天为：2016年上半年报告

东莞上半年房上涨，下半年或回归趋稳

-1-宏观市场：

1 宏观环境：政策利好    

政策：

（1）2016年1月1日起，享受“降息福利”。2015年央行连续降息5次， 利率可以说降到了历史最低点！

（2）2016年2月2日，首套房首付最低20%，二套房首付由四成降至三成。

（3）2016年2月19日，对购房契税和营业税均有所减免。

（4）2016年3月，营改增扩围房地产等四大行业，不动产可纳入抵扣减税。

（5）东莞土地控规出台，25个镇（园区）被“砍掉”居住用地合计445.61公顷。其中松山湖的居住用地缩减最厉害，共减少了259.86公顷。

2 新增供应：豪宅和超大户推货大幅增加

2016年上半年东莞市商品房新增小幅增加，新增住宅与2015年上半年基本持平，新增非住宅大幅增加，主要是车库推货力度加大。新增供应类型主要还是刚需和改善型刚需为主，其中大户同比去年推货大幅收紧，超大户和豪宅均大幅上升。

2016年上半年东莞市住宅新增35387套，同比减少3.5%，新增面积390.79万m2，同比增加3.3%。非住宅新增20191套，同比增加56.1%，新增面积99.37万m2，同比增加56.2%。商品房新增55578套，同比增加12.1%，新增面积490.16万m2，同比增加10.9%。

3 成交情况：万科地产成领头羊，半年斩获87亿

2016年上半年东莞楼市可谓是红红火火，东莞房价上涨情况早已成为主角，自2015年10份开始，就8个月连涨不跌，备受瞩目。

从成交镇区来看，塘厦涨幅绝对吸睛，套数成交同比去年增加2276.1%。望牛墩同比增加724.1%。

大岭山、麻涌、沙田同比增加都超400%。

全市住宅均价同比去年直线上升，由去年的9000多每平上涨至12471元/m2。临深片区均价最高，达15610元/ m2。其次是水乡片区，均价达13852元/m2。大石龙片区和东北片区均价未破万元，保持在8000多每平。

住宅签约方面，虎门万科城在套数、金额和面积方面均位居第一，半年斩获87亿元。套数方面，同比去年，大石龙片区签约套数暴增，临深片区和中心片区签约套数增幅较小，其余4个片区涨幅均在40%左右。签约楼盘排名上，一个楼盘销售套数破2万，两个楼盘销售套数破1万。虎门万科城以2275套位居榜首，山湖碧桂园以1557套位居第二，心语花园以1268套位居第三。

-2-楼市动态：

1商品房新增供应分析                                                                     

1.1总体情况汇总

2016年上半年东莞市住宅新增35387套，同比减少3.5%，新增面积390.79万m2，同比增加3.3%。非住宅新增20191套，同比增加56.1%，新增面积99.37万m2，同比增加56.2%。商品房新增55578套，同比增加12.1%，新增面积490.16万m2，同比增加10.9%。

1.2商品房新增供应情况

1.3商品房新增供应——物业类型

1.4近几年上半年住宅新增供应走势

1.5住宅新增供应产品类型

2商品房成交分析                                                                       

2.1总体情况汇总

2016年上半年楼市住宅成交45746套，同比2015年上半年增加23.3%，同比2014年上半年增加131.7%，成交面积达521.04万m2，同比2015年上半年增加26.8%，同比2014年上半年增加141.0%，成交金额649.80亿元，同比2015年上半年增加67.2%，同比2014年上半年增加227.0%，成交均价12471.25元/m2，同比2015年上半年增加31.8%，同比2014年上半年增加35.7%；非住宅成交14839套，同比2015年上半年增加119.9%，同比2014年上半年增加41.6%，成交面积达78.66万m2，同比2015年上半年增加156.4%，同比2014年上半年增加110.7%，成交金额107.00亿元，同比2015年上半年增加171.1%，同比2014年上半年增加109.6%。

商品房成交60585套，同比2015年上半年增加38.1%，同比2014年上半年增加100.5%，成交面积达599.71万m2，同比2015年上半年增加35.8%，同比2014年上半年增加136.5%，成交金额达756.80亿元，同比2015年上半年增加76.7%，同比2014年上半年增加203.0%。

2.2 2016年上半年各镇区住宅签约明细

从区域成交排名来看，2016年上半年东莞成交套数方面，虎门和寮步成交套数近4000，大岭山、凤岗、麻涌、常平、沙田、南城成交套数超2000。虎门成交3924套位居第一，寮步3846套排名第二。成交金额方面，虎门以68.30亿元位居第一，凤岗成交51.03亿元位居第二。成交均价方面，塘厦均价21298.02元/m2，松山湖均价19980.39元/m2，凤岗均价19038.35元/m2。

2.3 2009上半年-2016上半年东莞市住宅签约均价走势

2.4各镇区住宅签约均价地图

2.5各片区住宅签约明细

2.6各片区住宅签约均价地图

2.7 2016年上半年东莞开发商网签金额排行

2.82016年上半年东莞楼盘(住宅)网签套数排行榜

2.9 2016年上半年东莞楼盘(住宅)网签面积排行榜

2.10 2016年上半年东莞楼盘(住宅)网签金额排行榜

2.11 2016年上半年东莞楼盘(别墅)网签金额排行榜

2.12 2016年上半年东莞楼盘(公寓)网签套数排行榜

2.13商品房签约——物业类型

2.14住宅签约——产品类型

-3-后市展望

2016年已经过去一半，上半年东莞楼市几近疯狂状态。央行连续降息、首付降低、购房契税和营业税减免等政策都为去库存铺好康庄大道，房价上涨不断，“受捧盘”频频出现。再者，深圳房价颇具“深圳速度”特点，居高不下，以及深圳的“3.25”限购政策磨灭了很多深圳人在深圳的购房梦，深圳客大量涌入东莞，从而推高东莞房价。随后出台“土地控规”政策，“砍掉”居住用地合计445.61公顷，其中松山湖的居住用地缩减最厉害，共减少了259.86公顷，楼市“歇了一会”。东莞地铁2号线的开通把房价推到了制高点，房价突破1.4万每平。更有外企涌入和“高价地潮”的冲击，高价地周边房价一夜上涨不是传说。到了6月，销量有所回升，房价跌至1.35万。

经过看似非理性的上涨之后，步入7、8月淡季，天为大数据研究中心预测东莞下半年房价将回归趋稳态势，东莞楼市涨幅将收窄，房价不会出现大涨大跌现象。监管部门约谈拿“高价地”的国企，土地市场将有所降温，带动了楼市有些波动。早前住建部严惩哄抬房价、炒买炒卖等行为举措，不难看出政府这只大手有意规范房地产交易市场。东莞房价涨幅位居全国之首，想必东莞政府也不会淡定，天为大数据研究中心认为东莞政府出台楼市调控政策指日可待。