中原：8月东莞住宅楼市供需双降 预计 “金九”成色可期

8月东莞住宅楼市供应持续收紧，住宅新增供应量已连续3个月下滑，供应不足以及二线城市调控趋紧导致客户观望情绪的上升，8月楼盘访客量环比缩水3成，住宅成交量紧跟大跌34%。然东莞住宅房价继续高位前行，以14682元/㎡再刷历史新高。值得我们注意的是，随着房价逐渐走高，深圳刚需客购买力渐遇瓶颈，加上前期提前透支了大量的需求，刚需释放势头已大幅减弱。

随着旺季到来，开发商推货热情迅速高涨，楼市供应量在8月中下旬有所增大，进入9月将迎来史上同期最热闹的推货热潮，据东莞中原研究部不完全统计，超过10个纯新盘即将入市亮相，大量新品将冲淡市场观望气氛，力助成交大幅反弹，东莞楼市“金九”成色可期。

月度关键词：供需下降、房价持涨、刚需释放减弱

（一）新增供应状况

2016年8月东莞新增商品房供应总体情况：（商品房包含厂房数据）

市场供应吃紧，住宅新增量连续三个月下滑。

据东莞中原研究部监测数据显示，8月分别有恒大御景半岛、中熙君墅湾、东田IBOX、富盈公馆、霖峰壹山境等24个项目新增供应住宅共63.26万㎡（合计5955套），按面积环比下降13.82%，按套数环比下降11.65%。受东莞市总规调整影响，许多项目拿预售证速度缓慢，加上部分手头有货可推的开发商心态乐观惜售，新增供应量连续三个月下滑，本月降幅继续扩大，市场供应尤为吃紧。

滨海片区成供应主战场，中心城区供应断档。

据东莞中原研究部监测数据显示，8月东莞滨海片区供应继续领跑全市，共供应住宅18.89万㎡，占全市比重从26%上升至30%。滨海片区近两个月均有多个项目集中推货入市，本月滨海片区主要有恒大御景半岛、虎门碧桂园、信鸿未来海岸、海逸豪庭和中天悦府集中供应，个盘供应量基本都在2万㎡以上，尤其大品牌项目推货量非常大，如恒大御景半岛推货量达8万㎡（合计691套）。 由于土地供应短缺以及在售项目逐渐接近尾声，近几个月中心城区逐渐萎缩，本月出现供应断档，为2012年以来第二次出现零供应。

临深片区80-140㎡供应比例不断扩大，成片区供应主流。

如下图所示，2012年-2013年临深片区80-140㎡洋房供应比重大概在50%-70%间，而近两年深圳客大幅流入推动临深房价飞涨后，随着房价快速走高，深圳刚需客购房门槛不断提高，开发商们根据市场需求作出调整，明显缩小140㎡以上户型供应比例。另外，80㎡以下的户型供应也逐渐萎缩，80-140㎡户型供应比例不断扩大。据东莞中原研究部监测数据显示，8月临深片区80-140㎡洋房供应773套，比重占该片区的87.54%，成为临深片区供应大主流。

（二）新开工状况

品牌房企加速开工补仓，住宅开工量低位反弹。

据东莞中原研究部监测数据显示，8月住宅开工量出现低位反弹回升，但与前几年的月开工量相比，仍处于偏中低位水平。本月开工量反弹主要是由于碧桂园、万科和佳兆业三大品牌房企加速开工补仓所致，其中碧桂园有松山湖碧桂园和长安碧桂园分别开工15.66万㎡、2.96万㎡，万科仅有万科金域缇香开工7.65万㎡，佳兆业也仅有佳兆业碧海云天开工9.81万㎡。此外，本月还有天林名苑、梧桐花园等其他4个项目动工22.46万㎡。

（三）市场成交状况

供应紧以及观望情绪上升，住宅成交环比骤降3成半。

据东莞中原研究部监测数据显示，8月东莞住宅成交57.48万㎡（合计5610套），按面积均环比同比下降35%左右，创除春节外近17个月新低。8月住宅成交骤然大降，究其原因：一、新增供应量加速下滑，房源供应量越加吃紧导致成交放缓。二、二线城市调控趋紧，深圳客对政策尤为敏感，市场观望情绪上升，据东莞中原CCES系统显示，8月楼盘来访量环比7月缩水三成，低人气难撑成交量。三、房价持续高位上涨，购房门槛和月供大幅提高，深圳刚需客购买力遇到瓶颈，入市步伐放缓。

六成镇区成交环比大降，泛临深区域跌势最猛。

据东莞中原研究部监测数据显示，8月全市有33个镇区出现住宅成交，其中7成镇区成交环比上月下降，降幅超过20%有石排、东城、企石、凤岗、道滘等19个镇区，其中松山湖、清溪、虎门、大岭山、常平等泛临深区域跌势最猛。六成镇区成交环比大降，反映近阶段深圳客对合肥、厦门等二线城市政策调控较为敏感，观望心态明显加重。本月成交环比增长的镇区仅有9个镇区，其中黄江、沙田和大朗增幅较大主要受区域内新盘发售热销推动，如黄江的霖峰壹山境、沙田的恒大御景半岛、大朗的碧水天源。

刚需释放势头持续大幅减弱，改善型需求加速入市。

据东莞中原研究部监测数据显示，8月东莞全市成交住宅5610套，其中刚需产品成交2778套，环比大幅下降46.24%，占全市的比重从60%下滑至50%；改善产品成交1085套，环比下降19.21%，占全市比重环比7月上升3个百分点至19%。反映东莞高房价逐渐与刚需购买力脱钩，刚需释放势头大幅减弱，而部分购买力比较强的改善客由于担心后市涨价或政策收紧，入市步伐明显加快。

（四）价格分析

房价持续高位上涨，住宅均价逐渐迈近1.5万每平。

据东莞中原研究部监测数据显示，8月东莞住宅成交均价为14682元/㎡，环比7月上升3.61%，同比同期上涨54.69%；普通住宅成交均价为13585元/㎡，环比7月上升0.82%，同比同期上涨53.56%。本月住宅均价上涨那么快，其中受结构性因素影响较大。本月别墅成交比重由13.09%上升至17.46%，别墅均价也环比8月上升了5.74%，迅速推动全市均价上行。

从区域角度看，8月东莞住宅均价过万的镇区达24个，环比上月增加一个；普通住宅均价过万的镇区23个，其中过2万的镇区分别有塘厦、长安、凤岗、黄江和松山湖，另外清溪也逐渐逼近2万每平。

开发商市场预期高，房价涨幅扩大。

据东莞中原研究部监测数据统计显示，近两个月均出现洋房成交的项目有100个，其中有五成项目房价高位企稳。由于东莞库存供不应求格局凸显，许多开发商的市场信心较强，市场预期高，不少项目房价持续上涨，部分涨幅有所扩大，尤其来自泛临深的个别热点项目出现大幅跳涨。

多个镇区房价补涨，高价区出现回调压力。

从整体上看，8月东莞房价持续高位上涨，但区域表现分化。据东莞中原研究部监测数据显示，8月东莞普通住宅成交均价过万的23个镇区中，大朗、寮步、樟木头、沙田、茶山、高埗、望牛墩等多个镇区房价继续补涨，临深的长安、黄江和凤岗房价也在高位持续上行。但前期涨得过快的高价区如松山湖、塘厦、清溪的房价在本月均有所回调，而该三个镇区房价在1.9-2.2万每平左右，反映目前临深房价已冲击深圳客的底线，这也是近两个月位于临深的不少项目成交缓慢的重要原因之一。

（五）东莞房企及住宅销售情况

恒大地产登上榜首，万科、碧桂园跌出前五。

据东莞中原研究部监测数据显示，8月开发商商品房业绩金额排行中，恒大地产凭借恒大御景半岛、恒大绿洲、恒大华府等6个盘揽金9.86亿元，登上榜首。和记黄埔单靠海逸豪庭创收5.62亿元排名第二。本月市场也出现新军崛起，卧龙居地产依靠霖峰壹山境新开热销斩获5.06亿元跃进前三。此外，由于8月份开盘的南部湾万科城和万科云城的大部分认购单没进入签约，万科本月销售金额大幅下滑，排名已跌至全市第八名。碧桂园本月没有新盘入市，加上在售项目碧桂园天誉和碧桂园智慧家去化速度比较慢，本月碧桂园仅收金2.09亿元，排名全市14名。

（六）库存供应状况

供需下滑促使库存小幅上升，住宅消化周期持续低位。

截止2016年8月31日，东莞住宅库存量为320.21万㎡，环比上升4.29%，同比下降36.51%，住宅库存量受8月供需下滑影响，环比小幅上升。按过去一年的消化速度计算，8月底住宅消化周期为3.3个月，环比上月相对持平。从物业类型看，8月洋房、别墅、公寓库存分别为179.95万㎡、89.67万㎡、50.59万㎡，消化周期分别为2.3个月、7.8个月、7.5个月。截止2016年8月底，80-120㎡住宅产品的库存量超过100套的项目仅有25个，主要集中凤岗、塘厦、樟木头、黄江，而其它区域大部分仅有一个项目的刚需库存量在100套以上，表明目前东莞刚需库存仍然告急。

（七）后市展望

● 经济：供给侧改革效果进一步显现，9月经济有望稳步增长。

9月1日国家统计局发布数据显示，8月份制造业PMI为50.4%，创近两年新高， 0.5个百分点的增长略超市场预期。从分类指数看，生产指数、新订单指数、供应商配送时间指数均高于临界点，反映制造业市场需求回升，增速有所加快。随着供给侧改革持续推进，政策刺激效果或进一步显现，经济结构也进一步优化，企业信心继续增强，生产经营活动指数或持续保持在高位景气区，9月经济有望稳步增长。

● 政策：为抑制房价过快上涨，热点二线城市或陆续跟进调控。

从全国大部分城市表现来看，中国房地产市场供求规律是供求关系决定价格。从7月全国30个重点一二线城市的住宅消化周期看，上海、合肥、武汉、杭州等多个城市明显供不应求，同时为抑制房价过快上涨，稳定市场，近期苏州、厦门、武汉已接连重启限购。根据中国指数研究院数据显示，2016年 8月百城房价环比同比涨幅双双扩大，多个城市面临调控压力，未来天津、济南、杭州、佛山等城市或跟进出台调控政策。近期东莞市住建局相关负责人表示将会在合适的时机出台合适的政策，现阶段重点在规范市场秩序、稳定市场预期。8月东莞房价涨幅在百城中排列第七，但若东莞房价涨幅继续扩大，将会加快政府出台调控政策。

● 深圳市场：新房市场推售量增大，市场热度有望回升。

8月深圳新盘推售量明显上升，但开发商在价格上并没作出让利，加上客户观望氛围浓厚，使得市场整体成交并不活跃，深圳楼市成交尤为低迷，全市新房市场仅成交2312套创历史上成交量最低的8月份。根据深圳中原研究部中心监测，随着金九银十的传统周期来临，近期深圳新房市场的推售量明显上升，新房访客指数也有一定程度的上升。9月深圳全市有近20个项目入市，开发商们在金九抢跑意图十分明显，预计市场热度会有所回升。但由于前期客户观望氛围浓厚，对价格敏感度高，预计市场成交回升力度有限。对东莞而言，9月深圳楼市供应量增大，若开发商定价合理或低于市场预期，或会分流部分东莞的深圳客。

东莞市场：

● 供应：历史同期最强推货热潮上演，入市纯新盘多达11个。

今年9月，开发商推货热情异常高涨，据东莞中原研究部不完全统计数据显示，预计未来一个月（9月1日-9月30日），东莞有30个项目共供应住宅约6500套，环比八月上涨85.71%，同比去年上涨62.50%，这是记录以来历史同期推货潮最热闹的一次。其中，有近三分之一是纯新盘，包括德洲城、金色半山、广源纳帕溪谷、君墅湾、松湖云越、虎门碧桂园、江海天悦、龙城雅郡、民盈山国贸中心、虎门印象和合信高价地广场共11个。这也是历史以来单月入市纯新盘最多的一次。开发商推货热情如此高涨，一方面是由于9月份是房地产销售传统旺季，开发商纷纷推货跑量冲刺业绩；另一方面，由于总规调整的等影响，东莞楼市供应一直处于偏紧状态，据中原研究部监测发现，截止7月末，东莞住宅库存消化周期仅剩3个月，供不应求加上 “金九银十”氛围的带动，令开发商们纷纷觉得9月是推货的好时机。加上，前两个月市场观望情绪上升，也导致部分项目押在“金九银十”入市。

● 产品：刚需产品供应占7成，有利刺激需求快速释放。

截止2016年7月底，东莞刚需（70-120）住宅库存消化周期仅为2个月，进入9月，刚需告急的压力将有所缓解。据东莞中原研究部不完全统计显示，预计9月推货的项目中有21个项目会推出刚需产品，刚需产品供应量占全市的7成，且个盘推货量也比较大，如虎门碧桂园、银湖山庄、万科云城、光大山湖城，对客户吸引力增大，有利刺激需求快速释放。值得注意的是，9月刚需供应主要集中在塘厦、黄江、凤岗、大岭山、松山湖、虎门、厚街等靠近临深的区域，且区域内大都有2个以上项目推货，届时市场抢客战亦会愈加激烈。

● 人气：客户购房意愿增强，楼市人气持续上升。

据东莞中原CCES系统显示，随着传统旺季的到来，客户购房意愿明显增强，楼盘访客量近两周持续大幅上升。楼市人气加速升温将有利推动市场成交反弹。但由于前期部分客户受二线城市调控加码影响，观望情绪偏浓，楼市人气回升幅度仍待继续观察。

● 价格：泛临深众盘集中入市，全市住宅均价或再刷新高。

从开发商角度看，截止目前，今年许多开发商销售业绩状况较好，大部分已大大超额完成去年全年业绩，开发商不差钱，实质性降价难现。目前东莞库存紧张，预计纯新盘定价亦不会低，应该是在目前房价的高位水平；旧盘加推下调价格可能性也很小，预计整体市场价格走势都会在高位运行。而之前入市定价过高且走货缓慢的个别项目，应该会抓住“金九”旺季推出部分促销优惠推动走货。

从推货情况看，由于大部分推货项目集中在泛临深片区，尤其塘厦、黄江、清溪、凤岗、虎门出现多盘集中入市，供应放量均比较大，高价盘成交比例大幅上升将快速推高全市均价水平，因此预计9月东莞全市住宅均价或再刷历史新高。

● 成交：供应剧增助成交大幅反弹，东莞楼市“金九”成色可期。

9月，东莞楼市供应迎来推货高潮，供应量犹如井喷，环比8月大幅增长85%。一方面，9月作为传统的购房旺季，客户购房意愿明显增强，来访量持续回升；另一方面，供应不足是前两个月楼盘来访量下滑的原因之一，而本月大量新品入市将有利吸引客户加快入市。又基于准备开盘的多个项目前期认筹量比较大，预计开盘销售率会比较理想。另外，于8月底开盘的恒大御景半岛、万科云城、中信红树山、御河湾预计也将在9月陆续完成签约进一步推高9月成交量，东莞楼市“金九“成色可期。

● 对开发商建议：后市形势逐显严峻，把握旺季窗口迅速出货。

据东莞中原研究部监测发现，年底至明年东莞楼市形势将逐显严峻，主要表现在：一、东莞出调控政策的可能性加大。目前二线城市调控趋紧，8月东莞房价高位持涨，涨幅排入全国百城的前十，东莞政府调控压力逐显，加上9月份是往年的政策窗口期，不排除期间出台收紧政策的可能性。二、目前深圳客被大幅透支，加上深圳刚需客的购买力已遇瓶颈，且本地购买力已与东莞房价严重脱钩，外围还有惠州价格洼地的分流作用，市场将进入新一轮需求累积期，深圳客需求大幅外溢的势头难以为继。三、后市供应放量逐渐增大，市场竞争加剧。今年有许多项目被东莞总规调整拖延入市步伐，尤其是许多品牌房企项目将集中在年底和明年上市，后市竞争激烈程度不言而喻。进入四季度，随着新盘陆续面市，在售项目增多，东莞多个区域的市场竞争会逐渐加剧，如塘厦、凤岗、常平、黄江。据监测发现，许多开发商都抢在金九推货抢跑非常明智，目前东莞政策环境宽松，人气有所回升，建议其它开发商们也应把握“金九银十”旺季窗口迅速出货。