掌柜实探：东莞城区三旧改造地块集中入市 多个新项目补货

7月莞城创业路一宗地块拍出1.27万/平的楼面高价后，东莞城区楼市的未来成为了各方关注的焦点。土地市场的风吹草动更是牵动人心，各种消息仍在不断发酵中。

城区土地是否真的已经开发殆尽？东莞城区未来几年真的会出现物以稀为贵一房难求的局面吗？

供给侧改革：莞城掀起三旧改造供地风潮

东莞2016年商住地土拍市场供应进一步紧缩，上半年仅供应8宗商住地，创下近十年以来的新低点。

据东莞国土资源部公告显示，东莞正在通过农地转用、存量土地盘活、棚户区改造、“三旧”改造、城乡建设用地增减挂钩，提高土地利用的规模效益；通过城市土地利用向空间发展，分层布局，立体利用，提高土地的供给能力，确保土地市场平稳健康发展。随着时间的发展，三旧改造等方式所占据的土地供应量将越来越大，这也是东莞土地供给侧改革实践部分之一。

房掌柜通过电话方式向国土资源局了解到，目前国有土地使用权转让方式除挂牌交易外，还有交易鉴证等方式。相比招拍挂市场的刀光剑影，其它方式拿地更显低调，低调中又略显不平凡，一大波商住地正在人们不知不觉中，从四面八方通过鉴证交易多种等方式汇入开发商的土地储备里。

近半年来，从东莞南部的凤岗，到北部的麻涌，无论是商住地短缺多年的城区，还是备受关注的临深，都有协议交易地块的身影。据房掌柜不完全统计，东莞近半年来协议交易商住地成交数量达到27宗，近84万平。多年来仅招拍挂几块地的城区，也有六宗商住地块经过协议交易市场入市，占地总面积超过24万平。

城区协议出让的六块土地，几乎均为三旧改造用地。除此前被爆炒的东城牛山钟屋围三旧改造项目外，莞城天宝附近已经成为近年来东莞三旧改造最集中的地区，协议出让的商住地块达到4块，总占地面积超过13万平。另外，商服金融地块也有两块。

对于东莞的三旧改造供地方式，房产业内寄予厚望，莞城更是城区三旧改造最大的目标区。东莞中原地产市场研究部总监车德锐表示：“从控规上来看，南城基本没有住宅地块了，万江的住宅地块比较多。接下来城区，三旧改造可供改造的地方比较多，除了莞城以外，东城的主山、温塘、火炼树可供三旧改造的地方都非常多。另外，东莞市区还有很多旧厂，这些旧厂都搬走了，选择这些地方三旧改造的速度回会相对快一点。”

合富辉煌东莞公司发展研究部总监李兴旺也表示，政府有自己的出让计划，招拍挂住宅用地会越来越少。三旧改造是东莞未来释放土地的重要途径，目前的进程还是比较慢的，住宅的三旧改造会更慢，因为拆迁的成本更高。莞城属于旧城区，三旧改造的空间比较大。

城区地块实探：一大波项目将入市

东莞招拍挂市场城区商住地极度匮乏，城区以后真的没房卖了吗？房掌柜对东莞城区的三旧改造地块和部分鉴证拿地的项目进行了实探，该部分地块总建面超过百万平，根据面积预计，房掌柜踩盘区域未来供应的新房套数将数以万计。