欧阳捷：市场不会真降温 只增幅下降

　　前5月房地产市场成交增速开始下滑，这似乎预示着本轮周期已从顶点跌落。从机构发布的策略报告来看，大部分机构认为，楼市已进入周期性高点，预计下半年成交量将有所回落，到年末甚至可能出现“真摔”。

　　不过，在新城控股高级副总裁欧阳捷看来，今年上半年的楼市仍然表现出不同以往的特点，热点一二线城市地价、房价齐涨，三四线市场仍然疲弱，去库存效果仍难判断。那么，如何看待如今的市场形势?高价地频现释放了哪些信号?下半年，市场会延续涨势，还是掉头向下?本期，和讯房产对话欧阳捷，为您解答楼市热点。

　　问：1-5月份统计数据显示，目前一线城市房地产市场有降温迹象，热点二线城市开始领涨，您怎么看这种市场现象?

　　欧阳捷：目前市场涨得比较猛，但会经历一个冷却期。比如，上海(楼盘)3月份市场销售热闹，但是后面几个月是降温的。有三大原因导致市场降温，一是前期市场热闹，需求透支;二是价格过高导致需求被压制;三是出台一些调控政策，使得市场需求被挤出。

　　但市场降温并不意味着需求消失，需求还在。上海是这种情况，苏州(楼盘)也是，南京(楼盘)、合肥(楼盘)还未出现这种情况，但未来也一定会出现。总之，一线城市的房价运行轨迹未来会在南京、合肥等热点二线城市重演。

　　问：对于下半年市场您如何判断，市场这种持续的热度会持续到什么时候?

　　欧阳捷：下半年市场不会像上半年一样快速增长，总体判断整个市场会趋于平稳。但从全国市场看增长是明显的，预计全年全国销售面积增长5%，销售额增长10%。

　　一是随着下半年货币政策微幅收窄，整个市场热度可能会降温;二是从目前情况看，虽然1-5月销售额增长50%以上，但由于去年基数低，今年下半年基数上升之后，增幅会慢慢回归。表面看是增幅收窄，市场降温，但对于房地产市场而言，销售面积和销售额会比前两年更高，变成一个新的历史高点。所以说，市场并不是真正降温，只是增幅下降。

　　对于热点一线和二线城市而言，通过上半年消化，市场热度会适当减弱。但如果这些城市土地供应和住房供应不能迅速提升，不能缓解供求矛盾，这些城市还是会成为热点中的热点。但是更多的三四线城市以及非热点二线城市，还处于去库存的水深火热之中。下半年这些城市去库存仍是主流，库存真正被消化掉，还需要很长一段时间。

　  问：前段时间，南京土地市场启动“熔断机制”，包括现在限制央企拿高价地。这些释放了哪些信号?

　　欧阳捷：限制央企拿高价地释放出中央对土地市场过热带动房地产市场过热产生担忧，但是它的本质原因是货币超发。去年央行数据显示，全年 M2增量是16.39万亿元，比 2012-2014年3年平均值的12.45万亿元多出近4万亿元。这4万亿大部分进入房地产市场，导致整个市场钱太多，流动性太大。

　　现在管控央企不拿高价地，但国企成为抢高价地第二梯队，百强房企也是，甚至有第三梯队，一些小的房企也会去抢。所以，管控央企虽然释放了信号，但不能控制所有企业，只是让央企不要当出头鸟。

　　问：在如今的这种市场环境下，企业要做出好产品如何来做?

　　欧阳捷：在热点一线城市房价高涨环境下，很难做出好房子，因为在这种市场上，房价地价涨得过快就导致了大家拼命想做高端房，如果是做普通住宅的话，现在地价都比房价贵，那样做就是亏损。高端房价格高但不一定就是好产品。

　　高端化产品会和大众市场脱节，未来会带来两个问题。一是住宅高端化，会拉升整体房价上涨;二是高端住宅多了，反过来挤压中低端住宅供应量，加剧了中低端住房的供不应求，推升中低端房价上涨。对于一线和热点二线城市，解决这个问题只有一个办法，就是增加土地供应。长期看，解决这个问题的根本方法是通过都市圈解决。

　　都市圈可以将中小城市房价拉起来，但增加了整个都市圈的市场供应，一线城市核心区域房价也就不会涨那么快，对房价起到平抑作用。

　　目前，三四线城市对房企房子的品质打造是一个挑战，房企打造品质房更有市场。因为，三四线城市供大于求，购房者注重物美价廉，所以，在这个市场上，房企必须下大工夫在产品打造上。所以，三四线城市更容易做出好产品，这些产品更贴近客户需求。这是目前整个市场产品格局的分化。