在预期中央楼市调控政策密集出台之际，各地楼市的成交量在进入2010年元旦后明显下降，观望气氛似乎正在逐渐弥漫，房地产开发企业与购房者又将进入新一轮的“博弈”吗？
从国家连续出台包括税收、土地等多个调控政策的动作来看，收紧楼市的倾向明显。但也有观点表示，政策调控不会真正打压房地产，2009年投资拉动的主力是政府的基础设施投资,到2010年能够接棒的只能是房地产投资。那么，房地产调控政策到底是真打还是假压？是动了真格还是敲山震虎？各方人士依然各抒己见。
2010年，东莞楼市何去何从？在博弈的过程中，买卖双方如何把握市场良机？本期沙龙将围绕上述主题展开讨论，以期拨开市场迷雾，清晰今年东莞楼市的走向，并推动东莞楼市良性发展。
房掌柜东莞站将对此进行网络直播，各主要媒体也将对此次沙龙的精彩观点予以报道。
非常感谢房掌柜和宇鹏工作室，主持人讲了，首先回顾2009年的情况，之后再展望2010年，公司在去年东莞日报年终的预测。
随着2008年底金融危机的影响，东莞作为外相型城市受到的打压是比较大的，因此对于东莞的中坚力量，刚才中惠的梅总也提到了“夹心层”，对他们的影响是比较大的，2008年企业倒闭、裁员减薪，一系列的信息和政策都使大家的信息受到打击，2009年初大家拿到了奖金，信息业得到了恢复。2009年我公司代理的几个楼盘销售情况都是很好的，有的一天就卖完了，达到几千万甚至上亿元的销售额。
逢总给2010年定了上涨15%的调子，大家认为别墅销售的很好，因此将均价带动上升，实际上很多镇区的价格变化不大，如果剔除别墅的价格，上涨的幅度也就是5%左右。2010年是否可以上涨15%，我对此是有疑问的。
不同的镇区情况是不同，富裕镇和经济落后镇的差别是比较大的，例如虎门、长安镇的情况是比较明显的，普通镇区的价格是平稳上升的。
东莞2009年的情况我认为是平稳为主，而且是以自主需求为主，因此说明东莞是刚性需求为主的市场，前几天王石也在发表相关的言论，市场中一线城市有泡沫，担心向二、三线城市扩张，我们的感觉是，东莞还不存在太多的泡沫。例如摩登湖的项目，占的比例还是不多。本地消费自主需求为主就不能说是存在泡沫，这就是2009年的感觉。
到了年底和年初的时候，大家都热衷于预测，自从2008年以后预测就变得很难，有的时候大的品牌开发商会踏空，这说明政策对我们的影
响是比较大的。这些不是我们自己说就可以控制的，公司的陈总说了一句话，2010年是等待另一直靴子掉下来的一年，也许是金融政策、税收政策，靴子是一起掉还是分开掉，早掉还是晚掉，因此政策的不确定性是很多的。
2010年近期有国四条和温总理的讲话，从下半年10月份到今年1月份，销售的情况反应受政策的影响不大，个别的楼盘有小幅度的波动，销售总体是平稳的，进入1月份是传统的淡季，各个楼盘的销售量有所下降，但是标杆盘的情况还是很好的。
2010年的判断
总体认为2010年政策会持续稳定，会给房地产相对平稳的发展机会。刚刚也有嘉宾提到2010年中会有所调整和变化，跟我们的观点是比较接近的，我们认为明年上半年是比较平稳的，但是因为一线城市房地产价格的火爆会导致政策的调控，调控的力度有多大，我认为是相对平稳的，并不是2007年暴风骤雨一刀切的方式，大家都提到了谨慎乐观，我是赞同的。
刚才提到2009年是平稳上升的一年，2010年经济总体是上升的，年初的政策打压并不是强烈的，因此还是看好2010年，以自住需求为主的产品是看好的。
2009年存在供不应求的情况，实际上2010年实现平稳销售的几率是比较大的，整个的供应量没有出现非常之大的井喷，因为今年新增几个大盘的持续销售，因此出现了供不应求的状况。我认为2010年上半年大家应该尽快的出货，希望大家把握时机，这就是我初步的判断，就讲这些，谢谢大家。
谢谢海燕的发言，虽然很少出席沙龙，但是观点依然精彩，下面有请博文道的杨总发表观点，您发表独到的市场见解？
既然2009年全面开花，也形成了比较大的成交量和成交金额，我主要谈2010年，这是敏感的话题，既然大家来了，希望碰撞出一些内容，为今后的操盘，更好的把握市场，应该谈一些内容。
2009年优惠政策的退出，例如二次房贷的优惠利率，包括二手楼交易税都已经如期的退出市场，这些都是预料之中的。土地首付款将达到50%，物业税从试点城市到全国进行试点的舆论越来越盛。地王频频出现，政策面对囤积土地的行为也进行了调控，但是我认为不会踩急刹车。
政策会从源头进行调控，简单的说就是土地政策。刚才已经有了关于土地首付和清查囤地的情况，这些是从源头上清理的。
其次，供应量进行调控。总理说要加强安居房的供应，包括土地的交投量，控制垄断性企业掌握太多的土地资源，应该将土地资源拿出来交易和开发。政府层面也加大供应量，价格是随着供需关系调整而调整，过往的地价高了，成本也高了，水涨船高的状况下如果想平抑房价还是比较难的。
终端调控：二次房贷的政策，二手楼交易的税收优惠政策的变更，由2年调整到5年。对于有购买能力，多次置业者会起到调控的作用，一线城市的空置率是比较高的，实际上购买者还是少数有钱之收入者，但是他们没有时间居住。
二次房贷对于首次置业和改善型需求还是可以的，如果想拥有多套住房就会提高门槛。深圳2009年二手房交易很旺盛，如果二手房交易方面的优惠取消了，从而转变为现金流，那么投资客和抄家就没有资金炒作楼盘。
开发商捂盘销售，政策面是严格清查和执行的，目的是放大市场的供应量。在执行的过程中，几大地产垄断某个区域，或者是捂盘销售，政策面起到了监督的作用。从三个层面我认为，政策面是比较明显的，不会是急刹车的行为，我认为会慢慢的调整，从2009年下半年到2010年第一季度或者是上半年会从金融层面进行调控，例如提高银行的基准利率，我认为是有可能出台的，这是从综合的层面影响房地产，最终的目的是保障安居性的需求，不鼓励投资和投机性的炒作，总体还是希望地产行业健康发展。
调控对于房地产业长远而言是健康的，我从政策面浅析东莞房地产的情况，欢迎大家提出不同的意见。
供应量：我们做的项目，除了住宅、商业、物业项目外，我们做的镇区项目比较多，供应层面来看，很多的行家说，看好城区，因为销售量和速度是比较快的。而且白领的需求量也是比较符合的。我们检测了主要镇区的供应量，潜在的供应量是庞大的。
镇区比城区差一点，城区又比一线城市差一点，东莞今年没有太大的增幅，更多的是走量。镇区的人口相对比较稳定，对流动人口的吸纳能力是比较低的，我说的情况未包括靠近深圳的镇区。政策会影响人们购房的信息，因此镇区的销售2010年会吃力，当然明星镇不在期内，根据镇区规模的大会出现明星盘，可以跟城区的明星盘比拼，无论是价格还是量都是差不多的，其他的镇区如果想快速的出货就要各显神通。
2010年对投资类的物业，例如纯投资的物业、商业、写字楼，如果在产品上没有很大的突破，地段上没有拥有绝对的优势，这些项目会受到一定的影响。
东莞高端盘以及刚性需求盘还是没有问题的，所谓的高端盘就是拥有稀缺的景观资源，别墅、类别墅以及城中稀缺的物业类型，这类物业的销售是不受影响的。
杨总对市场分析的很透彻，大家听的也是非常认真，下面有请中原的车总发言，他有很多的精彩的观点跟大家分享。
从政策的角度来看，我反复强调政策的收紧是打击一线城市的投资和投机，对东莞而言影响是有限的，因为过去的二年中，东莞市场的投机是比较少的，更多的是自住的需求，因此政策对东莞的影响是有限的。
经济学上有一个观点，决定2010年东莞房地产走势的重要因素就是经济，尤其是出口数据。2009年的数据是持续增长的负数，但是去年年底10月份以后开始由负转正，这是因为美国2009年底就业率上升，说明美国经济开始复苏，就业率提升后，大家有工作，收入稳定后，消费的欲望又出现了，而且这种欲望被压抑了一年多，目前陆续释放后，对2010年的出口会有所帮助，尤其是东莞2010年的出口数据是很好的，外向型的企业从去年年末订单不断的增加，我在年底的时候邀请他们出去玩，他们都说没有时间，这就说明外部环境发生了改变，但是年底企业又很难招到人。很多人对东莞经济的预期还是没有改变，认为东莞经济遭受重创，很多人不愿意来东莞打工和工作。
2010年用人单位和企业会面临招工难的力度，因此会加大力度招聘务工人员，我认为2010年打工者会回流，因此会带动出租屋和房地产业的发展。
2009年政府是有力无法使，想投资和启动很多的项目，但是至今无法落实，主要是因为基层利益的抵触，通过政策的出台以及政策的执行，上述障碍基本上扫除，2010年这些项目就可以动工，政府和银行的资金就可以落实。因此我认为2010年很多的项目会启动很快，投资会加大，同时房地产项目也会跟随启动，因为开发商对市场是很敏锐的，从而经济会持续的上升，并且带动消费。
前几天听说成立了三家信贷消费公司，2010年中央会比2009年还要加大力度刺激经济，因为消费会拉动内需，从而会弥补2009年的消费不足。2010年投资和置业的信心是向上的，刚性需求、投资需求在通货膨胀的预期下都会增长，投机需求东莞是比较少的，因此不用谈。
资金面：很多人认为无法预估2009年和2010年的差距，我认为信贷收紧的幅度不大，银行和政府都会加大投入，因此资金不用担心。2010
年也会有利好，中央台的报道中经常耳闻到回顾2009年经济很好，中国的经济给全球经济带来了40%的贡献率，中国已经是超级大国，为全球经济复苏起到了稳定的作用，大家的信心还是深受鼓舞。短期出台的政策经过时间的消化，刚性需求还会被释放，同时也要一分为二看待，对于一线城市而言，房价会明显的回落，我是以投资的角度看待房地产的发展。2005年是消费者拉动房地产业，无论是东莞、深圳、广州的消费都是稳定的。
开发商是处在一线的，首先有请开发商发表看法。
去年年底相关政策出台后，你们的成交量是否有所变化。
高端群体受政策的影响度是不高的。我认为政策调控会导致中间阶层也就是夹心阶层，受到很大的冲击。因为政策对高收入阶层的影响是比较小的，低收入者政府又有保障，因此请关注中产阶级。
下面有请金地的韩鹏谈一下看法。
说明大家对未来是比较乐观的，今天早上收到一条短信，财政部目前正在讨论二套房贷首付提高的问题，有可能将二套房贷提高到50%，说明未来还有相关的政策出台。下面有请富通薛晶发言。
非常感谢各位的发言，今天几乎请到了东莞的开发商，还有博文道的杨总，下面请代理商对去年的市场进行回顾，因为你们对市场是非常熟悉和了解的，这一环节交给宇鹏主持。
感谢主持人刘韵，前两天出台了2009东莞排名前十的开发商，以销售额为准，排名第一的企业一年的销售额是30亿元左右，说明市
场的消费力是很强的。
元旦之前开盘的有鹭栖湖有200套全部卖完，凯旋国际元旦前开盘也全部卖完，今后市场会有怎样的变化，下面请专业的营销公司的代表解读市场的走势。
非常感谢房掌柜提供如此好的机会，对2009年进行总结以及对2010年进行展望。回顾2009年在座的各位感受深刻，用一个词语形容“亢奋”，大家都觉得出乎意料，在座的各位在2008年底的时候，普遍对2009年持悲观的态度，忽然之间因为金融危机大范围的爆发，中国政府为了保护GDP的增长，因此出台了4万亿元的经济刺激计划，市场在短短的二、三个月内发生了改变。
楼市因为有新开工量的原因，因此2009年初的货量是比较少的，今年全市新增量是420万平方米，这是近三年最低的，主要是因为2008年低预期导致的。2009年初出台了7折利率为代表的房地产政策，短短的二、三个月就激活了当前的刚性需求，导致2009年井喷的现象，因此出现了供不应求的现象，房价也出现了持续上涨的状况。
对比2007—2009年东莞的房价涨幅是比较平稳的，2007年是5700元/平方米，2008年是5500元/平方米左右，2009年6500元/平方米左右，相对于广州、深圳的房价是比较稳定的。
东莞高管消费能力还是比较强的，从目前的销售状况来看也很火爆。为什么说明年是谨慎的态度，国家在2009年底严厉的谈到要遏制房价过快上涨，该信息是非常清晰的，大家都认为房价在2010年会被调控，因此大家存在观望的态度。
2010年市场会出现更多的高价地块，2007年高价地块在2010年会上市，从而导致高房价和高的销售率，也存在博弈的状况，市场观望状态还是会持续。
2005年因为人民币升值的原因，促使热钱的进入，市场的投资越来越火爆。2007—2009年是市场波动剧烈的三年，主要是因为投资和投机需求导致的。2008年报的时候，我们认为2008年是调整期，出货是比较少的，就如资本市场的见顶，2007年达到一个顶部后，2008年就会进行调整，总的成交量只有380万平方米，必然会导致2009年价格缓慢的上升，2008年预测一定会走出“M”的形态，价格触底反弹，开发商货物顺利销售。当投资者、投机者、开发商出货后，价格一定会反弹。
投资客在高位的时候，就会处于观望期，2009年二手房的成交量是非常活跃的，我认为套现基本上完成，投资者离场后，消费者开始观望，他们认为价格达到触底后就开始入场，因此2009年成交活跃。
2009年很多炒房者都赚到了钱，每个投资客手上都有几十万的资金，不可能放在银行，也有部分消费，但是因为手上的资金比较大，如果不选择深圳，就会流向东莞，因为东莞是价格洼地，因此判断东莞的房价会有意外的惊喜，传递给外界的信息是乐观的，也会让大家重新的对东莞有新的了解。
珠三角而言，东莞的价格是比较低的，包括顺德、南海的价格已经达到了8000元/平方米—10000元/平方米，但是这些城市的经济是落后于东莞的，因此东莞的房价和经济的发展会促使外来客的青睐。
2010年还有三旧改造的问题，东莞是全省的试点城市，三旧改造会腾出一定的土地，但是土地的投放是平稳的，不会有大的投放。2009年的土地都是一级市场的供应，因此政府会进行相应的调整。根据历史经验判断，政府会通过卖地支持城建的费用，因此未来1—2年东莞土地的投放量是比较大的。
三旧改造会腾出很多的购买力，因为涉及到拆迁、安置等问题，购买力会持续的上升，我认为刚性需求在2009年集中进行释放，今年上半年还会释放，但是下半年就会乏力。
2008年的供应量是600万平方米，2009年500万平方米，2010年是750万平方米，今年上半年的供应量不是很大，从2009年底的供应偏紧，开发商如果想抢占先机就应该在上半年抢先出货，因为下半年的供应量是比较大的。
刚性需求在去年未能得到全面的满足，今年上半年还会有刚性需求不断的释放。很多企业2009年的效益是不错的，因此会促使部分人购买房屋。下半年因为刚性需求被消化，因此需要累积的过程，因此下半年的需求会略有矛盾，价格存在一定的压力。
2010年东莞楼市会平稳增长，或许会有另外的惊喜。
因为时间的关系，请南方都市报的南方都市报李照东发言，媒体看市场被我们称之为第三只眼看，请你做总结发言。
回放
回放
回放
回放
回放
回放
回放
回放
回放
回放
回放
回放
回放
回放
回放
粤公网安备 44010602005421号
