杨红旭：楼市过热！正式对上海楼市发布橙色预警！

　　今年1月17日，老杨发表文章，针对深圳房价本轮超理性上涨，建立了一套四级预警系统，并首次将深圳房价下跌预警定性为：黄色预警。3月发布橙色预警。5月发布红色预警。

　　在这一过程中，很多深圳网友质疑、反对、批判老杨，部分人认为老杨预测失败了，部分认为老杨人不在深圳，却爱唧歪深圳楼市，为什么不预警一下你所在的上海?

　　关于第一类人的质疑，老杨也承认深圳房价下跌的节奏没有那么快，与预测存在偏差，但现在也难定性老杨已经失败了。因为：虽然新房均价仍在上涨，部分新盘仍然热卖，但问题的关键是二手房价格基本平稳了。据深圳中介朋友说，当前深圳部分板块的二手房价格略低于今年3月，部分板块略高于3月。很多粉丝仍反映，挂牌出去的房子，不好卖，看得人少，按当前市价很难成交。能成交的价格，才是真正的市场价，对不?

　　这里，重述一下深圳房价下跌四级预警系统的含义：

　　四级：蓝色预警：市场偏热，房价涨速过快(对应70城中深圳房价环比涨幅环比见顶)，后市涨势将放缓。投机需求可考虑停止买入。原因是：即便后市还能上涨30%，但交易成本约10%;如果后市上涨小于10%则亏钱。风险与收益相近。

　　三级：黄色预警：市场过热，房价上涨减速(对应70城中深圳房价环比涨幅环比见顶后1-2个季度)，后市涨势将进一步放缓。投机需求不应买入，投资需求可考虑停止买入。原因是：即便后市还能上涨20%，但交易成本约10%，还有可能房价上涨不足10%。风险大于收益。

　　二级：橙色预警：市场温和，房价上涨减速(对应70城中深圳房价环比涨幅环比见顶后超过2个季度)，后市涨势将进一步放缓。投机需求应卖出，投资需求不应买入，改善需求可考虑停止买入。

　　一级：红色预警：房价接近停涨或开始高位盘整(对应70城中深圳房价环比涨幅环比近零或零)，后市将停涨、随后下跌。投机需求与投资需求皆应卖出，改善需求不应买入，刚需可考虑停止买入。

　　为什么单单预警深圳，之前曾经解释过：深圳是本轮房地产短周期最典型的城市，房价最早上涨，涨幅最大，是研究房地产短周期波动的绝佳样本。

　　既然部分网友认为老杨不预测上海，不公平，那么为了堵住这部分深圳网友的嘴，老杨就按同样的预警系统，套在上海头上。上海楼市形势适合：橙色预警!

　　今年3月，我对深圳楼市发布橙色预警：市场温和，房价上涨减速(对应70城中深圳房价环比涨幅环比见顶后超过2个季度)，后市涨势将进一步放缓。

　　老杨将70城(统计局公布)中的深圳和上海新房房价环比涨幅，做下图比较可知：2015年6月深圳房价环比涨幅见顶，为7.2%，其后振荡中收窄。

　　而上海房价环比涨幅很可能已于2016年3月见顶，4.3%，7月份已收窄至1.4%。依据深圳的相似标准，当前上海的房价形势，与今年3月我对深圳发出橙色预警时类似。老杨并没偏袒上海吧。

　　上述是统计局公布的新房价格涨幅。鉴于沪深二市皆以二手房成交为主导，必须观察一下二手房价格。因为一般规律是：二手房市场先于新房降温。

　　首先，再次回顾一下今年3月老杨对深圳发出橙色预警的文章中。

　　当时拉了一条二手房报价走势，当时，也即今年3月份房价仍在上涨。

　　现在，同样拉出深圳二手房价格如下：一眼看得清，3月之后，深圳房价下跌，4、5、6月连跌，7、8、9月暂稳。我的预判是：横盘之后，仍将继续下跌。

　　如果仅看此图，则老杨3月对深圳发出的橙色预警，能说不靠谱么?

　　好吧。深圳这档事，先放一边。等年底时，老杨再来写文章回顾深圳。接下来，主要分析上海楼市。

　　同样，拉出上海的二手房挂牌价走势，可见：4、5、6、7高位盘整，8、9两个月再度上涨，与市场实际情况高度符合。

　　稍微差开点题，顺带看下北京二手房价格图：只盘整了两个月，7月便开始继续上涨，至今!而且近两个月涨幅大于上海!

　　我之前曾分析过，房地产板块轮动学说，此次也适用于四个一线城市内部：深圳先大涨，其次是上海，再次是北京，最后是广州。北京上涨晚于京深，幅度也小于沪深，因此 7月以来北京房价二度再涨，涨幅大于沪深。

　　言归正传，接着分析上海。根据易居研究院的相关报告，再来分析几组数据。

　　8月份，上海纯商品住宅销售均价为42475元/平方米，环比上涨13.6%，同比上涨41.2%，成交均价再创新高。如此大幅上涨，市场过热了。

　　8月份，上海土地成交均价15519元/平方米，同比增长93.3%，土地成交价格创历史新高。同学们注意，上海房价同比涨幅41%，地价却高达93%!房价涨得没道理，地价涨得没天理!

　　8月份，上海共成交26幅地块，平均溢价率为115%，其中融信以110亿元总价，10万元/平方米楼面价，刷新了全国的单价高价地纪录!

　　截止8月底，上海新建纯商品住宅库存总量为727万平方米，远低于上一轮繁荣期的2013年。 8月份，上海新建纯商品住宅存销比为5.2个月，首次跌破6，创近6年新低，回到了09年至2010年的超级繁荣期。

　　库存紧张，百姓心慌，多数市区新盘，排队靠关系!托关系可能都买不上。

　　下图为上海二手房价格指数，这是另外一个机构发布的数据。根据老杨的多年跟踪和研究，此房价指数，在一轮房地产短周期的加速上涨阶段，一般会持续12个月左右，就会放缓节奏、或者停止、或者下跌。

　　而这轮周期，从2015年7月开始加速涨，至今年8月份已运行了14个月， 正在接近时长的极限!跑得太快，跑得太久，即便是刘翔，也会累坏的!体力透支了，短期出现小泡沫，这是老杨的定性分析!

　　那么，上述的几组过热数据，还能持续多久?从房价涨幅及运行时长评估，上海房价应在四季度涨幅缩小，明年上半年盘整。市场降温的节奏，早两个月，还是晚两个月，主要取决于上海政策面的再度收紧时点与程度!我赌九十月份，上海再出新政。

　　接下来的这四段文字，与3月份对深圳发布橙色预警的相同，只是将深圳二字换成了上海，以此表明老杨并没有刻意贬低、敌视深圳。神州大地上的每一座城市，每一个乡镇，每一个村落，老杨都不会歧视。就像杭州峰会上《最忆是杭州》中的那首歌：我和我的祖国，一刻也不能分割;无论我走到哪里，都流出一首赞歌。

　　“基本这种市场形势的判断，老杨对上海楼市发出橙色预警，关于市场交易建议是：投机需求应卖出，投资需求不应买入，改善需求可考虑停止买入。

　　对于上海的刚需者，老杨无建议。举个例子：如果你买了房子，就能娶到漂亮老婆，快乐幸福如神仙，那么你还会很在意未来一两年房价下跌二成左右吗?

　　因此，作为想要买第一套房的刚需者，不必过于在意房价短期波动，全国各地皆如此。有需求就购房，幸福快乐比什么都重要!

　　将来，等你有能力购第二套房、第三套房、跨地区购房之时，再来关心：房地产短周期理论、房地产板块轮动学说、购房三维体系等。”