中原：5月市场整体推货力度明显减弱库存首现反弹

来源：东莞中原地产研究部东莞房掌柜 2016-06-02 10:36:13

[摘要]从去年二季度开始，在东莞住宅成交量持续创下历史同期新高，东莞住宅及其存量消化周期持续走低，今年以来，受供应制约且成交量仍高位运行下，东莞库存及其消化周期持续走低，本月首次迎来“反弹”。

　　数据统计时间范围：

　　1、统计时间：2016年5月1日-5月31日。

　　2、统计区域范围：东莞全市。

　　3、物业统计范围：包含住宅、商业、办公、车位。

　　4、统计口径：数据为网签合同备案数据，来源于东莞市房产管理局公众信息网，成交套数为各项目合拼前的套数。

　　以下数据经过处理，将备案时为非住宅产品而实际以住宅销售的项目纳入住宅统计。

　　一、2016年5月东莞商品房住宅新增供应情况

　　1. 5月东莞住宅新增供应放量走高，但市场整体推货力度明显减弱。

　　5月东莞住宅新增供应量明显有所上升。据东莞中原研究部数据监测显示，5月东莞住宅新增87万平，同比上升51%，环比上升38%，处于历史同期次高位，主要因4月市场的供应高潮下，新增备案集中释放。

　　而实际上，虽然5月东莞全市亦有近20个项目进行开始加推，但与3、4月市场推售潮相比，5月东莞楼市推货力度整体下滑。

　　2007年以来东莞每年5月住宅新增量：

　　2012-2016年5月东莞住宅新增月度走势：

　　二、2016年5月东莞楼市成交情况

　　2、5月住宅网签量全线下滑，金额创同期新高。

　　5月东莞楼市成交量全线下滑。据东莞中原研究数据监测显示，5月东莞住宅网签面积约70万平，环比下滑22%，同比亦大幅下降3成。

　　但在高企的楼价下，虽然成交缩量明显，但成交金额仍然高企，本月东莞住宅网签金额99万平再创历史同期高位。

　　历年5月东莞住宅成交：

　　3、成交量再次放缓，单月成交量再创近一年新低。

　　与过去一年相比，东莞住宅成交量再次放缓，除今年2月春节外，继上月后，本月东莞住宅单月成交量再创近一年来新低。

　　2012-2016年5月东莞住宅月度成交走势：

　　4. 60-90㎡洋房成交占比快速走高。

　　据东莞中原研究部数据监测显示，16年5月东莞洋房成交结构中，90-110㎡产品成交持续占据主导，占比达到40%，与上月基本持平，60-90㎡产品成交占比则快速走高，本月占比达32%，与上月相比增加了1成，而110-145㎡洋房产品本月成交占比继上月大幅走高创下近3年来单月占比高位后，本月迅速回落，占比21%。

　　2016年5月东莞各物业类型成交情况：

　　5.临深片区再次崛起引领市场成交，水乡、东北片区“风头”仍盛。

　　2016年5月东莞七大片区住宅成交及其存量：

　　从各大片区成交来看，过去近半年不断被其它片区抢夺“风头”的临深片区，本月夺回市场成交主导权，片区住宅单月成交面积16万平，占全市总量的23%。

　　而水乡及东北片区在近几个月来，成交持续高位放量，两大片区本月成交量均达到10万平，处于第二“档位”，与松湖及中心城区成交量相当。

　　滨海片区成交量则明显走低，本月住宅单月成交量仅为7.5万平，七个片区中倒数第二，本月滨海片区中仅海逸豪庭及沙田约克时代在月底进行开盘，片区推货力度低下，且两个推货入市项目网签延后，滨海片区成交量迅速走低。

　　2016年5月东莞各区域住宅成交情况

　　6. 价格：超低库存支持5月住宅均价再创新高，上至1.4万/㎡。

　　虽然目前深圳客户观望氛围较浓，且受5月深圳楼市低价放量影响，东莞整体成交量显著走低，但在东莞超低库存支撑下，且莞深楼价仍有差距，深圳客亦不拘于临深地带购房，北上置业现象仍不断，维持了东莞楼价的高位运行，个别“洼地”及供应关系紧张区域项目价格仍有所上涨，导致5月东莞楼价再创新高，据东莞中原研究部数据监测显示，本月东莞住宅网签均价14207元/㎡，环比上涨7%，同比大涨45%，其中普通住宅(洋房+公寓)网签均价13279元/㎡，环比上涨7%，同比大涨5成。

　　7. 库存：去年四季度以来首现反弹，但仍处超低水平。

　　从去年二季度开始，在东莞住宅成交量持续创下历史同期新高，东莞住宅及其存量消化周期持续走低，今年以来，受供应制约且成交量仍高位运行下，东莞库存及其消化周期持续走低，本月首次迎来“反弹”。据东莞中原研究部数据监测显示，本月底东莞住宅存量334万平，较上月307万平迎来明显反弹，主要由于本月东莞住宅供应走高，而成交量再近一年低位。虽然本月东莞住宅存量迎来反弹，但仍处于历史超低水平，根据过去一年走货速度，目前东莞住宅消化周期仍仅为3个月，供应仍处于极紧张状态。

　　2016年5月东莞楼市销售排行情况

　　1. 2016年5月东莞开发商(商品房) 网签金额排行榜(前10)