深圳旧改步子放缓：需100%业主同意才可拆迁

近日，深圳市《关于进一步加强城市更新实施工作的暂行措施》内部征求意见稿被曝光，对于老旧住宅的改造推进，在条件设置上明显比往前更加严格，要求100%业主同意才能启动拆迁，不能出现强拆局面，且要求在一年内完成，否则5年内不能再申请为旧改项目。

业内人士认为，深圳近年来超过七八成的新房供应依赖于城市更新项目，而旧改从严，无疑将加剧本来就供不应求的土地供需矛盾。

旧改从严文件曝光

深圳的旧改难度或将不断提高。

根据日前曝光的内部征求意见稿，除因建筑存在重大安全隐患、重大基础设施和公共设施建设需要、保障性安居工程等公共利益建设需要，或经市政府确定需要通过城市更新实施拆除重建的情形除外，原则上旧住宅区不纳入拆除重建类旧改计划。

而最引人注目的一条是，文件明确了区政府与权利主体需要100%达成更新意愿，并100%签订搬迁补偿安置协议后，才将城市更新单元报市政府审批。这就意味着，只要有一个钉子户不签协议，老旧小区就无法推动旧改，这与此前只需90%的住户同意拆迁即可启动旧改相比，明显更加从严了。

此外，在时间上也有更加严格的限制，意愿征集和拆迁补偿安置协议等工作原则上在意愿征集开始之日起一年之内要完成，预期未完成的，该旧住宅区5年之类不得再申请拆除重建类城市更新工作。

在拆迁补偿上，此前旧改的业内补偿标准，通常是1:1.3，而此次意见稿规定，旧住宅区的住宅合法类建筑产权置换按套内面积测算，同用途的置换比例原则上规定为1:1。

对于零散的旧住宅区，有必要纳入城市范围进行统筹改造需要具备几个条件，包括占拆除用地面积原则上不超过1/2，权利主体的更新医院要达100%，零散住宅区面积超过6000平米，占拆除用地面积不超过1/3的，可不试用《实施细则》公开选择市场主体的有关规定，同样，零散旧住宅区合法房屋产权置换比例也按套内1:1，其它合法建筑按用途自行协商。

供需矛盾催生地王?

据了解，深圳市规土委正在起草新版的《城市更新暂行措施》，拟于今年上半年颁布实施，其中规定，在“十三五”期间，深圳将分布有序推动10个左右重点城市更新单元，原则上规定要位于全市城市更新转向规划划定的重点片区。

深圳每年的新房供应，超过8成由城市更新项目也即旧改提供，而近几年来，通过招拍挂出让的土地，每年都不到5宗地。

对此，业内人士分析认为，相比内地以政府主导的旧改模式，深圳的旧改向来是尊重拆迁业主的选择，这也避免了引发社会的矛盾，但同时，也导致旧改的难度非常大，一个项目旧改周期太长，如果旧改条例更加从严，未来深圳的旧住宅区改造将更加难推动，因为要100%的业主同意才能拆迁，而且时间上需在一年内完成，现实中几乎不太可能实施，这也将加剧土地供应紧张的局面，导致供给端上无法满足市场需求，而让房价更加坚挺。

深圳市人大也在今年5月透露出一个数据，深圳新增用地供应面积连续五年下降，2015年存量用地供应占土地供应总量的77.2%。其中，通过城市更新供应用地约261公顷，合同地价约243亿元。

据深圳市规土委透露，在城市更新方面，要将城市更新审批权限下放给东部各区政府(管委会)，同时开展城市更新统筹片区试点，加快东部地区城市更新步伐。这也释放出一个信号，此前被市场遗忘的深圳东部片区，房价相对最低，政府有意加快东部地区的改造项目，引导市场需求向东部转移，填补价格洼地。

深圳市规划国土委还特别提到，在“东进”战略中，土地整备具体项目纳入整备计划、政策适应方面可给予一定的倾斜，但具体土地整备补偿政策建议由各区在考虑全市政策平衡的基础上，自行制定。

旧改的缓慢，让新进入深圳市场的外来房企，只能高价在招拍挂市场拿地，泰禾集团在去年12月底，以7.99万/平米单价，总价57亿元拿下宝安区尖岗山两宗地后，刷新了全国单价地王记录，又在5月20日出让的龙岗区坪山土地中，以总价57.2亿元，单价1.56万/平米，拿下坪山片区地王。