天为：楼市成交乏力 房价冲破1.4万元/㎡

-1-宏观环境

1、市场量跌价涨，高价地频现，地铁开通

市场量跌价涨。从3月下旬开始，东莞楼市成交出现下滑态势，到5月份持续下滑更为明显。天为大数据研究中心分析主要原为：市场存货持续下降，开发商普遍抬价和“3.25”政策之后，深圳进完脚步放缓，客户观望氛围较浓。东莞整体成交量显著走低，但在东莞超低库存支撑下，莞深楼价仍有差距，深圳客亦不拘于临深地带购房，北上置业现象仍不断，维持了东莞楼价的高位运行，个别“洼地”及供应关系紧张区域项目价格仍有所上涨，导致5月东莞楼价依然虚高。

高价地频现。2016年开年以来，一、二线等22个热点城市土地市场持续高热，“三高”(高总价、高单价、高溢价)地块达到118宗之多，其中有51宗地溢价率在100%以上，最高达400%。上一个“高价地”井喷的2013年，全国的“高价地”数量也不过60宗，目前高价地已超2013年一半以上，2016年将成为历史上高价地最多的一年。5月份，深圳、上海、南京等地高价地不断，

东莞地铁开通。5月27日，投资数十亿元的东莞轨道交通2号线开通。东莞大地上，一张轨道交通网络图逐渐铺开。未来，除了4条地铁外，东莞版图上还将有多条城轨穿行而过，与珠三角兄弟城市、港澳之间实现2小时互通的远景规划，正逐步走进现实。

2、新增供应：开发商不断加大推货力度，新增供应放量增大

2016年5月房企推货力度持续升温，共有28个商品房项目有新增供应，合计供应面积为101.56㎡，供应面积环比增长23%。

住宅市场方面，共有7438套新品加推，环比上升43%，供应面积约80.07万㎡，环比上升60%。其中，道滘镇推货排名第一，共计1499套，主要有新世纪上河居批量推出984套102-243㎡的洋房新品；另外，临深片区仍然是市场主力，凤岗和塘厦分别排于二三名；而东北片区项目现推货潮，桥头、常平皆有多个项目集中加推，如桥头的富盈御荷、石竹山水园、鸿华·I尚城；常平的东田翠湖湾、哈啰小城等项目。

5月房企推货热情高涨，主要是因为土地市场频出高价地，楼市一定程度上明显回暖。但受深圳客热潮消退，房企普遍采用小幅度加推试探市场，加上目前东莞库存较低，供不应求的矛盾仍存，因此房企心态较为乐观，没有急着进行大量跑货。

3、成交情况：市场成交明显乏力，价格冲破1.4万元/㎡

2016年5月楼市住宅成交5929套，环比下降17.1%，同比下降29.0%，成交面积达65.42万m2，环比下降22.6%，同比下降31.8%，成交金额93.11亿元，环比下降16.8%，同比下降0.9%，成交均价14232.85元/m2，环比上涨7.4%，同比上涨45.4%；非住宅成交2361套，环比下降31.5%，同比上涨27.7%，成交面积达11.71万m2，环比下降41.1%，同比上涨39.9%，成交金额17.29亿元，环比下降32.9%，同比上涨81.1%。

商品房成交8290套，环比下降21.8%，同比下降18.7%，成交面积达77.13万m2，环比下降26.1%，同比下降26.1%，成交金额达110.40亿元，环比下降19.8%，同比增加6.7%。受观望情绪仍然较浓影响，市场成交明显乏力，东莞住宅楼市成交持续震荡下行。

2016年5月全市住宅均价为14232.85元/m2，成交均价出现较大涨幅。天为大数据研究中心认为主要是（1）市场成交量同比上涨，市场存货持续下降，开发商普遍抬价；（2）东莞地铁的开通也带动了地铁沿线周边楼市；（3）两块高价地也带动了周边镇区的楼市。

4、潜在供应：5月开工热潮延续，同比开工量涨幅大

2016年5月东莞开工热潮持续，全市住宅新开工面积15.69万m2，同比下降42%，同比下降83.6%；非住宅新开工面积23.95万m2，同比增加215%，环比下降64.2%；商品房新开工面积39.64万m2，同比增加14%，环比下降76%。

5、地市分析：品牌房企扎堆东莞，上演抢地大战

今年上半年，东莞延续了去年的拍地高潮，东莞已经诞生了五宗区域高价地，其中外来房企占了一半。5月份东莞土地市共产生两宗高价地。根据天为地产大数据研究中心监控，近三个月来东莞土地供应及交易市场冷淡。在土地供应不足的情况下，地块再次入市，让开发商对东莞地块十分关注，吸引诸多房企的竞拍。两宗高价地分别为：

5月20日，经过4家房企34轮的激烈争夺，最终位于南城莞太路与环城路交汇处的编号2016WG014号地块被上海富利腾房地产开发有限公司拿下，这是阳光集团进入东莞拿下的首宗地。该地块占地面积23457㎡，成交楼面价约7789元/㎡，溢价179.7%。该地块位于主南城总部基地附近，五分钟即可到达广深高速，与万科金域华府及城市风景街仅隔1条街，配套完善，随着R2线开通，有望成为与鸿福商圈平起平坐的商业重地。

5月26日，曾两度流拍编号2016WG015的横沥半仙山商住地，被7家房企激烈争夺，经141轮拍卖，最终被时代地产旗下公司广州市时代胜誉投资有限公司夺得，这是时代地产进入东莞拿下的首块地。本次拍卖总价达到91500万元，占地面积55791.55㎡，成交楼面价约5466.78元/㎡，溢价率高达423%，成为横沥新“双料”高价地。

-2-楼市动态:  

1、商品房新增供应分析                                                                     

1.1总体情况汇总

东莞市5月份住宅新增7438套，环比增加43.7%，同比增加60.9%，新增面积80.07万m2，环比增加32.8%，同比增加69.9%。非住宅新增2750套，环比下降0.8%，同比下降45.2%，新增面积21.49万m2，环比下降3.0%，同比下降8.3%。商品房新增10188套，环比增加28.2%，同比增加5.7%，新增面积101.56万m2，环比增加23.2%，同比增加74.7%。

1.2商品房新增供应情况

1.3商品房新增供应——物业类型

1.4住宅新增供应月度走势

1.5商品房新增供应区域分布

2016年5月东莞共有11个镇区有商品房新增供应，其中道滘新增供应套数和新增供应面积均最多，分别是1499套、17.36万㎡。凤岗、塘厦、寮步、常平分别新增供应面积分别为12.76万㎡、13.37万㎡、8.99万㎡、9.60万㎡。

1.6楼盘新增供应明细

2、商品房成交分析                                                                       

2.1总体情况汇总

2016年5月楼市住宅成交5929套，环比下降17.1%，同比下降29.0%，成交面积达65.42万m2，环比下降22.6%，同比下降31.8%，成交金额93.11亿元，环比下降16.8%，同比下降0.9%，成交均价14232.85元/m2，环比增加7.4%，同比增加45.4%；非住宅成交2361套，环比下降31.5%，同比增加27.7%，成交面积达11.71万m2，环比下降41.1%，同比增加39.9%，成交金额17.29亿元，环比下降32.9%，同比增加81.1%。

商品房成交8290套，环比下降21.8%，同比下降18.7%，成交面积达77.13万m2，环比下降26.1%，同比下降26.1%，成交金额达110.40亿元，环比下降19.8%，同比增加6.7%。

2.2商品房住宅签约价格走势

2.3各区域住宅签约明细（前十名）

从区域成交排名来看，成交套数方面，凤岗成交687套夺得第一，塘厦、寮步、常平、麻涌等位居其后；成交金额方面，凤岗成交12.94亿元，成交均价19898.92元/㎡，塘厦成交12.29亿元位居第二，成交均价22415.31元/㎡，塘厦成交均价位居第一。

2.5各镇区住宅签约均价地图

2.6各片区住宅签约明细

2.7各片区住宅签约均价地图

2.8商品房签约——物业类型

2.9住宅签约——产品类型

2.10 东莞楼盘(住宅)网签套数排行榜

2.11 东莞楼盘(住宅)网签面积排行榜

2.12东莞楼盘(住宅)网签金额排行榜

2.13 东莞楼盘(别墅)网签金额排行榜

2.14 东莞楼盘(公寓)网签套数排行榜

-3- 后市展望

1土地市场                                                                                        

1.1土地成交

信息来源：东莞市国土资源局

2、潜在供应                                                                                  

2.1新开工总体情况汇总

2016年5月东莞全市住宅新开工面积15.69万m2，同比下降42%，同比下降83.6%；非住宅新开工面积23.95万m2，同比增加215%，环比下降64.2%；商品房新开工面积39.64万m2，同比增加14%，环比下降76%。

2.2新开工月度走势

2.3新开工区域分布

2.4新开工各物业类型

2.5新开工项目明细

数据来源：东莞市建设局网