博文道：东莞轻轨时代来临 土地市场疯狂

一.上周楼市概况：

东莞房管局上周(2016年5月23日-2016年5月29日)成交数据得知，上周东莞商品房共网签了2044套，总成交面积约为19.90万㎡，成交金额约为27.70亿元，成交均价约为13915.88元/㎡。

1）东莞上周普通住宅共成交了1436套,环比前一周1357套上升了5.82% ，上升的套数为79套；同比去年2405套下降了40.29%，下降的套数为969套；非住宅共成交了608套，环比上一周513套上升了18.52% ，上升的套数为95套；同比去年454套上升了33.92%，上升的套数为154套。

附：(2016年5月23日-2016年5月29日)东莞楼市每天成交套数表

2) 东莞上周普通住宅成交面积约16.78万㎡，环比前一周14.77万㎡上升了13.66%，上升的面积为2.02万㎡；同比去年26.47万㎡下降了36.59%，下降的面积为9.68万㎡。非住宅成交面积约3.12万㎡，环比上一周2.78万㎡上升了12.04% ，上升的面积为3352.72㎡；同比去年1.62万㎡上升了92.19%，上升的面积为1.50万㎡。

附：(2016年5月23日-2016年5月29日)东莞楼市每天成交普通住宅面积表

3)东莞上周普通住宅成交金额约22.99亿元，环比前一周24.15亿元下降了4.80%，下降的金额约1.16亿元；同比去年27.30亿元下降了15.81%，下降的金额为4.31亿元；非住宅成交的总金额约为4.71亿元，环比上一周3.65亿元上升了约28.89% ，上升的金额为1.06亿元；同比去年2.05亿元上升了约130.07%，上升的金额为2.66亿元。

附：(2016年5月23日-2016年5月29日)东莞楼市每天成交金额表

4）东莞上周普通住宅成交均价是13696.93元/㎡；环比前一周16352.79元/㎡下降了16.24%,下降的金额约2655.86元/㎡。同比去年10315.79元/㎡上升了32.78%，上升的金额为3381.14元/㎡。非住宅成交的均价为15093.88元/㎡，环比前一周13121.00元/㎡上升了15.04%,上升的金额约1972.88元/㎡。同比去年12608.44元/㎡上升了19.71%，上升的金额约2485.44元/㎡。

二.楼市资讯：

房价上涨乏力或进入调整  业内:黄金时代已过

随着市场下行，房地产的造富能力也在下降。据数据显示，2015年，沪深及大陆在港上市房地产公司的营业收入均值达到123.35亿元，同比增长15.09%。同期净利润均值为16.03亿元，同比增长6.44%，但增速低于上一年1.36%。

值得关注的是，2015年，热点城市土地市场竞争加剧导致企业利润空间受到进一步挤压。与上年相比，不同净利润规模层级的上市房企数量保持不变，但平均增速分化，呈“强者恒强”态势。2015年，房地产上市公司的毛利率与净利润率延续近年来下滑趋势，连续四年走低。

沪深、大陆在港上市房地产公司的毛利率均值分别为31.26%、29.82%，同比分别下降1.87%和2.35%；净利润率均值分别为9.20%和14.61%，较上年降低2.35%和2.21%。

三四线压力较大 去库存仍是一场硬仗

二线城市市场升温加速去库存全国商品房待售面积已连续两个月减少，今年以来，商品房销售面积和金额均快速增长，呈量价齐升的态势。三四线城市压力依然较大， 从全国整体情况看，去库存依然任重道远，仍需打硬仗。仔细观察市场，不难发现楼市整体升温的同时，分化情况也愈加明显：尽管热点城市房价上涨，个别区域甚至供不应求，但大量三、四线城市去库存压力依然较大。

来自国家统计局的数据显示，今年1—4月份，非重点城市商品房待售面积4.55亿平方米，比3月末有所减少，但比去年末增加了1233万平方米。据测算，城镇常住人口的家庭平均住房套数已经超过1套，我国住房供求关系已经从供不应求变为总量供求基本平衡。”

东莞楼市地铁时代 火过后将再度回归理性

上周五东莞地铁终于正式开通了！早在多年前，东莞楼市就开始对楼市“地铁时代”的来临进行宣传促销。不少楼盘因为位于地铁沿线位置，在周边楼盘还只卖8、9000元/平方米的时候，已经销售过万元/平方米。不过，这种过早透支地铁升值潜力的做法也被不少人诟病。被提前透支了升值潜力后，部分楼盘在多年内投资回报率都极低。

有一组数据同样值得关注，4月份以来，东莞新建住宅成交量连续下降，4月住宅成交量环比3月下降22.7%，5月东莞住宅成交量连续多周下滑，成交量下降已成定局。同时，在全国及深圳房价回落的情况下，东莞房价回落的预期也在加大，虽然地铁的开通给低迷了两个月的东莞楼市添了一把火，但是这把火短暂地烧过之后，在市场的主导下，东莞楼市将再度回归正常，房价回归理性终将出现。

三.楼市动态

① 成交情况

楼盘网上签约套数排名（前80）：

上周区域成交排名：

②即将入市楼盘

四．土地动态

本周商服土地成交：

五．市场需求