瑞峰：深圳限购升级观望情绪加剧 东莞楼市成交降温

一、导读

1、宏观环境：为抑制投资需求和房价过快上涨  上海、深圳出台楼市调控政策  

全国：两会结束，上海第一个开始动作。3月25日，上海发布楼市调控新政，非上海本市缴纳个税或社保年限由满2年提高到满5年，二套普通住宅首付不低于50%，二套非普通住宅首付不低于70%，力度超出市场预期，被称为史上最严政策；紧跟3月25日晚上深圳也出台调控政策，非深圳户口购房社保由1年改至3年，限购一套房；二套房或近两年内有房贷记录首付最低4成。

值得注意有：1、上海新政严格定义“二套房”的概念，即“认房又认贷”的原则，不论购房者此前是否有贷款，只要买过房，即便还清贷款，第二次买房时贷款，也被定义为“二套房贷款”，而此前上海市执行的是“认贷不认房”；2、本轮政策中，均涉及禁止运用资金杠杆付首付，均提出严禁互联网金融企业、小额贷款公司等金融机构从事首付贷、众筹购房、过桥贷等金融杠杆配资业务，以防催生及放大房地产市场泡沫，让楼市回归理性。

实际上，深圳、上海推出新政的根本动因是为稳定近期过快上涨的房价，打击越来越多的投机性购房行为。因此，从政策角度看，未来的政策方向将不再是单向宽松，而是改变为双向的“托底盖帽”。不过，除上海、深圳等涨幅过快的城市外，其他城市的调控政策不会过于严苛，但需注意房价涨幅，如果部分城市房价涨幅过高，与需求过度脱节，面临调控的可能性也较大。

2、新增供应 ：供应市场保持平稳高位运行  米兰天空、碧桂园智慧家纯新上市   

上周东莞全市共有8个项目有商品房新增供应，住宅1385套，合计面积约13.59万㎡，环比下降9%；非住宅新增335套，面积约为2.17万㎡，环比上涨160%，主要是由碧桂园智慧家的商务公寓和商铺、以及米兰天空的商铺产品供应。

从开盘项目来看，樟木头的米兰天空100套74-117㎡洋房纯新入市，而厚街的碧桂园智慧家开盘首推60套124-125㎡洋房。从加推项目来看，樟木头丰泰橡树溪谷新增292套65-105㎡洋房，虎门中惠悦峰供应272套87-102㎡刚需产品，临深片区和滨海片区的货量得到及时的补充；另外，南城汇龙湾和企石嘉宏锦城各有洋房加推248套，其中南城汇龙湾推76-126㎡户型，而嘉宏锦城推96-122㎡户型。

从预售证来看，预计近期上市或加推的项目有盛和雅颂、保利·中惠悦城、广基·自由星城、珠江观澜御景、观岭高尔夫豪庭等项目。

3、成交量价：深圳楼市限购升级观望情绪渐浓   东莞楼市成交降温两成多

上周东莞全市住宅成交2059套，面积约22.26万㎡，环比下滑21%；非住宅成交711套，面积约2.93万㎡，环比下滑6%。东莞楼市成交有所降温，主要是因为1、深圳楼市新政出台，提高购房者入市门槛，限购升级对投资需求有一定的抑制作用，一定程度上加快深圳投资客的外溢，但东莞目前部分区域高房价引起投资客的抗性，深圳客流入开始放缓，临深片区楼市率先降温，观望情绪逐步浓重导致成交出现下滑；2、上周楼市成交量虽然下滑，但依然处在高位运行，3月上旬开盘项目的进入集中签约是主因，嘉华星际湾、丰泰橡树溪谷、汇龙湾成交过百套，对成交拉升作用较大。另外，深圳新政后首日东莞多个项目开盘或加推，出现冷热不均的情况，碧桂园项目去货良好，预计将支撑本周及今后两周东莞楼市成交量。

4、成交均价：持续3周11500元/㎡以上运行  高房价对深圳客吸引减弱

上周东莞楼市住宅均价11554元/㎡，连续3周保持在11500元/㎡水平上平稳运行。主要是因为1、高价项目依然是东莞楼市成交的主体，11000元/㎡的产品成交依然保持在45%左右的比例， 18个镇区住宅均价超过万元的线，支撑着房价的高位运行；2、东莞因深圳客大量涌入而开启快速上涨的行情，目前东莞价格洼池优势减弱，对深圳客吸引逐步减弱。目前东莞房价已经处在历史的高位水平，从近期的项目加推开盘情况来看，多数深圳客对价格的抗性较大。

5、楼盘活动：深圳“325新政”首日东莞10多个项目开盘   去货冷热不均  

上周末深圳出台 “325新政”，限购政策从严，迫使深圳客继续外溢，东莞为把握时机，快速承接深圳客客源，10个多个项目进行新盘或新品加推，市场迎来今年春节后首个推货高峰，表现在大岭山松湖碧桂园、虎门佳兆业御龙山、横沥荟翠连城、樟木头米兰天空、厚街碧桂园智慧家、黄江金地湖山大境、万江信鸿澜岸等项目纷纷开盘或加推新品，基本是都是主打深圳客，争夺深圳客源。

其中松湖碧桂园开盘最为瞩目，选择在深圳大运中心开盘，对深圳客促动作用突出，当天推1648套105、108、111、128、141、三房、四房非毛坯修均价18000元/㎡，去货7成左右，成为热销的代表。但并不是所有推货项目都能实现高去货，部分项目定价过高，客户抗性较高，开盘当日去货仅2-3成，侧面出东莞市场也出现降温的现象，反面看出在这一轮深圳房价的上涨中，东莞大多数区域也发生非理性上涨，价格洼地逐步缩小，超于深圳客的预期，观望情绪开始蔓延。

6、土地市场：南城总部基地二期首宗地下空间地底价出嫁  5370㎡折合地价2000元 /㎡

上周，东莞市宏图总部基地发展有限公司底价拿下南城1宗地下空间用地，地块具体位于南城宏北路与宏七路交汇处南侧，面积约5370平米，起始价1074万元，起始地价2000元/㎡。据悉，该地块是南城总部基地是二期出让的首宗地下空间用地，必须与总部基地统一规划设计、互联互通，且二期所有开发项目规划必须预留通道与地块无缝连接，并提供地下车库出入口和人行疏散口给地快使用。

二、东莞房地产市场

1、楼市成交

1.1总体情况：深圳楼市限购升级观望情绪加剧    东莞楼市成交降温两成多

1.2供需量价走势：持续3周11500元/㎡以上运行   东莞高房价对深圳客吸引减弱      

1.3物业类型成交：洋房成交约占77% 仍为主力  商务公寓持续大幅度上涨

1.4产品类型成交：50㎡以下成交上涨幅度大   70-100㎡成交占比大

1.5成交排名

1.5.1区域成交排名：石龙新品入市381套夺冠    南城188套居第二

1.5.2个盘成交排名（按套数）

1.6成交明细

1.6.1普通住宅面积区间成交：80-110㎡成交占比5成

1.6.2别墅产品面积区间成交: 400㎡以下产品集中度高   约占81%

1.6.3普通住宅各单价区间成交：9000-10000元/㎡产品成交最大

1.6.4别墅各单价区间成交：15000-2000元/㎡成交最多  约占1/4

1.6.5普通住宅总价区间分布：80-120万元/套产品成交占约46%

1.6.6别墅各总价区间分布：成交别墅总价区间分布均匀

1.7楼盘活动：深圳客蜂拥而至东莞多项目开盘即卖完   碧桂园3个项目进行蓄客

1.8新增供应 ：供应市场保持平稳高位运行   米兰天空、碧桂园智慧家纯新上市

1.9新开工：满都花园、依林家园纯新开工  合计住宅面积24.88万

2、土地市场

2.1待拍土地：无

2.2出让土地：无   

2.3土地成交：南城总部基地二期首宗地下空间底价出嫁  5370㎡折合地价2000元 /㎡

三、宏观经济政策环境

1、国内：

1.1经济环境

1.1.1  全国超12个省份下调社保费率 集中在工伤、失业、生育三险

据“十三五”规划纲要提出，适当降低社会保险费率。记者了解到，近期，已有上海、广东、天津、甘肃、江西、北京等超过12个省市相继出台文件下调社保费率，且集中于工伤、失业、生育这三大险种。

1.1.2  国家统计局解读：1-2月份工业企业利润呈现增长

国家统计局3月27日发布的工业企业财务数据显示，1-2月份，规模以上工业企业利润总额同比增长4.8%，新增利润355.4亿元，改变了2015年全年利润下降的局面(2015年利润下降2.3%)。原因是1、工业企业产品销售增长加快；2、工业生产者出厂价格降幅收窄；石油加工、电气机械和食品等行业对利润增长贡献明

1.2楼市环境

1.2.1深圳楼市新政:社保1年提至3年 认房认贷二套首付四成

3月25日，深圳政府连夜发布购房新规，非深圳户口购房社保由1年改至3年，限购一套房；二套房或近两年内有房贷记录首付最低4成。

1.2.2上海楼市新政发布 非沪藉购房社保条件由2年延至5年

1、限购，非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社保的年限，由“自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上”调整为“自购房之日前连续缴纳满5年及以上”。

2、差别化信贷政策，对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请房贷购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%；。

3、禁止首付贷，购房人在申请贷款时应承诺首付款为自有资金，严禁房地产企业和中介机构从事首付贷及过桥贷等场外配资金融业务。

此外，在二手房市场方面，3月24日通过的“营改增”细则中则提到二手房改征增值税，即个人购买不足2年的住房对外销售，按照5%的征收率全额缴纳增值税；购买2年以上（含2年）的住房对外销售，免征增值税。

1.2.3央行：加强首付款审查 关注南京苏州房价上涨风险

2016年2月1日,人民银行、银监会(以下简称“两部门”)出台了《关于调整个人往房贷款政策有关问题的通知》(银发〔2016〕26号，以下简称“26号文”)，明确在不实施“限购”的城市，商业银行在发放住房按揭贷款时，对首次购买普通住房的居民家庭，以及已拥有一套住房且房贷尚未结清拟再次购买二套房的居民家庭,其最低首付比例可作适当下调。26号文还要求人民银行、银监会各派出机构要加强住房金融宏观审慎管理,促进银行业金融机构住房金融业务稳健运行。

为了把两部门发布的26号文件精神贯彻落实好，支持居民家庭合理的购房需求，同时针对部分城市房价上涨过快、商业银行个人住房按揭贷款中存在“首付贷”等不规范、不审慎的情况，以及由此可能产生的金融风险等，人民银行南京分行和江苏银监局于2016年3月25日，联合出台了《关于规范个人住房贷款业务促进住房金融健康发展的通知》(南银发〔2016〕32号，以下简称“《通知》”)。

主要是因为当前部分一线城市房价上涨过快，并带动部分二线城市居民购房需求大幅上升,住房市场量价齐升。在此背景下,甚至出现部分城市的少数购房者通过房地产中介机构、P2P平台、互联网众筹、消费金融贷款等渠道筹措的借贷资金,用以支付“首付款”的现象;同时,个别地方还出现以“假离婚”等方式取得“购房资格”的现象。对这类情况和苗头可能带来的潜在金融风险，已引起人民银行、银监会等金融管理部门的高度重视,并明确要求予以禁止。此外，极个别商业银行的分支机构和网点在执行差别化的住房信贷政策过程中,未能严格、规范地执行,导致市场上存在“首次购买”与“购买首套”概念混淆的情况。

1.2.3  41家上市房企发布年报:过半实现盈利 其中四成靠外快

截至目前，两市已经有41家上市房企发布了2015年年报。具体来看，实现净利润同比增长的上市房企有22家,占比超五成。从净利润增幅来看，同比增幅超100%的共有8家,占比近两成；从净利润额来看，在已发布年报的41家公司中，有7家公司2015年的净利润超过10亿元，其中万科A以181.19亿元的净利润,稳坐头把交椅。

值得一提的是，去年净利润同比上涨的上市房企中，有四成公司利润并非来自“老本行”房地产业务，而是通过非主营业务“挣外快”,包括股权出售、金融资产出售、退税收入及政府奖励等。

1.2.4中粮地产利润增长近21% 未来将加速推进深圳旧改

近日，中粮地产发布的2015年年报显示，该公司在去年实现营业收入135.0亿元，较上年增长49.32%;归属于上市公司股东的净利润 7.22 亿元，较上年增长 20.60%;加权平均净资产收益率 12.00%，较中粮地产11.22+0.030.27%上年增加 1.32 个百分点。

在土地资源稀缺的深圳，中粮地产积极参与城市更新(也称“旧改”)。深圳规划和国土资源委员会资料显示，中粮地产通过协议出让的方式获得旧改土地15.88万平方米，而付出的土地出让金仅26.4亿元。

中粮地产称，公司将强化业务创新，包括在现有引入投资者等方式的基础上，继续探索销售型业务低成本扩张途径；以新兴业务为契机，建立运营模式、塑造产业品牌，通过深圳 69 区创芯公园项目和67区中粮商务公园两个项目试点，积极探索产业地产运营模式，打造中粮品牌产业综合园区;通过对标杆项目的调查研究，结合公司现有土地和项目资源，探索养老业务的发展方向、盈利模式等。

1.2.5营改增：个人二手房不足2年对外销售按5%征收率计征

3月24日下午，财政部发布《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》， 个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。

1.2.6中国最有钱的城市:北上深居前三 青岛不如济南

通过对各主要城市资金总量及增速的统计发现，2015年北京上海深圳仍高居前三，广州与深圳的差距越来越大。在增速方面，合肥、郑州、武汉、长沙等中西部省城和南京、深圳这几个沿海城市的增速名列前茅。

作为强一线城市，北京和上海均是名副其实的全国中心城市，两城的资金总量均在10万亿以上，遥遥领先于其它城市。北京市统计局的数据显示，年末全市金融机构(含外资)本外币存款余额128573亿元，比年初增加15248.7亿元。上海统计局的数据显示，2015年末全市中外资金融机构本外币各项存款余额103760.60亿元，比年初增加13328.75亿元

在京沪之后，是深圳和广州两个弱一线城市。两个城市的资金总量之和大致与上海相当，这样的格局大抵符合区域经济发展格局，即北边有北京、东边有上海，而南边的中心则相对平摊到两个城市里面。

1.3产业动态

1.3.1 世界级存储器基地落户武汉 总投资达240亿美元

3月28日总投资240亿美元(约1600亿元人民币)的中国国家级存储器基地项目，在武汉东湖高新区开工建设。中国国家级存储器基地项目，位于武汉东湖高新区的光谷智能制造产业园，建设内容包括芯片制造、产业链配套等，将在5年内投资240亿美元，预计到2020年形成月产能30万片的生产规模，到2030年建成每月100万片的产能，进而成为世界级的存储器基地。

该项目建成后，可以带动设计、封装、制造、应用等芯片产业相关环节的发展，集合已经在武汉东湖高新区形成规模的显示产业(天马、华星光电)、智能终端(华为、联想、富士康)等产业，打造万亿级的芯片-显示-智能终端全产业链生态体系，将成为中国乃至全球最密集的电子信息产业基地。

1.3.2广东惠州大亚湾孵化器年内将达4万平方米

今年环大亚湾新区将推动县（区）孵化平台建设和各类孵化器、新型研发机构及科技协会发展，打造“创业苗圃（前孵化器）+孵化器+加速器+产业园”的全链条孵化育成体系。推动大亚湾科创园创建国 家级科技企业孵化器，探索建立 “校地共建”、“企业联合共建”等多元化的孵化器建设模式。力争今年，大亚湾区新增市级科技企业孵化器1家，全区孵化器面积达4万平方米、在孵企业达100家、累计毕业企业20家。

2、东莞经济及政策环境

2.1经济及房产环境

2.1.1 莞惠轻轨常平段预计3.30开通试运营  已通过初步验收

2.1.2塘厦公办幼儿园首次实行网上报名  将由电脑进行派位

塘厦教育局发布了《关于塘厦镇2016年公办幼儿园小班级招生工作的通告》。值得关注的是，两所公办幼儿园将首次采取网上报名、电脑派位的方式。家长须在规定时间自行在网上预报名并填写相关资料，由幼儿园初步审核、教育局审核后确定名单，通知注册时间。若预报名人数超出学位数，将由电脑进行派位。

通告称，2016年塘厦镇中心幼儿园和第一幼儿园2所公办幼儿园小班级的招生工作，仍旧按片区划定招生范围进行。其中塘厦中心幼儿园招生范围为塘厦各社区户籍适龄幼儿和持市特聘证人员子女。

2.1.3东莞将力争盘活存量土地1.2万亩  闲置土地处置3千亩

3月21日上午，东莞市国土局召开“信息化建设年”活动动员大会，会议要求全市国土系统全力以赴做好稳增长、促转型、惠民生的用地服务保障工作，全年整合10块连片1000亩以上地块用于重大项目。力争全年盘活存量土地1.2万亩，闲置土地处置3000亩。另外，从会上获悉，东莞今年加快不动产统一登记改革，力争6月底前颁发新版不动产权证书。

2.2产业动态

2.2.1东莞物流市场加速繁荣 已成华南重要的新兴物流市场

根据仲量联行研究部统计，截至2015年底，东莞是广州以外的华南第二大非保税甲级仓储基地。未来三年，这里还将建成近100万平方米的非保税甲级仓库。国际开发商将成为新增供应的主要提供商，由国际开发商开发的仓库将占所有新增仓库供应面积的近70%。

当地物流市场的快速发展，是东莞产业结构调整的最新表现态势之一。在珠江三角洲地区，东莞已成为仅次于广州和深圳的物流运营基地，很多中国的知名电商企业如“一号店”选择在东莞定制物流基地。

2.2.2长安14个重大项目集中签约   5大项目投资均超20亿元

3月22日，长安镇举行2016年重大项目签约仪式，当天共有14个项目集中签约，其中投资在20亿元以上的项目就有5个。集中签约的14个项目包括OPPO研发总部、台湾丰宾电子、天安数码城、创世纪机械、外国语学校等，涵盖产业经济、市政设施、环境保护和民生工程等多个方面。

2.2.3黄江牵手广东省科研机构打造电子元器件技术创新平台

经过一段时间的筹备，黄江镇与广东省工业技术研究院联手打造的“黄江镇电子元器件技术创新平台”全面启动建设。该项目获得省财政厅40万元专项资金支持。

除了打造上述技术平台外，黄江当前正着力实施大型工业企业研发机构全覆盖行动。其中，推动主营业务收入5亿元以上企业普遍设立研发机构，有条件的企业要争取设立省级乃至国家级企业技术中心、工程中心和实验室；而对主营业务收入1亿元以上的企业，则鼓励它们建立研发机构。与此同时，黄江镇还支持行业骨干企业与高校、科研院所签订战略合作协议，建立联合开发、优势互补、成果共享、风险共担的产学研用合作机制，组建产业技术创新战略联盟。

2.2.4松山湖（生态园）联手苹果打造国内首个iOS开发众创空间

国内首个基于苹果iOS平台的移动应用开发众创空间将在松山湖（生态园）落地，这是记者从3月26日在松山湖（生态园）举行的“众创学习 因i不同”iOS主题活动上获悉的。该众创空间落成后，将与苹果公司共建区域教育培训中心，并结合最新设计的创客空间采用全新的“创课”设计理念。

2.2.5虎门携手阿里巴巴打造电商生态圈  整合产业资源

近日，虎门镇与阿里巴巴通过“百行赋能”项目联手为该镇打造优化的电商生态圈，“百行赋能”项目旨在帮助当地企业通过协会商会的助力快速发展电商业务。该项目通过传统服装企业的互联网转型，聚合全国协会商会力量，力争为虎门打造一批优质电商企业。