易宪容：调控楼市恐变成饥饿行销

　　近期有消息说，北京、上海、厦门、南京等城市准备出台新的房地产调控政策。中国房价环比连续15个月上涨，同比连续12个月上涨。深圳的平均房价上涨到5万元人民币/平方米以上，上海及北京的平均房价则上了4万元/平方米以上，房价快速上涨成了当前中国房地产最普遍的现象。

　　中国房地产市场形势严峻，中低收入民众没有能力进入这个市场，一班民众也很困难。高房价不仅增加企业营运成本及居民生活成本，也会窒息中国经济增长的活力及城市化进程。当前民营企业投资快速下降，高房价是其中重要原因，甚至于大陆许多民营企业，宁可炒房也不愿意从事实体经济投资。

　　高房价改变价值观

　　更严重的是，高房价也在改变人的价值观，恶化中国的政治、法律、人文等社会环境。当前炒房成了不少中国民众的第一要务。高房价严重超支中国经济增长的未来，及城市居民的未来，可能让今后二、三代人甚至更多代人承受难以承受之重，让中国经济增长后继乏力。

　　房价环比连续上涨了15个月，同比连续上涨12个月，两者涨幅还在扩大。这意味投机炒作者所占的比重越来越高，因为住房投机炒作者在市场的对价水准更高，住房市场成了投机市场。

　　只要房价在上涨，及金融杠杆高和信贷容易获得时，住房投资者才会进入市场，特别是在大幅上涨情况，住房投资炒作者才有能力和意愿进入市场，也更会千方百计地涌入市场。在这种情况下，已经吹大的房地产泡沫会吹得更大，中国房地产市场及金融体系的风险大增。

　　7月26日中央政治局会议提出抑制资产泡沫。当前「资产泡沫」最重要的就是房地产泡沫。有报导称，房价疯狂上涨的一二线热点城市，正在计画出台房地产调控新政策，新房地产调控政策是什么，目前并不知晓。如果还是不痛不痒的限购政策，当然对遏制房地产高房价所起的作用十分有限，房地产泡沫还会继续吹大，这也是一些地方政府所希望的。

　　但是面对中央政府的压力，他们又不得不在表面上来挤泡沫。新的房地产调控政策可能会从信贷及税收的经济杠杆入手，比如提高住房购买贷款首付比例、采取「认房又认贷」的信贷政策、加强对购买住房者的还款能力审查、真正落实房地产交易所得税等。

　　新的房地产调控政策可能会回到2014年930救市政策推出来之前的原点，甚至可能更为严厉。如果是这样，就会对房地产市场带来巨大的冲击，也有可能成为刺破房地产泡沫的重要政策工具。

　　高价地推高土地价格

　　到目前为止，这些都是地方政府放出的风声，如果说地方政府只是放出风，却不实际出台，就会再次成为住房饥饿行销策略，只会鼓励更多居民涌入房地产市场抢购住房。最近一些城市的高价地拍卖，就是以影响市场预期，让更多房地产商来抢购土地，推高土地价格。

　　尽管地方政府迫于中央政府压力，准备出台抑制房地产泡沫政策，但并不是真想遏制房地产泡沫或高房价，反之可能成为又一轮的房地产饥饿行销，通过政策的市场预期，鼓励更多的住房投资炒作者涌入市场，从而实现地方政府所谓的抑制泡沫及去库存的平衡。但这将可能将中国房地产市场带入更高的风险中。