东莞土地供给侧改革：城区掀三旧改造热潮 大波项目将入市

　　7月莞城创业路一宗地块拍出1.27万/平的楼面高价后，东莞城区楼市的未来成为了各方关注的焦点。土地市场的风吹草动更是牵动人心，各种消息仍在不断发酵中。

　　城区土地是否真的已经开发殆尽？东莞城区未来几年真的会出现物以稀为贵一房难求的局面吗？

　　万江地块取消拍卖：个案与莞城拍出高价高价地无关

　　原定于7月27日在东莞国土资源交易网上拍卖的万江地块，在莞城拍出高价高价地后，被东莞国土局紧急叫停，7月12日东莞国土资源交易网上正式对外发布撤销地块出让的通知。

　　据房掌柜了解，万江原拟拍卖的地块与北大资源御城、华南mall、东莞汽车总站仅是咫尺之隔，地块占地面积要比近期的莞城高价地大一倍，未来地块侧边更有东莞地铁1号线站点落成，地块条件相当优越，在土地市场热度不减的前提下，圈内人士都纷纷预测该地块会又会拍出一个可观的价格。最后万江地块拍卖的突然取消让东莞房产圈人士有点摸不着头脑，更有风言风语谣传该地块的取消是东莞房产新政的开始，政府要将房价继续飙升的势头扼杀在摇篮里。

　　就万江地块取消的问题和潜在原因，房掌柜特别向东莞多位房产资深从业人员进行了咨询，他们几乎一致认为，这只是土地拍卖里的个案，很可能是地块手续不齐全，国土局并不包含其它目的。

　　合富辉煌东莞公司发展研究部总监李兴旺表示，万江地块的取消让他有点惊讶，但是原因不详，市场上谣传是调控的原因，更是无凭无据，仅是少数人的猜测。最终东莞是否会调控?他认为目前合肥、厦门等城市房产调控已出台，在房价涨得比较快的东莞，政策收紧的风险在加大。

　　而东莞中原地产市场研究部总监车德锐则认为，万江地块的突然取消，跟莞城的高价高价地一点关系都没有，地价和房价没有特别直接的关联。取消的原因多与万江地区的土地控规调整有关。

　　东莞房地产业协会秘书长陈骏良也持有类似观点，很肯定地告诉房掌柜，万江地块的取消拍卖应与莞城高价地无关联，仅可能是地块的手续尚未齐全，未具备地块拍卖的条件。

　　供给侧改革：莞城掀起三旧改造供地风潮

　　东莞2016年商住地土拍市场供应进一步紧缩，上半年仅供应8宗商住地，创下近十年以来的新低点。

　　据东莞国土资源部公告显示，东莞正在通过农地转用、存量土地盘活、棚户区改造、“三旧”改造、城乡建设用地增减挂钩，提高土地利用的规模效益;通过城市土地利用向空间发展，分层布局，立体利用，提高土地的供给能力，确保土地市场平稳健康发展。随着时间的发展，三旧改造等方式所占据的土地供应量将越来越大，这也是东莞土地供给侧改革实践部分之一。

　　据房掌柜从国土资源局得知，目前国有土地使用权转让方式除挂牌交易外，还有交易鉴证等方式。相比招拍挂市场的刀光剑影，其它方式拿地更显低调，低调中又略显不平凡，一大波商住地正在人们不知不觉中，从四面八方通过鉴证交易多种等方式汇入开发商的土地储备里。

　　近半年来，从东莞南部的凤岗，到北部的麻涌，无论是商住地短缺多年的城区，还是备受关注的临深，都有协议交易地块的身影。据房掌柜不完全统计，东莞近半年来协议交易商住地成交数量达到27宗，近84万平。多年来仅招拍挂几块地的城区，也有六宗商住地块经过协议交易市场入市，占地总面积超过24万平。

　　城区协议出让的六块土地，几乎均为三旧改造用地。除此前被爆炒的东城牛山钟屋围三旧改造项目外，莞城天宝附近已经成为近年来东莞三旧改造最集中的地区，协议出让的商住地块达到4块，总占地面积超过13万平。另外，商服金融地块也有两块。

　　对于东莞的三旧改造供地方式，房产业内寄予厚望，莞城更是城区三旧改造最大的目标区。车德锐表示：“从控规上来看，南城基本没有住宅地块了，万江的住宅地块比较多。接下来城区，三旧改造可供改造的地方比较多，除了莞城以外，东城的主山、温塘、火炼树可供三旧改造的地方都非常多。另外，东莞市区还有很多旧厂，这些旧厂都搬走了，选择这些地方三旧改造的速度回会相对快一点。”

　　李兴旺也表示，政府有自己的出让计划，招拍挂住宅用地会越来越少。三旧改造是东莞未来释放土地的重要途径，目前的进程还是比较慢的，住宅的三旧改造会更慢，因为拆迁的成本更高。莞城属于旧城区，三旧改造的空间比较大。

　　城区地块实探：一大波项目将入市

　　东莞招拍挂市场城区商住地极度匮乏，城区以后真的没房卖了吗?房掌柜对东莞城区的三旧改造地块和部分鉴证拿地的项目进行了实探，该部分地块总建面超过百万平，根据面积预计，房掌柜踩盘区域未来供应的新房套数将数以万计。

　　房掌柜实探的主要地点为莞城、东城两区，其中莞城天宝区域为重点探查区域。据房掌柜现场实地观察，天宝区域目前三旧改造正在如火如荼进行当中，天宝路水长流花园酒店、东莞德宝电子实业有限公司现场多部钩机等大型机械正在进行拆除作业，未来将打造成大型商品房项目，两项目总占地超过十万平。

　　天宝附近的莞城碧桂园·Park Royal、金汇广场已完成地基打造，建筑已出地面。据房掌柜了解，碧桂园·Park Royal总占地逾4.2万平方米，建面19.4万平方米，产品为50-142平的都市风尚豪宅，目前临时接待中心已对外开放，年内或可入市。金汇广场为商务金融地块开发，该地块占地1.4万平，建面6.9万平。产品除写字楼和商铺外，还有大量公寓产品。

　　而天宝区域的巨汉广场和东城万达对面的金泽广场目前仍为一片空地，暂无动工迹象，均属于商务金融地块，产品与金汇广场类似，未来也会打造部分公寓产品。而与巨汉广场相连的巨汉创富中心在旧厂房基础上目前已进行创意升级改造，成为天宝周边住宅的重要城市配套。

　　位于莞龙路的世博天林名苑项目已进入打地基阶段，据现场工作人员介绍，按照工程进度，该项目2017年可入市。房掌柜由现场海报获悉，该项目是由9栋高层住宅组成的一个封闭小区，占地3.4万平，总建面超过12万平。

　　位于威尼斯广场正对面的珑远莞城综合体项目是置荟星城集团的下一个重点项目，目前已挂该公司官网公示。珑远莞城综合体占地9.6万平，未来成型后建面将超过30万平，住宅比例相当可观。据房掌柜现场观察，该地块还是杂草一片，尚无动工迹象。

　　东城牛山钟屋围是房掌柜本次实地探地的另一主要目的地。它由两块出让地块组成，在2016年4月30日协议出让成功，夺下这个三旧改造项目的公司为东莞卓越天城房地产开发有限公司。据房掌柜了解，卓越天城是由包括万科、中天等多个大型开发商组团成立的房产开发公司。而钟屋围的三旧改造地块可推出市场的总建筑面积达到366546平，净开发地块面积为102535平。项目已定名为翰林城市花园，未来将变身一群百米高楼。房掌柜现场发现钟屋围目前建筑已基本拆除完毕，进入土地平整阶段，现场只有零星工人在做杂工。

　　除房掌柜实地查探的地块外，城区尚未入市或尚待开发的新项目仍有不少，包括莞城无双纯公寓项目、万江金地项目、中央美地、天骄御峰二期、皇马郦宫、星河传说威斯顿广场、花园城最后一期等。