瑞峰：东莞房价持续上涨至高价位 开发商推货节奏加快

一、导读

1、宏观环境：上海史上单价“高价地”楼面价超10万元  房地产中介市场秩序日渐规范

国内：上周，上海两块住宅用地拍出110.1亿元，楼面价超10万元，被称为中国土地成交史上单价“高价地”。资本市场遥相呼应，以万科的控制权争夺为标志，上市房企成为各路资本争夺对象，房地产板块一时涨势惊人。如此情势下，房地产投资告别两位数增长，若干家营收过3000亿元房企出现，更像是催化剂，产业和金融资本共同导演的狂欢，拉开了行业整合的序幕，它以如此张扬的方式开场，但势必是一场残酷战争。谁是最后的赢家很难说，然而可以肯定，洗牌过后，市场分化会更明显。寡头成为行业主导者，专属于房地产的大时代却已不会再来。更理性的看待，是这个被寄予太多期望的行业稳健前行的态度。

东莞： 8月18日，东莞市房管局透露，针对中介行业及人员存在发布虚假房源、强制代办收费、吃差价、违规从事金融业务等问题，市房管局官网发布由住建部等7部门联合印发的《加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》。意见称，中介机构不得发布未经产权人书面委托的房源信息；对成交的房源，中介机构要在合同签订之日起两个工作日内，从门店、网站撤除。同时，要求尚未建立存量房交易资金监管制度的地方，要在2016年12月31日前出台监管办法，届时，中介机构及其从业人员不得通过监管账户以外的账户代收代付交易资金，不得侵占、挪用交易资金。此举意在规范中介服务行为、完善行业管理制度、加强中介市场监管，力求不断规范房地产中介市场秩序。

2、新增供应：供应市场逐渐回暖   别墅产品表现抢眼

上周供应市场仍然在低位运行，但相对前两周热度有所升高，市场逐渐回暖，住宅新增合计807套，面积约11.29万㎡，环比上升11%。非住宅方面，新增636套，面积约5.56万㎡，环比下降8%，主要由康联汇展中央的商铺供应。

上周别墅产品表现抢眼，四大项目皆推别墅产品，表现在客天下花园首推58套162-240㎡别墅、霖峰·壹山境有53套190-241㎡别墅全新入市；而海逸豪庭加推172套126-178㎡别墅、绿地大都会新增4套234㎡别墅。另外，中熙·君墅湾继前一周的别墅推出后，上周再推388套103-137㎡洋房，批量产品供应为大石龙片区注入新血液。

从预售证来看，天伦居纯新项目即将入市，万科•珠江东岸、金地城南艺境、南部湾万科城、信鸿蔚蓝海岸、海伦国际近期也将有新品推出。

3、成交量价：项目以自然销售为主   海逸豪庭签约80套夺冠

上周东莞全市住宅成交790套，面积约9.78万㎡，环比下降2%；非住宅成交550套，面积约2.97万㎡，环比上升21%。上周商品房住宅签约量连续第三周处于低位运行，楼市成交低迷，主要原因是：1、供应不足依然是首要原因，“金九银十”前期，房企以蓄客为主，推货较少；2、大部分项目集中签约结束，处于自然销售状态，成交相对低迷，普通住宅成交项目皆在35套以下，而别墅成交最高为海逸豪庭，其签约80套别墅助力厚街夺得上周区域排行榜冠军（厚街总成交95套）；3、上周东莞镇区成交数据皆没有过百，以至于成交持续在萎缩状态。预计随着传统旺季的即将到来，楼市或会有所升温。

4、成交价格：房价持续小幅上涨   接近15000元/㎡的高价位

上周东莞楼市住宅均价14926元/㎡，环比上涨1%，基本与前一周持平。房价持续小幅上涨，主要原因是上周成交主力产品所拉动，表现在普通住宅的恒大绿洲（23105元/㎡）、别墅的海逸豪庭（15811元/㎡）成交较为突出，两大主力项目推动莞成交价格接近15000元/㎡的高价位。

5、楼盘活动：开发商推货节奏加快  三项目开盘

8月第三周，距离金九银十仅剩不足半月，开发商的推货节奏明显加快，有三个项目开盘，表现在星河城市广场推50-100㎡的非毛坯复式公寓和20-80㎡商铺；新品开盘方面，南部湾万科城四期推196套75-111㎡三四房（非毛坯），户型配比1:1:1，18500元/㎡，去货约9成；约克时代推125套43-96㎡非毛坯小户，均价10000元/㎡，去货约9成。

新品认筹方面，主要表现在汇龍湾•天樾举办斯巴鲁“爱不释手”摸车耐力挑战赛，推150-200㎡5-6房；恒大御景半岛举办百米冲浪大冒险，推75-212㎡非毛坯洋房，2万享88折。

新盘方面，虎门印象举办珍稀海洋生物展，推76-99㎡2-3房；保利锦城开发创意接待中心，推100-140㎡非毛坯洋房，180-280㎡联排别墅；碧桂园茶山首府推35-133㎡洋房和公寓。

6、土地市场：全市共四宗商住地块出让  出让面积达17万平

上周，全市共有四宗商住地块出让，出让面积合计达17万㎡，这四宗地块分别位于茶山镇，黄江镇和万江区。

其中两宗地块位于黄江镇宝山社区，一宗出让面积为61710.83㎡，起始楼面地价为3315元/㎡；另一宗出让面积为31773.43㎡，起始楼面地价为2587元/㎡。茶山镇出让地块位于横江村，出让面积达42518.88㎡，起始楼面地价为2451元/㎡；万江区出让地块位于拔蛟窝社区新城中路，出让面积为34486.11㎡，起始楼面地价为3207元/㎡。

二、东莞房地产市场

1、楼市成交

1.1总体情况：项目以自然销售为主   海逸豪庭签约80套夺冠

1.2供需量价走势：房价持续小幅上涨   接近15000元/㎡的高价位

1.3物业类型成交： 洋房集中签约结束环比下滑  海逸豪庭别墅支撑别墅成交

1.4产品类型成交：刚需产品环比皆下滑   别墅上涨14%

1.5成交排名

1.5.1区域成交排名：海逸豪庭贡献80套别墅   助力厚街95套夺冠  

1.5.2个盘成交排名（按套数）

 1.6成交明细

1.6.1普通住宅面积区间成交：80-100㎡产品成交37%

1.6.2别墅产品面积区间成交: 200㎡产品以下占72%

1.6.3普通住宅各单价区间成交：9000-11000元/㎡占25%

1.6.4别墅各单价区间成交：12000-14000元/㎡别墅占半壁江山

1.7楼盘活动：开发商推货节奏加快  三项目开盘

1.8新增供应：供应市场逐渐回暖   别墅产品表现抢眼

1.9新开工：房企蓄势待发   六大纯新项目开工  

2、土地市场

2.1待拍土地：无

2.2出让土地：全市共四宗商住地块出让  出让面积达17万平

2.3土地成交：无

三、宏观经济政策环境

1.1经济环境

1.1.1 中国国有资本风险投资基金今天正式成立

8月18日，经国务院批准，由中国国新控股有限责任公司、中国邮政储蓄银行股份有限公司、中国建设银行股份有限公司、深圳市投资控股有限公司共同出资设立的中国国有资本风险投资基金股份有限公司今天正式成立。

基金总规模约2000亿元人民币，主发起人和控股股东为中国国新。基金立足于运用市场机制推进国家战略实施，按照市场化、专业化原则运作，在回报良好的前提下，主要投资于企业技术创新、产业升级项目。

和以往的投资不同，通过基金的形式进行布局，出资企业更加强调以资本为纽带的投资与被投资的关系，更加突出市场化的改革措施和管理手段，在投资管理、公司治理、职业经理人管理、管控模式、考核分配等方面，都将更加市场化，更加充分体现国有经济的活力、控制力和影响力。国新公司这一探索在强调产业结构调整和国企的战略布局中，特别是在解决创新发展一批企业中将扮演重要角色，通过基金投资引导，重点加大对新兴产业的资本投入。

1.1.2 深圳市金融业总资产突破12万亿

深圳市金融办公布的数据显示，今年上半年深圳金融业增长稳定，目前金融业总资产已超过12万亿元。

长期以来，金融业是深圳的支柱性产业。统计数据显示，2015年，深圳境内外上市企业超过320家，其中中小板、创业板上市企业连续9年居全国大中城市的首位，VC/PE机构达到4.6万家，注册资本超过了2.7万亿元，机构数量和管理资本约占全国的三分之一。

近期，中国国有资本风险投资基金股份有限公司在北京正式成立，该基金是目前规模最大的国家级风险投资基金，落户深圳前海。这将进一步增强深圳的金融资源集聚效应。

1.1.3 地方债置换提速财政资金沉淀加剧

今年以来，国务院层面已经就减税降费等降成本举措进行多次部署，各部门也出台多项政策，地方层面的降成本方案也在密集出台。目前已有25个省份出台了“降成本”具体方案。一系列举措今年将至少为企业降低7000亿元以上的成本。下一步降成本政策储备中，降税费将继续成为着力点，包括降低制造业增值税率等更多举措正在酝酿中。

在目前已经出台的降成本措施中，降税减费可以说力度最大。仅5月1日全面推开的营改增预计减税规模就达5000亿元，是本届政府最大的减税举措。而在降费方面，继去年国务院降低社保五险中的三个险种费率后，今年再次阶段性降低社会保险费率和住房公积金缴存比例。初步测算，这些措施每年可减轻企业负担1000多亿元。

作为中央大政方针的“降成本”，是从外部环境方面帮助企业降低不合理的成本负担，而不是硬性要求企业减少必要的成本支出。政府帮助企业降低成本的核心要点是在降低制度性交易成本、税费负担、物流成本等方面打出“组合拳”。

1.2楼市环境

1.2.1  楼市又进入高价地寡头时代 需警惕非理性繁荣

中国楼市进入又一个“高价地”时代。上周，上海两块住宅用地拍出110.1亿元，楼面价超10万元，被称为中国土地成交史上单价 “高价地”。资本市场遥相呼应，以万科的控制权争夺为标志，上市房企成为各路资本争夺对象，房地产板块一时涨势惊人。

一些分析师预期，核心城市房价持续上涨是大概率事件，甚至认为只要趋势不停止，房价“可以涨到任何价位”。

在抑制资产泡沫的政策基调下，通过加杠杆刺激楼市几无可能。如此情势下，房地产投资告别两位数增长，若干家营收过3000亿元房企出现，更像是催化剂，产业和金融资本共同导演的狂欢，拉开了行业整合的序幕，它以如此张扬的方式开场，但势必是一场残酷战争。谁是最后的赢家很难说，然而可以肯定，洗牌过后，市场分化会更明显。寡头成为行业主导者，专属于房地产的大时代却已不会再来。更理性一些看待，是这个被寄予太多期望的行业稳健前行的基础。

1.2.2 房价上行态势放缓 土地市场料启动"控高价地"模式

国家统计局18日发布7月70个大中城市住宅销售价格变动情况：新建商品住宅（不含保障性住房）与上月相比，价格下降的城市有16个，上涨的城市有51个。环比价格变动中，最高涨幅为4.6%，最低为下降1.1%。

值得注意的是，融信中国日前以110.1亿元拍下上海静安中兴社区的一幅住宅地块，可售面积楼板价14.3万/㎡，溢价率为139%，创下中国土地成交史上最贵高价地纪录。

业内人士认为，经过前期快速上涨，房价上行疲态进一步显现。随着热点二线城市严厉的政策管控出台，部分二线城市或将跟进。同时，土地市场或将会有“控高价地”举措推出。如明确出让地块开竣工时间、改变土地出让金支付方式、加强土地市场监管打击囤地、调整供地结构、限制拍卖地价等。但在局部收信贷、控高价地、防风险的同时，高库存地区仍然有继续推进去库存年度任务的必要。

1.2.3 房地产中介不得提供首付贷等金融服务

8月16日，住房城乡建设部、国家发展改革委、工业和信息化部、人民银行、税务总局、工商总局等七部门联合印发了《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》。

《意见》要求，中介机构不得强迫委托人选择其指定的金融机构，不得将金融服务与其他服务捆绑，中介机构不得提供或与其他机构合作提供首付贷等违法违规的金融产品和服务，不得向金融机构收取或变相收取返佣等费用。金融机构不得与未在房地产主管部门备案的中介机构合作提供金融服务。

目前，各地正在全面开展专项整治工作。今年6月和8月，住房城乡建设部已分两次通报了各地查处的房地产中介行业违法违规典型案例。随着专项整治工作的深入开展，还将陆续通报典型案例。

1.3产业动态

1.3.1 华夏幸福：创新时代的强模式

8月16日，华夏幸福基业股份有限公司公布2016年半年报，这家公司上半年销售额达584.34亿元，较去年同期增长74.95%，其净利润39.57亿元，以30.5%的同比增速居行业前列。这一数据也意味着，华夏幸福很可能将在2016年底成为一家销售过千亿，净利润约百亿的地产企业，这一系列指标也将使华夏幸福稳居国内地产企业前七名左右的位置。

华夏幸福的商业模式有别于传统地产开发商，这家公司以产业新城为核心业务模式，其业务领域囊括了城市发展建设的几乎所有组成元素——包括城市的规划、发展策略，产业地产及其招商引资、运营，城市开发的配套公共设施和基础设施建设，住宅产品，商业地产以及各类物业管理。

深究华夏幸福的业务全局和商业逻辑，华夏幸福在孕育“产业新城”过程中，其作用又远远超越了一级开发商建设市政基础设施的角色，单单是区域产业的规划、引入和运营，华夏幸福就以市场化的方式“接手”了很多传统上地方政府承担的任务。

1.3.2 绿地在美建生物科技产业园 产城模式首度落地海外

刚刚在马来西亚启动“智慧城市体验馆”的绿地控股，在美国又斩获产业园项目。8月18日，绿地控股(600606.SH)宣布与平安信托、雅居乐集团和宝丰资本，正式收购位于南旧金山市牡蛎湾项目，预计项目总投资将超过10亿美元。其中，绿地控股为第一大股东，并将全面负责该项目的开发、运营及销售，绿地意在将其打造成为美国科技成果输入国内的窗口，在美创业人才的孵化平台，并带动中国生物科技产业企业在美开展研发合作。

值得关注的是，绿地今年以来的国际化拓展呈现更加宽广的视野、更加灵活的模式。成功进军日本并收购绿地·乐购仕千叶海港城项目，首度瞄准旅游地产经济，意在打造“访日旅游一站式大型商业综合体”。与中东投资方通过股权置换斩获纽约核心区项目，并合作筹建房地产综合基金以投资世界顶级房地产项目。房地产领域之外，绿地旗下“大消费”产业亦将触角伸向海外市场，美国、加拿大、英国、澳洲、韩国五大国际直采中心相继投入运营。

1.3.3 万达商业私有化决议获股东大会通过 延长A股发行

8月15日，大连万达商业地产股份有限公司发布公告称，联合要约人及万达商业宣布，在2016年8月5日举行的临时股东大会及H股类别股东大会上，全部决议案均获通过。

公告显示，万达商业在北京召开临时股东大会及H股类别股东大会上，分别对万达商业自香港联交所退市决议举行了投票，临时股东大会赞成票占88.49%，反对票占7.33%；H股类别股东大会赞成票占88.45%，反对票占7.33%，万达商业退市决议获通过。同一天的股东大会上，万达商业以超过99.45%的赞成票通过了延长A股公开发行有关事宜的有效期。

公告同时称，万达商业将稳妥推进后续退市工作，同时继续推动国内A股上市，在保证股东利益前提下，不排除采用各种可能的上市途径。按照计划，万达商业H股交易的最后日期为9月13日，此后一周（9月20日）将从H股退市。

2、东莞经济及政策环境

2.1经济及房产环境

2.1.1 东莞启动文化产业投资基金 以解决企业资金瓶颈难题

东莞市首个政府引导的文化产业投资基金“东莞市正文化产业投资基金”19日正式启动。 这个基金的正式运作，将构建东莞第一个涵盖资本市场全产业链的投资与服务平台。

据介绍，该基金由松山湖（生态园）管委会引导成立，东莞市松山湖控股有限公司、东莞农村商业银行等公司联合发起。通过“政府引导，机构管理，市场运作，投贷结合”四位一体的新型产业基金运作模式，以全产业链式现代金融服务创新，搭建跨界融合创新的服务平台，助推东莞文化产业的发展，解决东莞文化企业发展过程中面临的资金瓶颈等各种难题。

2.1.2 东莞中介成交房源要及时撤出 不得发布虚假房源揽客

8月18日，东莞市房管局透露，针对中介行业及人员存在发布虚假房源、强制代办收费、吃差价、违规从事金融业务等问题，市房管局官网发布由住建部等7部门联合印发的《加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》（下称意见）。

意见称，中介机构不得发布未经产权人书面委托的房源信息，对成交的房源，中介机构要在合同签订之日起两个工作日内，从门店、网站撤除。同时，要求尚未建立存量房交易资金监管制度的地方，要在2016年12月31日前出台监管办法，届时，中介机构及其从业人员不得通过监管账户以外的账户代收代付交易资金，不得侵占、挪用交易资金。

2.1.3 油价估计又要上涨 东莞专车司机运营成本上扬

国家发改委18日发出最新消息，8月18日24时起，汽油、柴油价格上调，这也是进入2016年下半年后的第1次油价上调。调整后，东莞市国Ⅴ92号汽油从每升5.77元上升至5.91元，每升上调0.14元；国Ⅴ95号汽油从每升6.25元上升至6.40元，每升上调0.15元；国Ⅴ98号汽油从每升6.7元上调至6.86元，每升上调0.16 元；0号国五柴油从每升5.34元上调至5.48元，每升上调0.14元。

今年下半年以来，受英国“脱欧”、美国页岩油复苏等因素影响，国际油价走势低迷，一路下滑。但近期受欧佩克和非欧佩克国家联合限产的消息，提振了石油市场，使国际油价呈现出强劲的上涨走势。而油价的上调对于广大东莞市民来说，无疑就是每月又得为高涨的汽油多埋单了。营运车方面，东莞目前出租车大多采用天然气燃料，汽油涨价对他们影响不大，反而是游离于监管边缘的专车司机们，他们的车辆才是汽油燃料的，油价上涨对于广大专车司机的运营成本会有所上扬。

2.2产业动态

2.2.1 东莞7家公立医院负债19.56亿 将严禁公立医院举债建设

全市7家公立医院负债19.56亿，主要是医院基础建设工程的银行贷款。

8月15日，全市七家市属公立医院共有资产56.80亿元，负债19.56亿元，净资产37.24亿元。市卫生计生局表示，尽管负债率在正常范围，不存在资产流失问题，但资产核资过程中暴露了医院的内部控制及基础工作规范化等方面存在的问题。但在核资过程中也暴露了医院的内部控制及基础工作规范化等方面存在一些问题，例如，有的医院存在部分固定资产未及时入账，造成账实不符。市医管中心针对每家医院的存在问题均下发了整改通知书，要求及时整改，提高医院财务核算工作的准确性和严谨性，确保市属公立医院国有资产的安全。

今年起市属公立医院全面实行预算管理，严控医院成本，严禁市属公立医院举债建设。

2.2.2 长安欲造五金模具产业集群 抱团追电子信息发展步伐

昨日上午，2016首届“长安杯”中国模具作品与制造技能大赛在东莞市长安镇正式启动。作为以电子信息和五金模具两大特色产业为经济支撑的长安镇，将通过本次大赛进行智力引援。以O P P O、V IV O等企业为代表的电子信息产业让长安今年上半年的经济增量突飞猛进。

相比之下，与电子信息“齐名”的五金模具产业，在长安的成绩就逊色许多。上半年规模以上五金模具产值94.3亿元，增长13.6%。不过，作为长安发展多年的传统制造业，五金模具受到官方重视的程度越来越高，除了举行2016首届中国模具作品与制造技能大赛，与国际、国内知名大学寻求合作之外，长安镇有意将五金模具产业通过联盟发展的形式，通过抱团实现产业集群化，力求追上电子信息产业的步伐。

2.2.3 东莞漫博会现场签约额超4亿元 粤产原创动漫受到认可

作为国家级动漫展会，漫博会正在成为国内原创动漫集体授权合作的共同选择。

8月20日，记者从第八届漫博会主会场了解到，漫博会仅前两天，展会现场签约动漫形象授权及合作开发金额就达4.3587亿元，其中以《本草药灵》为代表的部分优秀作品还未公映即收获多项授权合作，体现粤产原创动漫作品正在受到市场越来越多的认可和关注。

尽管还没正式上映，但《本草药灵》在本届漫博会上已获得国内多家生物医药、科技等品牌公司的认可。在19日下午的集中签约仪式上，广东医漫与深圳达能美科技有限公司、上海灵匙电子科技有限公司、上海灵光网络科技有限公司等企业达成签约，将合作推出民用打印机、体质茶饮、健康养生漫画、AR智力启蒙机、手机游戏等的动漫IP授权及衍生品。

瑞峰优慧垛数据中心

2016年8月22日