播现在正式开始！
各位网友、各位读者大家上午好，在这个城市实际上不缺乏豪宅，包括象黄旗山下、水濂片前，松山湖旁，都是富贵人家的聚集地。今年以来，包括“中国最好的豪宅”、“珠三角顶级豪宅”、“东莞中心区豪宅”、“东城豪宅”等豪宅的概念，被东莞的开发商所运作，这些楼盘也在东莞的房地产市个个楼盘在东莞的市场上掀起了一场“豪宅”风暴。本期地产沙龙将围绕城区豪宅市场的竞争和营销展开。
本次到现场的嘉宾分别是：联华国际副总裁黄建辉、瑞峰置业事业四部副总胡森 、深业地产营销策划负责人熊思扬、华建地产策划部经理朱翔、光大地产策划广告部总监乔启军随后就到。
本次地产沙龙将由房掌柜东莞做现场直播，广州日报地产新闻版将对本次沙龙的精彩观点进行重点的报道，沙龙现在正式的开始。就如前面所说到的，打出中国最好的豪宅，珠三角顶级豪宅也好，这么多豪宅的概念，东莞顶级的豪宅在哪里，有人说是在水濂山片区，因为拥有优美的资源，又是东莞未来发展的生态园区，还有的人说，按照东莞老的传统观点，能够看到黄旗山绝佳景观的豪宅更应该定义为顶级的豪宅，特别是今年以来，以大平层和复式单位为主的高端洋房，逐渐成为今年下半年主要的市场。
这些洋房拥有独特的景观资源，越来越受到富裕阶层的青睐，成为豪宅市场的新贵，请几位嘉宾为我们界定，越来越多的开发商都在打豪宅的概念，很多的市民不清楚，你说你是豪宅就是豪宅吗，什么样的房屋才会被真正的称之为豪宅，首先有请联华国际的副总裁黄建辉为我们分析，荷塘月色从去年开盘以来也是高端的楼盘概念出现的，您认为什么样的楼盘可以称之为豪宅盘。
豪宅本来就是很软的概念，并不是硬性的，没有那个专业机构就可以定义什么是豪宅，这个问题是无法回答的，只能说高档的住宅应该具备几个特性，首先是物以稀为贵，资源的稀缺性，例如地段。
东莞人认为在黄旗山边上就是绝版的地段，这就是稀缺性，因为只有一个黄旗山，而且是不可复制的。
第二个就是配套，虽然我们会讲，传统的来说会觉得市中心的豪宅比较少，但是现在也在改变，现在有一个城市豪宅的概念，包括生态和人文的环境。很多内容决定了豪宅方方面面的因素，当不可复制或者是特别的超前，在别人的前面就是豪宅。
豪宅不一定是大宅，大宅不一定是豪宅。我记得去年到英国学习的时候，我见到了世界上最小的豪宅，也是世界上卖得最贵的豪宅，就是著名的海德一号，全部是小户型，达到100平方米的可以说是大户型，完完全全可以说是小白领的公寓，但是100平方米的房屋，人民币折合后差不多是1亿元左右。它的特性是在伦敦海德公园的边上，盘是很小的，我去的时候，什么都没有建就已经卖完了，更不用谈是有园林，只能将海德公园当做园林，胜在地段和品质，用的建材和设计，包括环保，对人体健康等方面考虑的非常的周详，采用了世界上最先进的技术。 我就不以为然，为什么世界上最好的房屋都在这里，为什么这些人要“消遣”这些房屋，例如购买顶级的钻石一样，可以对别人说我在海德公园有一栋房屋，实际上很多豪宅的 因素都不具备。
他们接待我们后，售楼处就在海德公园挖的坑旁边很普通和破旧的房屋处搞了一个售楼处，而且是二楼的，不会超过150平方米，包括现场的展示手段，其实已经卖完了，营销手段让我们震撼，这确是是有钱人万的，他们就应该这样的。 除了资源的稀缺性、品质的高端性和超前性，还应该游服务的尊贵型，购买了该地段和好的产品后，特别是豪宅，豪宅是可以传世的，可以自豪的留给子孙，我们就是大户人家，我们是有门第的，意味着服务的不同，不仅仅是传统大家里给的物业管理，我们一直在提高星级酒店，国际管家，现在这个概念用的很“烂”，只要建的房屋不错的，都说自己是国际管家，是否可以做得到，这是很考功夫的，现在最缺失的就是服务的尊贵型，这是我们的短板，实际上地段的稀缺性，包括品质的高端性，都是在短时间内可以完成的，例如水濂山以前大家不会认为是豪宅区域，现在豪宅区域已经形成了，大家就认为水濂山是最好的，因此豪宅的地段除了天生的资源外，还有的就是后天的，例如成行成市，例如银丰路就是吃饭的，城市豪宅并不以为着地段有很好的山水，但是会有很好的配套，加上产品的品质，南城也出现了城市的豪宅，卖的是非常贵的，只有富人才可以居住的，产品品质上就要下大功夫的，我就抛砖引玉说这些。
谢谢黄总，从先天来看从资源、配套都是不可复制的，更重要的是强调后天服务的尊贵型对于豪宅是非常重要的，接下来请教熊思扬小姐，你们在南城做了高端的别墅项目或者是高端的复合项目，您是如何看待豪宅的定义的。
黄总已经提到了豪宅的概念，我就略微的在某些方面补充一下。例如不可复制的资源，大的楼盘、地段和优势都是豪宅的因素之一，项目最终还是要体现在细节，无论是产品、服务、企业品牌对业主带来的服务都体现在细节，应该做到最细的角度，例如说产品品质，我用最高端的建材、环保的建材，高端的智能化，主要是在前期的投入，还有就是持续性，交楼后会面临怎样的情况，情景营销就是客户住进来的感受。因此，细节打造是豪宅最重要的一点，城市豪宅传统认为城市中是不会有豪宅的，因为面临着车水马龙和噪音，要从各个方面的细节着手才可以大作豪宅。
下面请朱翔先生谈一下豪宅的概念。
黄总讲完了，不知道如何讲豪宅了。
是文雅的批评我，意思是我的话太多了
所以最喜欢跟黄总一起座谈。
请您谈一下东城和其他区域的豪宅的概念。
一、绝对占有自然景观资源的，例如流水山庄和御花苑等别墅、观山碧水、松山湖等。二、占有绝对的城市资源，我们的两个项目，一个是在东城，一个在南城，应该是属于城市豪宅的项目，因为占有了城市的资源，东城最繁华的地段我们做出了标杆性的项目，例如360平方米，星河传说绝对是豪宅，这跟城市的人文沉淀有关，除了拥有城市景观外还有自然资源，象是十几年来被东莞积累下来的心理印象，因此是有人文沉甸的，如果发展的大一点，例如上海的周公馆都是具备文化的。 英国的豪宅为什么可以卖的贵，实际上是各种资源体现的，英国一条街道可以保持二、三百年不改变，但是我们家住的楼如果二、三十年后就会被推倒重建，这就是没有积累。
我公司比较小，也是做设计出身的，对房屋本身的关注，要比对营销和服务的关注更加的细致。刚才熊小姐提到了细节，这是非常重要的，在这块土地开始成型的时候，规划和建筑设计是非常重要的，规划决定了未来居住的舒适度，包括建筑设计，体现了舒适的内容，例如房屋是怎样的结构，运用了怎样的技术，水管的配置是怎样的，一个门窗没有拉几天就坏了，就很麻烦。在建筑和规划上要关注到恒久使用的舒适度，这些方面是非常重要的。
我们是规划设计的，因此对此是比较细致和透彻的了解，从我们的角度来讲，规划设计和建筑设计是摆在第一位的。如何考虑长久使用的舒适型，对豪宅的鉴别我始终有这样的观点，豪宅要看人均占有率是多少？
黄总说大宅不一定是豪宅，但是朱经理的观点豪宅首先是大宅，要考虑到平均居住的舒适度。
如果一个人住70平方米就够了。
按照你的计算，360平方米，如果一家就是3个人，人均拥有120平方米，4个人拥有90平方米。
也是豪宅，5个人也是豪宅，但是6个人就差了一点。
请瑞峰置业的胡森总监也来为我们分析，瑞峰置业也操作了几个项目，您是如何看待豪宅的。
几位专家讲的都是三维层面的豪宅，我在时间轴上拓展一下。我认为豪宅就是富人住的房屋，有钱人住的房屋，什么样的富人，他们的层次和要求或者是消费意思决定了豪宅，不同的城市拥有不同的豪宅，不同的发展阶段也有城市豪宅。
具体说豪宅是什么样的房屋，也是随着时间变化的，我曾经跟东莞的老板打交道，东莞的富人是怎样的心态，做上等人，交中等人的朋友，过下等人的生活，这就反映他们对豪宅的理念，大家认为大就是豪，因为具有舒适度，再往后就想拥有山水，最后扩展到城市的资源，最后就是硬件配套，例如科技化提升生活的舒适度，再往后黄总提到了软性的服务意识，富人的思想意识不断改变的时候，对豪宅产生了变化，我们做房地产的要意识到他们有这样的需求，或者是研发这方面的需求。
我目前做凯明轩，刚接受这个项目的时候，几个豪宅的硬件是差不多的，高科技的项目都引进了，最关注的还是服务，我看到物业服务有8页纸这么多，实际上执行的也就是1页，跟其他的住宅是差不多，并不是不能提供这样的服务，而是认为用不到其他的服务，例如商务类的服务，例如早晨叫起等服务，大家认为是很正常的，每个物业都是自己的管家，但是他们的消费意识还没有做到，对于东莞而言有些服务是超前的，但是我认为下一步的豪宅必然是朝着这个方向走的，做地产的我们应该引导这个潮流，东莞的豪宅正在不断的升级，原来说是土老板，现在的眼界是不同了，他们的客户也是服务于高端的商家，他们的眼界和丰度也是不同的，如果我们走在他们后面是不行的，而且东莞的影响力越来越大了，尤其是去年的新闻联播经常出现东莞的名字，成为全国甚至是全世界的焦点，因此东莞要在豪宅方面先走一步。
豪宅除了先天或者是建筑上具有一定的优势外，各位强调的是细节和服务的配套，这是目前豪宅市场和开发商需要关注的一点。提到了点的概念后，先看一下东莞的市场，目前炒豪宅和打豪宅品牌的开发商是很多的，从东莞大道往东城沿线都是豪宅的概念，例如世纪城、联华国际，开始给大家的感受是定位高端的楼盘，现在还有凯明轩、御泉山等楼盘，为什么今年以来豪宅的数量越来越大，大家认为经济不好，房地产市场本身不大景气，为什么豪宅越来越多，面积越来越大。最近御泉山和水濂山、荷塘月色都越卖越好，而且还成为当月成交的前三名，凯明轩的销售都超乎想象，为什么会出现跟大家想象不一样的结果，感觉认知有一点向背。
御泉山在筹备时不断的受到各方的置疑，包括合作公司和代理公司，我的信心是比较足的，我认为豪宅或者是顶尖物业是以城市购买力决定的，不管大经济是否低迷，人心、股市都是低迷的，但是我认为没有坏到让富人降低品质的阶段，例如我开30万元的车，虽然经济环境不好，不会再购买车，但是不会购买比现在的车还要差的车，不会降低生活品质，只不过生活的节奏放缓，这是我对豪宅市场的感觉。
东莞藏龙卧虎、藏富于民这里就不多说了，在别人恐惧的时候我们贪婪，别人贪婪的时候，我们恐惧，如果把握的好，无论是股市还是地产都会有所收获的。现在大家都做营销，客户购买的是产品，营销是在前期的推广、树立跟产品定位相符的内容，找对客户，这跟之前的楼花是不同的，无论玩什么样的概念，真正体现的是产品的细节，虽然当时环境补货，但是我们认为产品是缺失的，加上市场有很多的独特性，每个公司对市场的理解是不同的，做的产品也是不同的，我们就恢复了豪宅的信心，从御花苑到御泉山等等一系列的豪宅产品都推出了。
如果你们不开豪宅产品我们就惨了，全东莞都停了。
现在感觉之前卖的是便宜了，实际上我们是主动的提高了售价，这是后话来说，营销都是卖的好的话，有人会来说，卖的不好也会有人说。算是我们的运气好，之后有很多正面的政策，例如政府政策的调控，经济的稳定，股市和楼市的上涨。我们会趁势推出洋房，例如我们准备的洋房。我们所谓的纯粹性，例如洋房也是针对顶级的，别墅也是独栋的，将项目做到纯粹性，豪宅无论是户型、购买群体而言都不能太杂了，否则就降低了品质。
豪宅就是要讲究纯粹性，黄总的荷塘月色没有开盘大家就关注，开盘到现在销售一直处于前列的位置，您是如何看待目前的市场。
题目写的是，大平层复试单位的豪宅，拥有独特的景观资源，受到市场的青睐，以前说到豪宅就会想到别墅和独栋别墅，现在豪宅的产品类别比较多，刚才朱先生也分了几个大类，随着国家的政策对别墅产品的控制，后来就出现了类别墅产品，例如城市豪宅的出现，今年为什么有这么多的豪宅进场，我作为房地产开发商说一句不该说的话，自称豪宅的越来越，就需要界定，什么样的是豪宅，例如东莞大道上打的广告牌都是豪宅，谁来界定的问题。
还有就是消费阶层，东莞的富认不是越来越少，而是越来越多，这是什么概念，我在东莞十五年，最早东莞的有钱人，基本上大家都知道是哪些人，街坊也是知道的，但是现在的东莞人不一样的，新生代的富人越来越多，数量不断的增加，这些人的消费力构成了主力队伍。实际上他们都是才智阶层，有钱受过良好的教育，或者是见多识广的人，跟东莞第一代的企业家有所转变，政策和客户消费都是有变化的。
经济低迷还没有让有消费力的人降低生活品质，同时豪宅的第一条就是资源的稀缺性，而且会表现的越来越突出，例如黄旗山已经没有地了。很多的人就会说，有这种消费力的人，因为大家知道黄旗山是东莞的龙脉，开句玩笑，一定要赶上最后一班车。
我有一个朋友，他资金有限，黄旗山的楼盘只有180万元，但是只有80万元，还是购买了楼盘，因为不买就没有了。
不要拼命的说豪宅的概念，营销推广手段不要那么硬，我们要弄一点人文气息，我是全国各地跑的人，我印象特别深刻的是，留下的广告很多都是设计的漂亮。
我不同意你们的观点，我们才100套房屋，您有1000多套，我们需要二个月就搞定。
这跟企业的想法是有关的。
销售广告是具体的策略。
我们太少了，没有办法。
我印象最深刻的是黄山的一个广告，广告设计的很普通，有一句话深深的打动了我。带不走黄山，就留下来吧。我开始以为是市政府旅游推广广告，最后让司机开到边上一看，原来是卖房屋的广告。例如我来说，这类的广告就可以打动我，要有一点人情味，我讲的不是策略的问题。我不提倡大家都拼命的讲豪宅的概念，不认为这是很好的事情。
豪宅要有内容，凭什么说自己是豪宅，要有内容支撑。去年最火的项目还是有一些点可以支撑，但是单个点是否可以支撑你是豪宅，例如黄总的项目是过百亿，就是因为有一些因素可以支撑豪宅的概念。说豪宅没有错，到底涵盖了什么，内容有多少，作为消费者购买房屋的时候，自己就会分析。我占据了唯一性和稀缺性或者是不可复制性以及居住的舒适型、非常好的社会资源，住在这里的就是富人，有文化的内容或者是社会资源支撑才可以的，如果所有的因素都指向一个项目的时候，这就是东莞的豪宅。
黄总说了，希望现在的开发商加强豪宅的人文气息，很多开发商的营销都是由代理商想出来的，胡小姐您认为如何让消费者更清晰的识别豪宅。
还要回到客户本身，最近炒的很热的就是城市豪宅的概念，实际上在地产中不算是概念，但是东莞现在热议该观点，虽然大家都在打豪宅牌，大家看了有房屋后，打电话咨询的时候，并不代表是豪宅的客户群，并没有体现豪宅的价值。东莞所有的豪宅列在一起的时候，就不用分概念来讲，要让客户去理解，例如豪宅的精神方面，精神方面不容易在广告中打出来的，反过来还是要从细节上体现。东莞人是很现实的，有这样的硬件配套，就会去看，然后在现场感受到体验式的营销和氛围的营销，才会感觉豪宅的感觉，因此东莞不能大踏步的迈过去的。
都说东莞任贤使，但是文化要有沉淀，产品和项目能不能承载，要有相关的内容跟你提倡的文化结合，这才是最重要的。我认为任何人都是很实在的，但是肚子没有吃饱怎么谈。
要让所有人都知道豪宅的概念，大家有约定俗成的概念，才在豪宅的层面上打与众不同的概念。我本身是学广告出来的，然后做房地产营销，做营销的时候也感觉痛苦。实际上东莞的项目从硬件和服务上都不输广州和深圳的，但是打出的广告后感觉不好。
因为东莞跟广州和深圳相比的文化沉淀不够。
东莞实际上是比深圳有文化的，深圳是新兴的城市，东莞是古老的城市。
东莞的文化没有被挖掘出来，深圳是没有文化沉淀的城市。
今天的嘉宾都是很有特色的，熊小姐的御泉山是以别墅概念出现的，黄总和朱总卖的都是高层即城市豪宅，就是以前的高端洋房，你们的客户之间是否会存在交叉性或者是抢客，是否有这样的冲突。
东莞年纪大的人会倾向于别墅吗？
会有的。
我认为他们有一种情节，就是有天、有地的情节，这跟中式的建筑有关的，如果中国的建筑起源都是独门、独院的，不单单是东莞本地人有这样的需求，只要是有中国情节的人都有这样的需求，只能加中国的元素在其中。
我接触的客户比较多，任何的城市而言，如果没有拥有自己的别墅，你跟他说成是豪宅以及资源，对于他而言是很难打动的。东莞可以称之为城市豪宅的，或者是不跟别墅争客户的或者是共享客户的是比较少的。我们的客户基本上都是拥有一套别墅的，老人家行动越来越不方便，或者是小孩读书等原因就会拥有两套房屋，这就是选择中心居所的问题，一定是1+1的，如果让他们放弃城市豪宅，没有自己的别墅就会没有面子，但是老人在城市豪宅中居住后，他们也会搬过来，因此我认为别墅和城市豪宅不是竞争的关系，他们是共荣共生的，当豪宅的消费理念被大家接受的时候，就会考虑别墅和中心居所搭配的问题。
先购买一栋别墅之后再到城市中购买中心豪宅，价格是补肺的。
我们的客户很多是拥有三处居所的。
例如车不是说奔驰出来了，宝马就不好卖，一般富人的车都是有几台的，有吉普、跑车，例如今天的需求是怎样的，用开怎样的车，明天是商务接待就开奔驰，就像人的衣服一样，什么场合该穿西装，他们已经具备折算的能力，上升到这样的层次，因此我同意他们的观点，并不是冲突和矛盾的，就是因为他们需要，所以我们才做。
四位都认为别墅和豪宅没有相冲的，例如凯明轩搞了一个合作，就是全市免息的置业计划，如果真的没有冲突，为什么还有全城免息的计划，因为针对的客户群体并不是既有别墅又有豪宅的客户。
他们是希望争取其他的客户群体。
免息计划是这样的，做为任何一个生意人或者是投资客，打算购买房屋的时候，总是希望付出更少的成本购买更多的产品，该计划就体现了这一点。例如你在某一个银行，拥有流水帐号，今天是100万元，明天可能是1000万元，后天又回到了500万元，但是购买一套房屋的时候，房屋只需要500万元，因为你有这笔钱在银行流动，最少还有一百万，就可以帮你免除100万元的贷款利率，无形中就降低了客户购买房屋所需要付出的成本，从银行的角度来讲，也是争取大客户和优质客户的手段。
这种方案在中低楼盘的时候就会稍微的少一些，不会那么快。从银行的出发点来看，主要是中型商业银行，他们希望尽快的吸纳大客户。
类似的情况深圳各大银行已经开始了。
大家认为东莞的富翁是一次性付清的，很少有借助银行贷款的。
他们不会认为借款是很麻烦的，而且他们是做实体的，现在经济不好，因此需要很多的资金。企业家和银行的关系会越来越密切，银行的做法只是增加了便利性和附加价值。
因为银行是有购买力的群体，这跟找公务员团队是比较老套的打发，因此展开了银行从业人员的团购活动。
东莞的富人比较多，不差钱不一定要将资金投入到房屋上，大家认为未来会出现通货膨胀，购买豪宅是否是合适的选择。
通货膨胀意味着人民币贬值的问题，投资房地产是相对稳定，不能象2007年的心态进行投机，投资房地产是保值和变相的增值。任何的货币和投资都不会投资于同一领域。房产抗风险的能力是很强的，例如银行推出了职业理财人或者是理财顾问。投资应该是综合性的，目前经过2007和2008年后大家对股票开始冷静，不会将房地产卖了以后再购买股票，这样的情况应该不会出现了。一、二线城市以及中小城市而言都是一样的，都会扩大投资的需求，因为房地产更具有抗风险的能力。
黄总在东莞房地产已经工作了十几年，您认为大家购买豪宅的冲动性在哪里？
我同意熊小姐的意见，股市和房市而言，房市的投资还是稳健的，从中国的传统而言，不管你是否投资股市以及其他的投资，有一些物业对于富人而言是一个基础，没有哪一个富人会将炒股当做基础，如果最后什么都没有了，起码还有两栋别墅和豪宅，不会说什么都没有了，还剩下几只股票，因此投资物业还是最稳妥的。有一个笑话，中国政治家说会跌的，就会上涨，说会上涨的就会下跌。我最不相信股评家，如果他认为可以上升，为什么自己不去炒作。包括我们说的话只能仅供参考，做任何投资都是有风险的，房市要比股市更加的稳健，这是行业的特性，不需要我们多说的。
我举一个例子，我在东莞呆了14年，我做了7年的酒店，在房地产公司呆了7年，我不担心房地产项目多了，所谓高端的物业多了，未来市场就不好了，大家就会分薄市场份额，城市在不断的发展，东莞的酒店尤其是五星级酒店是全中国第三的，很多人是不相信的，我刚在酒店做的时候，东莞只有一家酒店，就是银城，现在有20多家了，业内人士反复的讨论，这里又起了一个，哪里又起了一个，怎么做，实际上不用担心，东莞的高端酒店市场照样在盈利，但是有个别是亏损的。
个别亏损的都是国有的，我坦率的说，国有的必然会出现一些问题，我一直鼓励企业还是要私有，或者是股份制以及上市，国有的企业大家都明白的。
熊小姐也是国有企业。
我们早就上市公司了，对于东莞政府而言我们是外企。
国有企业只能是垄断资源型企业，例如东莞的几个酒店，四、五星倒闭的没有私人的，我也没有见过。我认为市场不会分薄，市场是慢慢培育的，因为城市的消费力是越来越强的。
给我们的感觉，现在卖出来的豪宅，例如御泉山、荷塘月色等等，这些豪宅的价格跟2007年和2008年相比是有落差的，一钱不可能说独栋别墅象现在卖的如此的实惠，高端的豪宅当初卖到2万平方米都可能，现在没有人会直接的提到2万元/平方米，现在的价格也算是比较实惠的，因此也会有人出手。
我看博客的时候，我看到一句话很深刻，通货膨胀是穷人的眼泪，我的客户是做媒体的，上海、北京等大城市都跑，他就在城市的最中心购买一栋城市最值钱的豪宅做投资。当通货膨胀和任何的经济危机来的时候，受到波及的并不是有钱人，财富的积累和消费能力影响的并不是最大的，真正倒霉的还是中产以下的阶层。实际上豪宅也是随行就市，价格是好的时机，但是从投资的行为和最终的目标来讲，讲究的是资金的安全性，最能保值的还是豪宅，一有经济动荡了，影响的就是城市底层人的需求，对于富人的影响不大的，而且城市稀有物业就会更加的火爆。
钱放在市场也好，放在银行也好，还不如购买豪宅保值增值。
我在东莞做地产几年，我认为2007年快速成倍的增长在任何的市场中都是不正常的，东莞的GDP为什么如此的高，楼价为什么会如此的低，跟广州、深圳、上海、北京一线城市的价格相比是非常低的，实际上价格优很多支撑的，我们要考虑东莞财富价值是由谁创造的，如果东莞的房屋在大的诚实的话，豪宅就会价值1000多万元，但是我们不要跟一线城市对比。如果退回2006年的时候，也没有卖到1.5万元/平方米或者是2万元/平方米，因此高价是不正常的，只要量减少了，媒体就会认为又要向上走了，有一点草木皆兵，我认为是稳健向好，就像对市场评估也好，对经济预测也好，不可能预测到下个月，而是长远的预测，因为所有的行业都是有周期和波段性的，不能在某一个点上预测，那样是不客观的。
媒体上说银行要收紧二套房的政策，我认为媒体应该往正面引导消费者，政策并不是影响和打击房地产，货币政策的调整可能是对于完全投机和短期投机的房地产炒客，东莞是没有这样的现象，东莞购买了房屋后到完全的确权需要一、二年，拿到二手市场炒作要几年，这样的情况在东莞是不可能出现的。东莞的房地产市场是更稳健更健康的，对于房地产商而言，短期卖的很快，都卖完了，但是最后影响的还是房地产市场，我认为房地产商还是要理性和健康的来操作，不应该是不理性的操作。
我们曾经做过一个测算，例如GDP发展的速度跟房价提升的速度，得出的值是比较稳定的，2007年是突起的，不能以2007年作为案例，现在的价格跟2006、2005年是成正比的，去年房地产价格下降主要是因为2007年的原因，另一方面因为GDP这两年受到一定的影响，因此这种下调是正常的，也可以看得到，东莞今年上半年有很多新闻说电子和服装类的企业定单又开始多了，到年底的时候，看2009年GDP比值增长的情况，就知道今年和明年市场的价格为什么会逐渐的向上走，经济基础决定了房价。我也不是赞成拿2007年的价格突起对比，按照经济发展的走势计算，价格是稳步上升的。
2009年豪宅的价格跟2007年非理性的市场状态相比还是上升的。
现在已经达到了上升的高度，甚至还是不断的向上走的。我记得凯旋城也是卖1万元/平方米左右，现在要卖1.5万元/平方米，但是不能以2007年作为参考。
以前购买一栋房需要三、四十万元，现在一栋房都需要100万元，我也是很着急的。
为什么要着急。
我也想再购买一栋，房价上涨的速度还是高于GDP的速度，回到2004、2005年还是有很多4000元/平方米以下的房屋，现在已经没有了，觉得看得上眼的房屋，很好的地段，不说品质和外立面过得去的，购买大的房屋要支付100万元。
收入和房价不成正比，我们没有按照GDP的速度同比的增长。
但是你们卖的房屋上涨了。
房屋上涨有很多的因素，例如地价和成本，新一代的房型和建造成本不断的上涨，现在的房屋比之前的房屋更加的优越，例如造型等等。开发商实际成本的投入也不断的增加。
在座的四位有三位是开发商的代表，现在已经是7月16日，相比前二个月，例如三、四月跟现在相比，你们卖的房屋是否上涨了。
我们的折扣调整了。
将以前的折扣都取消了吗？
没有都取消，原来折扣比较低，现在上涨了。
我们是明显的上涨，从营销来讲，应该是低开高走，2007年就不能高开低走。我认为东莞有一个特性，有些开发商会觉得盘要慢慢的卖，才可以体现价值的最大化。东莞的消费群体要比深圳强很多，例如盲目性，不象深圳的客户很理性，相对会冲动一点。洋房实收均价要保证，我们感觉房价不断的上涨，第一批的业主，例如购买了别墅的客户，带朋友来看的时候，价格已经上涨了。
实际上涨的幅度大概有多大？例如荷塘月色。
上涨的幅度不大。
目前代理公司也有检测，例如上涨了10%。
从什么时候说起。
从三月份算起吧。
我们上涨了10%—20%，大概是百分之十几。
这种状态是否会持续，是否会继续的上涨。
现在手头的货基本上没有了，就是可以售的产品是非常的少，我们就不存在这样的问题，剩下的就是在建的。
三月底已经卖断货了，洋房刚推，价格还没有推出，刚开始做认筹。从实收均价的期望值就可以感受到，从大的环境和氛围来看，开发商还是不断的上涨价格，当然也要看性价比。
各位专家对东莞豪宅市场做了清晰的分析，东莞不断的发展，城市规划也在不断的改变，请各位预测一下未来东莞那个区域会成为豪宅的聚集地。目前来说就是黄旗山和水濂山，未来是否会出现新的豪宅聚集地。
不认为松山湖板块是新的豪宅区吗。
松山湖已经是崛起的豪宅区。
松山湖是不可复制的，但是跟城市有一定的距离。富人可能会中心买一套，松山湖购买一套用来度假，平时办公在中心购买一套，例如距离酒巴街近可以逛街，南城购买一套就是爬山，松山湖购买一套就是休闲，因为富人有强烈的占有欲望。
实际上东莞的城市是沿河发展的，一网二区三张牌，这两区会为最聚集的地区，一个主城区，一个松山湖。
在城区来说，应该是公认的东城和南城会成为豪宅区，特别是东城实际上已经形成了高尚生活圈，黄旗山脚下是纯粹的，除了别墅和星河传说、天骄峰景和御景湾都是欧洲式的生活。南城和东城的城区面积比较大，莞城没有地了，万江区是物流和交通的枢纽，各个区的定位是不同的。我来东莞的时候，第一次下车到东莞的时候，就是老的汽车总站，我1995年就来东莞，感觉不象传说中的东莞，当时我在家教书，工资不到200元，我同学做藏管员是800元，他说800元，我才来打工的，因为他读书不如我，我读书比你好，应该比你赚钱，但是这个观点是错误的。
来了东莞后，下车后感觉不象啊，东莞跟我们家的县城是一样的，就是一个水平，我后来慢慢去到镇区和虎门和厚街的时候，感觉是不一样的，而且镇区比市区还漂亮，自从童书记开始做城市建设的时候，主城区越来越象一个城市，越来越象现代化的，中国的城市有东莞这样现代化的城市广场是不多的。 我同意几位同行的说法，现在镇区也会衍生出豪宅的，特别是东莞本土的人还是就情节的，我在城市里有别墅，希望在家里也有别墅，不要说有钱人，一般的市民也有独栋的小楼，而且我比较看好，我比较看好东莞的水乡片区，例如中堂、洪梅镇，水乡片区比山区片区富的，改革开放后山区片区比水乡片区发达，成为欠发达地区，但是也空间，因为有土地和水，很多江和水是很好的资源，我们在望牛敦会做一个项目，我们已经拿了一块。
什么时候拿的土地。
最近拿的，未来会成为做豪宅新的选择，因为有水。
本期沙龙的主题结束了，因为沙龙进行中有很多的网友进行提问，接下来的环节交给房掌柜东莞总编刘韵。
我代表网友问一些问题，我只能选几个问题来提问。
我看中了联华的星河传说，但是比较贵，是否有降价的空间。
现在购买的话，等于就是降价，如果不买还会涨价的。
帝庭园下半年是否有推广计划。
没有推广计划，因为卖的不错的，我们考虑是否要卖断的问题，下半年不会有推广计划。
帕萨迪纳小房屋是否算是豪宅，为什么小豪宅购买了以后为什么一直没有建起来。
帕萨迪纳不算是豪宅，我们的定位是公寓，为什么没有建起来。坦率的说，之前是跟建设单位，就是建筑承包商在合同的执行中发生了严重的分歧，因为建材的涨价以及市场环境的影响导致承包商不能履约，我们实际上是将前面的建筑单位清退，现在是换了一个施工单位，在20天前开始复工，加快工程的进度。不要说他们急，我们也急，因为社区越来越成熟了，商场已经建成了，我们是比较急的，要以最快的速度将商场开了，才可以支撑起大社区的发展，因为是连成一体的，如果上面的公寓没有做成样子的话，我们是很难开业的。
我住在华凯豪庭，前面有一个大坑，今后凯明轩是否会建楼，对你们是否有影响。
之前咨询过政府，规划的时候是有政府的二办就是19层，但是我们认为会建的比较低，因为东莞的办公楼严重的超标，凯明轩卖的也不是政府的景观，凯明轩是大隐于市的项目，而且配套是完善的，有几个客户都是做实业的老板，他们专门购买一套房屋用于商务接待，已经超出了市场的泛味，就是因为CBD周围有这样的价值，我们也没有将政府办公楼作为主打的价值，我们考虑的还是CBD的配套价值。
之前咨询过政府，规划的时候是有政府的二办就是19层，但是我们认为会建的比较低，因为东莞的办公楼严重的超标，凯明轩卖的也不是政府的景观，凯明轩是大隐于市的项目，而且配套是完善的，有几个客户都是做实业的老板，他们专门购买一套房屋用于商务接待，已经超出了市场的泛味，就是因为CBD周围有这样的价值，我们也没有将政府办公楼作为主打的价值，我们考虑的还是CBD的配套价值。
御泉山别墅被一抢而空，后期什么时候推出，是否会涨价。
还有9栋，预计8月份推出。原来没有拿预售证，还没有定价。已建好的或者是已经定价的楼盘而言，御泉山对比同样位置的楼盘一定会上涨的。
各位老总听说南城有一个地块拍卖，你们是否参加，是否可以谈一下对地块的看法。
应该是体育路地块。
就是3万平方米左右。
实际上是属于莞城的。
西平也有一块3万平方米的，已经挂出来了，这两块土地都流拍过。
直接说体育路的地块吧。
我们做过前期调研，最后是否去参加，由公司总部决定，跟我们没有直接的关系。
明天是否可以看到你们公司的人。
不知道的，我们只是为地块做了前期调研的内容，对于深业而言项目是御泉山，所有的土地只要拿出来，前期都会进行调研，最后的决定由总部决定的。
联华土地已经拿到了望牛墩，城区是否会去参加拍卖
目前不知道消息，如果知道的话，会打电话告诉你。
网友这么关注买地干什么。
相信这位网友是行业的人。
大家认为这块地是否有拍卖的价值，你们是如何看待这块土地的。
土地一定是有价值的，对于外来的发展商，我们不能在二级市场购买，只能在一级市场购买，因此我们对土地的招拍挂是相当关注的，我们有责任将所有的优质挂牌地进行可行性研究，最后的价值都会进行分析，最后由总部的领导决定的，这块地的价值，不管是同行还是普通的业内都认为该土地是有价值的，平衡点在哪里，超出预期范围是否会增加风险，就要看每个开发商根据自己的要求来判断，例如利润点是多少，还有成本控制以及产品打造的优势来决定。
肯定是一块好地，因为拥有地段，该地块已经没有土地了。
我们感觉也存在劣势，例如背后有一个小山坳，整块地的正对面是农民房，而且前面是电脑城，是否会有一点杂乱。
对于好的规划设计院而言不是大的问题，因为农民房都是北向的。
跟山体是交互的。
可以从背景打造的，形状是不规则的。
就要考验规划和开发的能力。
朱翔他们一定会去的。
那是老板的事情，我听都没有听说过。
大家谈了优势，谈一下各自的劣势。
例如农民房。
南城会封顶的，不会满天的要价格，南城高端的形象还没有树立起来，最大的问题是价格接受度，这要看后期的打造。
这块地是有风险的，包括中原地产给了很高的期望值，要拍卖成楼王，我打电话质问过车德锐，唯一的特点是在莞城，教育配套是很好的，靠近市政府，人流很好。而且还被目前的建筑困扰。
例如银丰中心和银行的总部都在附近，是否有优势的。
一定是有优势的，如果真的要投资的话，还是有很多的问题。
朱翔是否确定不参加了吗？
真的不知道的。
非常感谢几位嘉宾出席今天的地产沙龙，今天的活动到此结束。
朋友们，房掌柜（f-boss.com）为你作的关于“下半年城区豪宅激战谁主沉浮”的网络视频直播到这里就结束了，请大家继续关注我们房掌柜（f-boss.com）以后的网络视频直播。祝大家心情愉快，每天有个好心情！
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