瑞峰：临深片区成供需主战场 5月成交逊色已成定局

一、导读

1、宏观环境：楼市过热警报拉响  东莞27镇启动总规修改   加速房企兼并重组

国家统计局最新发布的房价数据，首次出现了上涨前列基本是二线城市的现象。在18日发布的70个大中城市的住宅销售价格统计数据显示，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有5个，上涨的城市有65个。其中，合肥、厦门、南京，单月上涨超过3%，涨幅惊人，加上70个城市外的苏州，这四个城市的房价涨幅基本取代了一线城市，堪称房价上涨“四小龙”。在房价迅猛上涨的情况下，不光是苏州，这些城市也存在重启限购的可能。无独有偶，一二线城市地价飙涨，不仅北京、上海等一线城市土地市场“高烧不退”，以南京、苏州、合肥、厦门等为代表的二线城市更是“高价地”频出，楼市过热警报已经拉响。

供给侧结构性改革正不断推进，目前至少已有山东、安徽等10余个省份出台了供给侧结构性改革的综合性方案和专项方案。东莞通过修改土地用途来推进供给侧改革去库存，近期东莞27个镇（园区）总体规划修改草案已经处在审核阶段，对比了草案中修改的部分，发现除南城、东城、莞城、万江、大岭山和清溪外，其余的27个镇(园区)的总规修改涉及130多个项目和150多个地块的调整，共减少居住用地超过433万平方米，其中松山湖居住用地面积减少最多，将近260万平方米。非住宅是东莞去库存重点，政府有可能会控制商业体量，减少新商业用地的比重。

在供给侧改革的背景下，政府放开融资渠道、鼓励大房企兼并重组，以此来提升行业的集中度，减少不良企业数量和工程烂尾风险。实际上，从房地产业进入“白银时代”开始，就面临着新一轮的洗牌，“大鱼吃小鱼”的兼并重组现象变得普遍。无论是直接收购公司，还是单纯买一份股权、一个项目、一块地，房企兼并重组在近两年的东莞蔚然成风。东莞的房企持续分化，“强者恒强，弱者被收购或淘汰”仍是未来发展的大趋势。现如今的房企已进入以资源互换交易为典型表现的大房企横向合并阶段，通过“大鱼吃小鱼”的兼并重组后，东莞的房地产市场集中度将会越来越高，特别是几个千亿房企齐齐进入东莞“占地盘”，会加速本土房企的转型或被收购。

2、新增供应：临深片区为供货主力  多个项目近期或将上市

上周东莞楼市房企推货力度有所回升，住宅市场方面，共有1729套新品加推，环比上升67%，供应面积约15.83万㎡，环比上升22%。临深片区成为供货主力，塘厦卓越蔚蓝山推出900套71-91㎡刚需新品、凤岗陶然郡花苑256套75-109㎡新品加推；此外道滘的君汇半岛批量推出465套74-174㎡洋房。非住宅方面，推货节奏有所放缓，悦湖苑的120套48-57㎡的商务公寓、42套64-247㎡的商铺和卓越蔚蓝山48套50-91㎡的商铺是主力。

从上周新拿预售证情况来看，房企近期加推已恢复常态，除去已经在房管局备案的项目，近期鼎峰尚境北园、金州豪苑、石竹山水园和翔龙天地广场等项目或将在近期上市。

3、成交量价：临深片区新品集中网签  助力楼市成交量价齐升  

上周东莞全市住宅成交1357套，面积约14.77万㎡，环比上涨19%；非住宅成交513套，面积约2.78万㎡，环比上涨35%。上周东莞楼市供需量齐升，主要是临深片区贡献突出，以及在五一假期前后上市的大部分项目在上周集中网签，表现在卓越蔚蓝山成交309套、中惠嶺秀成交127套、君汇半岛花园成交112套、锦龙湾畔成交95套。从整体市场走势来看，截止到上周末5月22日，东莞楼市5月份成交量为40.42万㎡，预计随着项目的陆续签约，5月的东莞成交量或将达到55万平，但明显低于1、3-4月的成交。

4、成交均价：均价16353元/㎡上涨19%  个盘支撑效应明显

上周东莞楼市住宅均价16353元/㎡，环比上涨19%，东莞房价再次有了较大的提升，究其主要原因，个盘拉升作用较大，项目卓越蔚蓝山（均价22284元/㎡）、中惠嶺秀（均价18783元/㎡）、锦龙湾畔（18660元/㎡）皆进入了个盘排行榜前四，在很大程度上支撑房价的上涨；另一方面，锦龙湾畔均价（18660元/㎡）、松湖碧桂园（均价18608元/㎡）等高价项目的成交，助力上周整体楼市在15000元/㎡以上的单价区间占据半壁江山，对房价有一定的拉升作用。

5、楼盘活动：翔龙天地开盘基本卖完   鼎峰尚境新品启动认筹

5月第三周，东莞楼市项目营销有所回暖，主要以小型的暖场活动为主，活动形式多样，城南艺境举办“赫本”美女路演，加推98-126㎡新品3-4房和168-268㎡美式褐石花园别墅；中惠悦城举办广东省篮球联赛门票免费送，推5栋88㎡- 105㎡二至三房；天骄御峰举办“璀璨御享 星光盛宴”6栋新品发布暨2016新业主答谢会，推60套6栋160㎡全新改善型产品；桃源艺境承办中国好声音东莞赛区半决赛，认筹110-135㎡墅质洋房和160-630㎡山湖别墅。

纯新盘的宣传和营销方面亦有所回升，翔龙天地开盘，首批洋房共468套，产品45-140平N+1户型，基本卖完，主要以深圳客为主；广源·纳帕溪谷举办520终极告白招揽人气；鼎峰尚境启动认筹，主推94-180㎡山居洋房和三期250-270㎡珍稀别墅。

6、土地市场：阳光集团首进东莞  豪夺南城新商业高价地

5月20日，经过4家房企34轮的激烈争夺，最终位于南城莞太路与环城路交汇处的编号2016WG014号地块被上海富利腾房地产开发有限公司拿下，这是阳光集团进入东莞拿下的首宗地。该地块占地面积23457㎡，成交楼面价约7789元/㎡，溢价179.7%。该地块位于主南城总部基地附近，五分钟即可到达广深高速，与万科金域华府及城市风景街仅隔1条街，配套完善，随着R2线开通，有望成为与鸿福商圈平起平坐的商业重地。

待拍土地方面，位于横沥镇半仙山村面积约5.6万㎡的商住地本周将进入最后一轮的竞拍，起始地价1046元/㎡，总额达1.75亿元，该土地曾两次流拍。

二、东莞房地产市场

1、楼市成交

1.1总体情况：临深片区新品集中网签  助力楼市成交量价齐升

1.2供需量价走势：住宅均价16353元/㎡   上涨趋势明显

1.3物业类型成交：

商务公寓环比上涨幅度大   住宅公寓签约持续回落

1.4产品类型成交：小户型产品签约下滑   70-130㎡刚需上产品涨

1.5成交排名

1.5.1区域成交排名：塘厦329套夺榜首    凤岗251套居第二

1.5.2个盘成交排名（按套数）

 1.6成交明细

1.6.1普通住宅面积区间成交：80-100㎡刚需产品占据45%

1.6.2别墅产品面积区间成交: 100-200㎡别墅产品热销

1.6.3普通住宅各单价区间成交：15000元/㎡以上产品占53%  个盘效应明显

1.6.4别墅各单价区间成交：25000-30000元/㎡别墅成交18套

1.6.5普通住宅总价区间分布：140-160万/套成交出色

1.6.6别墅各总价区间分布：500-600万/套占比18%

1.7楼盘活动：翔龙天地开盘基本卖完   鼎峰尚境新品启动认筹

1.8新增供应：临深片区为供货主力  多个项目近期上市

1.9新开工：两大楼盘纯新开工  非住宅产品占主导

2、土地市场

2.1待拍土地：横沥两次流拍商住地本周待拍   起始楼面价1046元/㎡

2.2出让土地：无

2.3土地成交：阳光集团首进东莞  豪夺南城新商业高价地

2.4土地预告：无

三、宏观经济政策环境

1、国内：

1.1经济环境

1.1.1英媒：中国重启不良资产证券化市场

据英国《金融时报》网站5月20日报道称，中国正重启不良贷款证券化市场，本月的两笔证券化交易规模达5.34亿元人民币(约合8160万美元).8年前，中国监管机构在全球金融危机爆发时关闭了这个市场。

不良贷款证券化是降低中国日益增加的坏账的多种举措之一。今年第一季度，中国的净债务增至25万亿美元，占国内生产总值(GDP)的237%，达到创纪录水平。

1.1.2 中国首部诚信状况报告发布 企业年损失6000亿元

报告指出，商业欺诈、合同违法、制假售假、偷逃骗税、学术不端等等诚信缺失问题，在一定程度上，已经成为影响和制约我国经济社会持续有序健康稳定发展的顽症。相关数据显示，我国企业每年因不诚信导致的经济损失高达6000亿元人民币。

这是目前唯一一部关于我国社会主义诚信建设的权威研究报告。《报告》深度解析中国诚信文化基因，真实呈现中国诚信建设现状及问题，总结中国诚信建设制度环境，分析各行业、各地区诚信建设发展状况，汇总各地诚信建设组织情况，与国外诚信建设体系模式进行比较，解读中国诚信管理系统建设与运行，并对中国诚信建设发展前景进行展望。

1.1.3制造业转型升级扶持政策密集加码：政府三天连发三文

制造业近期连续迎来重磅利好。5月20日，国务院发布《关于深化制造业与互联网融合发展的指导意见》，要求进一步深化制造业与互联网融合发展，协同推进“中国制造2025”和“互联网+”行动；5月19日，中共中央、国务院印发的《国家创新驱动发展战略纲要》正式对外公布，要求发展智能绿色制造技术，推动制造业向价值链高端攀升；5月18日，发改委、工信部联合发布《关于实施制造业升级改造重大工程包的通知》，针对制造业高端化、智能化、绿色化、服务化，组织实施十大重点工程。

1.1.4 互金协会闭门整治 部分平台弱化P2P业务谋转型

5月19日上午，中国互联网金融协会召开了与部分地方协会负责人的座谈会。据悉，本次会议主要为听取地方性互联网金融协会有关工作意见和建议，加强协调，达成共识，形成合力，引导地方协会按照中央统一部署开展相关工作。

据透露，互金协会即将建立举报和“重奖重罚”制度，官网也即将上线，届时，官网将设立的互联网金融举报平台，除了给到互联网金融消费者一个举办的窗口外，一些较大规模的非法集资案件，也需要群众提供线索侦破案件。

1.1.5 国资委：进一步推进央企重组 成熟一户推进一户

国新办近日举行国务院政策例行吹风会，国资委副主任张喜武表示，今年在原来的基础上还要进一步推进中央企业重组这项工作，成熟一户推进一户。

去年重组了6对12家企业，这一年多的实践情况看，重组的效果还是非常明显的。今年在原来的基础上还要进一步推进中央企业重组这项工作，要强调的是把握四个方面原则：一是从方向看，要坚持服务于国家的战略，更好的发挥中央企业服务国家战略的重要作用。二是从布局看，要立足于国有经济布局的结构调整大局，坚决落实国家产业政策和重点产业布局调整的总体思路。三是从效果看，要有利于优化资源配置，促进中央企业转型升级提质增效。四是从方式看，由企业为主，按照市场化方式规范，充分尊重企业的意愿，坚决杜绝搞“拉郎配”，成熟一户推进一户。

1.2楼市环境

1.2.110余省份出台供给侧改革方案 多地鼓励农民买房

供给侧结构性改革正不断推进。目前，至少已有山东、安徽等10余个省份出台了供给侧结构性改革的综合性方案和专项方案。

各地方案围绕着“去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板”五大重点任务进行了部署，多地明确了去产能、去杠杆的目标，鼓励农民买房成为多地房地产去库存的重要手段，各地还打出“组合拳”以降低企业成本，并对于本地区的薄弱环节，提出了针对性的补齐短板的政策。

1.2.2  二线城市地价上涨180%：房企一块地透支全年利润

近期，一二线城市地价飙涨，不仅北京、上海等一线城市土地市场“高烧不退”，以南京、苏州、合肥、厦门等为代表的二线城市更是“高价地”频出。一些“高价地”的楼面价已超过区域房价，不少房企不惜透支全年利润甚至负债累累疯狂抢地，高杠杆、高负债拿地存在隐患。

　刚刚以30亿元拿下泗泾高价地的融创中国，其2015年全年净利润仅有33亿元。拍下苏州最高溢价率318.86%地块的景瑞地产，近日再度拍下杭州一幅土地，一个月内景瑞在土地的并购扩张上投资近40亿元，几近2015年全年销售额的一半。且该房企连续两年亏损，负债率高达135%。

1.2.3二线“四小龙”领衔房价涨幅 这八个城市可能重启限购

国家统计局最新发布的房价数据，首次出现了上涨前列基本是二线城市的现象。在18日发布的70个大中城市的住宅销售价格统计数据显示，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有5个，上涨的城市有65个。其中，合肥、厦门、南京，单月上涨超过3%，涨幅惊人，加上70个城市外的苏州，这四个城市的房价涨幅基本取代了一线城市，堪称房价上涨“四小龙”。在房价迅猛上涨的情况下，不光是苏州，这些城市也存在重启限购的可能。

1.2.4 中国“土豪”频抢海外楼市头条 查处洗钱面临挑战

　澳大利亚反洗钱机构确认，在澳大利亚，购买房地产等高值商品是一条重要洗钱通道。不法分子选择房地产市场来使非法所得合法化，因为“买房时允许使用现金”且“可隐匿真正获益人的身份”。不法分子利用身边亲友来打掩护，让他们代替自己成为房产的合法拥有人。

由于中国投资者大多关注高端房地产，豪宅价格走高对普通居民可负担住房的行情走势不会产生太大影响，因此推高房价之说站不住脚。然而对涉嫌洗钱的怀疑并非毫无根据。事实上，美国、加拿大、澳大利亚等多国房地产市场都极易成为国际洗钱行为的温床，各国政府已开始关注此事，但总体而言监管难度不小。

1.2.5 楼市过热警报已拉响 分类调控政策料在更多城市上演

从一线城市到二线热点城市，总价高价地、单价高价地不断涌现。部分城市土地市场过热，已经出现较大风险。2016年以来，总价、单价“高价地”数量已经达到72幅之多。还有机构统计，如果算上高溢价率这一指标，今年以来产生的高价地已超过100幅。另一方面是一二线热点城市“被豪宅化”，房价存在过快上涨的风险。受到土地价格快速上涨的影响，二线城市房价环比出现快速上涨，未来将面临政策收紧的风险。

近期召开的中共中央政治局会议指出，要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，有序消化房地产库存，注重解决区域性、结构性问题，实行差别化的调控政策。楼市差别化调控将进一步深化，地价、房价过热城市或将严控杠杆甚至是有序“去杠杆”，并出台增加土地供给、限购等措施。

1.3产业动态

1.3.1多部门联合发文推进电能替代 重点聚焦四大领域

近日，国家发展改革委、国家能源局、财政部、环保部、住房城乡建设部、工业和信息化部、交通运输部、民航局联合印发了《关于推进电能替代的指导意见》。《意见》从推进电能替代的重要意义、总体要求、重点任务和保障措施四个方面提出了指导性意见，为全面推进电能替代提供了政策依据。

《意见》提出四个电能替代重点领域。一是北方居民采暖领域，主要针对燃气(热力)管网覆盖范围以外的城区、郊区、农村等还大量使用散烧煤进行采暖的，使用蓄热式电锅炉、蓄热式电暖器、电热膜等多种电采暖设施替代分散燃煤设施。二是生产制造领域，生产制造领域的电能替代需要结合产业特点进行，有条件地区可根据大气污染防治与产业升级需要，在工农业生产中推广电锅炉、电窑炉、电灌溉等。三是交通运输领域，主要针对各类车辆、靠港船舶、机场桥载设备等，使用电能替代燃油。四是电力供应与消费领域，主要是满足电力系统运行本身的需要，如储能设备可提高系统调峰调频能力，促进电力负荷移峰填谷。

1.3.2六项改革措施支持 国务院确定首批28个双创示范基地

近日，中共中央、国务院印发了《国家创新驱动发展战略纲要》。《纲要》包括战略背景、战略要求、战略部署、战略任务、战略保障、组织实施六大部分。

《纲要》提出，国家创新驱动发展战略的战略目标分三步走：

第一步，到2020年进入创新型国家行列，基本建成中国特色国家创新体系，有力支撑全面建成小康社会目标的实现。

第二步，到2030年跻身创新型国家前列，发展驱动力实现根本转换，经济社会发展水平和国际竞争力大幅提升，为建成经济强国和共同富裕社会奠定坚实基础。主要产业进入全球价值链中高端。　　

第三步，到2050年建成世界科技创新强国，成为世界主要科学中心和创新高地，为我国建成富强民主文明和谐的社会主义现代化国家、实现中华民族伟大复兴的中国梦提供强大支撑。

《纲要》指出，实现创新驱动是一个系统性的变革，要按照“坚持双轮驱动、构建一个体系、推动六大转变”进行布局，构建新的发展动力系统。

1.3.3招商蛇口推出三百六十行创客森林

日前，定位“全品类创客发展平台”的创客森林在文博会蛇口分会场价值工厂正式面市。VR和木工，机器人和首饰修复，云交易平台和活字印刷，一组组看上去没有关联的行业“工匠”汇聚在价值工厂。

“创客不仅包含硬件再发明的科技达人，还包括了从事黏土类、木石类、布艺类、演艺类等多行业的艺术家、造物者。”招商蛇口创客森林负责人陈学军表示，在构建创客生态时，他更重视和森林一样的三大特征，多样性、依存性和兼容性。他解释说，互不相干的企业聚集在一个园区，再多也只是企业园，要想形成产业协同，在入园之前便需要建立起企业和企业之间的产业关联。

1.3.4 阿里云“创客+”孵化器落户江北小样青年创业社区

5月20日，由阿里巴巴旗下品牌阿里云支持打造的“创客+”孵化器正式落户江北区石子山小样青年创业社区。记者从签约仪式上获悉，阿里云“创客+”孵化器将为我市创新创业企业提供云产品、创业导师培训、办公场地、投资对接等全方位创业孵化扶持，助青年创客追逐创业梦想。

小样青年创业社区由世联行与清控科创联手打造，是以“创业办公”为核心，集工作、生活、社交、居住、娱乐为一体的复合型创业社区。作为西南地区首个青年创业社区，江北区石子山小样青年创业社区已形成1.2万平方米空间布局，包括创业咖啡、联合办公空间、创业会客厅、专业孵化器等多种形态。目前，入驻创业团队和企业有59家。

2、东莞经济及政策环境

2.1经济及房产环境

2.1.1东莞27个镇启动总规修改 居住用地减少476万平方米

2016年4月23日，东莞市城乡规划局官网上发布了一则关于东莞27个镇（园区）总体规划修改草案的批前公示，公示截止至5月22日就会上交审批。对比了草案中修改的部分，发现除南城、东城、莞城、万江、大岭山和清溪外，其余的27个镇(园区)的总规修改涉及130多个项目和150多个地块的调整，共减少居住用地超过433万平方米。其中有18个镇(园区)减少居住用地，面积共476.77万平方米。松山湖科技产业园减少居住用地面积最多，将近260万平方米。

就整个东莞来看，相比临深片区，松湖片区似乎更得深圳客的心，近年来一直在楼市成交中保持前三甲，甚至多次反超临深片区成为第一的热销片区。截止至2016年一季度，松湖片区库存累计63万㎡，消化周期不足3个月，但依据松湖楼市的热销程度判断，该片区库存压力仍较小。

2.1.2东莞供给侧改革去库存：调整土地用途 加速房企兼并重组

2016年3月，国家“十三五”规划出台，把“去库存”定为重要任务之一，要求优化住房供给结构，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度。同年4月18日，《东莞市供给侧结构性改革去库存行动计划(2016-2018年)》也随之发布，将用于解决东莞房地产市场库存的区域性和结构性不平衡的问题，一场房地产业的“整顿调整”蓄势待发。供给侧改革实施方案显示东莞将在适度扩大总需求的同时，加大力度去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板，其中政府为房地产行业去库存制定了11项任务和政策措施。

2.1.3  6控规调整项目审议通过 东城世博将现超高城市综合体

5月20日，东莞市控规委员会2016年第三次会议召开。会议审议通过了16个控规调整项目，其中《东城中心片区A街区A—05、A—06、A—09和A—18地块（世博北街坊）控规一般调整》最受关注。按照调整后的计划，已经是市区商圈重地的世博北一带将诞生180米超高城市综合体。未来，世博北、卓越广场、世博广场、万达广场乃至星河城一带均将通过步行空中连廊连通，并有机会在地下与轨道交通2号线对接。

2.1.4 穗莞深城轨2016年底建成 东莞可直达深圳机场站

穗莞深城轨是联通广州东莞深圳等珠三角地区的重要轨道交通线路，其能极大的便利市民出行时间。

穗莞深城际轨道项目是珠三角城际轨道交通线网规划的主轴线之一，是广东省首个由省方主导的城际轨道交通项目。该项目线路走向起于广州花都，经东莞至深圳机场(预留延长至深圳福田中心区)，线路全长约87公里，总投资196.98亿元。项目建设总工期为3年，预计在2016建成通车。

2.1.5莞首次执行违规用地“裁执分离” 破解土地违法执行难

5月13日上午10时，随着东莞市大朗镇党委委员傅秩恩的一声令下，挖掘机立即开动，拆除已经清空的违建厂房。按照”裁执分离”制度，大朗镇政府根据东莞市第一人民法院关于准予执行东莞市国土资源局行政处罚的裁定，组织力量对该镇犀牛陂村两宗违法用地上的建筑物采取强拆措施。据悉，这是东莞市土地行政处罚案件采取“裁执分离”强制拆除的首次探索。

东莞市国土资源局执法监察支队副支队长、执法监察科科长杨思静表示，“裁执分离”既有利于发挥司法专业优势、监督功能，又有利于发挥基层政府的执法力量优势，实现资源互补、共赢，对树立土地执法权威，进一步遏制违法用地行为，维护东莞市土地管理秩序有重要意义。

2.2产业动态

2.2.1大朗打造未来科学中心区 力争2020生产总值达320亿元

5月20日，大朗召开第十六届人民代表大会第九次会议。会议审议和通过《东莞市大朗镇总体规划修改（2016-2020）报告》（草案）、《东莞市大朗镇国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》（草案）（下称“规划纲要草案”）。

规划纲要草案提出，大朗将打造松朗科技新城战略性新兴产业融合区和东莞未来科学中心区。“十三五”期间生产总值年均增长8%左右，到2018年率先全面建成小康社会，到2020年生产总值达到320亿元。

2.2.2企石首个“三重项目”9月启动 预计年产值逾30亿元

 作为2016年东莞市属重大建设项目之一的“企石健达智能家居生产项目”正处于紧张的建设筹备阶段，该项目计划投资总额约13.5亿元人民币，将于今年9月正式开工。

按投资计划，东莞健达照明有限公司（下简称“健达公司”）计划增资13.5亿元，在企石镇筹建华南区总部，致力打造集研发、生产、销售于一体的工业基地。目前，该项目正在办理相关建设手续。由于该项目的正式落地，让东莞“后进生”企石镇正式实现重大项目建设零的突破，这对企石未来的经济发展及招商引资等工作都将带来深远的影响。

2.2.3东莞借力建设现代渔业示范市 将和中国水产科学研究院合作

日前，东莞市与中国水产科学研究院（以下简称“水科院”）签订《东莞市人民政府中国水产科学研究院战略合作框架协议》，双方约定将开展5项合作，推进东莞市现代渔业示范市建设。

东莞市海洋与渔业局相关负责人介绍，未来几年内，东莞市将借力水科院力量，着重推动以下合作：一是共建基地，合作共建“中国水产科学研究院成果转化示范基地”、二是科技支持、三是科技成果推广、四是科企对接、五是人才培养。