东莞中原：营改增对房企的减负作用甚微

　　3月24日下午，财政部和国税总局下发通知，经国务院批准，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。

　　备受市场关注的“营改增”细则已明确出台，对东莞二手交易的影响又如何?对开发商的税收成本影响如何?东莞中原特意出品关于营改增的政策解读。

　　一、营改增的政策解读

　　1、“营改增”后二手交易税收的变化不大，对市场影响微小。

　　备注：【营业额时：差额=卖出价-原买入价，全额=卖出价】【增值税时：差额=(卖出价-原买入价)/(1+5%)，全额=卖出价/(1+5%)】

　　“营改增”之前的营业税政策，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征营业税。“营改增”之后，新旧政策没明显差别。征收率由5.6%降至5%，有一定的减负作用，但对市场影响甚微。东莞作为非一线城市，营改增后，超过2年的住房销售依然是免征增值税，不足2年的按照全额的5%征收，比之前下调0.6%的费率，对市场走势影响不大。“营改增”后税收没有明显的差别，二手交易税收的变化不大，整体对东莞二手房的交易影响甚微。

　　2、“营改增”后房企的税收有所减负，但影响甚微。

　　根据“营改增”的新政显示，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外)，以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。调整前，房企的销售税收=总销售额*5%，以某项目10000万元的销售额为例子，调整前的税收=10000万元*5%=500万元。也就是说，调整前，一个销售金额为1亿元的项目房企需要缴纳的税收是500万元。调整后，房企的销售额税收=(总销售额-成本)*11%，两者的计算基数和税率都出现调整。东莞中原研究部以某项目10000万元的销售额为例子，根据东莞商住商业用地过去三年的平均土地价格为2456元/㎡的楼面地价，参照2015年东莞商品房销售均价为9977元/㎡，测算土地成本占比是24.62%，建安成本按照2500元/㎡计算出建安成本占比为25%，财务及管理费的成本占比为6.5%，其它费用(含有营销费用、前期工程费、不可预见的费用等)占比为4.5%，合计成本占比为60.62%，按照调整后的税收=(销售额-成本)*11%计算，即是调整后的税收 =(10000万元-60.62%*10000万元)*11%=433万元。调整后的税收是433万元，比调整前的500万元减负了67万元，由此可见，减负的税收非常少，对开发商的税收减负是微不足道的。

　　二、营改增的意义

　　“营改增”后的新政落实，对二手房交易的税收影响有限，变化不大，对二手房交易流通的市场趋势影响也不大。从房企税收角度来看，营改增后可以减负开发商的税收成本，但减负的效果微不足道，影响十分有限。国家落实“营改增”后更多是规范税收的征收，增值税落实后，是需要提供专项的税收发票，避免企业偷税、漏水的行为，事实上营改增是国家规范税收、增加了税收的作用。

　　三、营改增的市场影响

　　1、营改增实施后，对东莞二手交易的影响有限。营改增后，东莞二手交易税收的变化不大，超过2年的住房销售仍然可以免征，不足2年的住房销售按照5%的税率征收，比调整前有微小下降，但税收减负不大。个人二手房买卖交易中的增值税，完全平移原营业税政策，交易环节税负不会加重。在落实营改增之前和之后，业主放盘的心态和购房者入市的心态都不会受到明显影响，对东莞二手交易的流通影响作用有限。

　　2、营改增可以减负房企的税收成本，但减负作用不大。增值税是对货物和服务流转过程中产生的增值额征收的税种，一般计征办法是逐节征收、环环抵扣，简易计征办法则类似营业税做法、对销售额一定比例(即征收率)缴纳增值税。营改增后，税收征收按照销售额减去成本后，按照11%征收，事实上房企的税收成本有所下降，一定程度有减负税收的作用。但根据东莞中原研究部测算的数据显示，实施新政后，房企税收减负的作用十分有限，基本上是平移的作用。营改增实施后，各项成本计算需要使用专业的增值发票，更加规范税收的征收，反而会增加部分成本，整体对房企的减负作用甚微。

　　3、企业对商铺、写字楼等不动产的购买需求增加，以用来抵扣税收。此次营改增中，带来的最大减税额莫过于不动产纳入抵扣。不动产抵扣政策明确规定，新购进不动产分2年抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。不动产纳入抵扣税收，企业对商铺、写字楼等不动产的购买需求将增加，一方面企业可以用来投资、自用，另一方面也可以用来抵扣税收。营改增后，企业对商铺、写字楼的需求增加，东莞商铺和写字楼等不动产的成交量有望复苏升温。

　　4、营改增落实之前，市场将迎来施工证申请的热潮。按照旧政策，房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。落实营改增的新政，很多小企业难以提供专业的增值发票，也无法规避部分税收，事实上是增加了部分企业的税收成本，这迫使不少企业赶在4月30日前申请施工证。在4月30日之前申请的施工证将可以作为房地产老项目，按照旧政策的5%的征收率计税。

　　5、非毛坯成本可以抵扣税收，未来非毛坯项目的开发将增多。按照营改增新政，开发商的各项成本是可以作为抵扣税收的，除去人力成本之外的很多成本均可以作为抵扣税收。在这“省心省力又省时”的购房偏好下，东莞非毛坯修的房子越来越受到购房者的青睐。万科、碧桂园、保利、万达、恒大等一线品牌房企均以非毛坯发售，一方面这是契合当下购房者的购房偏好，也受到深圳客的青睐;另一方面是获取利润的一种方式。非毛坯修也是一种成本，实施营改增后，非毛坯修的成本可以作为抵扣税收，这将会吸引越来越多开发商开发非毛坯修类的项目。