合富：2016年上半年东莞楼市总结报告（土地市场篇）

上半年受控规调整影响 成交地块有所减少

2016年东莞全市上半年地块成交总面积约227.7万㎡，同比减少1%；成交金额约47.5亿元，同比上涨了10%。

受到控规调整影响一方面导致了成交地块的减少，而另一方面又随着东莞莞深融城、地铁开通 ，深圳客外溢，东莞楼市大好，在供不应求的情况下也助推了地价上涨，导致各区域高价地频现。

工业用地占较大比重

 2016年东莞全市上半年地块成交的土地类型包括工业用地、科教用地、商住用地、商服用地，其中工业用地占额较大，约占83%，比2015年上半年增加了35%；商住用地约占13%，比2015年上半年减少了6%；商服用地约占3%，与2015年上半年基本持平。

 2016年上半年在去库存的背景下，东莞土地市场供应减少，商住用地更是出现连续两个月“挂零”现象，东莞上半年的整体土地市场是处于持续供不应求的局面。

上半年开发商夺地激烈 商住商服用地高溢价成交

 2016年东莞全市上半年商住地成交总面积约29.5万㎡，同比减少32%；成交总金额23.6亿元，同比减少20%；楼面地价创近几年来最高，约3347元/㎡，同比上涨8%。

 2016年东莞全市上半年商服地成交总面积约7.1万㎡，同比上涨22%；成交总金额12.56亿元，同比上涨291%；楼面地价约4660元/㎡，同比上涨96%。

 2016年东莞全市上半年共成交了8宗商住用地，4宗商服用地。土地市场火热，商住商服用地供应减少，开发商夺地激烈，地块高溢价成交，导致楼面地价创历史新高。

上半年大批知名房企进驻东莞 土地市场竞争激烈

2016年上半年融创地产、泰禾、星河集团、时代地产、富利腾地产（阳光城子公司）等一大批知名房企进驻东莞。其中，融创地产、时代地产、富利腾地产（阳光城子公司）都是通过竞拍土地进入东莞市场，而曲线进驻东莞还有中海地产、泰禾、星河集团等。

 经过了激烈的地块竞拍，融创地产拿下清溪商住地，富利腾地产（阳光城子公司）拿下南城商服地，时代地产拿下横沥商住地，无一例外都是高溢价成交，楼面地价均创历史新高，成为当地新高价地。

上半年商住商服地成交以临广片区为主

2016年上半年商住商服用地成交总面积约36.52万㎡，总成交价约36.11亿元，楼面地价约3711元/㎡。土地成交主要以临广片区为主，其中成交的12宗地块中，有4宗来自麻涌镇，有3宗来自少有成交的主城区。

 随着东莞的价格洼地进一步被开拓，楼面地价一再创历史新高，临广片区房价将会加快上涨。

上半年楼市火热 楼面地价大幅上涨

同为南城区地块，时隔3个月，由2月成交的楼面地价4857元/㎡上涨到5月成交的楼面地价7789元/㎡，上涨幅度高达85%，2016WG014地块再次刷新了南城的历史记录，成为南城的新高价地。

东莞上半年楼市火热，但政府一再放缓推地节奏，3、4月份商住地更是出现 “零供应”的现象。开发商在资金充足的条件下纷纷疯抢地块，而2016WG014地块经过34轮竞拍，4家房企激烈竞拍，最终由阳光城以高溢价竞得。

高溢价成交凸显 高价地频现

位于临惠片区横沥镇年年都有地块供应上市，其中不乏大面积地块竞拍，2011年横沥镇拍卖商住地2014WG005占地面积将近10万㎡，但无人问津导致三度流拍，最终于2014年由碧桂园竞得，楼面地价约1150元/㎡ 。

时隔两年，也曾两次流拍收场的2016WG015经过了141轮的激烈竞拍，9家房企争夺，最终该地块被广州市时代地产以91500万元夺得，成交楼面地价约5467元/㎡，溢价率高达423%，刷新横沥历史新纪录，成为横沥双料高价地。

下半年去库存仍为主基调 后续土地竞争激烈

2016年以来，东莞国土局前后发布了四次土地出让预告，累计供应量达到几十万平方米，尚未拍卖的地块占地面积累计近30万平方米。根据东莞市国土资源交易网显示：7月已有2宗商住用地2宗商服用地挂牌上市，占地面积将近9万平方米。

随着东莞持续的低库存态势和未来的发展前景将会吸引更多实力雄厚的外企进驻，下半年还有多块热门地块出让，后续土地竞拍也将会十分激烈。

土地市场小结：

上半年受控规调整影响，土 地供应步伐放缓，加剧地价快速上涨。

上半年众多外来品牌房企扎堆东莞，上演“抢地”大战，导致上半年地价飞涨，高价地频现，后续土地竞争亦将白热化。

上半年东莞的土地价格“洼地” 进一步被“填平” ，传统不被看好的区域土地亦受到热捧，上半年土地成交以临广（水乡片区）为主。