瑞峰：金九银十暖风掠过 东莞楼市新品放量成交出彩

一、导读

1、宏观环境：8月份全国地价涨超四成  东莞将严控节约集约利用土地

国内：本月内，一线城市住宅用地成交12幅、48万平方米，成交幅数较上个月增加5幅，成交面积环比、同比分别上扬22%和41%。成交楼面地价高达34610元/㎡，持续4个月呈现大幅上扬态势，本月环比上涨14%，同比增幅更是达到了1.44倍，创下历史新高。

持续多月的量价攀高，市场几近失控，而二线城市地价超过房价，“面粉贵过面包”的怪相也成为常态。今年上半年，尽管部分地区已经出台地产调控措施，比如合肥、苏州、南京等，但是这些政策大部分较为“温和”，并未从根本上抑制投资投机性需求，未起到防止楼市过热与房价过快上涨的作用。地价依然一路走高，房价仍然在快速上涨。

东莞：东莞的土地开发强度早已突破国际公认的警戒红线，行动计划专门提出，东莞必须进一步严控节约集约利用土地，实行建设用地总量与强度双控行动，通过减少新增建设用地、增加城市更新改造用地、实施城乡增减挂钩等措施，实现建设用地总规模增长速度下降。

在此基础上，全市将在有限土地资源下加快淘汰落后产能，推动企业优化结构和做大做强。具体来说，将大力推进市场取向改革，淘汰落后产能，出台兼并重组政策，鼓励优势企业实施强强联合、对外并购和重组整合；大力培育大型骨干企业；大力推动重大产业项目上马；同时抓紧完善招商激励机制，加强用地保障，争取再整合1000亩以上连片土地10块。

2、新增供应：金九助力供应井喷    滨海、水乡片区成为主战场

“金九”再次点燃东莞楼市的供应市场，住宅新增量达到新的高点，上周合计供应2995套，面积约36.49万㎡，环比上涨212%。滨海片区和水乡片区成为供应主战场，皆有多个项目进行加推。其中滨海片区厚街丰泰旗下两大项目有新品推出，分别是丰泰观山碧水凌峰和纯新项目丰泰星御墅，新鲜“血液”的注入将为厚街楼市唤醒活力；虎门供应市场依然保持活跃，客天下花园和天伦居皆有新品加推，维持虎门持续“高烧”。高埗新世纪颐龙湾和麻涌碧桂园十里江湾采用大批量新品方式进入市场，为水乡片区楼市“助威”；与其相反的是，东北片区多个项目采用小步加推方式来试探市场反应，如东田翠湖湾、东田山畔华庭等项目。

非住宅方面，供应市场亦有所回升，供应套数合计692套，面积约为7.14万㎡，环比上涨69%， G1蜂汇写字楼产品入市助力大。

从预售证来看，近期有广源纳帕溪谷及松湖·云越两个纯新项目即将入市。而银湖山庄六期、沿海愉景湾、汇星商业中心、锦龙湾畔二期、金田花园花域、观岭高尔夫半山、中信红树山、光大山湖城、丰华悦园和汇景御蓝海岸等也将有新品加推。

3、成交量价：迈进“金九银十”楼市瞬间回暖   创自4月份以来周最高成交量

上周东莞全市住宅成交2017套，面积约24.24万㎡，环比上升49%；非住宅成交751套，面积约3.46万㎡，环比下滑7%。东莞商品房住宅市场瞬间回暖，创下自4月份以来最高的成交量，主要原因是：1、供应井喷，多个项目批量入市，市场交投势头强劲，预计随着新增项目的陆续签约，后市楼市或将持续热闹；2、新盘入市销售率高，如上周开盘项目广源·纳帕溪谷、江海天悦和达鑫·江滨新城新品去货率皆达92%；3、热门区域和项目鼎力相助，麻涌碧桂园十里江湾新品进入集中网签，周签约量达646套，高居排行榜之首，而热门区域虎门也不容小视，客天下花园、天伦居和万科云城三个项目销售套数皆超过100套，皆进入个盘排行榜前五。

4、成交价格：均价结构性下调   麻涌碧桂园个盘效应大 

上周东莞楼市住宅均价14034元/㎡，环比下滑11%，下滑趋势明显，主要原因是：1、麻涌碧桂园项目成交出众，成交套数约占总体的3成，均价定在9429元/㎡，在一定程度上拉低东莞整体房价；2、基于麻涌碧桂园项目的贡献，上周单价区间集中在8000-11000元/㎡，带动整体均价结构性下调；3、上周均价过万元的镇区为25个，而过两万的有6个，且集中在临深片区和松湖片区，热门区域价格维持，预计随着麻涌碧桂园集中签约的结束，价格将有所回升。

5、楼盘活动：房企推货节奏加快  三项目开盘去货率达九成以上

进入金九银十第二周，开发商推货节奏明显加快，上周共有三大项目开盘，分别是广源·纳帕溪谷推368套93㎡-145㎡三四房高层，60套155-163㎡美墅，洋房13500元/㎡，美墅15500元/㎡，基本卖完；江海天悦推110套87-117㎡2-4房，均价17500元/㎡，去化约九成，深圳客户占7成，极大推动江海天悦的销售量；达鑫江滨新城新品开盘推220套89㎡2+1房、99㎡2+1房，123㎡3+1房，户型配比1:2:1；均价13500元/㎡，去化约9成。

楼盘活动方面，恒大御景半岛开启教师节感恩活动，主推104-142㎡观海洋房；星河城市广场样板房已开启，主推50—100㎡非毛坯复式公寓，20—80㎡商铺，购房享2万抵5万钜惠；汇龍湾·天樾样板房开启，主推150-200㎡5-6房，认筹享钜惠；恒大翡翠华庭十大展厅开放，主推73-122㎡墅质洋房；保利生态城买房送iPhone，88-120㎡洋房享2万抵95折，非毛坯小户享2万抵92折。

6、土地市场：鲁能14.3亿天价拿茶山商住地  楼面价高达12119元/㎡

上周东莞再度拍出新的区域高价地。9月7日早上东莞市国土局出让一宗编号为2016WG021的商住地块，该地块位于茶山镇横江村坑口路段，占地面积2.95万㎡，容积率1.0≤R≤4.0，起拍价2.36亿元，起始楼面地价2000元/㎡。经过212轮激烈争夺，最终由天津广宇发展股份有限公司以总价14.3亿元竞得，楼面地价12119元/㎡，溢价率达506%，成为新一期区域高价地。

据悉，天津广宇是鲁能旗下的子公司，首次进入东莞，撤资14.3亿元豪夺茶山地块，12119元/㎡地价仅次于万科棠樾、北大资源樟罗地块和碧桂园莞城地块的楼面单价，排在东莞土地楼面单价排行榜的第四高位。

二、东莞房地产市场

1、楼市成交

1.1总体情况：迈进“金九银十”楼市瞬间回暖   创自4月份以来周最高成交量

1.2供需量价走势：均价结构性下调   均价14034元/㎡环比下滑11%

1.3物业类型成交： 麻涌虎门个盘成交出色   洋房环比上涨62%

1.4产品类型成交：刚需产品主角地位不动摇   130-160㎡环比上涨幅度大

1.5成交排名

1.5.1区域成交排名：麻涌虎门成交占据半壁江山    个盘效应明显

1.5.2个盘成交排名（按套数）

1.6成交明细

1.6.1普通住宅面积区间成交：90-100㎡产品成交33%

1.6.2别墅产品面积区间成交: 150-300㎡产品占79%

1.6.3普通住宅各单价区间成交：8000-11000元/㎡占46%

1.6.4别墅各单价区间成交：14000-16000元/㎡别墅占45%

1.7楼盘活动：房企推货节奏加快  三项目开盘

1.8新增供应：金九助力供应井喷    滨海、水乡片区成为主战场

1.9新开工：开工步伐加快    万科云城及嘉辉豪庭三期开工  

2、土地市场

2.1待拍土地：无 

2.2出让土地：无

2.3土地成交：鲁能14.3亿天价拿茶山商住地  楼面价高达12119元/㎡

三、宏观经济政策环境

1.1经济环境

1.1.1 两融余额重返9000亿元 非银金融行业居首

截至9月7日，沪深两市两融余额延续回升态势，达到9063.99亿元，并创1月29日以来最高水平。两融余额占A股流通市值约为2.37%。自从8月24日沪深两市两融余额首度攀上9000亿元后，指数继续小幅下探后便企稳反弹，9月2日与9月5日，两融余额小幅回落至8994亿元-8999亿元水平，直至9月6日，两融余额再返回9000亿元之上。

从28个申万一级行业看，非银金融行业独占两融余额鳌头。对此，券商中报披露落幕，周期业务向下，成长性业务向上，券商板块具有长期配置价值。利率长期下行趋势将带动债市上涨和股市的活跃，证券行业受益明显。同时，直接融资占比提升和大资管时代来临背景下，券商投行和资管业务有望保持成长性。

1.1.2 8月份信用债发行近1万亿元 房地产依然是主力行业

企业通过债券市场募资仍在较快增长，8月份，我国债券市场共发行信用债券967期，募集资金9915.09亿元，环比分别上升25.91%和13.07%。其中，企业债券发行人主要分布于建筑业、房地产业等行业；制造业、房地产业和公用事业是公司债券发行的主力行业。

另外，通过对近一年中(20150721-20160721)房企发债情况的统计分析可以发现，近一年内，房企发债期数达到467期，债券类型涵盖一般公司债、非公开发行公司债券、中期票据、短融、超短融等，实现直接融资共计8481.45亿元。同时，房企债券在发行利率方面也屡创新低，有相当一部分房企是以低于4%的票息实现融资的。

房企融资与政策推动密切相关，在2014年9月份之前，不管是在银行间市场，还是在交易所市场，房地产企业发债都受到诸多因素的限制。比如，中国银行间交易商协会就要求其必须是A股上市公司并具有住建部认可的一级开发资质，或是16家以房地产为主业的央企集团或其下属房地产企业；而如果要在银行间市场发行中票，其募集资金不能投向普通商品房项目，而只能投向保障房项目。

1.1.3 8月P2P网贷近百家平台停业 9月综合收益率或跌破10%

随着监管细则的密集出台，截止8月底，全国正常运营的P2P平台数量进一步减少。《金融投资报》记者查阅网贷之家的最新数据获悉，当月停业及问题平台新增了99家。其中，山东、上海、广东3个省市停业及问题平台数量再次达到两位数。

另一方面，随着国家政策调控力度加大，网贷行业市场环境得到有效净化，在规范化发展趋势下，P2P网贷行业收益率逐渐下调，回归理性被认为是大势所趋。随着监管细则的落地，为了符合监管要求、获得用户信任，P2P网贷平台必须不断加强信息披露、调整借款限额、接受双向监管等约束，在规范发展趋势下，合规成本提高，平台收益率自然随之下调。由于综合收益率仍有下降空间，预计9月或将跌破10%。

在市场分析人士看来，投资人数上升速度明显趋缓或与最近数月互联网金融的大力整顿有一定关系。“随着《暂行办法》对借款余额设定的限制，借款人将趋于小额借款为主，这也更将引导网贷人均借款金额进一步降低。同时，平台逐步正规化后也将会给投资人更多的信心，网贷人气也将进一步攀升。”

1.2楼市环境

1.2.1  8月份全国地价涨超四成

当月，全国302个城市各类土地成交5004幅，成交面积为13372万平方米，成交面积环比、同比分别下滑16%和17%。其中，住宅用地成交1395幅，成交面积4302万平方米，环比上扬1%，同比下滑5%；商办用地成交1295幅，成交面积1837万平方米，环比、同比分别下滑11%和23%。

月内，一线城市住宅用地成交12幅、48万平方米，成交幅数较上个月增加5幅，成交面积环比、同比分别上扬22%和41%。成交楼面地价高达34610元/平方米，持续4个月呈现大幅上扬态势，本月环比上涨14%，同比增幅更是达到了1.44倍，创下历史新高。

持续多月的量价攀高，市场几近失控，而二线城市地价超过房价“面粉贵过面包”的怪相也成为常态。今年上半年，尽管部分地区已经出台地产调控措施，比如合肥、苏州、南京等，但是，这些政策大部分较为“温和”，并未从根本上抑制投资投机性需求，未起到防止楼市过热与房价过快上涨的作用。地价依然一路走高，房价仍然在快速上涨。

1.2.2 房地产基金经营模式兴起：规模超千亿 被喻另类接盘侠

尽管国内经济增速放缓，资本对房地产的投资热情依然不减。只不过，受制于房地产市场持续调控，不少第三方理财机构发起的房地产基金开始转变策略——从原先的房产项目开发投资，转向持有经营成熟办公楼等商业地产项目获取稳健的租金回报。

房地产基金的持有经营投资策略，与REITS相比类似。两者最大的不同，一是房地产基金是向合格投资者募资，不像REITS向公众发行；二是房地产基金目前无法享受REITS的相关税收优惠。但在实际操作环节，房地产基金将会借助基金子公司通道设计产品，用于收购商业地产持有经营。这种做法的好处，是基金子公司理财产品无需对个人所得税代扣代缴，等于变相为投资者避税。

不过，看似双赢的合作，其实也存在不少操作风险，比如项目开发风险与开发商挪用资金风险等。而且，房地产基金持有经营商业地产的周期通常在10年以上，这迫使管理团队需要对商业地产及其周边配套环境发展前景有着长远的判断。通常， 10个拟出售的商业地产项目，能有1-2个进入收购洽谈阶段，已经是相当不错。据2015年房地产基金白皮书测算，当前涉足商业地产收购-持有-经营的房地产基金资金规模已超过千亿大关，俨然成为民间资本输血房地产的另类投融资模式。

1.2.3 碧桂园拟分拆物业A股上市 物业市场将迎来规模争霸

筹划了1年多的碧桂园物业上市终于有了突破性的进展。碧桂园发布公告显示，建议分拆碧桂园物业服务于上交所独立上市的申请获得了中国证监会的受理，并与9月7日收到受理通知。

至此，又一房地产开发商参与分食物业服务市场的蛋糕。目前成功上市的有彩生活、中海物业、绿城服务等，还有万科、保利、碧桂园、招商、龙湖、远洋、雅居乐等房企，均纷纷发力物业服务市场。

有统计数据表明，到2020年，国内住宅物业面积将达到300亿平方米，社区服务消费将超万亿元与房地产规模之争一样，物业服务的规模增长至关重要，以彩生活为开端，物业服务市场的兼并收购之战已经打响，规模之战持续进行中。而拥有房地产销售规模基础的大房企在物业服务市场的规模之争中，具备天然的优势。

1.3产业动态

1.3.1 远洋涉入产业地产：租售业务依然是主要收入来源

远洋集团准备涉入产业地产，并打算在原有业务格局下拓展成公司新的业务领域。在2011年，远洋集团以股权合作的方式在密云获取一个产业园项目，已于去年开始启动开发。

远洋集团在密云区的产业园区项目名为“远洋·云谷智能核心研发产业园”，这个产业园区纳入到规划在密云的北京数字信息产业基地，这个基地定位是智能制造核心研发，而远洋·云谷智能核心研发产业园主要规划引入高端智能制造前端企业。

远洋集团方面认为，公司拓展产业地产业务至少有三个方面优势：一是远洋集团已经形成了全国性布局，掌握了许多资源，跟各地政府关系相对融洽，在产业业务上优势明显;二是未来产业园区的招商引资上，远洋集团会与国内外知名的一、两家智能制造核心研发企业形成战略合作伙伴关系，通过龙头企业、技术服务平台的引入，带动整个产业园区的招商渠道和客户积累;三是远洋集团现在是多元化投资，对某些园区产业发展而言非常有帮助，产业地产业务也符合集团发展战略。

1.3.2 万科推进“东进战略” 产业园项目落户龙岗

从万科集团获悉，落户龙岗的万科星火ONLINE已经正式开园，目前园区签约率达到92%，交付率100%，开业率超过80%。该园区聚集了一批具有创新力的新兴互联网科技与文化企业，为龙岗区产业转型升级注入新动力。未来5年，预计实现产值75亿-100亿元，税收10亿，就业人口2500-3000人。

万科星火ONLINE是万科首个创新生态产业园项目，也是龙岗创新产业园区系列计划的重要组成部分。这是万科响应深圳产业转型升级政策、推进“东进战略”的重要举措。该项目总占地16万平方米，其中一期园区占地约8万平方米，总建筑面积约5.6万平方米。

1.3.3 “个别地方”击穿招商引资政策底线 需加强监督

招商引资是地方政府促进经济发展的重要措施。从某种程度上说，招商引资的成败直接关系着本地区经济社会的发展水平。随着招商引资工作不断发展，其中的一些负面现象也日益凸显，加强对招商引资的监督管理显得十分必要。

近年来，招商引资企业为各地经济发展作出重大贡献。然而，我们也应看到，个别地方在招商引资过程中擅自突破政策底线、忽视环境承载能力、违规引进项目等时有发生。其中包括随意自定优惠政策、盲目引进项目、违规处置国有资产。

招商引资的乱象及危害亟须引起重视。究其原因，唯GDP论英雄的政绩观无疑是幕后推手，监督管理不力也难辞其咎。

2、东莞经济及政策环境

2.1经济及房产环境

2.1.1 红海大桥年底完工 连接莞惠穗三市大力促进当地发展

自2012年年底动工的石龙红海大桥建设工程至今已经近四年时间，昨日，南都从建设方了解到，目前全桥已经合龙，进入收尾阶段，预计全桥可以在今年年底实现工程完工。

石龙红海大桥起点位于石龙镇规划中的沿江路，与沿江路平交，向北跨越东江北支流，终点接红海区规划路，该桥西接广州增城石滩镇，东接惠州市博罗县石汪镇，全长约 731.258米。东莞北部地区的石龙、石湾等镇的市民前往深圳走莞深高速，必须要跨过沙河大桥、石龙东岸大桥、石湾大桥等主要路段，才能到达莞深高速莞龙路收费站。红海大桥开通后，隔壁石湾镇的居民可避开拥堵的石湾大桥，不用穿过石碣老城区，走沿江东路直达莞深高速石碣收费站，快速接驳深圳，有效节省时间成本。红海大桥建成后，穗莞惠的东莞、增城、惠州三市可实现快速连通，交通运输状况得到改善，三市之间经济往来会更加密切。

2.1.2 完善楼市调控 坚持分类调控因城施策

9月6日，住房和城乡建设部在其官网发布贯彻《法治政府建设实施纲要(2015～2020年)》的实施方案。自今年3月份全国两会以来，这是住建部首次公开谈论房地产市场调控问题。近期，为了促进房地产市场平稳健康发展，一些城市出台了新的楼市调控措施。

在方案中，住建部表示，将完善房地产宏观调控：1、根据房地产市场分化的实际，坚持分类调控，因城施策；2、坚持加强政府调控和发挥市场作用相促进，使房地产业与经济社会发展和群众居住需求相适应3、建立全国房地产库存和交易监测平台，形成常态化房地产市场监测机制，实施住宅用地分类供应管理，完善和落实差别化税收、信贷政策；4、建立公开规范的住房公积金制度，改进住房公积金监管机制，支持居民合理住房消费。

在加强监管方面，住建部表示，将加强市场监管机构和队伍建设，加大对建筑、房地产等企业和人员的监管，依法查处和曝光违法违规行为。健全新建商品房预售许可管理和现售备案制度、商品房买卖合同网签制度、商品房交易资金监管制度。加强信用体系建设，建立多部门守信联合激励和失信联合惩戒制度。

2.1.3 东莞将严控节约集约利用土地 减少新增建设利用土地

东莞的土地开发强度早已突破国际公认的警戒红线，行动计划专门提出，东莞必须进一步严控节约集约利用土地，实行建设用地总量与强度双控行动，通过减少新增建设用地、增加城市更新改造用地、实施城乡增减挂钩等措施，实现建设用地总规模增长速度下降。

在此基础上，全市将在有限土地资源下加快淘汰落后产能，推动企业优化结构和做大做强。具体来说，将大力推进市场取向改革，淘汰落后产能，出台兼并重组政策，鼓励优势企业实施强强联合、对外并购和重组整合；大力培育大型骨干企业；大力推动重大产业项目上马；同时抓紧完善招商激励机制，加强用地保障，争取再整合1000亩以上连片土地10块。

2.2产业动态

2.2.1 南城产业园旧厂改造 两年产值超20亿元

两年前，南城的新基地科技创意产业园改造前不过是由三家手袋加工厂组成的、年产值不过2000万元的旧厂房。如今，这里已经被认定为国家级科技企业孵化器，并将发展模式复制到东城等其他地区，年产值近20亿元。

广东新基地产业投资发展股份有限公司董事长吴飞介绍，目前，该公司已投入运营的东莞两大园区孵化场地面积近10万平方米，已引进电子信息、互联网、电子商务、智能制造、新材料、软件等企业200余家，大专以上学历人数超过2000人。创业促进就业的同时，更在2年时间内把一个产值不足2000万元的工厂成功改造为充满创新氛围、年产值近20亿元的科技创意园区，从经济效益、社会效益和产业聚集等方面推动城市的变化。

2.2.2 东莞融资租赁推动“机器换人” 中小微企业均可申报

东莞是广东省内第一个提出“机器换人”的城市，然而融资贵、融资难却成为中小微企业“机器换人”的“老大难”。日前，东莞市经信局局长叶葆华带队做客阳光热线，提出为推进企业机器换人加大融资扶持的力度，构建产学研金保障体系，融资租赁这种融资方式被视为东莞实施机器人智造计划的“加速器”。

东莞市经信局将通过融资租赁专项资金、与国开行合作开展“零首付、零门槛”技改信贷计划等手段，解决中小企业技改资金难题，其中设备金额80%由国开行贷款支持、20%由融资租赁公司承担，企业无需现金投入就可开展技术改造。同时，东莞还出台首台（套）重大技术装备推广奖励，实施首台（套）重大技术装备保险补贴，切实推动重大技术装备的技术研发和市场应用。

2.2.3 东莞天使投资界首次“联姻 ”2亿资金助力创业者穿越资本寒冬

在“大众创业、万众创新”的风潮下，东莞商事登记改革大刀阔斧，小额创业最高免息贷款20万、“1+N”创新驱动等政策轮番登台。伴随着创业环境的优化，东莞创业者越来越多的涌现出来。

9月6日，东莞天使投资界首次“联姻”正式达成——东莞地区两家知名天使投资机构梦工场创投、广东温度创投联合宣布，双方已签署正式协议，相互参股，并开展深度合作。双方将联手发现创业项目，开展联合投资。天使投资是一种权益资本投资、风险投资的形式，投资门槛较低，有时即便是一个创业构思，只要有发展潜力，就能获得资金。　此次“联姻”的天使投资机构均来自东莞，分别是梦工场创投、广东温度创投，目前双方已签署正式协议，相互参股，并开展深度合作。

对处于“资本寒冬”的创业者来说，发生在投资圈的这次“联姻”是一个利好消息。据悉，双方联姻后掌控资金总计超过2亿规模，对天使投资这个阶段来说，已经是东莞地区实力最强的投资主体之一，将致力于成为东莞地区效率最高的天使投资联合体。

瑞峰优慧垛数据中心

2016年9月12日