易宪容：国内楼市走出困境不能只靠涨价 否则后果堪忧

　　看上去房价大涨的房地产市场仅是一线城市及周边的城市，而远一些的城市房地产仍然处于难以启动的困境中。

　　近日，中国指数研究院发布了百城房价指数。指数显示，环比持续上涨了12个月的百城房价，已经出现一定程度的回落。这种房价环比回落的主要原因，在于某些一线城市的房价在限购政策作用下，一定程度上得到了遏制。此外，尽管某些一线城市的房价溢出效应开始蔓延到周边城市，但是周边城市不仅住房销售量远不如一线城市，且房价的涨幅也要更低，这自然会拉低百城房价。

　　也就是说，就百城的情况来看，房价上涨的城市及房价下跌的城市仍然仅是打为平手，50比50而已。这也就意味着，远一些的城市房地产仍然处于难以启动的困境中。如果再加上没有纳入百城的三四线城市，占比规模相当大的房地产市场仍然没有启动。

　　回过头看，此前某些一线城市及周边城市的房地产火热、房价上涨最为主要的原因是这些城市形成了房价上涨预期，这自然会让各种住房投机炒作者涌入。只要这种预期一改变，这些城市房地产的销售和价格也会随之逆转。

　　最为重要的是，另外50个城市的房价还是处于同比下跌的状态，这就使得住房的投资炒作者根本就不敢进入这些房价下跌城市的房地产市场，这些房价同比下跌城市的住房销售也就无法启动。如果再加上百城之外的三四线城市的房地产市场面临的困境要比这50个房价同比没有上涨的城市还要严重，这就意味着当前中国的房地产市场要走出当前的困境并非易事。

　　然而，由于一线城市及部分二线城市一段时期以来的房价上涨，这必然会刺激这些城市的地方政府增加土地供给，房地产开发商增加土地开发。据观察，一线城市的土地开发又开始有启动迹象。这事实上暴露了一个矛盾，房价上涨的涨价效应，表面上看是有助于去库存化，但长期看后果却堪忧。房地产开发利润急升，必然使得住房供给随之而来。房价上涨城市的住房供给大量涌现，在高房价下谁来接盘，就得看政府政策及市场是如何反应了。

　　总之，1季度过度的信贷扩张让一线城市及部分二线城市房价不断上涨，这固然对于GDP增长有相当贡献，但是这种拉动随着一线城市房地产市场调整在4月份已经减弱。特别是还有50个城市房价同比处于下行及不少三四线城市房地产还没有启动，房地产去库存问题并未真正解决，房价上涨的城市又在快速补库存。最后的结果就是全国绝大多数城市的住房市场依然无法摆脱库存高企的困境。

　　因此，依赖涨价和限购这样的市场“看不见的手”和行政“看得见的手”双打，住房市场的库存只会面临上升，这对于未来的楼市去库存战略恐怕不是好事。