再论剧变潘石屹抛堰塞湖说：房产现在最困难

发布“百日剧变 ”论后111天，潘石屹指出房企资金压力愈发增强，将带来“堰塞湖”般巨大威胁

“目前房地产市场已经出现一些危险的信号，我们看到的趋势是这些危险还在不断蔓延，可能出现造成中国房地产大起大落的前兆。”

昨日，是SOHO中国董事长潘石屹抛出“百日剧变”论后的111天，他再次对他3个月前所抛出的这一引发全行业普遍关注的焦点话题进行了阐述。潘石屹表示，“现在是房地产最困难的时候。目前房地产碰到的最大困难不是‘地震’，而是‘堰塞湖’。”

分析人士认为，联系到潘石屹所一再坚持的房地产企业资金压力还将比3个月前更大这一观点，他所提出的“堰塞湖”说应当是指资金链这一威胁虽然没有像地震那样强烈地爆发出来，但仍像悬在房企头上的“堰塞湖”一样，随时会带来致命的损害。

“房企资金压力比3个月前更大”

昨日，做客某网站的潘石屹在进行网聊时表示：“从今天来看，导致房地产行业资金链紧张的因素并没有消失，强度反而在增加。房地产行业资金的压力比3个月前想象的还要大。”

潘石屹称，目前所处的经济环境比100天前更加困难，无论是国际资本市场，还是中国从紧的货币政策都是如此。他表示：“100天前，我预计在资金紧张的情况下，房地产企业之间很可能会以兼并、重组、项目转让的方式来进行整合。但我们在这100天中看到更多的是，房地产行业在资金的巨大压力下，不得不拖欠政府的地价款。”

潘石屹认为，其预言的“剧变”已经发生。除了其早前预言的行业整合加剧之外，还出现了退地、拖欠土地款等风潮，显示出目前房地产业环境比他估计的还要坏。无论是哪种方式，都说明房地产行业资金的压力极其巨大，而且比3个月前想象的压力还要大。

数据充分暴露了目前房地产商所面临的痛苦，据上海市统计局数据显示，受国家紧缩性货币政策影响，今年前5个月上海项目建设资金趋紧，如建设项目到位资金中，本年到位2056.3亿元，同比下降7.8%。

卖地卖股权成为房企潮流

“没有开发商不缺钱。小开发商缺钱、大开发商想做大也缺钱。”沪上知名房产专家蔡为民曾在接受本报记者采访时表示。

“对于去年囤地过多的企业，今年可以选择卖掉部分地块，再给自己留下一些，这样会活得很轻松。”5月15日，地产界的名人北京华远集团总裁任志强在上海公开表示。

事实上，最近两个月来，土地转让的现象正在延续。日前，中达股份发布董事会决议公告称，公司董事会审议通过转让常州和成都的两幅工业用地。

无论是缺少现金流，还是为了合作的需要，许多知名房地产公司都正加入到转让项目或者股权的大潮中。粤宏远A5月16日发布公告显示，公司下属全资子公司广东宏远集团房地产开发公司于2008年5月14日在东莞市与北京万信投资发展有限公司签订了 《股权转让合同》，以500万元的价格受让后者持有的东莞市万科置地有限公司50%的股权。

瑞安房地产也发布公告称，5月19日，全资附属公司SOD与永菱通订立协议，永菱通将以11.25亿元的总代价，向SOD收购SOD的全资附属公司FPL25%的股权。FPL的主要资产包括上海瑞虹新城等项目。无独有偶，李嘉诚旗下的香港上市公司 “和记港陆”近日也公告称，已于5月16日与美国投资基金亚太置地旗下公司签订协议，以44.38亿元人民币出售位于上海长乐路的 “世纪商贸广场”写字楼物业。

长城金融研究所所长、北京大学中国经济研究中心兼职教授徐滇庆曾表示，目前的宏观调控货币从紧政策，受冲击最大的就是房地产业。因为房地产业严重依靠贷款，开发商只有通过各种方式让自有资金达标，才能获得一定比例的贷款，超额贷款今后可能会非常困难。

看房量骤降迫开发商酝酿降价

2008年注定将成为不平常的一年。上半年的楼市大事不断，“带头大哥”王石最早引爆拐点论，万科率先降价；潘石屹抛出“百日剧变”说；部分城市出现“高价地”退地，土地流拍现象……

房地产市场的“拐点”或许真的来临了，但这个“拐点”可能并不是房价下跌的拐点，更多的是指对房地产市场的认识开始趋于理性。

9日，佑威房地产研究中心主任薛建雄在接受本报记者采访时表示，最近上海部分楼盘售楼处的看房人数减少了三分之二以上，这对今年7、8月的成交量会有很大的影响，开发商很着急。

“上海极个别的企业和楼盘已经开始有价格调整的想法。”易居房地产研究院分析师傅琦在接受本报记者采访时透露。

佑威房地产研究中心的数据显示，实际上上海已有楼盘开始出现一定的优惠。比如金地未来项目，实际成交价1.5万元/平方米，但送了1000元/平方米的非毛坯，每层还赠送近20平方米的露台，这样算下来价格只有大约1.2万元/平方米。

薛建雄认为，对于上海市场来说，在“金九银十”的销售旺季来临之前，绝大多数楼盘只要让利10%~20%，就可能热销。但对其他城市而言，可能就需要更大的让利空间。他还表示，即便降价，对开发商来说也并不会有亏损的压力，因为他们都是前两年开发的，那个时期的市场价只有如今的一半左右。

流拍、退地事件频频上演

华远集团董事长任志强说，房地产企业就像军队一样，军队有两种战略，一种是进攻、一种是防守。就房企而言，要活下去，就要选择好进攻和防御的时间。如果说去年多数企业在获取土地时采取进攻策略的话，今年则需要采取防守的姿态。

潘石屹称，2006年下半年、2007年疯狂拿地的那些企业，把所有的钱和银行贷款用作拿地的首付款。由于这些企业拿到的土地到2008年上半年还不具备销售条件，并没有形成可以在市场上打折销售的房子，将面临着很大的资金压力。

业内人士表示，由于市场相对较淡，而且短期内没有转热的趋势，所以一些原本存在但不会暴露的问题，现在暴露出来了，比如上海普陀高价地遭遇退地就成为业界关注的焦点。

事实上，早在2007年，房地产开发商们在竞拍土地时拼命举牌，从而导致“高价地”迭出，经常会出现“面粉贵过面包”的现象。当市场回归理性，“退地”“流拍”也就成为了当前土地市场的最新写照。

去年9月，长风生态商务区4号东南地块以3.14亿元起拍，最终被“黑马”上海志成企业发展有限公司以11.04亿元收入囊中，楼面地价高达1.65万元/平方米。而近日，志成企业因为没有在规定时间内交齐土地款，土地被政府收回。

在退地出现的同时，今年不少城市更是出现了“流拍”现象。媒体报道称，1月，北京新年最大的一幅土地出让——广渠路15号地，由于投标企业不足3家，该块地以流标处理；4月上旬，深圳市5块出让土地中，仅有一地块在无人竞拍的情况下出让，其余4块流拍；5月中旬，武汉9宗地块拍卖，5宗流拍。广州、成都、南京、东莞等城市也都出现流拍现象。

五合智库总经理邹毅表示：“在开发企业的现金流量表上，经营性现金流入与融资性现金流入都遇到问题，多数企业短期还债压力巨大，寻找解决问题之策迫在眉睫。”

围猎房企 “外行”大举杀入

在楼市骤冷的2008年，海尔房地产、雅戈尔房地产、宏远房地产……不少非房地产主业的企业，不约而同将目光转向了房地产。

对于“外行”进军房地产行业，著名经济学家郎咸平曾公开表示，只要产业链问题不根治，行业外资金流入地产业之势就难以扼制。

越来越多的迹象显示，2008年的楼市调整期，并未能阻止其他行业资金流入地产行业的大势。据媒体报道称，我国已有制造业等其他行业300多家上市公司涉足房地产开发领域，有的甚至将主业转型为房地产。

据透露，在浙江、福建一带，一半以上经营纺织业务的上市公司涉足房地产经营。珠三角基本所有大型企业都涉足房地产。联想、华为等IT巨头，海尔、长虹等家电巨头，甚至生物制药、纺织行业等的优秀企业都在积极开拓地产业务。

房企与投行合作未来将增多

随着部分城市房地产市场逐渐转冷，加上浓厚的观望氛围，对于市场上的任何一方都是一种考验，体现在考验开发商的后续资金实力、购房者的需求等待能力、投资者对后市的研判和把握能力，甚至还有可能出现的在弱市里如何投资、怎样获利等问题。

佑威房地产研究中心主任薛建雄认为，最近3个多月以来，实际情况并没有老潘说的那么严重。从一些财经人士和开发商这边了解到的情况是，很多国外的投行都希望进入内地房地产业，现在一些优质开发商都同时在和很多投行谈融资或入股的事。实际上，一些大开发商都已经准备资金想低价买地，而国内的部分大开发商也通过与外资投行合作获得了资金。

那么，当前上市房地产公司超高的负债率，是否会成为企业包袱呢？薛建雄认为不会，他表示，他们最多是加快售楼回笼资金，放慢开发、扩张脚步而已。而且，可以通过引投资方入股来降低负债。

他同时认为，国家现在有意对开发环节放宽融资，除了在发债方面给予支持外，也可能在增发扩股方面放行，这样的话负债率就不会有太大问题。当然，这都是针对较好的公司而言，较差的公司仍会有被收购的风险。