瑞峰研究报告：中低端产品受热捧 市场量价齐跌 （11月）

瑞峰置业11月份东莞楼市报告

中低端产品入市受热捧 市场出现“量价齐跌”状况

——瑞峰置业11月东莞楼市报告

一、重要新闻回顾

——中央为经济工作定调:明年财政货币政策保持不变

中共中央政治局11月27日召开会议，分析研究明年经济工作。会议指出，明年保持我国经济平稳较快发展具有不少有利条件，但也面临不少困难和矛盾。会议强调，明年是实施“十一五”规划的最后一年，做好经济工作，对于进一步有效应对国际金融危机冲击、巩固经济回升基础，为“十二五”规划启动实施创造良好条件至关重要。延续积极的财政政策和适度宽松货币政策，增强居民消费能力。

——治理开发商囤地行为办法将即出台 国土资源部称

14日，国家发改委等部门联合召开“抑制部分行业产能过剩和重复建设，引导产业持续健康发展”第二次部门联合信息发布会。国土资源部规划司司长董祚继称，正在研究开发商囤地治理办法。董祚继指出，目前房地产行业没有过剩并不等于不需要健康发展。我个人觉得现在的问题从土地方面讲不是保障性住房和高档房地产有什么政策，保障性住房采取划拨土地是很明确的，高档房地产肯定是走向完全的市场化，招拍挂出让土地。

——大龙地产50.5亿夺北京新“高价地”楼面地价近3万

20日上午，经过190轮竞价国企大龙地产以50.5亿摘得天竺22号地，折合楼面地价29859元/平米。北京楼面地价、总价双料高价地诞生！据了解，22号地位于顺义区后沙峪镇，东至沙峪环中路（裕园路）、西至温榆河大堤路、北至馨园九街、南至天竺开发区21号地边界。该地块土地面积为52.67万平方米，规划建筑面积约为17万平方米，容积率不到0.7，被业内称为“中央别墅区最后一块低容积率用地”。该地块起步价高达14.1亿元。可以开发成联排别墅、叠拼别墅加公寓，是近期少有的低容积率地块。

——东莞政府机构改革 住房城乡建设局含建设局职能

《东莞市人民政府机构改革方案实施意见》正式实施。东莞机构改革坚持大部制和精简、效能等原则，市政府工作部门由原来的37个整合为32个，人事调整将在本月底经人大任命完成。机构改革后，新进后勤人员实行聘用、政府购买服务的新制度。东莞根据自身实际情况保留了社会保障局，成为全省唯一一个保留社保局的地区。

——容积率小于2.0无需审议 东莞控制性规划微调

市规委会27日召开第六次会议，会议审议并通过了《关于修订〈东莞市控制性详细规划调整规划规定〉有关内容的请示》(下称《请示》)，今起规划容积率不超2.0不用上交市规委会审议。《请示》补充了3项属于微调的情形：一是工业用地及仓储用地的容积率改变，且不超过2.0;二是工业区内零星的非公益性用地调整为工业用地，且不影响该片区整体功能结构，调整后仍能满足有关技术规范的要求;三是住宅用地调整为商业办公用地，且不影响该片区整体功能结构，对周边无不良影响和不增加容积率的。按规定，控规微调的仅需镇街政府加具意见，镇街规划所报到市规划局审批，通过后公示无异议就可通过，无需上交规委会审议。《请示》最后获得通过，控规调整中的微调情形由原来的10项增加到13项。

——莞新增用地审批时间缩短 几类项目可进"绿色通道"

据悉，对于申请统筹新增建设用地指标报东莞市相关部门的审批，1个月前已由串联改成并联，无需申请单位逐个部门盖章。程序修改后，审批时间由原来的1～2个月缩短为一个月。另据了解，“先行用地”、“绿色通道”项目的报批材料需在本月底前上报。按照通知，凡是列入省扩大内需项目清单的项目用地，均可向省国土资源厅申请“先行用地”。由东莞市财政投资，可以行政划拨、协议出让等定向方式供地的东莞市重点建设项目可进入审批的“绿色通道”。

——博深高速东莞段征地协议昨日签订 或将全面动工

博深高速业主日前与凤岗、谢岗两镇签订博深高速东莞段委托征收土地协议书。据介绍，签订相关征地协议后，博深高速东莞段计划于10月底前完成项目的施工招投标；随着施工招投标工作的完成，博深高速东莞段将进入全面动工阶段。

——莞惠城轨项目全面开工 新城中心站开始动工建设

作为我省今年的重点建设项目，莞惠城际轨道交通项目已全面开工。据了解，莞惠城轨在南城辖区内全长约为6.2公里，起点为广深高速石鼓路口，终点为新城中心站，其中主要途经石鼓、白马、阳光五小、周溪、新基、石竹、西平、雅园等地。莞惠城际轨道在南城辖区设置的新城中心站也同时启动建设，首开段计划在西平二路。

——东城20项重点工程启动 43.5亿启动四项房产项目

东城20项重点工程中，有四大地产项目，投资总额超过43.5亿元。分别为盛世豪庭、天骄御峰、御园和峰景湾。其中，由中信地产和亿兆房地产有限公司联合开发的御园项目将致力打造南中国顶级豪宅产品，总规划近160套，预计明年中期上市。

——南城水濂片区拟建千亩高新开发区 作为研发总部

南城水濂片区将建千亩高新技术开发区。近日，南城街道召开党委会，传达我市党政代表团赴包头、郑州、西安考察情况，并结合南城实际进行工作部署。南城街道党委书记钱超透露，为加快产业结构调整升级，南城考虑在水濂片区整合1000亩土地规划建设南城高新技术开发区，作为研发总部和高新技术引进平台。

——三大商业综合体签约主力店 南城的商业格局初现

11月初，第一国际汇一城签约吉之岛、嘉禾影城、冰星真冰滑冰场等主力商家，汇一城正式亮相。而从9月底开始，景湖时代城签约家乐福，万科金域华府签约沃尔玛，在不到两个月的时间内，三大商业综合体签约主力店，大型超市纷纷落地，南城商业格局初现。

——万江高价地即将破土动工 ３闲置高价地终有一块动工

东莞城区在2007年楼市高峰期时曾先后出现4个高价地，由于种种原因，都闲置未开发。随着楼市回暖信号的加强，闲置高价地的开发进展有所加快，2007年6月产生的万江高价地已正式摆脱“闲置高价地”称号于今年破土动工，西平高价地、莞城高价地也陆续传出明年动工的消息。

——虎门港昨与工行签订合作协议 获20亿融资支持

从明年起的未来三年中，中国工商银行东莞分行将向虎门港集团有限公司或项目提供20亿元的融资支持，重点用于沙田港区七八号泊位、冷冻仓等六大工程建设。近日，虎门港集团有限公司与工行东莞分行正式签订了战略合作协议。

——粤宏远A净利润同比增220.14% 得益于莞楼市回暖

东莞5间上市公司之一粤宏远A近日发布第三季度报告，根据报告，粤宏远A2009年第三季度的营业总收入11530.56万元，比去年同比增长85.42％。粤宏远A表示，业绩强势增长得益于东莞房地产行业的回暖，粤宏远A今年房地产销售收入大幅增长，并直接带动公司净利润的增长。

二、土地市场

1．新增供应量

——商住用地供应创年度新低，岁末市场表现萧条

据东莞市瑞峰置业市场研究中心监测数据显示，11月新增供应土地6宗，共计约11万平方米。其中商住用地供应仅1宗，位于石碣镇石碣村，面积为34299平方米。本月商住用地供应创09年的新低，年近岁末，经过上月大幅度放量之后，本月东莞土地供应又再冲高回落，市场表现萧条。

2．商住用地交易

——城区缺少优质地块，镇区交投依然活跃

11月东莞成交的商住用地全部位于镇区，分别是凤岗、黄江和中堂，共计面积达361607平方米。值得关注的是，位于黄江镇三新村的四宗共计32万平方米，集商住、商服、幼儿园为一体的地块，被金地地产以起始价14.93亿元收入囊中，折算楼面地价2529元/平米。继9月挂牌位于南城区宏伟路东侧，编号2009G030地块之后，东莞土地市场至今在城区还没有推出较为优质的地块，加之近年东莞镇区经济持续走好，镇区商住用地也逐渐得到开发商的青睐。

3．商住用地供需对比

上月东莞土地市场放量明显，导致本月成交又创新高，达36万平方米，为09年以来第二高位。

总结：

11月，东莞土地市场整体供应明显下降。全国各地一线城市频频出现天价“高价地”，东莞市场则表现理性，岁末供应收窄。在即将到来的12月，位于塘厦、清溪、厚街、麻涌、中堂等镇区相继有商住土地上市，供应面积达30万平方米以上，届时东莞土地市场将出现09年的最后一波供应高潮。

三、房地产市场

1．商品房新增供应分析

——供应相对萎缩，存量得到有效消化，新项目入市吸化率高

商品房总体供应情况

根据东莞市瑞峰置业市场研究中心数据统计显示，11月整体供应量为30.55万㎡，环比降幅接近17%，其中商品住宅新增供应量萎缩较为严重，环比降幅超过27%；非住宅的增量主要来自于鸿发大厦的写字楼在本月备案预售。

新增供应明细

本月新增备案预售项目分布在9个城镇区，其中城区的高端豪宅项目天骄峰景国厥组团开始备案预售，鸿福路的天诚国际面市开盘，别墅项目中信森林湖•玛瑙屿也备案预售。镇区新增供应项目以中低端产品为主，包括石排的东苑花园，大朗的城果，大岭山的凯东新城4期菁品和寮步的鼎峰品筑、风临花语岸等。南城的写字楼项目鸿发大厦也取得预售证备案预售。

新增供应区间比例

11月东莞房地产市场以新增供应中小户型为主，其中天诚国际、大朗城果、鼎峰品筑等项目支撑了本月的中小户型供应量。而110-130㎡的自住户型的供应量依然不大，当前自住户型可选择性较少，预计12月如城区的精英世家、凯旋国际、城市风景三期等项目的入市缓解自住户型选择性缺失等状况。

商品房累计存量

根据东莞市瑞峰置业市场研究中心的数据统计显示，截止至11月30日，东莞商品住宅存量约456万平方米，消化存量23万㎡，存量接近08年初水平，09年在需求快速消化下供应显得相对不足。

2．商品房成交分析

——中低端产品成为成交主力,市场出现“量价齐跌”情况

商品房成交总体情况

11月整体成交小幅回落，商品住宅签约面积46.85万㎡，环比回落13.5%，同比增幅约36%，非住宅成交放量，主要来自中信协和大厦写字楼的成交。

受镇区中低端产品集中入市，成交得到拉升，但项目成交差异化明显，新增中底端产品得到热售表明当前价格适当逢低入市，达到部分消费者心理价位，购买需求得到有效释放。

整体供需价格走势

——中低端产品受捧，整体签约均价回落

从上图可以看出，城区与镇区普通住宅均价均有小幅回落，但因镇区项目成交量比例放大导致整体成交均价回落明显11月东莞普通住宅成交均价回落明显，签约均价为5678元/㎡，环比回落5%，主要是由于本月中低端项目相继开盘受到热捧从而拉低整体签约均价。

各物业类型成交情况

——各类物业签约均价齐跌，成交出现差异

洋房

受镇区中低端项目开盘热销影响，11月东莞洋房成交出现“量价齐跌”的状况，在今年洋房均价整体持续上涨的情况下，出现大幅度回落，下降幅度超过5%，究其原因是在近几个月房价高企之后，在本月中低端产品陆续面市引爆相对需求的释放，中低端产品在年末这段时间里成为市场销售主力。

公寓

近几月公寓价格逐渐回落，11月东莞公寓签约均价5917元/平方米，环比下降4%，，相反近几月成交量持续上升，本月签约量超过4万平方米，是09年的月份签约第三高，主要来自于大朗城果项目的支撑。

别墅

签约排名

3．潜在供应分析

——新开工面积逐渐放量，后市供应量得到有效支持

11月，东莞商品房新开工面积为108.9万平方米，环比10月大幅上升541.47%.新开工的项目包括虎门的龙泉豪苑、龙泉华苑；城区的景湖时代城、精英世家、鹏基-欧景丽苑；寮步的香缤雅苑、世纪城海悦花园五期；凤岗的祥利花园、新时代家园；常平的珀丽大厦、石碣的誉轩商住小区、大岭山的中惠沁林山庄二期等。物业类型方面，以高层洋房为主，比例接近8成。

4．楼盘活动

四、总结

1、东莞土地市场整体供应明显下降。全国各地一线城市频频出现天价“高价地”，东莞市场则表现理性，岁末供应收窄。

2、新增中底端产品得到热售表明当前价格适当逢低入市，达到部分消费者心理价位，购买需求得到有效释放。

3、当前存量消化良好，部分出货缓慢项目存量消化压力巨大，新开工面积逐渐放量，后市供应量得到有效支持。

4、岁末成交价格已现回落迹象，部分项目把握圣诞节、元旦等营销节点推出特惠房，表明在整体市场逐渐冷淡的情况下，个别项目在价格上调整完成年终销售任务。

东莞瑞峰置业市场研究中心

2009年12月10日