广东去库存任务为统一口径 东莞非住房商品房库存压力大

降首付、减契税，近期楼市利好政策密集出台。2016年3月1日，广东再出红头文件，为去库存再添一把火。省政府计划在今起三年内，全省商品房库存规模比2015年底的1.6亿平方米减少约12.5%，三年内消化2630万平方米的商品房，各地市的商品住房去库存周期控制在16个月以内。

其中给各个地级市分配的去库存任务最引人注目，东莞被列入二类城市，属于库存规模较大，但是需求较为旺盛的地区，商品房现状库存面积达到724万平，商品住房去库存任务10万平，非商品住房去库存任务30万平，库存总任务40万平。

李兴旺：广东省出台去库存任务更多的是统一口径

合富辉煌市场研究部总监李兴旺认为，东莞的商品房库存主要集中在非住宅产品，像商业地产、产业地产、写字楼等。这些有很大的去库存量。住宅产品目前的库存只有3个月的消化量，是供不应求。政策出来后，政府会出来更细一步的措施。可能在首付款或利率、契税方面有更多的利好措施出来，减缓交易成本，降低购房门款，促进购房成交。

东莞的住宅市场在今年还是会保持火热，库存量只有3个月，可以说是没货卖，一房难求。而房价还是会保持较大的涨幅，甚至可能超过去年。今年一二月份东莞房价的涨幅已经达到27%，涨势非常惊人。成交量会受到供应量的影响，今年东莞住宅供应少，成交会收到一定拖累。

非住宅部分要看政府的支持力度，如果保持2015年的政策不变，非住宅依然会比较艰难。具体的走势要看政府的调控政策。

东莞楼市是否存在虚火？存在一定的担忧，房价长这么快，有很多非理性的因素，存在泡沫空间，个人建议，目前的房企要保持稳定理性的态度去制定房价，这种快速上涨的房价势头是难以长期持续的，平稳健康上涨比较稳妥。

其实在2015年政府已经默许了70/90政策的松绑，东莞也不再执行这个政策，单纯的楼市需求也让开发商不愿做大户型，所以这个政策的取消并不意外。东莞的户型供应结构接下来会根据市场需求走，可能会增多改换型需求，像是120-140平以内的户型会适量增加，因为这两年在二孩政策和首付款政策放开后，这种大户型会有很大的消化量，今年开发商会减少两房的开发，会增加三房的开发。

罗霄：非住房商品房去库存压力大

天为大数据研究中心研究及品牌经理罗霄觉得，红头文件的目标不仅仅是化解商品房库存，更重要的支持“农村人口进城”，达到“加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革”要求。东莞的住房商品房去库存没问题，但是非住房商品房方面去库存压力特别大，前景令人担忧。去库存任务为30万方，按照去库存认为为总库存量的10%来计算，则非住宅商品房总库存面积达到300万方。

国内其它城市多为一个中心，而东莞每一个镇就是一个中心，有33个中心，中心分散也导致非住宅商品房的去化能力弱。东莞经济支柱为制造业，制造业前景不理想，实业难做，也影响到商业的去库存。另外，东莞的人流回流也不是特别充足。

政策中提到商业和工厂类可以进行改造，提倡大众创业，支持服务业的发展，从而引导消化这部分商业库存，东莞正在深度执行当中。

住宅方面，红头文件中给东莞的任务仅为10万方，而东莞上周的成交量就达到了21万方。给出的10万方任务只是一个形式，为了响应全国去库存的政策。

东莞住宅市场一直延续了2015年的热闹，上周楼价已经达到11350元/平，较去年已经超过上涨10%。如果东莞楼市无意外，房价将继续上涨。此外，国内其它一二线楼市也在持续火热，显得有点疯狂，这样又给东莞带来楼市带来了些许隐忧。东莞楼市是否能够平稳发展，从内部看将取决于人口的回流和人口质量的提高。从外部看全国楼市的走势是否平稳向上。

红头文件中停止执行70/90政策，将引导商品房的供给向改善型需求倾斜。在原政策的影响下，多年来的改善型需求一直受压制，放开后90平方米以上产品供应将增加，可逐步满足改善型需求购房者。

中原研究部：开发商应该抓住机遇 快速出货为王道

在众多政策利好密集出台的情况下，东莞中原研究部于2016年2月29日发布了针对性研究报告。报告认为，2015年借政策利好上半年是开发商出货的最好时机；东莞楼市供应紧缺，开发商应该抓住机遇将手中货量及时消化；股市低位吸引投资者入市，房产投资需求减弱，自住客购房者增多，开发商应理性定价。