冯仑：是什么在左右住宅价格？

　　大文化、大娱乐都在北京，基因生物在深圳，而金融服务业，大家也知道，都分布在北京、上海、深圳。未来的整个经济地图都变了，今后的高峰就是北京、上海、深圳、杭州、广州、苏州、厦门、成都等等地方，剩下的都是平原。

　　如果你们以后要买住宅，得到高峰的地方去。美国的国土和中国差不多，大家能记住的美国城市不超过10个，都是洛杉矶、旧金山、纽约、芝加哥等等，剩下的是平原。

　　除此之外，还有几个因素能够决定住宅价格。

　　税收是其中一个因素，如果你买了5套房想给你的子孙，得赶紧的，否则你的小孩可能交不起遗产税。假定这个房子价值1000万，美国的遗产税大概是45%，你需要缴纳300万到400万的遗产税，这套房子才能过户到你的名下。

　　国外经常有人因为交不起遗产税，得去贷款借现金，把税交完，再拿房子抵押再贷款。这个倒腾过程很累，而且经常没有时间倒腾，如果是老人是12月下旬去世的，你转年就得交税。所以很多老人选择一定要死扛着熬到年初，就是为了给小孩一年的时间倒腾。

　　紧随大笔遗产而来遗产税连贵族都无力承担

　　如果遗产税、财产税，还有增值税等等持有住宅的成本很高，你就不愿意买房了。如果税比较低，比如像新加坡、香港、台湾，综合的税收大概就11%左右，很多人就愿意持有不动产。

　　第二个因素是汇率，如果人民币不断升值，在海外买房的人就会越来越多。因为海外的房产的产权是永久的，贷款也很方便，很好操作，利息也很低。但是如果人民币贬值，我们出去买东西就觉得贵，什么都觉得贵，可能就不出国买房了，特别对于大城市的高收入人群来说。

　　除此之外，还有一个因素，那就是对于社会经济发展的长期预期。一些活跃的经济人口，如果对这个城市、对这个国家经济发展的长期预期很好，他就会比较积极地置业，如果预期不好，他可能会选择租房，然后在海外置业。而这种社会心理的偏好，对于住宅的价值变化来说，也是至关重要的。