请允许我隆重的介绍出席本次论坛的嘉宾：
著名经济学家、摩根大通亚太区董事总经理龚方雄先生
暨南大学管理学院教授、广东省省情调查与对策咨询专家胡刚先生
国内著名房地产市场研究专家赵卓文先生
北大公共经济研究中心研究员、美国格理咨询集团房地产市场营销专家韩世同先生
美国产品展示交易（中国）中心市场总监王彦硕
广州房地产行业协会宣传部部长李静
番禺日报报社郭鉴波社长
中国奥园地产集团副总裁、运营总裁杨忠先生
中国奥园地产集团总裁助理、运营副总裁李敏先生
中国奥园地产集团番禺区公司常务副总经理杨建鹏先生
中国奥园地产集团番禺片区公司副总经理王新华先生王
建设银行南沙开发区支行金融部经理朱美珍女士
广州农村商业银行番禺中心支行简宇聪行长
东亚银行、广州分行贾丛笑
商家名单：天虹商场、华联超市、易初莲花、华润超市、DQ、欧时力、屈臣氏、BHG、星美影城、江南布衣、SOHO集团、国美电器、麦当劳、肯德基、苏宁电器等192家国内知名的电器，将构建未来番禺全新发展的空间，在此我们以热烈的掌声感谢以上的嘉宾莅临我们的论坛，谢谢大家。
首先邀请本次论坛第一位致辞嘉宾番禺日报社社长郭鉴波先生致辞。
下面有请承办方领导请奥园地产集团运营总裁杨忠总裁致辞。
非常感谢杨忠总裁的致辞，下面有请著名经济学家、摩根大通亚太区董事总经理龚方雄先生演讲，演讲主题：房地产行政环境下投资环境。
我们再次掌声感谢两位致辞嘉宾，谢谢！两位致辞嘉宾热情洋溢的开篇致辞拉开了本次论坛的序幕，请出四位主讲嘉宾的第一位。
常说做任何事情之前对大势有所判断，确定自己的方位，如何在大势下判断未来城市新商圈以及投资方向标，掌声请出今天第一位主题分享嘉宾，著名经济学家、摩根大通亚太区董事总经理龚方雄先生演讲，演讲主题：房地产行政环境下投资环境。
由于1999年开始的中国市场化住宅改革，带动了全国房地产业的蓬勃发展，带动了50—70个产业的连带发展，这是中国发展的另一发动机，两个发动机，一个是外贸、出口和出口相关的外商直接投资，第二个发动机是房地产市场的长足发展。
因为住宅市场化改革在1999、2000年启动，这是中国过去十年经济发展的发动机，现在展望未来的十年。
我可以跟大家讲，目前中国的经济是处在全球的第二、第三位，达到了5万亿美元，跟日本是差不多的，未来十年中国的经济有可能会超越美国成为全球最大的经济体系，怎么讲？
现在是5万亿美元的经济体，美国现在是14万亿美元的经济体，美国十年前是10万亿美元，成长的幅度跟我们是差不多的，上涨了4万亿美元，中国是从1万亿美元上涨到5万亿美元，总量是差不多的，但是中国的增长速度要比美国快得多，未来的10年我们保守的估计，只要每年经济能够成长8%，中国在未来的9年中经济总量按照5万亿美元规模翻一番就变成了10万亿美元，如何超越美国。
美国目前是14万亿美元，但是未讲到汇率的问题，日本的经济是如何成为全球第二大经济体系，八十年代初日本的经济也就是1万亿美元，但是日元兑美元翻四倍，兑换比例是1：90，后来升值后的比例是1：30，因此日本的经济从1万亿美元上升到4万亿美元。
中国未来十年不会像日元上升的那么多，上升三、四倍不太可能，保守的估计，中国未来人民币在十年中对美元升值一倍是有可能的，而且是保守的，现在汇率是1：6.83，改革开放之初汇率是1：1.8，未来10年兑美元升值到4，这样人民币兑美元升值1倍，如果将人民币升值的因素考虑在内的话，未来中国10年的经济就会从5万亿美元上升到20万亿美元，美国现在是14万亿美元，未来10年的成长也就是上升到18万亿美元，中国的经济总量就会超越美国，问题是如何超越美国。
什么会带动产业的发展，我经常讲另外一个例子，这里供大家参考。在座的各位都有从事炒股，大家知道过去十年中国A股是非常累的，2001年达到了2300点，现在中国A股只有2500点，指数基本上没有上涨，但是在过去十年当中，中国的经济总量翻了五倍，从1万亿美元上升到5万亿美元，不要说其他的国家，就看金砖四国，巴西的股市在过去十年翻了7倍，俄罗斯的股市翻了四倍，印度的股市翻了六倍，他们受益于中国和全球城市化的进程和经济成长，中国的股市未上涨，这是怎样的道理，中国不应该如此的差，经济总量翻五倍，不可能投资没有收获，大家知道过去十年有一类投资品的升幅跟国家的经济规模涨幅是差不多的，大家是否知道这类资产？
就是房地产，大家想想过去番禺的房价是多少，广州的房价是多少，上海的房价是多少，这十年中，一线大城市和二、三线中心城市的房价基本上翻五倍左右，跟财富的积累是差不多的，中国的股市未上涨，但是过去十年房地产的价格，可以说是充分的反映了中国经济增长财富累计带来的财富成长。
现在的局面是怎样的，大家就要想到未来的十年如何投资。中国的经济要从5万亿美元变成20万亿美元，会有怎样的财富带动，中国对房地产价格上升越来越敏感，国家从民生的角度不希望房地产价格过快上涨，中国无论做什么都好，都要听政府的，要跟着共产党走，这是没有错的，另一方面经济要成长的，现在讲经济结构的调整和转型。当经济结构的调整和转型，确实是非常重大的问题，过去十年的发展模式也许在未来十年会出现某种改变，出口会出现很大的变化。
全球金融危机后，全球还处在金融海啸的余波振荡中，大家知道最近全球的金融市场极其波动，为什么会出现波动，金融海啸过去了，但是原因未解决，就是债台高筑，原来的债在金融危机爆发之前，债是在私人手上、家庭手上、金融机构手上，通过各国政府一轮财务刺激，印钞减息，债就从私人、家庭和金融机构的手上转移到政府手上，各国政府债台高筑，因此有了希腊的主权债务危机，而且在欧洲蔓延，美国和日本的债务都很高，他们必须减债，一定要进行财政紧缩，就是要征税，减少政府支出，其代价是未来经济增长很缓慢，甚至会带来风险，最近一个半月全球经济市场的发展为全球经济二次探底的可能性增加，不会超过50%，至少全球经济在未来的几年会很低迷，中国的出口不会像过去的十年那样成为拉动经济重大的力量。
出口不行了，就要考经济转型，靠内需的发展，内需的发展空间在哪里？
首先，房地产的空间是很大的。很多人将中国和日本和其他国家进行对比，中国还是处在发展中的阶段，虽然目前经济体系跟日本是差不多的，经济规模也是差不多的，处在第二大的经济规模达到了5万亿美元，但是城市化率只有46%，发达国家的城市化率达到了70%，中国城市化率每年以1%—1.5%的速度上升的，意味着每一年中国新增的城镇人口差不多是2000万左右，这是怎样的概念，中国每一年都要造一座像上海、伦敦、纽约、东京这样的城市，每一年造这样的城市吸收新增的城镇人口，对房地产的需求，对投资的需求，对基础建设的需求和拉动是多大的。
这是中国长期房地产发展的趋势，无论未来房价如何上涨和波动，政府不希望房价上涨的过快，但是房地产业作为经济发展的主要支柱产业，因为城市化进程的继续，因为中国工业化的继续，房地产行业仍然会成为支柱性的主导行业。
因为要强调内需发展和经济结构的转型，还要强调低碳、环保和绿色，这是中国未来经济发展的方向。如何转变经济发展的方向，今天论坛有一个字“商贸”，什么是商贸，实际上讲的是服务业，未来中国服务业的发展，其中包含了商、贸、消费、医疗、金融、服务各种各样新型产业的发展，这在中国有非常大的空间。
大家知道中国的消费占GDP的比重不到40%，在发达国家消费占GDP的比重是60%左右，美国、西欧消费占GDP的比重是70%。
商贸就是服务业，目前建的奥园广场就是要从事商贸活动，服务业占中国GDP的比重也就是40%左右，但是发达国家服务业占GDP的比重一般达到了70%。消费占GDP的比重要大幅度的提升，服务业占GDP的比重也要大幅度的提升，因此中国未来经济成长过程中，那个行业会跑赢中国经济的平均增长就是消费和服务业。
现在服务业占GDP只有40%，未来服务业要达到GDP的70%，因此整个经济规模在膨胀和成长，如何投资，投到平均成长还要高的行业，哪些行业会比成长性还要高，行业要越来越大，产值要越来越高，服务业的成长空间和消费的成长空间要高于GDP的比重，在其中的空间会越来越大。
过去十年发展的例子，为什么行业和产业在十年前基本上是照样产业和新兴产业，房地产行业占GDP的比重只有4%左右，现在GDP和国民生产总值增了5倍，现在房地产行业占GDP的比重是13%—14%，提高了10%，经济在膨胀，但是房地产业比经济跑的还要快，对于经济的拉动很大。
因此过去十年中国所有的富豪都是来自于房地产行业。因此投资时要把握未来的发展方向和趋势，要看得清楚，哪些行业的财富积累，财富的累积效应最强最大。
服务业的发展明显对于商业地产的需求有明显的增加，现在从短期来讲，中国对住宅商品市场的价格很敏感，政府不鼓励不支持甚至是压抑住宅地产的投资，但是对商务地产的投资不会打压，不会压制，中国还是要发展，服务业也需要发展，服务业的发展是需要载体的，商业地产就是服务业的载体，因此服务业的载体是我今天演讲的重点，把握未来中国经济发展的方向，未来的发展主要由哪些产业带动，这些产业会给大家带来哪些商机，广州是全国的中心城市之一，奥园在这里番禺，番禺又是广州的商贸重镇，因此番禺发展的前途和商业地产的前途是非常光明的，而且潜力是无穷的，我的演讲到此结束，谢谢大家。
再次掌声感谢龚方雄，10分钟清晰明了，言简意赅，直接点种命题，未来的10年中哪些行业引领中国经济继续强劲的向前走，以及所处的领域和发展方向，既然龚先生在演讲中指明了方向，在此方向下，我们是否已经将方向变成了现实，现实中呈现了怎样的状态，请出今天第二位主题分享嘉宾，暨南大学管理学院教授、广东省省情调查与对策咨询专家胡刚先生发表主题演讲，演讲主题：区域经济及投资发展状况。
2005年以后，番禺市改区后，广州的发展趋势从向东发展掉头向南发展，这种趋势很快，造船和汽车发展的非常快。
从目前的格局来看，南沙今后是临港工业区，后面就是城市区，番禺就会慢慢的取代天河，番禺就会慢慢的形成城市中心区。南沙工业区后面就是番禺区，包括老四区共同形成广州大的城区。
现在也可以看得到，政府在规划过程中，南面是港口和火车站，同时准备开发广州新城，大家知道广州新城、珠江新城、南国新城是不同的概念，珠江新城、白云新城只有几平方公里，广州新城是200平方公里，相当于再造一个广州，因此将位置选择在南面的番禺，就符合前港口后面住宅的概念，大量的住宅和街区就会形成新的商业中心。
现在看广州发展路径，广州是沿着珠江往东走，在黄埔转弯后向南发展，中心是由沙面、天河、珠江新城到番禺，港口也是向南发展。现代城市的发展是以港口带动工业，工业带动住宅，住宅带来商业，因此城市发展的时间和空间来说，先是工业，后带来居住，居住才繁荣了商业。
天津老城区和塘沽之间相差的距离比较远，包括浙江的宁波也是这样的，杭州湾的两岸就是宁波和上海，南沙港离广州市区是非常近的。
天津塘沽区这几年发展的非常快，但是生活配套离广州老城区太远了，番禺离老城区也是非常近的，尤其是番禺的北面就是靠近老城区，因此发展的基础是非常好的，谢谢大家，我就说这些。
10分钟，胡刚教授做了形象的比喻，未来的10年中广州的大门开在哪里，告诉我们准备的答案，大门开在南沙，开在南面，后面是番禺，还有200平方公里的广州新城，新的广州在这里诞生，如果大门位置确定了，大门后面的客厅、厨房方位确定的话，第三个问题广州的商业因为大门的确定发生怎样的变化。
下面有请北大公共经济研究中心研究员、美国格理咨询集团房地产市场营销专家韩世同先生发表主题演讲，演讲主题：区域商业经济发展状况。
西部有广佛同城化，荔湾区和黄沙也希望打造成为广州的“天河城”，东部目前发展不明确，副城是放在黄埔、萝岗区还是向增城推进，目前不是很突出，政府倾向放在萝岗区，但是萝岗区的发展是以现代产业、高科技、开发区为带动的，商业发展相对缓慢。
现代商业状况以天河区为中心，形成完整的商圈格局，这就存在两种可能性，刚才胡教授探讨过，广州未来是否继续朝着滨江城市向海滨城市发展为目标。
该目标不是在今天提出来的，而是在二十年前提出来的，大家清楚早期霍英东现在就提出了南沙的发展，后来有所调整将重化工行业放在南沙，现在又恢复到原来的规划发展，广州城市向海滨发展，不能将入海口用重化工行业构建，未来的生态、商贸还是以南沙的港口和马头为重点。
广州中心区位是否会南移，原来的林树森提出广州的市中心是在番禺，目前目标不太明确，如果广州象海滨发展，番禺作为中心城市，尤其是广州新城的定位，主要是为了承接核心地位构思和设计的，即便这种可能性实现，按照目前的格局，番禺新城和商业基础和环境得到了极大的提升，商业发展的空间展示了美好的前景。
番禺交通的环境和条件跟过去大不相同，以前广州到番禺时受制于水陆交通，受制于其他的限制。目前地铁和多条快速干线，加上即将开通的省际轨道网络、火车站南站的带动，番禺会形成强辐射力的功能和作用。这种地位和作用取决于整体广州市发展的格局和方向。
西部有广佛同城化，荔湾区和黄沙也希望打造成为广州的“天河城”，东部目前发展不明确，副城是放在黄埔、萝岗区还是向增城推进，目前不是很突出，政府倾向放在萝岗区，但是萝岗区的发展是以现代产业、高科技、开发区为带动的，商业发展相对缓慢。
现代商业状况以天河区为中心，形成完整的商圈格局，这就存在两种可能性，刚才胡教授探讨过，广州未来是否继续朝着滨江城市向海滨城市发展为目标。
该目标不是在今天提出来的，而是在二十年前提出来的，大家清楚早期霍英东现在就提出了南沙的发展，后来有所调整将重化工行业放在南沙，现在又恢复到原来的规划发展，广州城市向海滨发展，不能将入海口用重化工行业构建，未来的生态、商贸还是以南沙的港口和马头为重点。
广州中心区位是否会南移，原来的林树森提出广州的市中心是在番禺，目前目标不太明确，如果广州象海滨发展，番禺作为中心城市，尤其是广州新城的定位，主要是为了承接核心地位构思和设计的，即便这种可能性实现，按照目前的格局，番禺新城和商业基础和环境得到了极大的提升，商业发展的空间展示了美好的前景。
番禺交通的环境和条件跟过去大不相同，以前广州到番禺时受制于水陆交通，受制于其他的限制。目前地铁和多条快速干线，加上即将开通的省际轨道网络、火车站南站的带动，番禺会形成强辐射力的功能和作用。这种地位和作用取决于整体广州市发展的格局和方向。
早期房地产的发展形成了大石、洛溪板块，而且人口是密集的。大家知道商业发展是非常注重消费人口和人口结构，华南板块是八大开发上带动发展起来的，如果当初同步发展商业是不可能的，奥园广场如果前移十年，面临的情况要比天河城开发的困境更大。
奥园广场是位于市桥板块，而且是成熟的板块，商业消费和购买能力是非常旺盛的区域，实际上商业发展的空间是非常好的。我们还可以看得到华南板块吸引了非常多商家的关注。
最近，有媒体报道说，万达的第二个项目将会落户于华南板块，大概在临滨大道，李嘉诚在长隆附近拿了一块土地，准备发展大型MALL项目。番禺配合亚运城的发展和建设，广州南站起到了交通枢纽的作用。
实际上化隆也在构建大型的国际商务城，占地面积达到几十万平方米，投资近百亿元，这种格局为番禺商圈构建了良好的蓝图。蓝图还需要发展、巩固、提升、推动的过程，今年五月份我到南沙参与了奥园某商业项目的推动，奥园集团推动南沙和番禺的商业地产不予余力的，而且敢为人先。
国内目前的开发商做专业的商业广场，除了万达、广百等商业机构外，类似于奥园拓展商业地产的开发商是首家，他们的精神也是非常可贵的。
目前，番禺区综合性的百货不是特别的发达，相对于老城区是滞后的，尤其是写字楼是空白的，奥园广场就会填补空间，因此我认为未来发展的空间更大，今天的讨论非常的有价值，也非常的有必要，从经济发展的脉络、城市发展的脉络、商业格局发展的脉络，为番禺商业地产进行全面的分析和把握，对于番禺未来的商业地产的发展会起到很好的触动作用，谢谢大家。
非常感谢韩世同先生，梳理了广州的商业历史，业介绍了南拓，我们将目光缩小到番禺，居住在番禺和熟悉番禺的人实际上都知道番禺区域内有大石洛溪板块、市桥板块、华南板块，如果期待在新的广州大门背后有崭新的商圈，具备独特的个性和魅力，未来的个性和特征是怎样的，在这里居住生活和吸引来的人流、物流、资金流是什么，下面有请国内著名房地产市场研究专家赵卓文先生发表主题演讲，主题：番禺商业前景。
从国内外发展的情况来看，我们看到的现实是，目前对于拥有城市不动产的结构和比例，如果拥有市中心物业的比重越高，未来财富的能力更强。对于广州房地产来说，今天来到番禺非常的兴奋，番禺过去的十年无论对投资商、置业者都提供了很多的机会，这是大家无法看得到的，从数据来看2002年到2010年番禺一手房上涨的均价大概是3.5倍，超过了广东平均水平而且是跑赢大盘的，让进入番禺的商家和开发商享受了财富增值的好处。
未来番禺地产的发展模式面临着转折，这跟广东地产的转折有关的。特别是2010年调控后，整个行业都在思考，未来投资的风格是否发生了改变，我个人的观点认为，广东房地产投资风格跟商家财富增值的比例有关系的，而且是非常重要的。
目前，房地产业在城市中的支柱地位未被削弱，房地产还是围绕产业进行配套。过去的十年，番禺的房地产以住宅为主，番禺住宅升值的潜力是非常大的，而且空间是非常大的。商业地产的发展是相对滞后的，放到广州和广东地区来看，商业的比例是相对较少的。
新政出台后，广东房地产会出现重要的风格转换，过去以住宅为主转变为商业资产和长期持有为主的经营发展模式，也是广东地产面临的选择。广东房地产来说目前需要新的动力，特别是人均居住面积和GDP的比重达到一定的程度，珠三角的城市化水平超过了70%，这种背景下，政策条件下，常规住宅的增长作为经济增长的模式受到了一定的局限性。尤其是广东和广州住宅占房地产的比重达到了90%，商业物业高的区域住宅也达到了85%。因此商业发展相对滞后，未来几年是有补涨和调整的机会，未来的物业投资对于城市地产的投资而言是非常重要的。
首先，商业地产的发展值得关注，二、高端住宅发展值得关注，三、休闲地产值得关注，这是广州区域三个值得关注的方面。广州房地产走到了十字路口，面临着选择，要放弃以住宅增长为主的方式。
番禺房地产在过去五年时间内给番禺的投资者、广州的投资者和各地的投资者都带来了很大的财富效应，房价上涨的幅度是非常高的。过去五年、八年，在番禺投资物业和房地产的话，增值是非常高的。
未来的情况是怎样的？
未来番禺地产的前景是很好的，跟地产模式转变有关联的，开发商投资的门槛是越来越高的，作为普通的物业持有者和购房者而言门槛也会高。住宅开发为主转变为综合性物业开发为主。番禺过去大住宅楼盘带来了高素质的人群，形成了高消费群体，因此商业物业发展方面，各种条件已经具备，万事俱备只欠东风。
商业物业需要政府、开发商和市场联动，从而带动更好的发展空间和前景。目前番禺在珠三角中的地位不断的增强，前面的嘉宾已经介绍过了。
商业物业需要政府、开发商和市场联动，从而带动更好的发展空间和前景。目前番禺在珠三角中的地位不断的增强，前面的嘉宾已经介绍过了。番禺的楼价在过去的八年中，一手房价格上涨了3.5倍，未来5年内番禺房价上涨一倍的机会是非常大的，商业物业的空间和潜力要比住宅更大。
番禺的定位决定了商业发展空间的潜力和可能性。番禺经过十年大规模的住宅发展，目前的高素质人口聚集是非常多的，目前常住人口超过了200万，而且中产阶层以上人口为主，如果上下九商圈是代表着广州的过去，天河城代表着广州的现在，番禺的商业就代表着广州商业的未来。
广州三大商圈中，广州副中心的建设力度是有所滞后的，尤其是番禺的常住人口是200万，占到广州1/5的人口，作为城市副中心综合的配套和商业功能的组合，目前是滞后于整个区域的发展。
番禺作为广州的副中心，应该包括办公、商业本地化，不是将普通的住宅演变为综合性的城市片区的功能，在此过程中会带来很多商业的机会。传统的三大商圈有一定的局限性，无论是城市空间、功能的更新换代，再发展的潜力来看，都已经存在局限性。
内地的城市，包括重庆、南京商业的发展，某些商业综合体发展势头都超过广州新兴商业的发展，不能总是抱着二、三大商圈就停滞不前，广州商业发展是摆在整个房地产行业面前的课题。
我们面临这样的机会，如何做好未来商圈的问题。番禺有机会，也有潜力打造广州第四大商圈，而且不是原有商圈的模式或者是继承，而是新兴的发展，将会带来很多新的机会。
从番禺的综合配套来看，形成新商圈的各种条件已经具备，包括高素质人口、消费群的集聚，城市综合人口的到位和落实，亚运的举办、南站的落成，大型市政设施的建成说明番禺新商圈已经万事俱备，等待新兴的综合体的形成，有待于开发商和商家共同的打造。
番禺的商业发展，目前的形态是单一和传统的。目前需要高端和主题型的商业，而且商业更新换代的趋势是强烈的。番禺奥园集团的大型商业项目填补了番禺商业空白，也是番禺商业的升级换代，从而奠定新的龙头地位，为番禺城市副中心的形成和区域经济的发展都会带来更多的贡献和作用。
上海世博会的主题是城市让生活更美好，大型商圈的形成也会将番禺人民的生活更美好，我认为番禺商业代表着广州商业的未来，谢谢大家。
四位嘉宾不约而同提到了未来投资方向中，番禺作为广州全新的新城中，商业地产和商贸的投资将会成为未来财富增长的主要杠杆和手段，很多人问，进入2010年中国国内的宏观调控将目标指向地产市场，人们担心目前的市场中政策独特性的影响，今年上半年出台了哪些政策，对今天和下半年的判断是否会产生影响，上半年宏观调控，尤其是地产的宏观调控中遭遇了什么，请工作人员用PPT进行展示。
我们用简短的时间，工作人员也别有用心的用节奏快的音乐，让大家感觉无法喘息，下半年如何判断自己的投资方向，龚方雄老师的观点是，未来十年拉动经济增长重要的因素是消费。
消费促进内需，同时人们依赖于商业和服务业的发展，根据您的观察，投资的转移已经开始了，人们是否已经将投资的注意力从住宅市场转向商业地产， 同时关注商业和服务业的发展。
转换是长期的过程，未来的3—10年都是可持续的。由于最近政府对于住宅市场的调控、打压，抑制住宅房地产市场价格过快上涨。我国是流动性过剩的情况，无论是民营资本、国有资本，大家的资金都是很多的，手上有钱后，银行的利息比较低，尤其是A股比较低的情况下，大家就会将资金投资于其他的领域，目前房地产的成交量下降后，大蒜的成交价又上去了，政府对农产品的炒作行为进行抑制。
目前的趋势是，有的投资者开始将资金投向商品和商业，因为商业过去几年的价格比较稳定，未向住宅价格上涨的快，而且商业租金的回报率比住宅好得多，很多的投资者开始将资金投向商业地产。
站在您的角度提出了3—5年转移的过程，影响转移的主要因素是政策、信心还是市场。
我国未来经济发展方向是引导资金在商业和住宅地产之间转换，不是说商业地产没有资金投入，按照中国城市化的进程来看，房价以怎样的速度上升，未来是不确定性的因素，由于政府对于住宅市场价格上涨过快产生了担忧，我估计未来十年住宅价格上涨的速度不如过去十年，但是商业地产因为政府没有相应的调控和打压的措施，未来发展的方式是以消费和服务业为主，都需要商业地产为载体，因此资金的配置是长期缓慢的过程。
首先感谢龚方雄老师说出自己的观点，赵卓文先生在最后的分享中明确的提出，建议地产商也进行明确的转型。龚方雄老师看到投资从普通住宅向商业地产转向，您也建议开发商从过去的住宅地产转变为商业地产，您的观点是怎样的？
目前广州地产面临着成本上升的趋势，开发商的压力是越来越大。因为住宅的房价受到一定的调控，住宅的制约因素是非常多的，从城市空间来看，住宅未来的需求是值得大家担忧的，广东地区几乎找不到人均住房30平方米以下的套型，投资需求受到抑制，置业受到限制的时候，普通住宅的投资前景不明朗。商业地产的发展是方兴未艾的，不仅仅是中心城市，二、三线城市也有很大的潜力。珠三角的人均美元拥有达到了六、七千左右，因此具备了商业地产发展的基础。
广州商圈正在向南开拓，龚方雄老师提出了明确的观点，商业和服务业的发展需要载体就是商业地产，韩世同先生您认为存在再造商圈的物理和市场环境吗？
我认为是可以的，番禺已经聚集了高素质的消费者，也是商业地产愿意进入的根本原因，实际上10年前也有住宅，但是人口素质和结构还未达到成熟的条件。现在发展不仅仅有南拓的态势，而且是实实在在的形成了人口结构和基础，但是需要引导和转换。以前华南板块只是居住，白天到广州上班，随着商业模式的调整和改变，人消费模式就需要引导和转变。
人们有一种担心，当发展服务业、商贸的时候就需要消费者，消费者为什么要到番禺消费，为什么要放弃天河和传统的商圈。
如果番禺提供同样优质的购物条件和环境，番禺的消费者为什么会到远的地区消费。如果番禺未来可以提供很好的消费条件，我认为人均消费习惯和模式是可以引导和转变的。珠三角有大量的人口跑到香港消费，如果珠三角有同样的消费模式，为什么还要到香港去消费。
胡刚老师提出大门开在南沙，大门后有反肉的市场，还有相当数量的人口支撑内需市场，在广州南拓的战略中，对于市场的定位是否清晰，究竟是怎样的商圈，有别于广州已有的传统商圈。
中国这几年发展的很快，目前已经进入到了地铁时代，私家车发展的也很快，目前商业的发展，老城区存在一定的缺陷，车流动比较困难，番禺的特点是土地比较多，交通条件比较好。如果要消费的话，就必须具备停车场，这些是老城区欠缺的。
消费者不一定会在就近消费，可以乘坐地铁到其他的商圈消费。因此城市的框架就会被拉大，番禺就会形成多位一体的消费新模式。
现场观众的提问已经上来了。
现场观众：政府政策对我们的影响是很大的，即使是针对住宅地产进行调控，房贷的问题什么时候可以恢复到2009年的状态，请龚方雄先生判断，目前的宏观调控会持续多久？
这是政府政策制订的问题，只能向政府找答案，我个人认为本次宏观调控政府下了很大的决心。过去一段时间，房价上涨的速度是非常快的，尤其是两会后，又出现了房价的上升。政府什么时候会改变政策，首先要看国际经济动向，如果国际经济二次探底的风险大幅度上升的话，可能要进一步的保内需和保成长，这种情况下，政府的政策会相应的调整。如果政府要想达到目标，房价就必须要下调。
目前市场是处于焦灼状态，房价不上不下，这种情况下，宏观调控政策会持续下去，从长远来讲，中国要解决房价上涨过快首要的手段还是保障供应量，中国城市化的进程对房地产的需求是巨大的，从市场的角度来看，要达到供求平衡，价格就必须稳定。未来房价如果保持稳定的状态，取决于供求关系的状态，是否可以在宏观调控下进一步的做大。
如果在目前的投资中，投资途径处于焦灼和观望的状态，商业地产、商贸发展是否是全新的领域，番禺有哪些无与伦的优势，该区域要发展商贸和商业地产选择什么作为优势，而且是其他区域无法替代的，请赵卓文先生回答。
房地产还是属于高风险、高回报的行业，房地产的特性是明显的。新政后房地产的风险已经显现出来，商业地产既有机遇又有风险。番禺的商业地产发展来看，应该是全新面向未来的模式，不应该是城区老商圈简单的复制，番禺不可替代的优势在于，代表着广州未来消费的方向，这里集中了广州最具进取心的高端人群，未来构筑的方式和休闲的方式都是不同的。奥园广场的主题是很好的，具有时尚、休闲等模式，未来商业一定是新兴的商业模式，因此未来的格局会出现很大的转变。
未来的投资商和进驻商要看到未来的模式，而不是根据目前的现状进行判断，如果要看到未来，眼光就要很独到，这是考验大家的时候，看到未来，敢拼才会赢。
根据国家统计局五月份宏观统计的数据CPI会触到通货膨胀的警戒线，目前的通货膨胀的预期比较强烈，通货膨胀预期对于未来的投资和国家整体经济带来怎样的影响，下一步国家会采取哪些措施。
对于通货膨胀而言，我是不担心的。我认为通货膨胀会在几个月见顶回落，不会超过4%，目前的通货膨胀处于3.2%、2.9%，都是比较温和的。我国经济是以9%—11%的速度上升的，第一季度GDP的成长是11.9%，第二季度的GDP仍然会超越9%，成长是在回落的，通货膨胀的压力也在逐渐回落，因此我不认为中国的通货膨胀压力很大，也不会有通货膨胀的预期，货币政策也不必要进行大幅度的紧缩，目前国际国内的情况下，要实行积极的宽松货币政策，国际经济下滑风险增加的话，下半年就会加息。
这个问题请韩世同老师和龚方雄教授回答，宏观调控新政出台后，房地产投资受到了限制，也有人说商业地产迎来了春天，民间资本如果投向商业地产的话，应该注意哪些问题。
投资商业地产就要面临高风险和高回报，刚才龚先生介绍的方法是很好的。商贸行业平均的增长率会高过其他行业的增长率，这样的行业就是值得投资的。如果要考虑投资商业地产项目就要考虑一年期的银行利息回报率，而且投资商业物业还有增值的空间，同时也要考虑自己的实力。商业地产的承受能力是非常大的，面向的人群相对是比较窄的，受影响的幅度，需要多的时候，上涨的很快，需求少的时候，回落的也是很大，因此要有经济实力和经济承受能力。
如果进行商业地产投资，最需要把握的原则是什么？
投资就要看趋势，我是喜欢看长远的趋势，而不是看短期的波动。刚才介绍了商业地产，未来发展的方向来说，符合大趋势，符合经济转型方向，商业物业的发展和消费是中国未来主要的方向。服务业也是绿色低碳环保的产业，在中国投资要把握好大趋势和大方向，尤其是把握好政策性的趋势和方向。
一定要跟着党走，跟着政府走，因此要把握政策性的发展方向，这一点是非常重要的。如果符合大趋势和大方向的话，回报率是一定的，为什么发言中讲到了过去的十年和未来的十年，过去的发展动力在哪里，两大动力在于财富积累、投资回报。一是投资，二是贸易，未来的增长动力来自于内需，来自于服务业和消费，只要服务业、消费和成长存在就值得投资的。
投资也是要看地区的，服务业的发展不能空洞化，以前珠三角、长三角、沿海地区发展的是劳动密集型和制造业，最近劳动密集产业的工资上涨非常快，这就迫使制造行业向内部和低成本地区转移，珠三角和长三角劳动力成本上升的情况下，服务业必然成为发展的趋势，而且也是劳动力密集产业，不同的是高增值的产业，从事产业的人收入相对比较高，不同区域发展的格局就显现出来，长三角地区要实现经济转型，就如同广东的汪洋书记说的要腾笼换鸟，就需要服务业的发展。服务业发展就需要地产载体，这个载体就是商业地产，从这个趋势来讲，要注重长期发展的趋势，商业地产的租金回报率也是高于住宅地产的。
有的媒体问我，是否会投资于住宅地产，我的回答跟很多人不同，我可以在全世界各地选择投资，可以选择各种各样的投资品种，住宅租金回报率只有2%的情况下是不会选择的，商业地产的租金回报率要比住宅高得多，因此是值得投资的。
国内很多人不能像我这样在全球范围内进行投资，因此要解决房地产价格上涨过快的问题，首先要将供应量做出来，将供求做到基本平衡，拓宽投资者的渠道，因此商业地产是投资者不错的选择，即使短线也是适合的。
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